Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: C/19/131166 / KG ZA 20-56
Vonnis in kort geding van 1 juli 2020
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres 1],
[eiseres 1],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. A.K. Doornbosch te Assen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.M.E. Hamming te Drachten.
Partijen zullen hierna [eiseres 2] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 15 mei 2020;
- de conclusie van antwoord met producties van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 25 mei 2020;
- de pleitnota van [eiseres 2] ;
- de aanhouding van de behandeling ter zitting in verband met schikkingsonderhandelingen;
- het faxbericht van 10 juni 2020 van mr. Doornbosch, waarin is verzocht vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres 2] is sinds 2 januari 2006 eigenaar van de woning met erf en toebehoren staande en geleden aan [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als [adres] , [sectie] , [nummer 1] .
[gedaagden] woont sinds begin 2019 in de naastgelegen woning op nummer 33, kadastraal bekend als [adres] , [sectie] , [nummer 2] . Het perceel van [gedaagden] grenst aan de noordoost, oost- en zuidoostzijde van het perceel van [eiseres 2] De zijgevel van de woning van [eiseres 2] staat op een afstand van 30/35 centimeter tot de erfgrens met [gedaagden] In deze gevel zijn ramen die uitzicht bieden over het perceel van [gedaagden]
2.2.
Bij akte van 4 juli 1978 is ten behoeve van het perceel van [eiseres 2] en ten laste van het perceel van [gedaagden] door [nummer 2] (voormalig eigenaar perceel [eiseres 2] ) en [naam] (voormalig eigenaar perceel [gedaagden] ) een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht gevestigd
.
.
2.3.
In 1984 is deze erfdienstbaarheid van licht en uitzicht herbevestigd in een ruilverkavelingsakte. In de akte(s) van levering is onder het kopje ‘erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen’ de erfdienstbaarheid van licht en uitzicht als volgt omschreven:
"De erfdienstbaarheid van het licht en uitzicht, inhoudende de verplichting van de eigenaar van het lijdende erf om te dulden, dat in de op het heersend erf staande behuizing op kortere afstand van de grens van het lijdend erf dan in de wet is toegestaan, ramen aanwezig te zijn, zonder dat ten aanzien daarvan één der in de wet genoemde beperkingen geldt, ten behoeve van [kavelnummer 1] en ten laste van [kavelnummer 2] (…) Het hiervoor genoemde [kavelnummer 1] is het perceel kadastraal bekend [adres] [sectie] [nummer 1] en het hiervoor genoemde [kavelnummer 2] is het perceel kadastraal bekend [adres] [sectie] [nummer 2] ."
2.4.
Medio augustus 2019 heeft [gedaagden] zijn tuin aangepakt. Als onderdeel daarvan zijn er op een afstand van ongeveer 2,4 meter van de ramen van [eiseres 2] trellis van 1,9 meter hoog geplaatst over een lengte van 15 meter. Op deze trellis zijn heidematten en beplanting aangebracht. De verwachting is dat de heidematten te zijner tijd zullen vergaan. [gedaagden] heeft op enig moment in het midden een trellis met heidemat weggehaald.
2.5.
Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd over deze kwestie. Bij brief van
24 december 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagden] [eiseres 2] bericht over het standpunt van [gedaagden] . Hij concludeert dat [gedaagden] de erfdienstbaarheid van licht en uitzicht voldoende respecteert, nu de lichtinval verder niet door de heidematten wordt verhinderd en dat de wet [gedaagden] in principe zelfs het recht geeft om hun gehele tuin te omheinen. Bruin c.s. is bereid om met [eiseres 2] persoonlijke afspraken te maken in die zin dat de heidematten thans blijven zoals ze zijn en dat er geen andere objecten nabij de erfgrens geplaatst zullen worden die het huidige uitzicht verstoren. Partijen hebben geen nadere afspraken gemaakt.
2.6.
