Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 7288465 VZ VERZ 18-43
beschikking van de kantonrechter d.d. 13 februari 2019
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMEDY VASTGOED B.V.
gevestigd te Dronrijp,
gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans,
tegen
de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTENGEBOUW NOORDERPOORT AAN DE NOORDERWEG TE LEEUWARDEN
gevestigd te Leeuwarden,
verweerster,
gemachtigde: mr. H.C.L. Crozier.
Partijen zullen hierna Amedy en de VvE worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Amedy heeft een verzoek gedaan tot vernietiging van de besluiten van de vergadering van de VvE van 19 september 2018 alsmede een verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging, ingekomen ter griffie op 18 oktober 2018.
1.2.
De VvE heeft op 7 januari 2019 een verweerschrift ingediend.
1.3.
Op 14 januari 2019 heeft een zitting plaatsgevonden. Amedy is ter zitting vertegenwoordigd door haar gevolmachtigde, heer N. Haverkamp, en door haar advocaat
mr. Loijmans. Van de zijde van de VvE is haar voorzitter, [A] , verschenen bijgestaan door mr. Crozier. Voorts zijn verschenen [B] en [C] , leden van de VvE. Van de zijde van New York Pizza Delivery B.V. (hierna: NYP), belanghebbende in deze zaak, zijn verschenen [D] , beoogd franchisenemer voor NYP op de locatie Noorderweg Leeuwarden, [E] , werkzaam op het hoofdkantoor van NYP te Amstelveen en
[F] , architect werkzaam voor NYP. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Van de zijde van Amedy zijn spreekaantekeningen overgelegd.
1.4.
Tot slot is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Amedy is rechthebbende tot het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een aandeel in een appartementsgebouw aan de Noorderweg te Leeuwarden (hierna: het gebouw), plaatselijk bekend Noorderweg 106 te Leeuwarden. Het gebouw is in appartementsrechten gesplitst bij akte van splitsing van 14 september 1994, waarbij ook de VvE is opgericht. Amedy is op 6 juni 2018 eigenaar geworden van het appartementsrecht en uit dien hoofde lid van de VvE. Het appartementsrecht van Amedy heeft betrekking op de commerciële ruimte op de begane grond van het gebouw met toe- en aanbehoren (hierna: de commerciële ruimte). Boven de commerciële ruimte, op de eerste en op de tweede verdieping van het gebouw, bevinden zich woningen. De woningen zijn gelegen aan een galerij en ze zijn bereikbaar via de hoofdingang van het gebouw, die zich bevindt in de steeg naast de commerciële ruimte.
2.2.
Blijkens artikel 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte heeft de commerciële ruimte de bestemming "bedrijfsruimte". De ruimte wordt thans verhuurd aan een bruidsmodezaak. Amedy is voornemens om een deel van de ruimte te verhuren als een vestiging van de keten NYP. In verband daarmee dienen voorzieningen en wijzigingen aan het appartementsrecht en in de buitengevel van het gebouw te worden doorgevoerd, zoals het aanpassen van de entree en het aanbrengen van een afzuiging/afvoerkanaal voor bakdampen. Om de vestiging van een filiaal van NYP mogelijk te maken zijn naast de hiervoor genoemde aanpassingen tevens gemeentelijke vergunningen nodig, zoals een omgevingsvergunning en een exploitatievergunning.
2.3.
In artikel 9 lid 2 van Pro de splitsingsakte is bepaald dat het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming niet is toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw (kantonrechter: zoals de buitengevel). Amedy heeft daarom in een extra ledenvergadering van de VvE gevraagd om toestemming van de vergadering van eigenaars voor de door haar beoogde aanpassingen. Het verzoek is behandeld in de buitengewone ledenvergadering van VvE op 29 augustus 2018. Bij die vergadering hebben vertegenwoordigers van Amedy en NYP een toelichting gegeven op hun plannen ten aanzien van de vestiging van een filiaal van NYP in het gebouw.
2.4.
Uit de notulen van de vergadering van 29 augustus 2018 blijkt dat er onvoldoende stemgerechtigden aanwezig waren om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Het verzoek is daarom opnieuw geagendeerd voor een vergadering op 19 september 2018. In die vergadering is het voorstel van Amedy tot het aanpassen van de entree verworpen
(2 stemmen voor 20 stemmen tegen en 1 onthouding). Het voorstel tot het aanbrengen van een afzuiging/afvoerkanaal is eveneens verworpen (2 stemmen voor en 21 stemmen tegen).
