Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 19/443, 19/444 en 19/445
proces-verbaal van de mondelinge uitspraken van de enkelvoudige belastingkamer van 16 januari 2020 in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
De beroepen zijn gericht tegen de uitspraken op bezwaar van verweerder van 21 december 2018 op de bezwaarschriften van eiser tegen de aan hem opgelegde WOZ-beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2018 en per waardepeildatum 1 januari 2017. Het gaat om de vastgestelde waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als respectievelijk [woning 1] te Goutum (zaaknummer 19/443), [woning 2] te Leeuwarden (zaaknummer 19/444) en [woning 3] (zaaknummer 19/445) te Leeuwarden (de onroerende zaken), die zijn vastgesteld op respectievelijk € 267.000, € 170.000 en € 145.000.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaken gelijktijdig zijn behandeld, heeft plaatsgevonden op 16 januari 2020. Eiser noch zijn gemachtigde is verschenen. De rechtbank heeft geen bericht van verhindering ontvangen. De griffier heeft geconstateerd dat de oproeping voor de zitting aan het juiste adres van eisers gemachtigde aangetekend is verzonden en - blijkens Track en Trace van PostNL - op 21 oktober 2019 (om 12.27 uur) is afgehaald, waarvoor ook is getekend. Dat betekent dat eisers gemachtigde op correcte wijze is uitgenodigd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank in alle drie de zaken onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Gronden
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. Eiser is eigenaar van de drie onroerende zaken. De woning gelegen aan de [woning 1] te Goutum betreft een vrijstaande woning uit bouwjaar 1976 met een inhoud van 528 m3. De woning gelegen aan de [woning 2] te Leeuwarden betreft een tussenwoning uit bouwjaar 1935 met een inhoud van 420 m3. De woning gelegen aan de [woning 3] betreft een eindwoning uit bouwjaar 1920 met een inhoud van 400 m3. Eiser woont zelf aan de [woning 1] te Goutum, de woningen gelegen aan de [woning 2] en de [woning 3] worden door hem verhuurd aan studenten. Die verhuur is op grond van de lokale voorschriften ook uitdrukkelijk toegestaan.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
Ten aanzien van alle drie de woningen:
4. In de beroepsfase heeft verweerder voor iedere woning een matrix overgelegd, waarin telkens drie gerealiseerde verkooptransacties zijn opgenomen. In de matrix zijn de kenmerken van zowel eisers woning als deze referentieobjecten opgenomen en is de ter zake van de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijs uitgesplitst naar de waarde per vierkante meter grond, de waarde per kubieke meter wooninhoud en de waarde van de bijgebouwen. De rechtbank kan de opbouw van de matrix goed volgen. Aan de hand van deze matrix is de manier waarop verweerder de waarde van eisers woning heeft onderbouwd, voldoende inzichtelijk gemaakt. Ook heeft verweerder de onderlinge verschillen tussen de woningen waarmee hij rekening heeft gehouden, duidelijk zichtbaar gemaakt. Eiser heeft de onderbouwingen uit deze matrices als zodanig niet gemotiveerd betwist. De rechtbank zal de onderbouwing van verweerder wel toetsen, omdat eiser eerder in beroep heeft gesteld dat niet inzichtelijk is hoe de kuubprijzen en vierkante meterprijzen zijn afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers. De rechtbank merkt op dat verweerder op juiste wijze de vergelijkingsmethode heeft gehanteerd, die in het kader van de Wet WOZ is voorgeschreven voor woningen zoals die van eiser.
Ten aanzien van [woning 1] :
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in hetzelfde dorp liggen en allemaal rond de waardepeildatum zijn verkocht.
Eiser heeft gesteld dat eisers woning in een slechte staat verkeert. Verweerder heeft daarmee rekening gehouden door een score 2 (in plaats van de normaalwaarde 3) te hanteren voor de factor Onderhoud. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het effect daarvan in dit geval relatief groot is (tussen de 10 % en 30 %), omdat het om een niet al te oude woning gaat in een aanzienlijke prijsklasse. Eiser heeft niet concreet gesteld dat het effect op de waarde groter is. De kuubwaarde van het laagst gewaardeerde referentieobject (alles op normaalwaarde 3) is € 339, terwijl de kuubwaarde van eisers woning is herleid op € 281. Met andere woorden: eisers woning is feitelijk ten minste 17 % lager gewaardeerd. Voor een hogere afslag ziet de rechtbank in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding. Daarom heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat er, in het licht van wat eiser daarover heeft gezegd, voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van eisers woning.
5.2.
Op de zitting is verder nog besproken dat de voor het tweede referentieobject gehanteerde vierkante meterprijs op het eerste oog vreemd is: deze lijkt gelet op de grondstaffel € 35 te laag. Als dit zou worden aangepast, zou uit deze transactie echter een kuubwaarde voortvloeien van € 369, ruim hoger dan de herleide waarde van eisers woning.