[eiseres 2] heeft zijn woning in de verkoop.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres 2] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagden] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de heidematten te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat zij in gebreke blijven, met een maximum van € 25.000,00;
2. [gedaagden] zal veroordelen tot de kosten van dit geding.
3.2.
Ter onderbouwing van de vordering stelt [eiseres 2] dat hij op grond van de erfdienstbaarheid van licht en uitzicht ten laste van het perceel van [gedaagden] recht heeft op lichtinval en recht op uitzicht over het perceel van [gedaagden] , de achtertuin en de daarachterliggende weilanden. [eiseres 2] stelt voorts dat door de plaatsing van heidematten op onrechtmatige wijze de lichtinval in de woning en het uitzicht van [eiseres 2] over het zuidoosten wordt ontnomen. Dit levert, gelet op de aard en de ernst daarvan, een aanzienlijke inbreuk op van het eigendom van [eiseres 2] , omdat hij niet langer een weids en open uitzicht heeft over de weilanden op het zuidoosten en daarnaast de lichtinval in de woon- en eetkamer met 50% is verminderd ten opzichte van de oude situatie. [eiseres 2] wijst in dit verband op de foto’s die zijn overgelegd.
[eiseres 2] stelt dat [gedaagden] zich dient te houden aan de gevestigde erfdienstbaarheid en dat [gedaagden] de onrechtmatige toestand dient te herstellen door de heidematten te verwijderen en verwijderd te houden.
3.3.
[gedaagden] betwist het gestelde spoedeisend belang en voert aan dat de principiële stelling van [eiseres 2] - dat hij het recht heeft op uitzicht over gehele tuin van [gedaagden] - beter in een bodemprocedure kan worden beantwoord. [gedaagden] voert verder aan dat er in dit geval geen recht op uitzicht bestaat, omdat dit niet in de akte van erfdienstbaarheid is vermeld. Uit jurisprudentie blijkt volgens [gedaagden] dat een erfdienstbaarheid op basis van artikel 727 Oud BW slechts de situatie legaliseert dat de rechthebbende ramen en deuropeningen mag hebben binnen de verboden afstand van de erfgrens. Destijds is niet bedoeld om een verder gaand recht van uitzicht dan 2 meter vanuit de ramen over het perceel van het lijdend erf te scheppen. [gedaagden] betwist voorts dat sprake is van een belemmering van een recht van uitzicht en licht of van een onrechtmatig hinderen, althans een misbruik van recht. [gedaagden] geeft in dit verband - onder verwijzing naar de foto’s - aan dat de trellis met matten zich op minstens 2,40 meter van de ramen van [eiseres 2] bevinden. [gedaagden] voert aan dat [eiseres 2] in dit verband onvoldoende heeft gesteld en hij ook onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een verminderde lichtinval in de woonkamer van [eiseres 2] . [gedaagden] wijst er voorts op dat de op de trellis geplaatste heidematten wel degelijk licht doorlaten. Overigens is aangevoerd dat de gevorderde verwijdering van de heidematten te weinig specifiek is en wordt de gevorderde dwangsom bovenmatig geacht.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De voorzieningenrechter acht het spoedeisend belang, dat door [gedaagden] gemotiveerd is betwist, voldoende aanwezig, omdat de woning van [eiseres 2] in de verkoop staat. [eiseres 2] heeft er belang bij te weten in welke staat (de lichtinval in de woning en wel/geen uitzicht over de weilanden op het zuidoosten) de woning kan worden verkocht. Dat er wellicht enige tijd geen actie op dat punt is ondernomen, doet aan het voorgaande niet af.
Uitleg akte erfdienstbaarheid
4.2.
