Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 9038713 EJ VERZ 21-9
Beschikking d.d. 4 mei 2021
inzake
de Koninklijke Harddraverij- en Renvereniging Groningen,
gevestigd te De Punt,
verzoekster, hierna KHRV te noemen,
gemachtigde mr. P.M.J. de Goede,
tegen
Gemeente Groningen,
zetelende te Groningen,
verweerster, hierna de Gemeente te noemen,
gemachtigde mr. B.M.B. Gruppen.
1. De procesgang
1.1. KHRV heeft bij verzoekschrift (met bijlagen), ter griffie ontvangen op 17 februari 2021, de kantonrechter verzocht om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te bepalen dat de verplichting van KHRV om op 4 januari 2021 het gehuurde te ontruimen wordt geschorst en dat de ontruimingstermijn wordt verlengd tot één jaar (derhalve tot 4 januari 2022), dan wel met een redelijke termijn en de Gemeente voorts te veroordelen in de proceskosten.
1.2. De Gemeente heeft op 1 april 2021 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Zij heeft de kantonrechter verzocht het verzoek van KHRV af te wijzen en de datum en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen alsmede KHRV te veroordelen in de proceskosten vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
1.3. De mondelinge behandeling heeft in aanwezigheid van partijen - beiden deugdelijk vertegenwoordigd - en hun gemachtigden plaatsgevonden op 13 april 2021. Partijen hebben hun standpunten nader uiteengezet, KHRV mede aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen door partijen op de zitting is aangevoerd.
1.4. Uitspraak is (nader) bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Het gaat in deze zaak om de drafbaan in het Stadspark te Groningen. KHRV maakt daar al sinds ongeveer 100 jaren gebruik van. In 1922 hebben partijen ter zake de eerste huurovereenkomst gesloten. Partijen hebben met ingang van 1 januari 2015 een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Tot het gehuurde behoort de zandbaan, de jurybaan, de sintelbaan, de grasstrook naast de sintelbaan, de jurytoren, het stallencomplex, het stalterrein, op het terrein aanwezige audiovisuele middelen ten behoeve van een door KHRV aan te brengen geluidsinstallatie, de bekabeling in de totohal en de sociëteit ten behoeve van die installatie en het tv-circuit alsmede de vaste geluidsboxen boven de infostand in het stallencomplex en op het stalterrein. Het geheel zal hierna met het gehuurde worden aangeduid. Het betreft overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW).
2.2.
Overeengekomen is dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden en derhalve tot en met 31 december 2015 en dat de overeenkomst - behoudens opzegging - steeds zal worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar. Verder is overeengekomen dat bij opzegging een termijn van drie maanden in acht moet worden genomen en dat opzegging door de Gemeente alleen kan plaatsvinden indien de gemeenteraad hiermee heeft ingestemd. Voorts is overeengekomen dat KHRV maximaal 10 keer per jaar over de drafbaan kan beschikken en dat de huurprijs per koersdag € 355,83 bedraagt. Middels indexatie is dat bedrag inmiddels verhoogd tot laatstelijk (in 2020) € 400,89 per koersdag.
2.3.
Op het terrein van de drafbaan worden sinds jaar en dag ook andere evenementen georganiseerd (door anderen dan KHRV). De Gemeente is van plan om de drafbaan door te ontwikkelen tot een commercieel en professioneel evenemententerrein (een topevenemententerrein). De gemeenteraad heeft daar middels een ‘principebesluit’ op 9 september 2020 mee ingestemd. Besloten is aldus dat de drafbaan in principe als evenemententerrein zal worden ontwikkeld. Op dezelfde vergadering heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorstel om de huurovereenkomst met KHRV per 1 januari 2021 op te zeggen.
2.4.
De Gemeente heeft de huurovereenkomst vervolgens op 14 september 2020 opgezegd per 1 januari 2021. Aangezegd is dat KHRV het gehuurde uiterlijk op 4 januari 2021 om 10.00 uur diende te ontruimen. KHRV heeft aan dit laatste tot op heden geen gevolg gegeven.
2.5.
Ook is KHRV niet ingegaan op het voorstel van de Gemeente om middels een bruikleenovereenkomst tot 13 juni 2021 van de drafbaan gebruik te mogen maken. Wel zijn partijen overeengekomen dat KHRV op 18 april, 13 mei, 6 juni, 18 juli en 1 augustus 2021 nog koersen mag organiseren, mits de coronamaatregelen dat toestaan.
3.Het geschil
3.1.
In essentie verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag of er aanleiding bestaat om de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd, te verlengen. Partijen zijn het erover eens dat in dat kader alleen een belangenafweging moet worden gemaakt, omdat aan alle voorwaarden is voldaan en er geen sprake is van één of meer van de verplichte afwijzingsgronden.
