Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8987946 CV EXPL 21-317
Vonnis van de kantonrechter van 6 juli 2021
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: LAVG,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: DAS.
Partijen zullen hierna " [eiser] " en " [gedaagde] " worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding (met producties) van 15 januari 2021;
- de conclusie van antwoord (met producties) van 18 februari 2021;
- de mondelinge behandeling van 3 juni 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaren, ingaande op 1 april 2011 en lopende tot en met 31 maart 2016. De huurovereenkomst is na afloop van deze periode voortgezet voor vijf jaren. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing.
2.3.
Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] , bij vooruitbetaling, maandelijks een huurprijs verschuldigd en wordt die huurprijs jaarlijks geïndexeerd. De aanvangshuurprijs bedraagt € 303,60 en vanaf 2020 bedraagt de huurprijs een bedrag van € 321,29.
2.4.
De huurovereenkomst bepaalt onder meer:
"
(…)
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 april 2011 en lopende tot en met 31 maart 2016.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 maart 2021.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst door huurder vindt plaats door opzegging tegen het einde van een maand met inachtneming van een termijn van tenminste 3 maanden.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
(…)"
2.5.
Bij aangetekende brief van 25 februari 2020 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2020.
2.6.
Bij brief van 9 maart 2020 heeft [eiser] geprotesteerd tegen de opzegging van [gedaagde] en aangezegd dat hij [gedaagde] onverkort aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst houdt.
2.7.
[gedaagde] is, ondanks daartoe (meermaals) gesommeerd te zijn, niet tot betaling van de huurpenningen van 1 juni 2020 tot en met 31 maart 2021 overgegaan, waarna [eiser] deze procedure is begonnen.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert - zakelijk weergegeven - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 3.717,90 te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 3.212,90, berekend vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser] legt, samengevat weergegeven, aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis uit de huurovereenkomst door een betalingsachterstand te laten ontstaan. De huurovereenkomst voorziet volgens [eiser] niet in een tussentijdse opzegging, zodat [gedaagde] de huurpenningen van de periode 1 juni 2020 tot en met 31 maart 2021 verschuldigd is.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiser] . [gedaagde] voert aan dat tussentijdse opzegging mogelijk is op grond van artikel 3.3 van de huurovereenkomst (hierna: artikel 3.3). [gedaagde] heeft met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden op 25 februari 2020 opgezegd tegen 1 juni 2020 en [eiser] heeft deze opzegging ontvangen. Artikel 3.3 is uitdrukkelijk en op verzoek van [gedaagde] (en haar toenmalige maat) opgenomen. De reden daarvoor was dat de beroepsgroep logopedisten in 2010 met een aantal aangekondigde bezuinigingsmaatregelen te maken kreeg en de praktijk mogelijk in de toekomst geen bestaansrecht meer zou hebben. [gedaagde] en haar maat wensten daarom de mogelijkheid van tussentijdse opzegging op te nemen in de huurovereenkomst, omdat zij geen langdurige huurverplichting wilden aangaan. [gedaagde] heeft dit onderbouwd met correspondentie en een verklaring van [naam] (de toenmalige maat). [gedaagde] stelt subsidiair dat [eiser] geen recht op de huurpenningen toekomt, omdat hij al dan niet stilzwijgend heeft ingestemd met de opzegging. [eiser] heeft actief de ruimte voor verhuur aangeboden op Funda.nl en heeft voor het eerst op 6 maart 2020 een potentieel geïnteresseerde huurder rondgeleid. [gedaagde] heeft dit onderbouwd met een screenshot van Funda.nl.
5.De beoordeling
5.1.
Aan de kantonrechter ligt ter beoordeling de (hoofd)vraag voor of de huurovereenkomst is geëindigd en - in het verlengde daarvan - of [gedaagde] is gehouden tot betaling van de huurachterstand die volgens [eiser] is ontstaan. Om de (hoofd)vraag te kunnen beantwoorden, zal moeten komen vast te staan wat partijen precies zijn overeengekomen. De kantonrechter zal moeten uitleggen wat partijen zijn overeengekomen, nu partijen hierover van mening verschillen.
5.2.
Bij de beoordeling van de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt het - naast de taalkundige uitleg - aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars gedragingen en verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengen, telkens van beslissende betekenis.
5.3.