Met betrekking tot de uitleg van de akte van erfdienstbaarheid overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Artikel 5:73 lid 1 BW geeft criteria voor het vaststellen van de inhoud van de erfdienstbaarheid. Uit dit artikel volgt dat inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van die akte komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 8 april 2020, ECLI:HR:2020:591). De voorzieningenrechter overweegt dat [eiseres 2] in dit verband heeft gesteld dat de bij de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid betrokken partijen destijds een recht van licht en uitzicht hebben beoogd vast te leggen en dat hier door betrokkenen ook 42 jaar lang naar is gehandeld. [eiseres 2] heeft verder onbetwist gesteld dat hij zelf ook 14 jaar lang uitzicht en onbelemmerde lichtinval heeft gehad
4.3.
Vast staat dat op het moment dat de akte van erfdienstbaarheid die hier in het geding is het bepaalde in artikel 727 Oud BW van toepassing was. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 (ECLI:HR:217:2277) volgt dat in dat geval de akte van erfdienstbaarheid mede dient te worden uitgelegd op grond van het bepaalde in artikel 727 Oud BW, waarin het volgende stond: "
Hij die het regt van erfdienstbaarheid van uitzigt of van licht heeft, mag zoo vele vensters of lichten maken als hij goedvindt; maar hij mag, na te hebben gebouwd of van zijn regt gebruik gemaakt, dezelver getal in het vervolg niet vermeerderen. Door licht wordt alleen het noodige licht, zonder uitzigt, verstaan."Volgens vaste rechtspraak onder artikel 727 Oud BW omvat een erfdienstbaarheid van
lichteen verbod om zodanig te bouwen dat het licht daardoor wordt verminderd, zonder dat dit verbod met zoveel worden in de vestigingsakte was opgenomen. In dit verband wijst de voorzieningenrechter op het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 en de daarbij behorende conclusie van de AG.
Hij die het regt van erfdienstbaarheid van uitzigt of van licht heeft, mag zoo vele vensters of lichten maken als hij goedvindt; maar hij mag, na te hebben gebouwd of van zijn regt gebruik gemaakt, dezelver getal in het vervolg niet vermeerderen. Door licht wordt alleen het noodige licht, zonder uitzigt, verstaan."Volgens vaste rechtspraak onder artikel 727 Oud BW omvat een erfdienstbaarheid van
lichteen verbod om zodanig te bouwen dat het licht daardoor wordt verminderd, zonder dat dit verbod met zoveel worden in de vestigingsakte was opgenomen. In dit verband wijst de voorzieningenrechter op het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 en de daarbij behorende conclusie van de AG.
Daarnaast wijst de voorzieningenrechter op het arrest van de Hoge Raad van 16 januari 1981, NJ 81/664. In dit arrest is het volgende overwogen:
"Het middel bestrijdt de opvatting van het Hof dat aan de in art. 727 bedoelde erfdienstbaarheid van licht en uitzicht geen verdere strekking toekomt dan om de eigenaar van het dienend erf ertoe te verplichten om lichten en vensters op het heersend erf, die zich daar in afwijking van de voorschriften van het burenrecht (de artt. 693–697 BW) bevinden, te dulden en om niet door bebouwing het licht of uitzicht dat door die lichten of vensters wordt geboden, te belemmeren.
"Het middel bestrijdt de opvatting van het Hof dat aan de in art. 727 bedoelde erfdienstbaarheid van licht en uitzicht geen verdere strekking toekomt dan om de eigenaar van het dienend erf ertoe te verplichten om lichten en vensters op het heersend erf, die zich daar in afwijking van de voorschriften van het burenrecht (de artt. 693–697 BW) bevinden, te dulden en om niet door bebouwing het licht of uitzicht dat door die lichten of vensters wordt geboden, te belemmeren.
Het middel voert daar in de eerste plaats tegen aan dat een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht door middel van lichten en vensters die niet in strijd zijn met de door het Hof bedoelde voorschriften van het burenrecht, evenzeer mogelijk is en dat deze erfdienstbaarheid ook ten nutte kan strekken van een onbebouwd heersend erf of het onbebouwde deel van het heersende erf en dus 'niet slechts via lichten en/of vensters kan worden uitgeoefend'.