3.2.
Waar nodig zal hierna, bij de beoordeling, nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vast staat dat de onderhavige huurovereenkomst zogenaamde artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betreft. Ook staat vast dat de Gemeente de overeengekomen opzegtermijn in acht heeft genomen en dat voldaan is aan de voorwaarde dat de gemeenteraad met de opzegging heeft ingestemd. Niet van belang daarbij wat de reden voor de huuropzegging is. Door de enkele opzegging is de huurovereenkomst namelijk per 1 januari 2021 hoe dan ook geëindigd.
4.2.
KHRV kan op grond van artikel 7:230a lid 1 BW om verlenging van de ontruimingstermijn verzoeken. Een dergelijk verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Dat is hier het geval nu de ontruiming tegen 4 januari 2021 is aangezegd en het onderhavige verzoek op 17 februari 2021 is ontvangen.
4.3.
Verder is in artikel 7:230a lid 4 BW bepaald dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts kan worden toegewezen, indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Voorts staat in dit wetsartikel dat het verzoek niettemin moet worden afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
4.4.
Partijen zijn het erover eens dat van één of meer van deze verplichte afwijzingsgronden geen sprake is. Wat resteert is derhalve een belangenafweging. Daarbij geldt dat uit de tekst van de wet volgt dat het verlengingsverzoek alleen kan worden ingewilligd indien de belangen van KHRV door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de Gemeente bij voortzetting van het gebruik door KHRV.
4.5.
KHRV stelt samengevat dat zij om de volgende redenen belang heeft bij verlenging van de ontruimingstermijn:
voor haar is het niet mogelijk om binnen de aangezegde termijn en binnen de termijn waarin zij initiële ontruimingsbescherming geniet vervangende ruimte te vinden waar zij haar activiteiten kan voortzetten; als de termijn niet wordt verlengd, zal dat niet alleen het einde van de drafsportactiviteiten in Groningen betekenen maar ook het einde van haar als vereniging;
zij mocht aan de bestuurlijke opstelling van de laatste jaren het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat geen, althans niet zo snel, door de Gemeente besluiten zouden worden genomen die haaks staan op eerdere uitlatingen en besluiten;
gezien de lange duur (sinds 1922) dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt, is de opzegtermijn zo onredelijk kort dat dit zou kunnen worden gecompenseerd door een zo lang mogelijke ontruimingsbescherming toe te staan;
zij heeft binnen de paardensport een grote naamsbekendheid; de opzegging raakt niet enkel de belangen van KHRV, maar ook die van de partijen die via haar betrokken zijn bij de drafsport; de drafbaan is als ‘thuisbaan’ essentieel voor de in de regio gevestigde drafsportliefhebbers, trainers, eigenaren en fokkers en zorgt bovendien voor grote werkgelegenheid;
ontruiming zonder verlenging zal een financiële strop voor haar betekenen omdat dan de belangrijkste inkomsten komen te vervallen die met name voortvloeien uit de koersen in de tweede helft van dit jaar;
de Gemeente heeft tot op zekere hoogte geen bezwaar tegen een voortgezet gebruik door KHRV omdat de Gemeente haar heeft voorgesteld het gehuurde tot 13 juni 2021 te gebruiken op basis van een bruikleenovereenkomst; KHRV heeft daarmee niet ingestemd omdat zij dan geen verdere ontruimingsbescherming zal hebben.
4.6.
De Gemeente heeft aangevoerd dat - samengevat - de volgende belangen zich verzetten tegen een verlengde ontruimingstermijn:
het voornemen om de drafbaan te herontwikkelen tot een topevenemententerrein is meer dan een plan; er ligt een deugdelijk rapport aan ten grondslag en alles wijst erop dat dit ook daadwerkelijk doorgaat; organisatoren zijn zeer geïnteresseerd om hier grote evenementen te houden; Mojo (een grote organisator) heeft bevestigd dat de voorgenomen aanpassingen nodig zijn om de drafbaan geschikt te maken voor muziekevenementen en concerten uit de AA-categorie (de grootste shows); de evenementen leveren een belangrijke spin-off voor de binnenstad op;
het verleden heeft geleerd dat de paardensport en de evenementen niet goed samengaan; zo moet de sintelbaan bij elk evenement worden afgedekt met rijplaten; het juryhuisje heeft een negatieve invloed op de geluidskwaliteit;
met het herstel van de in slechte staat van onderhoud verkerende jurybaan, juryhuisje, stallen en publieke tribune gaan aanzienlijke kosten gemoeid; verder geldt dat als de Gemeente bij het inrichten van de drafbaan als evenemententerrein geen rekening meer hoeft te houden met de draverijvoorzieningen, significante bouwkosten bespaard kunnen worden hetgeen de winstgevendheid van de geplande evenementen vergroot en de Gemeente de mogelijkheid biedt om per evenement een hogere vergoeding voor het gebruik van het terrein te bedingen;
het voornemen is om op 5 oktober 2021 te beginnen met de werkzaamheden op de drafbaan; het betreft allemaal werk om de verhinderingen weg te nemen; deze werkzaamheden zijn ook nodig wanneer de plannen tot het volledig upgraden van de drafbaan tot een topevenementenlocatie niet kunnen worden gerealiseerd.
