Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 9271423 \ CV EXPL 21-3491
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv Pro d.d. 14 juli 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] HOLDING BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.R. Brendel,
tegen
1.[B] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [C],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
procederende in persoon.
Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding inclusief producties,
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2021.
1.2
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[B] huurt sinds 1 november 2020 van [A] een recreatiewoning en drie paardenboxen gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De schriftelijke huurovereenkomst is door [B] niet ondertekend en geretourneerd zoals door [A] was verzocht. Ook de waarborgsom is door [B] niet betaald.
2.3.
[B] heeft (een deel van) de verschuldigde huurtermijnen niet (tijdig) voldaan.
2.4.
Op 21 januari 2021 heeft de Landelijke Inspectie Dierenbescherming bij [B] een controle verricht waarna aan hem een boete is opgelegd voor het niet correct afvoeren van de mest. Daarnaast zijn de kosten van het door de Landelijke Inspectie Dierenbescherming ingeschakelde schoonmaakbedrijf op [B] verhaald.
2.5.
[A] heeft [B] meerdere keren gesommeerd om tot betaling van de achterstallige huurtermijnen over te gaan.
2.6.
Op 19 april 2021 heeft (de gemachtigde van) [A] een ingebrekestelling aan [B] gezonden.
2.7.
De vaststellingsovereenkomst die op 3 mei 2021 door (de gemachtigde van) [A] aan [B] is gezonden, is door [B] niet ondertekend en geretourneerd.
2.8.
[B] heeft meerdere keren aangegeven de (achterstallige) huurtermijnen te zullen overmaken en het gehuurde te zullen verlaten, maar deze toezeggingen is hij tot op heden niet nagekomen.
3.Het geschil
3.1
[A] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [B] te veroordelen:
om het gehuurde te [adres] binnen 7 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het hare en de haren, onder afgifte van alle sleutels aan [A] ;
tot betaling van een bedrag van € 9.416,45 ter zake de huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand, een en ander binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis;
tot betaling van een bedrag van € 462,50 ter zake de buitengerechtelijke kosten, een en ander binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis;
tot betaling van een bedrag van € 953,01 voor elke maand of deel van een maand dat (de kantonrechter begrijpt:) [B] na 29 mei 2021 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde nog feitelijk genot van het gehuurde dan wel van een deel van het gehuurde heeft;
in de kosten van dit geding, waaronder de gebruikelijke nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
De kantonrechter begrijpt dat [A] zich primair op het standpunt stelt dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden is, zodat [B] geen recht meer heeft om zich in het gehuurde te bevinden. Subsidiair stelt [A] zich op het standpunt dat [B] een huurachterstand ter hoogte van in totaal € 9.416,45 (ziende op de huurtermijnen ten aanzien van de recreatiewoning en de paardenboxen, de kosten van gas, water en licht en de riool- en waterschaplasten) heeft laten ontstaan, die de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.3.
[B] heeft ter zitting verweer gevoerd. Hij heeft aangegeven zowel de schriftelijke huurovereenkomst als de vaststellingsovereenkomst niet te hebben ondertekend. [B] erkent dat sprake is van achterstallige huurtermijnen, maar betwist de hoogte van de ontstane huurachterstand. [B] stelt dat partijen een huurprijs van € 700,- per maand (exclusief de kosten van gas, water en licht) waren overeengekomen en daarnaast een bedrag van € 200,- per maand hebben afgesproken voor de door hem gehuurde paardenboxen. Het ontstaan van de huurachterstand is volgens [B] te wijten aan de door de Landelijke Inspectie Dierenbescherming aan hem opgelegde boete en/of de aan hem in rekening gebrachte schoonmaakkosten ter hoogte van circa € 3.000,-. Deze boete is echter te wijten aan het handelen van de beheerder van [A] , die hem in strijd met de gemaakte afspraken niet heeft toegestaan om de mest te storten op de mestbult op het park. Doordat [B] eerst voornoemd bedrag heeft moeten betalen, kon hij de huur (tijdelijk) niet betalen. Volgens hem heeft hij daardoor drie maanden geen huur betaald. [B] geeft aan op zoek te zijn naar vervangende woonruimte en de ontstane huurachterstand maandelijks te willen inlopen. Omdat het lastig is op korte termijn vervangende woonruimte te vinden, vraagt [B] om een ruimere ontruimingstermijn in acht te nemen.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter acht het spoedeisend belang gelet op de aard van de zaak in beginsel gegeven.
de vordering tot ontruiming
4.2.