(…)
De klacht dat het Hof van een onjuiste opvatting over art. 727 is uitgegaan, is ongegrond. Tekst noch wetsgeschiedenis van deze bepaling rechtvaardigt de in het middel verdedigde opvatting dat de in art. 727 bedoelde erfdienstbaarheid ook strekt ten nutte van een onbebouwd blijvend deel van het heersende erf en dat het 'niet slechts via lichten en/of vensters kan worden uitgeoefend'. Die tekst wijst er integendeel op dat de in dit artikel bedoelde erfdienstbaarheden niet verder strekken dan tot afwijking van de voormelde voorschriften van het burenrecht. Wie de door het middel voorgestane ruimere bescherming wenst, moet een erfdienstbaarheid als in art. 728 bedoeld, bedingen. "
4.4.
De voorzieningenrechter leidt uit deze rechtspraak af dat een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht als bedoeld in artikel 727 Oud BW het recht omvat te dulden dat in strijd met de bepalingen uit het burenrecht, bebouwing en ramen zich bevinden binnen twee meter van de erfgrens en een verbod inhoudt om licht en uitzicht dat door die ramen wordt geboden, te belemmeren. De voorzieningenrechter passeert de door [gedaagden] in de conclusie van antwoord gegeven uitleg dat het in de akte gevestigde recht van erfdienstbaarheid slechts een dulden inhoudt. Dit volgt niet uit het arrest van de Hoge Raad van 16 januari 1981. De hiervoor aangehaalde overweging in dat arrest over een beperkte strekking van deze erfdienstbaarheden, had betrekking op een belemmering van licht en uitzicht op een onbebouwd deel van het heersende erf. Dat is hier niet aan de orde. Anders dan [gedaagden] betoogt, kan uit het arrest en de overige jurisprudentie ook niet worden afgeleid dat het recht op uitzicht maar voor 2 meter vanuit de ramen geldt.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt vast dat door het plaatsen van de heidematten in ieder geval het uitzicht van [eiseres 2] uit de bestaande ramen - waarvoor het recht van erfdienstbaarheid van uitzicht is gevestigd - wordt belemmerd. Mogelijk wordt ook de lichtinval in de ramen belemmerd, maar dat is in deze procedure niet voldoende komen vast te staan. [eiseres 2] heeft dit namelijk wel gesteld, maar niet onderbouwd, terwijl [gedaagden] de stelling dat de lichtinval wordt belemmerd, gemotiveerd heeft betwist. Nu het uitzicht wordt belemmerd, moet vastgesteld worden dat [gedaagden] de op zijn perceel rustende erfdienstbaarheid van uitzicht ten behoeve van het perceel van [eiseres 2] , heeft geschonden. Het belang van [eiseres 2] op bescherming van dit recht, dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter te prevaleren boven het belang van [gedaagden] op privacy. [gedaagden] wist toen hij de woning kocht van deze erfdienstbaarheid en zal met respectering daarvan naar andere manieren moeten zoeken om zijn privacy te beschermen.
4.6.
De voorzieningenrechter komt, gezien hetgeen hiervoor is overwogen, tot de conclusie dat de gevorderde verwijdering van de heidematten van de trellis - de trellis zelf kunnen blijven staan - en het verwijderd houden van deze matten toewijsbaar is binnen veertien dagen na betekening van het onderhavige vonnis, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als bepaald in het dictum.
De voorzieningenrechter overweegt met betrekking tot de genoemde termijn van veertien dagen dat door [gedaagden] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en deze termijn haar ook niet onredelijk voorkomt.
4.7.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres 2] worden begroot op:
- dagvaarding € 105,03
- griffierecht € 656,00
- salaris advocaat €
980,00
980,00
Totaal € 1.741,03.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de heidematten te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat zij in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres 2] tot op heden begroot op € 1.741,03;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Schothorst en in het openbaar uitgesproken op
1 juli 2020. [1]