Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: C/19/126608 / KG ZA 19-50
Vonnis in kort geding van 3 juni 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. R.F.A. Rorink te Hardenberg,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1]
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2]
statutair gevestigd te [woonplaats] en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
[gedaagde sub 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. S.A. Wensing te Coevorden.
Eiser zal hierna worden aangeduid als [eiser] en gedaagden gezamenlijk als [gedaagde partij] en afzonderlijk als [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 30 april 2019;
- de mondelinge behandeling van 20 mei 2019;
- de pleitnota van [eiser] ;
- de pleitnota van [gedaagde partij] ;
- de overige in het geding gebrachte producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij] is in financiële problemen geraakt, waardoor de ING Bank, die zekerheid had bedongen op de onroerende zaken van [gedaagde partij] , de financiering heeft opgezegd. De vordering van de ING Bank op [gedaagde partij] bedroeg op 2 april 2015 een bedrag ad € 4.313.048,78.
2.2.
[eiser] heeft de vorderingen van de ING Bank op [gedaagde partij] overgenomen voor een koopsom van € 1.880.000,00. [eiser] en [gedaagde partij] zijn in april 2015 ter zake onder meer het volgende overeengekomen:
“1. [eiser] koopt per 30 april 2015, of zoveel eerder of later als partijen met elkaar overeenkomen, de vorderingen van ING voor een koopsom van .€ 1.880.000. Een afschrift van de cessie akte is als bijlage 1 aan deze overeenkomst gehecht.
(…)
3. Met de vordering van de ING Bank zijn ook de aan de vorderingen verbonden zekerheidsrechten overgenomen. Het gaat onder meer om de hypotheekrechten op de in de considerans omschreven onroerende zaken en pandrechten op de huurvorderingen. Een overzicht van alle zekerheidsrechten is aan de cessie akte met ING Bank gehecht.
4. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] zullen de door [eiser] verrichte investering op zo kortmogelijke termijn aflossen, m.n. door verkoop van de onroerende zaken, zoals hieronder nader omschreven in art. 9 tot Pro en met 11. Uit de netto opbrengsten hiervan wordt primair de investering van [eiser] van EUR 1.900.000,- vermeerderd met de dan verschuldigde rente afgelost, met dien verstande dat uit de verkoopopbrengst van de als eerste te verkopen onroerende zaak een bedrag ter grootte van € 100.000 zal (moeten) worden aangewend voor betaling van (preferente) crediteuren van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 3] . Dit deel van de verkoopopbrengst is derhalve niet beschikbaar voor aflossing van de investering van [eiser] .
5. Het is nadrukkelijk de bedoeling van partijen dat [eiser] zijn investering vermeerderd met de daarover verschuldigde rente krijgt afgelost. (…)
6. [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 3] zullen maandelijks, voor het eerst op 15 juni 2015, en vervolgens telkens één maand later, een bedrag van € 8.500 over maken aan [eiser] , met als omschrijving “rente en aflossing lening”. Jaarlijks per 31 december, voor het eerst op 31 december 2015, zal tussen partijen worden vastgesteld welk deel van deze betaling als rente en welk deel als aflossing worden aangemerkt. Verder wordt de hoogte van dit maandelijkse bedrag tweemaandelijks geevalueerd en waar nodig in goed overleg aangepast.
Uitgangspunt daarbij is dat de (totale) schulden na drie jaar niet substantieel mogen zijn toegenomen.
(…)
11. [eiser] krijgt het recht van informatie en medezeggenschap bij de verkoop van de individuele onderpanden. Dit houdt in ieder geval in dat vooraf toestemming moet worden gevraagd bij een voorgenomen verkoop. Deze toestemming is ook vereist indien [gedaagde sub 3] voornemens is een bieding te weigeren. Zo lang de verkoop van de onderpanden overeenkomstig het in artikel 6 bedoelde Pro overzicht verloopt, heeft [gedaagde sub 3] het recht biedingen te weigeren. Op hem rust dan wel een voorafgaande informatieplicht naar [eiser] .
12. Op [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] rust een maximale inspanning verplichting om te komen tot verkoop van de onroerende zaken, op zodanige tijdstippen dat de lening van [eiser] aan is of kan worden afgelost, dan wel
worden geherfinancierd.
13. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] en de makelaar zullen [eiser] periodiek, doch minimaal 1 keer per 2 maanden, voor het eerst medio juni 2015, informeren over status en voortgang van de verkoopactiviteiten.
14. Indien [gedaagde sub 3] en/of [gedaagde sub 1] één van de verplichtingen genoemd in deze overeenkomst, niet of niet tijdig nakomt, dan wel in strijd handelt met één van deze verplichtingen is de hoofdsom of het onafgeloste gedeelte van deze “geldlening”/cessie direct, volledig en zonder nadere ingebrekestelling, opeisbaar.
(…)”.
2.3.
Op 4 juni 2015 is door de notaris een registerverklaring van overdracht vordering, die is zeker gesteld door een hypothecaire vordering, opgesteld, waarbij [eiser] is ingeschreven als de nieuwe hypotheekhouder. De overdracht betreft de hypothecaire inschrijvingen die zijn opgenomen in de akte van hypotheekverlening van 29 januari 2008 voor mr. [naam 1] , notaris te [kantoorplaats] .
2.4.
[gedaagde partij] heeft in 2016, 2017 en 2018 meerdere malen met de heer [accountant] , de accountant van [eiser] , gesproken en gecorrespondeerd omtrent de ontwikkelingen ten aanzien van het onroerend goed.
2.5.
Op 19 oktober 2018 heeft [gedaagde sub 2] aan [naam 2] Makelaardij B.V. een opdracht verstrekt tot verkoop van de paardenhouderij met bedrijfswoning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] . Blijkens deze opdracht tot dienstverlening is deze overeenkomst gekoppeld aan de verkoopopdracht van [adres 2] te [woonplaats] , die door [gedaagde sub 3] op 19 oktober 2018 aan [naam 2] Makelaardij B.V. is verstrekt.
2.6.
Bij brief van 2 januari 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] - kort gezegd - [gedaagde partij] in gebreke gesteld en gesommeerd het bepaalde in de overeenkomst van april 2015 alsnog na te komen. In dit verband is onder meer aangegeven dat [gedaagde partij] , indien niet of niet tijdig van [gedaagde partij] wordt vernomen of de inspanningen van [gedaagde partij] niet voldoende blijken, er vanuit dient te gaan dat de hoofdsom per direct opeisbaar is.
2.7.
De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde partij] bij brieven van respectievelijk
28 januari 2019 en 21 februari 2019 wederom aangeschreven.
2.8.
Blijkens het uittreksel van het Kadaster van 6 mei 2019 rust op de locatie [adres 3] te [woonplaats] zowel een recht van hypotheek ten gunste van de ING Bank als ten gunste van [naam 3] Installatie Beheer B.V..
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde partij] hoofdelijk zal veroordelen tot nakoming van artikel 13 van Pro de Overeenkomst, volledig en zonder terughoudendheid te betrachten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ter grootte van € 10.000,00 ineens alsmede € 1.000,00 per dag — een gedeelte van een dag te zien als een dag — door gedaagden aan eiser, telkens wanneer gedaagden na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in gebreke zijn aan dit vonnis te voldoen;
2. [gedaagde sub 3] zal veroordelen tot het verstrekken van een onherroepelijke verkoopopdracht
aan makelaar [naam 2] voor de woning staande en gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats]
en alles te doen en te gedogen wat volgens de makelaar nuttig en noodzakelijk is om tot verkoop
van de bedoelde woning te komen, waaronder doch niet beperkt tot — het plaatsen van verkoopborden bij of op de onroerende zaken en advertenties, alsmede deze woning te verkopen met inachtneming van artikel 11 van Pro de Overeenkomst, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ter grootte van € 25.000,00 ineens alsmede € 2.500,00 per dag - een gedeelte van een dag te zien als een dag - waarop [gedaagde sub 3] na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in gebreke is aan dit vonnis te voldoen, te verbeuren aan [eiser] ;
3. [gedaagde sub 3] zal veroordelen tot het verstrekken van een onherroepelijke verkoopopdracht
aan makelaar [naam 2] voor de woning staande en gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] en
alles te doen en te gedogen wat volgens de makelaar nuttig en noodzakelijk is om tot verkoop
van de bedoelde woning te komen waaronder - doch niet beperkt tot - — het plaatsen van
verkoopborden bij of op de onroerende zaken en advertenties, en deze met inachtneming van