2.5.
NYP heeft intussen op 7 maart 2018 een aanvraag voor een omgevingsvergunning gedaan bij burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden (hierna: B&W) voor het afsplitsen van een gedeelte van het winkelpand, het plaatsen van een nieuwe entree pui en het plaatsen van gevelreclame. De omgevingsvergunning is op 12 juni 2018 verleend. Meerdere bewoners van het gebouw hebben bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning. Bij besluiten van 23 oktober 2018 hebben B&W de bezwaren ongegrond verklaard.
2.6.
De benodigde exploitatievergunning voor de vestiging van een NYP-filiaal in de commerciële ruimte is tot op heden niet verleend.
3.Het verzoek
3.1.
Amedy verzoekt de kantonrechter om - zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en onder het uitspreken van de gebruikelijke proceskostenveroordeling - de besluiten d.d.
19 september 2018 tot afwijzing van de verzoeken (1) tot aanpassing van de entree van het appartementsrecht plaatselijk bekend Noorderweg 106 en (2) tot het aanbrengen van afzuiging/afvoer e.e.a. als bedoeld op de bijgevoegde tekeningen te vernietigen en vervangende machtiging te verlenen voor toestemming tot uitvoering van voornoemde voorstellen op kosten van Amedy.
3.2.
Amedy heeft aan haar verzoeken het volgende - kort samengevat - ten grondslag gelegd. De besluiten van de VvE komen in strijd met de redelijkheid en billijkheid ex artikel 2:8 BW Pro. Er zijn namelijk van de zijde van de VvE geen inhoudelijke bezwaren tegen de beoogde aanpassingen aangevoerd en het is de VvE er alleen om te doen dat een NYP vestiging wordt geweerd. Dit terwijl op grond van de splitsingsakte "bedrijfsruimte" op de betreffende locatie is toegestaan zonder verdere beperkingen of uitsluitingen. Door in het onderhavige geval toestemming te onthouden wordt er dan ook oneigenlijk gebruik gemaakt van de toestemmingsbevoegdheid. Ten aanzien van de mogelijke geuroverlast stelt Amedy dat het door NYP gebruikte systeem kan worden aangemerkt als een systeem met de op dit moment best beschikbare techniek, dat op andere locaties van NYP naar volle tevredenheid wordt gebruikt. Voorts zal er - mede gelet op de plaatsing van het systeem onder de galerijvloer - voor de bewoners van de appartementen nagenoeg geen geur te ruiken zijn. De discussie over de vraag of bij de beoogde vestiging van NYP in het gebouw sprake is van detailhandel zoals bedoeld in het geldende bestemmingsplan (dan wel horeca) is in de onderhavige procedure niet relevant. Daarover moet worden beslist in het bestuursrechtelijke traject, aldus Amedy.
3.3.
De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de verzoeken. De VvE voert hiertoe het volgende - kort samengevat - aan. Amedy heeft zich niet als een redelijk handelend lid van de VvE opgesteld. Er is geen zogenaamde huurdersverklaring opgesteld waarin NYP (als huurder van Amedy) verklaart de VvE-regels te zullen naleven. Daarmee is gehandeld in strijd met het bepaalde in de splitsingsakte. Voorts heeft er voorafgaand aan het indienen van de aanvraag om een omgevingsvergunning geen overleg plaatsgevonden met de VvE en zijn de leden overvallen door het bericht in de krant dat het de bedoeling is dat er een vestiging van NYP in het gebouw zal komen. Het is niet onredelijk te noemen dat hiertegen, gezien de te verwachten overlast in verband met geur en geluid, binnen de VvE grote weerstand bestaat. Voorts vrezen de leden van de VvE voor waardevermindering van hun appartementen. Ter zitting heeft de gemachtigde van de VvE aan het vorenstaande toegevoegd dat het bestemmingsplan ter plaatse alleen detailhandel toestaat. Een vestiging van NYP moet worden aangemerkt als horeca en niet als detailhandel en is daarom op de beoogde locatie niet toegestaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Vernietiging besluiten
4.1.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef Pro en sub b BW in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW Pro kan een besluit van de VVE worden vernietigd indien dit naar de wijze van totstandkoming of naar de inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die de leden van een VVE op grond van artikel 2:8 BW Pro jegens elkaar hebben te betrachten. Toetsingsmaatstaf hierbij is de vraag of de leden van de VVE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit hebben kunnen komen.
