Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 7999470 CV EXPL 19-8394
Vonnis d.d. 7 juli 2020
inzake
[eiser]
wonende te [woonplaats] ,
eiser, hierna [eiser] te noemen,
gemachtigde Frently te Groningen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,,
gedaagde, hierna [gedaagde] te noemen,
gemachtigde Gruno Vastgoed BV te Groningen.
PROCESGANG
De procesgang blijkt uit het volgende:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord
- conclusie van repliek
- conclusie van dupliek
- akte [eiser] .
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1.
Tussen partijen, [eiser] als huurder en [gedaagde] als verhuurder, heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot woonruimte aan de [adres] . Het betrof een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt.
1.2.
Partijen zijn een aanvangshuurprijs van € 275,- per maand overeengekomen.
1.3.
De huurovereenkomst heeft bestaan over de periode 1 maart 2018 tot 1 maart 2019.
1.4.
Op 6 maart 2019 heeft [eiser] de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.
1.5.
Bij uitspraak van 5 juni 2019, verzonden op 24 juni 2019, heeft de huurcommissie geoordeeld dat zij geen inhoudelijk oordeel op het verzoek van [eiser] kan geven en om die reden het verzoek afwijst.
De vordering
2. [eiser] vordert een verklaring voor recht dat de tussen partijen geldende kale huurprijs op basis van de tussen partijen gesloten tijdelijke huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2018 € 193,53 per maand bedraagt, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen huurprijs. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 977,64, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander met de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, waaronder een bedrag aan nakosten, te vermeerderen met rente.
Het standpunt van [eiser]
3. Naast de vaststaande feiten legt hij, samengevat, het volgende aan zijn vordering ten grondslag. De rapporteur van de huurcommissie heeft geen onderzoek in de woning uit kunnen voeren. De huurcommissie heeft daar ten onrechte de conclusie aan verbonden dat het verzoek van [eiser] dient te worden afgewezen. De huurcommissie had de huurprijs, conform vast beleid, dienen vast te stellen aan de hand van de door [eiser] opgestelde puntentelling. Op basis van deze puntentelling is een huurprijs van € 193,53 redelijk. [eiser] is van mening dat op [gedaagde] als verhuurder een verzwaarde stelplicht rust met betrekking tot de oppervlakte van de gehuurde ruimte. Tegen de achtergrond van een redelijke huurprijs van € 193,53 per maand en het feit dat [eiser] 12 maanden een huurprijs van € 275,- heeft voldaan, heeft [eiser] een bedrag van € 977,64 onverschuldigd aan [gedaagde] voldaan. Tot slot is [eiser] van mening dat [gedaagde] gehouden is de wettelijke rente over dit bedrag aan hem te voldoen.
Het standpunt van [gedaagde]
4. Hij voert - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende als verweer aan. De huurcommissie heeft het verzoek van [eiser] afgewezen nu het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden vanwege het te laat inzenden van de puntentelling. Omdat de telling zo laat is ingebracht, was het voor [gedaagde] niet mogelijk deze te controleren. Deze telling kan daarom ook in deze procedure niet als uitgangspunt worden gebruikt. Daar komt bij dat de telling is opgesteld door de gemachtigde van [eiser] die een eigen belang heeft bij een zo laag mogelijk aantal punten. Het is thans niet meer mogelijk het gehuurde op punten te waarderen omdat dit ingrijpend is verbouwd. Inhoudelijk voert [gedaagde] met betrekking tot de puntentelling tot zijn verweer aan dat het gehuurde een oppervlakte had van 20 m² en niet, zoals [eiser] stelt, 11,63 m². Het totale aantal punten komt daarmee op 139 waarmee een maximale huurprijs van € 285,24 correspondeert. De overeengekomen huurprijs van € 275,- is dan ook niet onredelijk.
De beoordeling
5. In artikel 7:262 lid 1 BW is bepaald dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter stelt vast dat de huurcommissie weliswaar geen inhoudelijk oordeel heeft gegeven nu zij het verzoek van [eiser] heeft afgewezen, maar artikel 7:262 BW staat er niet aan in de weg dat ook dan de uitspraak van de huurcommissie aan de kantonrechter kan worden voorgelegd.