artikel 11 van Pro de Overeenkomst te verkopen voor een koopsom minimaal gelijk aan de taxatiewaarde als verwoord in het als productie 5 bij deze dagvaarding overgelegde taxatierapport, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ter grootte van € 25.000,00
ineens alsmede € 2.500,00 per dag-— een gedeelte van een dag te zien als een dag - waarop
[gedaagde sub 3] na betekening van het ten deze te wijzen vonnis in gebreke is aan dit vonnis te
voldoen, te verbeuren aan [eiser] ;
4. [gedaagde partij] , hoofdelijk, zal veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
Ter onderbouwing stelt [eiser] dat partijen in april 2015 zijn overeengekomen dat de vorderingen van de ING Bank op [gedaagde partij] voor een bedrag ad € 1.880.000,00 door [eiser] worden overgenomen en dat partijen in dat kader met elkaar nadere afspraken hebben gemaakt, die een overeenkomst zijn vastgelegd. [eiser] schetst vervolgens de ontwikkelingen die zich sinds 2015 ter zake hebben voorgedaan en hij concludeert dat er sinds 2015 geen enkel resultaat is geboekt, dat [gedaagde partij] de gemaakte afspraken niet is nagekomen en dat er geen enkel zich bestaat op de overeengekomen herfinanciering. [eiser] stelt voorts er geen enkel vertrouwen meer in te hebben dat [gedaagde partij] zich - zonder dwangmiddel - maximaal zal inspannen om de geldlening te herfinancieren of de onroerende zaken te verkopen. [eiser] stelt een spoedeisend belang te hebben bij zijn vorderingen en dat niet van hem kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure doorloopt dan wel kiest voor het recht van parate executie. Daarnaast geeft hij aan dat er geen aanleiding bestaat nog langer te talmen met te koop zetten van beide woonhuizen. In dit verband geeft [eiser] aan bereid te zijn af te wachten waar het gaat om de voorgenomen herontwikkeling van de onroerende zaken te [plaats] en de verkoop van de manage met bedrijfswoning, met dien verstande dat hij correct en volledig wordt geïnformeerd.
3.3.
[gedaagde partij] heeft - kort gezegd - ten verweer aangevoerd dat het spoedeisend belang ontbreekt, dat [gedaagde partij] wel degelijk verkoopopdrachten aan [eiser] heeft verstrekt, dat [gedaagde partij] de afspraken ter zake van de tussen partijen gesloten overeenkomst wel degelijk is nagekomen, alsmede dat verkoop van de woning gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] niet los gezien kan worden van verkoop van de manege, omdat deze woning op het terrein van de manage staat.
Voorts is aangevoerd dat op de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] een recht van hypotheek ten gunste van de ING Bank en ten gunste van [naam 1] Installatie Beheer B.V. rust en niet een recht van hypotheek ten gunste van [eiser] . [eiser] zal eerst deze hypotheek moeten nemen, zoals ook contractueel is bepaald. [gedaagde partij] meent derhalve dat ter zake van laatstgenoemde woning ieder belang ontbreekt.
Ten slotte is aangevoerd dat de vorderingen van [eiser] zich niet lenen voor behandeling in kort geding.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter overweegt met betrekking tot de door [eiser] ingestelde vorderingen, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij] , dat ter zake het spoedeisend belang ontbreekt.
In dit verband is van belang dat [eiser] slechts in algemene zin heeft aangegeven dat de zaak spoedeisend eisend is en dat niet van hem gevergd kan worden dat hij een bodemprocedure doorloopt dan wel dat hij kiest voor het recht van parate executie, op het gevaar af dat hij bij lange na niet betaald zal worden.
[eiser] heeft, bezien in het licht van het gemotiveerde verweer van [gedaagde partij] en zijn stelling dat hij wel bereid is de voorgenomen herontwikkeling van de onroerende zaken te Nieuw Amsterdam en de verkoop van de manage met bedrijfswoning af te wachten, nagelaten meer specifiek aan te geven waarin zijn spoedeisend belang bij de verschillende vorderingen gelegen is en op grond waarvan niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Gelet op het vorenstaande concludeert de voorzieningenrechter tot afwijzing van de vorderingen.
4.3.
[eiser] zal, gelet op het bovenstaande, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op:
- griffierecht € 639,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.619,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op € 1.619,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Groefsema en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2019. [1]