4.2.
Het onderhavige verzoek van Amedy om vernietiging van besluiten van de VvE van 19 september 2018 is tijdig - binnen een maand na het nemen van de besluiten - ingesteld en ook overigens zijn er geen beletselen om Amedy in haar verzoek te ontvangen.
4.3.
Ten aanzien van de vraag of de VvE in redelijkheid haar toestemming heeft kunnen onthouden aan het verzoek van Amedy om de entree van haar appartementsrecht aan te passen en om hier een nieuwe pui met een loopdeur te plaatsen overweegt de kantonrechter het volgende. Van belang is dat er van de zijde van de VvE geen esthetische of bouwkundige bezwaren zijn aangevoerd tegen de nieuwe entree; in feite wordt met de nieuwe entree een situatie hersteld die er vroeger ook is geweest, zo is ter zitting vastgesteld. De bezwaren van de VvE zien puur op het feit dat de nieuwe entree de weg opent naar een pizzabedrijf dat
7 dagen per week tot 22.00 s' avonds geopend is met de daaraan volgens de VvE verbonden overlast voor de bewoners van de appartementen op de verdiepingen. Deze omstandigheid kan echter naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid geen (zwaarwegende) reden zijn om toestemming voor het aanbrengen van de nieuwe entree te weigeren. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat het op grond van de splitsingsakte niet verboden is dat er in pizzabedrijf in het gebouw wordt gevestigd. De bestemming voor de commerciële ruimte volgens de akte van splitsing is immers "bedrijfsruimte" en aan deze bestemming zijn verder geen beperkingen of uitsluitingen verbonden. Dit betekent dat de bewoners er op grond van de privaatrechtelijke situatie rekening mee dienden te houden dat er in de bedrijfsruimte een heel andersoortig bedrijf gevestigd zou kunnen worden dan de daar thans nog gevestigde bruidsmodezaak. Ook derden, die van plan zijn om een appartementsrecht in het gebouw te kopen, moeten af kunnen gaan op hetgeen in de splitsingsakte is vermeld en rekening houden met deze mogelijkheid. Dat geldt tevens voor Amedy, die het appartementsrecht op de begane grond van het gebouw heeft gekocht met de bedoeling om het bedrijfsmatig te gaan verhuren. Haar rechtens te respecteren belang om de ruimte overeenkomstig de bestemming te mogen verhuren is naar het oordeel van de kantonrechter een belang dat zwaar dient te wegen.
4.4.
De VvE heeft verder aangevoerd dat de woonappartementen mogelijk in waarde zullen dalen als gevolg van de komst van een vestiging van NYP. De kantonrechter is echter van mening dat een waardedaling bij een gelijkblijvende bestemming van de commerciële ruimte in de akte van splitsing niet aannemelijk is gemaakt. Ook overigens heeft de VvE de veronderstelde waardedaling van de appartementen op geen enkele wijze nader geconcretiseerd of onderbouwd.
4.5.
Of het gebruik van de ruimte ook bestuursrechtelijk is toegestaan - duidelijk is dat partijen van mening verschillen over de vraag of een vestiging van NYP moet worden aangemerkt als "horeca" dan wel als "detailhandel" - is een vraag die aan de orde komt in het kader van de benodigde omgevingsvergunning en/of de exploitatievergunning. De kantonrechter begrijpt dat er mogelijk nog de nodige bestuursrechtelijke hobbels moeten worden genomen voordat de vestiging van een NYP op de beoogde locatie een feit is, maar dit kan naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet als een argument worden meegenomen om de benodigde toestemming voor het aanpassen van de entree te weigeren. De toestemmingsbevoegdheid wordt dan aangewend voor een ander doel dan waarvoor die is bedoeld.
4.6.