4.7.
Beide partijen zijn van mening dat het nodige is aan te merken op de door hun wederpartij genoemde belangen. De kantonrechter overweegt daarover nader als volgt.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter stelt KHRV zich ten onrechte op het standpunt dat zij aan de bestuurlijke opstelling van de laatste jaren het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat geen, althans niet zo snel, door de Gemeente besluiten zouden worden genomen die haaks staan op eerdere uitlatingen en besluiten. Partijen hebben namelijk met ingang van 1 januari 2015 een nieuwe huurovereenkomst gesloten, waarbij KHRV ermee heeft ingestemd dat er steeds sprake is van huur voor de duur van een jaar (behoudens opzegging). KHRV wist derhalve in ieder geval sinds begin 2015 dat zij elk jaar het risico liep dat de huurovereenkomst zou eindigen en daar had zij dan ook rekening mee kunnen en moeten houden. Ook kan het beroep van KHRV op de opzegtermijn haar niet baten. Ook hier geldt namelijk dat partijen (hoewel al vanaf 1922 aan elkaar verbonden) met ingang van 1 januari 2015 en dus nog niet zo lang geleden een opzegtermijn van drie maanden zijn overeengekomen. Een dergelijke termijn is naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden niet onredelijk.
4.9.
Verder is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast komen te staan dat er een gerede kans bestaat dat het voornemen van de Gemeente om de drafbaan te herontwikkelen tot een topevenemententerrein definitief zal worden. Weliswaar is daar formeel nog geen definitief besluit over genomen, maar duidelijk (genoeg) is wel dat er vergaande plannen in die richting zijn. Niet voor niets staat vast dat begin oktober 2021 zal worden begonnen met de voorbereidende werkzaamheden. Dat ook de grote spelers in de muziekevenementenbranche het zien zitten om grote artiesten naar het terrein te halen, blijkt genoegzaam uit het feit dat Guns N’ Roses (een grote naam in de muziekwereld) hier op 23 juni 2022 zal gaan optreden. Dergelijke grootschalige optredens hebben overigens ook al in het verleden plaatsgevonden. Als onweersproken staat namelijk vast dat de Rolling Stones (in 1999) en Tina Turner (in 2000) hier ook al hebben opgetreden.
4.10.
Waar dergelijke grote artiesten in het verleden slechts sporadisch in Groningen optraden, is het de bedoeling van de Gemeente dat dergelijke topevenementen frequenter worden georganiseerd. Vanzelfsprekend moet het terrein daarvoor geschikt zijn. De Gemeente heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat met name de sintelbaan, die KHRV gebruikt voor de paardenraces, daarvoor een obstakel vormt. Hetzelfde geldt voor het juryhuisje en de jurybaan, maar KHRV vindt het geen probleem dat die zullen verdwijnen. Vast staat dat de sintelbaan bij het organiseren van grotere evenementen moet worden afgedekt met rijplaten teneinde te voorkomen dat de baan kapot gereden wordt. Zoals de situatie nu is, moeten de zware vrachtwagens via de sintelbaan (afgedekt met rijplaten) rijden om het podium te kunnen bereiken. De Gemeente heeft onweersproken gesteld, dat het aanbrengen en verwijderen van deze rijplaten per evenement tienduizenden euro’s kost. Omdat er meer grootschalige evenementen zullen worden georganiseerd, zal dit voor de Gemeente een aanzienlijke, steeds terugkerende kostenpost zijn. Teneinde een goede weg naar - vooral - het podium te kunnen hebben zonder steeds terugkerende posten, heeft de Gemeente ervoor gekozen om in ieder geval de sintelbaan te verharden waar deze door het vrachtverkeer moet worden overgestoken. Afgezien van de omstandigheid dat dit de vrije keus van de Gemeente als verhuurder c.q. eigenaar van het terrein is, is dat ook een begrijpelijke keus nu de frequentie van grootschalige evenementen zal worden verhoogd. Of dit de uitdrukkelijke wens van (één van) de evenementenorganisatoren is, is niet van belang. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de Gemeente de sintelbaan wil laten vervallen teneinde het evenemententerrein zo breed mogelijk te maken. Het is evident dat wanneer de omstandigheden optimaal zijn, de kans op grootschalige evenementen groter wordt.