Vooropgesteld wordt dat een ontruiming een ingrijpende maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden kan een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken, indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en dat hij de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
4.3.
Vorderingen tot ontbinding van een huurovereenkomst en tot ontruiming van een woning worden in beginsel toegewezen, indien de huurachterstand tenminste drie maanden bedraagt, de lopende maand daaronder begrepen. Hoewel de exacte huurachterstand onderwerp van geschil is, staat wel vast dat sprake was van een huurachterstand van tenminste drie maanden. Dit brengt - los van het antwoord op de vraag of partijen een vaststellingsovereenkomst zouden hebben gesloten - met zich dat sprake is van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en dus ook tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. Het verweer van [B] kan hem, wat daar ook van zij, niet baten. Dat hij een boete zou hebben moeten betalen ontslaat hem niet van zijn verplichting om de huur te betalen, aan welke verplichting hij zoals hierna zal worden overwogen slechts twee keer heeft voldaan. Een en ander leidt ertoe dat de kantonrechter de vorderingen van [A] zal toewijzen, met inachtneming van het volgende.
4.4.
De kantonrechter acht het - mede gelet op het door [B] gevoerde verweer - redelijk om de ontruimingstermijn op een langere termijn te bepalen dan door [A] is gevorderd en zal bepalen dat [B] uiterlijk op 31 juli 2021 het gehuurde dient te ontruimen en te verlaten zoals in het dictum wordt vermeld.
de huurachterstand
4.5.
Partijen twisten over de exacte hoogte van de huurachterstand. Niet in geschil is dat de kale huur ten aanzien van de recreatiewoning € 700,- per maand bedraagt. Partijen zijn het echter niet eens over het bedrag dat zij ten aanzien van de huur van de paardenboxen zijn overeengekomen.
4.6.
[A] heeft ter zitting verklaard normaliter per paard c.q. paardenbox € 70,- in rekening te brengen. [A] heeft gemeend in dit geval de huur voor vijf paardenboxen in rekening te (kunnen) brengen voor een totaalbedrag van € 350,- per maand, omdat [B] niet drie, maar vier paarden heeft gestald, en daarnaast ook nog twee honden houdt (die volgens [A] niet in de recreatiewoning mogen verblijven). [B] heeft daartegen ingebracht dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat [B] een bedrag van € 200,- per maand aan [A] verschuldigd zou zijn voor het huren van drie paardenboxen; het vierde paard betreft een veulen dat volgens [B] samen met de moeder in één paardenbox staat. De kantonrechter concludeert dat op grond van de door [A] in het geding gebrachte stukken niet kan worden vastgesteld hoe hoog de huurprijs ten aanzien van de paardenboxen is, nu daarin wisselende bedragen worden genoemd. Door [B] is - in ieder geval - twee keer een bedrag van € 900,- aan [A] betaald (zijnde € 700,- aan huur recreatiewoning en € 200,- aan huur paardenboxen). Nu in ieder geval vaststaat dat [B] ten minste een bedrag van € 200,- per maand voor het huren van de paardenboxen verschuldigd is, zal de kantonrechter daarvan bij de berekening van de huurachterstand uitgaan.
4.7.
Daarnaast vordert [A] in de dagvaarding een totaalbedrag van € 1.926,28 aan kosten van gas, water en licht en een bedrag van € 344,08 aan riool- en waterschapslasten. De kantonrechter zal bij de berekening van de achterstand van deze bedragen uitgaan, nu een en ander door [B] niet, althans onvoldoende, is weersproken.