6. [eiser] heeft zich binnen genoemde periode van acht weken tot de kantonrechter gewend. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen en [gedaagde] thans de gelegenheid heeft om zich tegen de stellingen van [eiser] te verweren en deze te weerleggen. Tegen deze achtergrond behoeft de stelling van [gedaagde] dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden, wat daar ook van zij, geen verdere bespreking.
7. Kern van het geschil betreft de oppervlakte van de door [eiser] van [gedaagde] gehuurde woonruimte. [eiser] stelt dat deze 11,63 m² bedroeg en [gedaagde] stelt dat dit ongeveer 20 m² was. Niet in geschil is dat de woonruimte dusdanig is verbouwd dat het thans niet meer mogelijk is om middels een meting na te gaan hoe groot de gehuurde woonruimte was.
8. Op grond van het bepaalde in artikel 7:249 lid 2 BW kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, BW (zoals in deze zaak aan de orde is) de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
9. In het licht van het bepaalde in artikel 7:249 tweede lid BW komt het naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening en risico van de verhuurder dat het, binnen de in de wet genoemde termijn waarbinnen [eiser] als huurder de aanvangshuurprijs kan laten toetsen, niet meer mogelijk is om een meting in de woning te doen vanwege een ingrijpende verbouwing waardoor het gehuurde niet meer in eenzelfde staat verkeert als bij aanvang van de huurovereenkomst.
10. Van [gedaagde] als verhuurder mag in datzelfde licht worden verwacht dat hij op de hoogte is van de eigenschappen van door hem verhuurde woonruimte. De door [gedaagde] gestelde schatting van ongeveer 20 m² is daarvoor onvoldoende. Het had op zijn weg gelegen om, bijvoorbeeld middels bouwtekeningen, de oppervlakte van het gehuurde nader te onderbouwen tegenover de stelling van [eiser] dat de oppervlakte 11,63 m² bedroeg.
11. De enkele stelling van [gedaagde] dat de gemachtigde van [eiser] een eigen belang heeft bij het opstellen van een puntentelling die leidt tot een zo laag mogelijke huurprijs, is onvoldoende om uit te gaan van de onjuistheid daarvan. Niet alleen heeft [eiser] weersproken dat de persoon die de meting heeft verricht er een persoonlijk belang bij heeft om een onjuiste puntentelling op te stellen, maar een nadere onderbouwing van de onjuistheid van dit stuk door [gedaagde] ontbreekt ook. Dit betekent dat, nu onvoldoende is gebleken waarom de door [eiser] gestelde oppervlakte onjuist is, een oppervlakte van 11,63 m² als uitgangpunt wordt genomen voor de puntentelling ter waardering van het gehuurde.
12. Voorgaande overwegingen leiden tot een puntenaantal van 93 waarmee een maximale huurprijs van € 193,53 correspondeert. De kantonrechter zal dit voor recht verklaren.
13. Verder is niet in geschil dat [eiser] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst € 275,- per maand heeft betaald. Nu de redelijke huurprijs op € 193,53 is vastgesteld, heeft hij een bedrag van € 977,64 onverschuldigd betaald. Dit bedrag zal eveneens worden toegewezen.
14. De gevorderde rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis. Voornoemd bedrag aan teveel betaalde huur is onverschuldigd betaald door de huurder. De ongedaanmakingsverplichting van de verhuurder ontstaat evenwel eerst op het moment dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt.
15. [gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De nakosten worden begroot op € 60,-.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de tussen partijen geldende kale huurprijs met ingang van 1 maart 2018 € 193,53 per maand bedraagt;
veroordeelt [gedaagde] om tegen kwijting aan [eiser] te betalen € 977,64 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na heden tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 231,- aan griffierecht, € 103,05 aan explootkosten, € 240,- voor salaris van de gemachtigde en € 60,- aan nakosten, te betalen binnen veertien dagen na heden, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen indien volledige betaling niet binnen voormelde termijn plaatsvindt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en op 7 juli 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
c402