5.3.
Alles overziende heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van [woning 2] :
6.1.
De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat liggen. Wel is het derde referentieobject erg ver van de waardepeildatum verkocht (bijna 2 jaar), zodat de rechtbank dit object buiten beschouwing zal laten. De andere twee zijn wél binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht en dat is voor de rechtbank acceptabel, omdat het gaat om woningen uit dezelfde straat. Bovendien heeft verweerder blijkens de matrix rekening gehouden met de waardeontwikkeling tussen verkoopdatum en waardepeildatum.
6.2.
Eiser heeft gesteld dat eisers woning in een slechte staat verkeert. Verweerder heeft daarmee rekening gehouden door zowel voor de factor Voorzieningen als voor de factor Onderhoud als voor de factor Kwaliteit een score 2 (in plaats van de normaalwaarde 3) te hanteren. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het effect daarvan in dit geval relatief gering is (tussen de € 5 en € 30 per kuub per stap), omdat het om een oudere woning gaat in een gemiddelde prijsklasse. Eiser heeft niet concreet gesteld dat het effect op de waarde groter is. De kuubwaarde van de referentieobjecten (alles op normaalwaarde 3, behalve Voorzieningen op 4) is € 434 respectievelijk € 449, terwijl de kuubwaarde van eisers woning is herleid op € 355. Met andere woorden: eisers woning is feitelijk ongeveer € 85 per kuub lager gewaardeerd (zo'n 19 %). Voor een hogere afslag ziet de rechtbank in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding. Daarom heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat er, in het licht van wat eiser daarover heeft gezegd, voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van eisers woning.
Dat eisers woning aan studenten wordt verhuurd en dat de gemeente dat ook heeft toegestaan, is volgens verweerder waardeverhogend ten opzichte van de referentieobjecten. Verweerder heeft ter zake echter geen bedrag bijgeteld in de onderbouwing van de waardering van eisers woning. Dat betekent dat de rechtbank zich hierover niet hoeft uit te laten.
6.3.
Alles overziende heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van [woning 3] :
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat twee daarvan in dezelfde straat zijn gelegen en zij rond de waardepeildatum zijn verkocht.
7.2.
Eiser heeft gesteld dat eisers woning in een slechte staat verkeert. Verweerder heeft daarmee rekening gehouden door zowel voor de factor Voorzieningen als voor de factor Onderhoud als voor de factor Kwaliteit een score 2 (in plaats van de normaalwaarde 3) te hanteren. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het effect daarvan in dit geval relatief gering is (tussen de € 5 en € 30 per kuub per stap), omdat het om een oudere woning gaat in een gemiddelde prijsklasse. Eiser heeft niet concreet gesteld dat het effect op de waarde groter is. De kuubwaarde van het tweede referentieobject (alles op normaalwaarde 3, behalve Kwaliteit op 4) is € 416, terwijl de kuubwaarde van eisers woning is herleid op € 293. De kuubwaarde van het eerste referentieobject (alle drie de factoren op 4) is € 570, terwijl de kuubwaarde van eisers woning is herleid op € 293. Deze verschillen passen bij de toelichting zoals verweerder die heeft gegeven over het effect van de stapjes op de waarde. Voor een hogere afslag ziet de rechtbank in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding. Daarom heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat er, in het licht van wat eiser daarover heeft gezegd, voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van eisers woning en ook met de andere uitstraling van eisers woning.
Op de zitting is verder nog besproken dat de voor de referentieobjecten gehanteerde vierkante meterprijs op het eerste oog vreemd is: deze is gelet op de grondstaffel (veel) te hoog. Dit zou op een fout van de zijde van verweerder kunnen berusten. De rechtbank merkt echter op dat deze fout in het voordeel van eiser uitpakt. Immers, bij een gegeven, gerealiseerde verkoopprijs betekent een te hoge vierkante meterprijs dat de berekende kuubwaarde te laag is. Die te lage kuubwaarde heeft verweerder vervolgens gebruikt als onderbouwing van de herleide waarde van eisers woning. Daardoor is eiser dus niet benadeeld. Dat eisers woning aan studenten wordt verhuurd en dat de gemeente dat ook heeft toegestaan, is volgens verweerder waardeverhogend ten opzichte van de referentieobjecten. Verweerder heeft ter zake echter geen bedrag bijgeteld in de onderbouwing van de waardering van eisers woning. Dat betekent dat de rechtbank zich hierover niet hoeft uit te laten.
7.3.
Alles overziende heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
Ten slotte
8. Gelet op het voorgaande zijn de beroepen ongegrond verklaard.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
10. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraken in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraken zijn op 16 januari 2020 gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt. De beslissingen zijn op voormelde datum in het openbaar uitgesproken, evenals de rechtsmiddelenverwijzing.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraken kan binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.