De kantonrechter slaat bij de uitleg allereest acht op de tekst van artikel 3.3. Hierin is opgenomen dat beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van een maand met inachtneming van een termijn van tenminste drie maanden. [eiser] heeft gesteld dat - vanwege financiële redenen van [gedaagde] - het de bedoeling van partijen was om alleen een verkorte opzegtermijn van drie maanden overeen te komen, maar dat het niet ook de bedoeling van partijen is geweest om de huurovereenkomst tussentijds op te kunnen zeggen. [eiser] heeft voorts gesteld dat een mogelijkheid tot tussentijdse opzegging strijdig is met de intentie van partijen om een huurovereenkomst van vijf jaren overeen te komen. De kantonrechter overweegt dat, hoewel [eiser] heeft gesteld dat partijen slechts een verkorte opzegtermijn voor ogen heeft gestaan, hij dat 'voor ogen staan' niet heeft geconcretiseerd. Daarnaast heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet (voldoende) onderbouwd waaruit de strijdigheid met de intentie van partijen moet volgen om een huurovereenkomst van vijf jaren overeen te komen. Dit klemt des te meer nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat partijen weliswaar een huurovereenkomst van vijf jaren zijn overeengekomen, maar dan wel nadrukkelijk met de mogelijkheid om tussentijds te kunnen opzeggen. [gedaagde] heeft namelijk (ter zitting) aangevoerd dat zij vanwege de genoemde financiële redenen alleen de huurovereenkomst wilde aangaan c.q. verlengen indien zij de mogelijkheid had om tussentijds op te zeggen. [gedaagde] heeft daarnaast onweersproken aangevoerd dat [eiser] een professionele verhuurder is en dat de - betwiste - tussentijdse opzegmogelijkheid echt duidelijk door [eiser] in de huurovereenkomst is geformuleerd in artikel 3.3.
5.4.
Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter dat de tekst van artikel 3.3 geen aanknopingspunten biedt voor de uitleg van [eiser] , dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst alleen een verkorte opzegtermijn van drie maanden (in plaats van een jaar) voor ogen heeft gestaan, kan de kantonrechter dan ook niet aannemen op de enkele - niet geconcretiseerde - stelling van [eiser] dat dit zo is geweest. Daarbij komt nog dat in artikel 3.3 is opgenomen dat kan worden opgezegd "
tegen het einde van een maand" met inachtneming van de termijn van drie maanden en daarmee dus niet tegen het einde van de looptijd van de overeenkomst, zodat dit aansluit op hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat zij in deze beoordeling ook laat meewegen dat [eiser] een professionele verhuurder is, nu hij - zoals ter zitting door hem is aangegeven - meerdere huurders heeft en meermaals een huurovereenkomst opstelt. Bovendien weegt mee dat [eiser] zelf artikel 3.3 heeft geformuleerd. De kantonrechter is voorts van oordeel dat ook de artikelen 3.1 en 3.2 geen aanknopingspunten bieden voor de uitleg van [eiser] , nu hierin enkel wordt gesproken over de duur en de voortzetting van de overeenkomst. Tussen partijen is echter niet de duur en de voortzetting van de huurovereenkomst in geschil, maar de tussentijdse opzegmogelijkheid. Gezien deze omstandigheden, en bij gebreke van andere concrete aanwijzingen, kan niet worden aangenomen dat destijds in de gemaakte afspraken slechts een verkorte opzegtermijn besloten heeft gelegen.
tegen het einde van een maand" met inachtneming van de termijn van drie maanden en daarmee dus niet tegen het einde van de looptijd van de overeenkomst, zodat dit aansluit op hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat zij in deze beoordeling ook laat meewegen dat [eiser] een professionele verhuurder is, nu hij - zoals ter zitting door hem is aangegeven - meerdere huurders heeft en meermaals een huurovereenkomst opstelt. Bovendien weegt mee dat [eiser] zelf artikel 3.3 heeft geformuleerd. De kantonrechter is voorts van oordeel dat ook de artikelen 3.1 en 3.2 geen aanknopingspunten bieden voor de uitleg van [eiser] , nu hierin enkel wordt gesproken over de duur en de voortzetting van de overeenkomst. Tussen partijen is echter niet de duur en de voortzetting van de huurovereenkomst in geschil, maar de tussentijdse opzegmogelijkheid. Gezien deze omstandigheden, en bij gebreke van andere concrete aanwijzingen, kan niet worden aangenomen dat destijds in de gemaakte afspraken slechts een verkorte opzegtermijn besloten heeft gelegen.
5.5.
In het licht van het voorgaande zal de vordering van [eiser] worden afgewezen, nu voldoende is komen vast te staan dat partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid zijn overeengekomen. Dit betekent dat [gedaagde] rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen en dat de huurovereenkomst per 1 juni 2020 is geëindigd, zodat op [gedaagde] (sindsdien) geen betalingsverplichting rust.
5.6.
De overige stellingen van partijen kunnen in het licht van het voorgaande onbesproken blijven.
5.7.
[eiser] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde:
€ 498,00(2 punten x tarief € 249,00)
€ 498,00(2 punten x tarief € 249,00)
- totaal: € 498,00
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering van [eiser] af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 498,00;
6.3.
verklaart dit vonnis - tot zover - uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 48315