Van de zijde van de VvE is als bijkomend argument voor de geweigerde toestemming voor het afzuiging/afvoerkanaal aangevoerd dat er geuroverlast zal ontstaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is de vrees voor geuroverlast als gevolg van bakluchten die vrijkomen bij het bakken van de pizza's voorstelbaar. NYP heeft echter voldoende toegelicht dat zij gebruik maakt van de best mogelijke apparatuur, waarmee goede ervaringen zijn opgedaan (ook bij vestigingen van NYP met bovenliggende woningen) en dat de afvoer wordt aangebracht op een zodanige plek (in de steeg, onder de galerij) dat de kans op bakluchten in de steeg of op de galerij beperkt is (mede afhankelijk van de drukte bij NYP en de weersomstandigheden) en de kans op bakluchten in de bovenliggende appartementen zeer onwaarschijnlijk. Daarbij heeft NYP voorts aangegeven dat zij er in de praktijk altijd naar streeft om eventuele problemen voor zover die mochten ontstaan met de buren op te lossen. Onder deze omstandigheden is het feit dat de bewoners mogelijk wel eens iets zullen ruiken van de pizza's een onvoldoende zwaarwegende grond om toestemming voor het aanbrengen van de afzuiging/afvoerkanaal te weigeren.
4.7.
Door de VvE is voorts bezwaar gemaakt tegen het feit dat NYP in strijd met de akte van splitsing geen huurdersverklaring heeft getekend. Ter zitting is echter gebleken dat de reden daarvoor is dat er nog geen officiële huurovereenkomst tussen Amedy en NYP van kracht is en dat er alleen een intentieverklaring ligt om te gaan huren. Of die huurovereenkomst er wel of niet komt is mede afhankelijk van de afloop van de lopende vergunningaanvragen en procedures, zo is het de kantonrechter duidelijk gemaakt. Wel heeft NYP aangegeven uiteraard bereid te zijn een huurdersverklaring te ondertekenen.
4.8.
Tot slot heeft de kantonrechter begrip voor het bezwaar van de VvE dat zij niet direct rechtstreeks geïnformeerd is over de plannen van Amedy om de commerciële ruimte aan NYP te verhuren, maar dat zij dit uit de krant moest vernemen. Dit vormt echter geen geldige reden om toestemming te weigeren, nu de toestemmingprocedure in de VvE-vergadering uiteindelijk volgens de geldende regels is doorlopen.
4.9.
De kantonrechter komt alles afwegende tot de conclusie dat de besluiten van de VvE van 19 september 2018 waarbij toestemming is geweigerd voor het aanpassen van de entree en voor het aanbrengen van een afzuig-/afvoerinstallatie in strijd komen met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2.8 BW. Het verzoek van Amedy om deze besluiten te vernietigen zal de kantonrechter dan ook toewijzen.
Vervangende machtiging
4.10.
Op grond van artikel 5:121 BW Pro kan de vervangende machtiging worden verleend indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven.
4.11.
Uit het hiervoor gegeven oordeel dat de VvE met de geweigerde toestemming voor het realiseren van de verzochte entree en afvoer jegens Amedy heeft gehandeld in strijd met de binnen de VvE jegens Amedy in acht te nemen redelijkheid en billijkheid volgt logischerwijs tevens dat zonder redelijke grond toestemming is geweigerd voor het aanpassen van de entree van het appartementsrecht van Amedy en voor het aanbrengen van een afzuiging/afvoerkanaal. Nu verder niet is gebleken van beletselen om de gevraagde machtiging te verlenen zal de kantonrechter het verzoek van Amedy toewijzen. De kantonrechter merkt hierbij tot slot nog op dat zij ervan uitgaat dat Amedy pas gebruik zal maken van de machtiging als er door B&W een exploitatievergunning is afgegeven.
Kosten
4.12.
De VvE zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van Amedy worden vastgesteld op
€ 119,00 voor griffierecht en € 720,00 voor salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
vernietigt de besluiten van de VvE d.d. 19 september 2018 tot afwijzing van de verzoeken (1) tot aanpassing van de entree van het appartementsrecht plaatselijk bekend Noorderweg 106 en (2) tot het aanbrengen van afzuiging/afvoerkanaal e.e.a. als bedoeld op de bijgevoegde tekeningen;
5.2.
verleent een vervangende machtiging aan Amedy om over te gaan tot uitvoering van de onder 5.1 nummers (1) en (2) genoemde voorstellen;
5.3.
bepaalt dat de kosten die verband houden met het aanpassen van de entree en het aanbrengen van het afzuiging/afvoerkanaal voor rekening komen van Amedy;
5.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Amedy vastgesteld op € 839,00;
5.5.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gegeven te Leeuwarden en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2019 door
mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.
c: 518