4.8.
Een en ander brengt met zich dat de kantonrechter er - in dit kort geding - vanuit gaat dat [B] over de periode van 1 november 2020 tot en met 31 mei 2021 de volgende bedragen aan [A] verschuldigd was:
€ 4.900,00 (huur recreatiewoning)
€ 1.400,00 (huur paardenboxen)
€ 1.926,28 (kosten van gas, water en licht)
€ 344,08(riool- en waterschapslasten)
totaal € 9.470,36
4.9.
Op dit bedrag dienen de door [B] betaalde bedragen in mindering te worden gebracht. Volgens [A] heeft [B] slechts twee keer een bedrag van € 900,- betaald, derhalve in totaal € 1.800,-. [B] heeft dit ter zitting bestreden en stelt zich op het standpunt dat hij drie keer een bedrag van € 900,- heeft betaald. Hoewel [B] door de kantonrechter in de gelegenheid is gesteld om - kort na de mondelinge behandeling - stukken in het geding te brengen waaruit de juistheid van zijn stelling blijkt, heeft hij van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Een en ander dient voor rekening en risico van [B] te blijven.
4.10.
Het vorenstaande brengt met zich dat de kantonrechter - in dit kort geding - uitgaat van een vordering van [A] op [B] uit hoofde van de huurovereenkomst van in totaal € 7.670,36 (te weten: € 9.470,36 minus € 1.800,-). [B] zal veroordeeld worden tot betaling van dit bedrag. De hierover door [A] gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen, nu [B] een en ander niet heeft weersproken. De kantonrechter zal de wettelijke rente toewijzen vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling.
de gebruikskosten
4.11.
De door [A] vanaf 29 mei 2021 gevorderde kosten (rechtsoverweging 3.1. onder punt 4) zal de kantonrechter toewijzen tot een bedrag van € 943,01 (te weten: € 700,- aan huur recreatiewoning, € 200,- aan huur paardenboxen en € 43,01 aan kosten van riool en waterschap), gelet op hetgeen hiervoor is overwogen.
de buitengerechtelijke kosten
4.12.
Daarnaast vordert [A] een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten. Aangezien [A] - onweersproken - gesteld heeft dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en gesteld noch gebleken is dat niet voldaan is aan het vereiste dat sprake moet zijn van redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt, liggen ook de door [A] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten voor toewijzing gereed.
de proceskosten
4.13.
[B] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De proceskosten aan de zijde van [A] worden vastgesteld op:
- explootkosten € 85,81
- overige kosten € 3,60
- griffierecht € 126,00
- salaris gemachtigde
€ 498,00
€ 498,00
totaal € 713,41.
4.14.
De kantonrechter wijst de door [A] gevorderde nakosten - als onweersproken - (voorwaardelijk) toe, met dien verstande dat de nakosten worden toegewezen tot het in kantonzaken gehanteerde maximumtarief van € 124,-.
5.De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende in kort geding
5.1.
veroordeelt [B] om uiterlijk op 31 juli 2021 het gehuurde te [adres] te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het hare en de haren, onder afgifte van alle sleutels aan [A] ;
5.2.
veroordeelt [B] tot betaling van een bedrag van € 7.670,36 (ter zake de huurachterstand, de kosten van gas water en licht en de riool- en waterschapslasten), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
5.3.
veroordeelt [B] tot betaling van een bedrag van € 943,01 voor iedere maand of deel van een maand dat [B] na 31 mei 2021 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde nog feitelijk genot van het gehuurde dan wel van een deel van het gehuurde heeft;
5.4.
veroordeelt [B] tot betaling van een bedrag van € 462,50 ter zake de buitengerechtelijke kosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
5.5.
veroordeelt [B] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [A] vastgesteld op € 713,41, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis indien voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt;
5.6.
veroordeelt [B] , onder de voorwaarde dat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis wordt voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 124,- aan salaris gemachtigde;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Biesma, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 44484