4.11.
De Gemeente heeft onweersproken gesteld dat het in de planning ligt om vanaf 5 oktober 2021 met de voorbereidende werkzaamheden te beginnen. Onderdeel daarvan is het creëren van de verharde doorsteek over sintelbaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de Gemeente in het licht van het voorgaande voldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat niet (veel) later met het uitvoeren van deze werkzaamheden kan worden begonnen.
4.12.
In het verlengde van het voorgaande is het voorts evident dat in de nieuwe opzet de paardensport en de grootschalige evenementen niet meer samengaan. Als de sintelbaan geheel of deels wordt verhard, zijn paardenraces op het terrein namelijk niet meer mogelijk. Als de gehele of gedeeltelijke verharding achterwege blijft, moet zoals hiervoor is overwogen de sintelbaan bij elk evenement van rijplaten worden voorzien hetgeen (voor de Gemeente te) veel kosten met zich brengt. Mogelijk kunnen die kosten geheel of gedeeltelijk worden doorberekend in de ticketprijs, maar het is maar de vraag of dit uit commercieel oogpunt wenselijk is. Wat daar ook van zij, in ieder geval heeft de Gemeente ter zake van de sintelbaan een andere keus gemaakt en staat het haar vrij om die keus te maken.
4.13.
Verder staat voldoende vast dat de spin-off bij het houden van grote evenementen aanzienlijk groter is dan die bij het houden van paardenraces. De Gemeente heeft in dit verband onweersproken gesteld dat op jaarbasis ongeveer 3.000 mensen op de drafsport afkomen terwijl een grootschalig evenement zoals het optreden van Guns N’ Roses 50.000 bezoekers zal betekenen. Illustratief in dit verband is dat, zo heeft de Gemeente onweersproken gesteld, ten tijde van het optreden van Guns N’ Roses in een kring van 25 kilometer rond Groningen nu al alle hotels zijn volgeboekt.
4.14.
Het is naar het oordeel van de kantonrechter evident dat KHRV belang heeft bij verlenging van de ontruimingstermijn. Het zal niet eenvoudig zijn om snel een alternatieve locatie voor de drafsport te vinden. Dit zal mogelijk ook het voortbestaan van KHRV kunnen raken. Verder zal ontruiming zonder verlenging mogelijk een financiële strop voor KHRV kunnen betekenen omdat zij dan minder koersen zal kunnen organiseren, maar deels is de Gemeente KHRV daarin al tegemoetgekomen door haar de (geaccepteerde) mogelijkheid te bieden om op 18 april, 13 mei, 6 juni, 18 juli en 1 augustus 2021 koersen te organiseren, mits de coronamaatregelen dit toestaan. Daar staat tegenover dat uit het voorgaande blijkt dat de Gemeente er een groot belang bij heeft om in ieder geval vanaf 5 oktober 2021 ongehinderd over het terrein te kunnen beschikken voor het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden.
4.15.
Alle feiten en omstandigheden in ogenschouw genomen, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van KHRV door de ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan die van de Gemeente bij voortzetting van het gebruik door KHRV. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zal daarom worden afgewezen.
4.16.
Bij afwijzing van een verzoek als het onderhavige moet de kantonrechter op grond van artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van de ontruiming vaststellen. Omdat KHRV op 1 augustus 2021 de laatste koers mag organiseren, zij nog enige tijd moet hebben om het gehuurde te ontruimen en de Gemeente op 5 oktober 2021 met de werkzaamheden op het terrein wil beginnen, zal de kantonrechter het tijdstip van ontruiming vaststellen op vrijdag 27 augustus 2021 om 17.00 uur. De kantonrechter wijst partijen (en met name KHRV) erop dat deze beschikking op grond van genoemd wetsartikel geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.
4.17.
KHRV zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Aan nakosten zal het hierna te noemen, in kantonprocedures gebruikelijke forfaitaire bedrag worden toegewezen. De over de proceskosten gevorderde rente zal worden toegewezen.
5. De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de verzoeken van KHRV af;
5.2.
stelt het tijdstip waarop het gehuurde uiterlijk moet zijn ontruimd vast op vrijdag 27 augustus 2021 om 17.00 uur;
5.3.
veroordeelt KHRV in de kosten van de procedure, welke tot op heden aan de zijde van de Gemeente worden begroot op € 498,00 aan salaris voor haar gemachtigde, vermeerderd met € 124,00 aan nakosten alsook vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van deze beschikking tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
verklaart deze beschikking ten aanzien van 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 mei 2021 in aanwezigheid van de griffier.
c688