Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Vonnis van de kantonrechter d.d. 14 september 2021
in dehoofdzaak metzaak-/rolnummer: 8727750 \ CV EXPL 20-6087 tussen:
de besloten vennootschap
BB REGISTERGOED B.V.,
gevestigd te Bierum,
eiseres,
gemachtigde: Flanderijn,
tegen
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Skalá,
en
in devrijwaringszaak metzaak-/rolnummer 8901547 CV EXPL 20-8840 tussen:
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Skalá,
tegen
de vennootschap onder firma
1) [vennootschap] HYPOTHEKEN V.O.F.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2) [vennoot 1],
wonende te [woonplaats 2] ,
3) [vennoot 2],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. S. van der Meer.
Partijen zullen hierna BB Registergoed, [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] en [vennootschap onder firma] , [vennoot 1] en [vennoot 2] worden genoemd. De drie laatstgenoemden zullen gezamenlijk [vennootschap onder firma] worden genoemd.
1. Het procesverloop:
1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- dagvaarding;
- incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring;
- conclusie van antwoord in het incident;
- vonnis in het incident van 17 november 2020;
- conclusie van antwoord;
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
- dagvaarding tot vrijwaring;
- conclusie van antwoord in vrijwaring;
- conclusie van repliek in vrijwaring tevens houdende vermeerdering van eis;
- conclusie van dupliek in vrijwaring.
1.3. Ten slotte is in beide zaken vonnis bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
2.De vaststaande feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
2.1.
Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
2.2.
Tussen BB Registergoed en [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] is een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden dat gelegen is aan de [straat] in [plaatsnaam] . De overeengekomen koopprijs bedroeg € 115.000,00.
2.3.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
"(…) Artikel 11 ingebrekestelling Pro/ontbinding
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij en zonder rechterlijke tussenkomst terstond een opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)
artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 23 september 2019 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van Loan-to-Value ratio geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan zie hypotheekvorm, of een rentepercentage niet hoger dan tegen de thans gangbare voorwaarden en tarieven, bij de volgende hypotheekvorm: naar keuze van koper, Loan-to-Value ratio, tegen de thans gangbare voorwaarden en tarieven. (…)
b. op 23 september 2019 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen. (…)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldvertrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)"
2.4.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft op 21 augustus 2019 een overeenkomst van opdracht met [vennootschap onder firma] (hierna: [vennootschap onder firma] ) gesloten waarbij [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] aan [vennootschap onder firma] de opdracht heeft gegeven om haar te adviseren en/of te bemiddelen bij een passende hypotheeklening voor de aankoop van de woning waarbij een all-in dienstverlening (alle fases) is overeengekomen. [vennoot 1] en [vennoot 2] zijn de vennoten van [vennootschap onder firma] . [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] is op grond van de overeenkomst een bedrag van € 2.750,00 aan [vennootschap onder firma] verschuldigd. In de bijlage bij de overeenkomst zijn de werkzaamheden van [vennootschap onder firma] beschreven. In de bijlage staat onder meer het volgende opgenomen:
"(…) aandachtspunt financieringsvoorbehoud
Voor de door u aangekochte woning geldt volgens de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud. Wij doen ons uiterste best om voor het verstrijken van deze termijn duidelijkheid te hebben over het al dan niet positieve antwoord op uw financieringsaanvraag. In dat kader geldt uiteraard een inspanningsverplichting, maar geen resultaatsverplichting. Indien nodig zullen wij proberen een verlenging van het financieringsvoorbehoud te verkrijgen. Wij zijn evenwel niet aansprakelijk in het geval voor het verstrijken van het financieringsvoorbehoud niet duidelijk is geworden of u de benodigde financiering wel of niet rond zult krijgen. (…)"
2.5.
Op 23 september 2019 heeft [vennootschap onder firma] om 16.10 uur een e-mail aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Bijgaand ontvang je de nota's inzake de bemiddeling en taxatie. Wil je deze nota's z.s.m. voldoen. Zodra wij de betaling hebben ontvangen, zullen wij ervoor zorg dragen dat je de afwijzing krijgt, waarmee je de koop kunt ontbinden. (…)"
2.6.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft op 24 september 2019 om 12.42 uur aan [vennootschap onder firma] kenbaar gemaakt dat de rekeningen zijn betaald.
2.7.
[vennootschap onder firma] heeft op diezelfde dag aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] het volgende medegedeeld:
"(…) Dank je [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] . Dan gaan wij morgen de rest regelen voor jullie en neem ik jou mee in de cc. (…)"
2.8.
[vennootschap onder firma] heeft op 25 september 2019 een e-mail verstuurd aan BB Registergoed. In de e-mail staat onder andere het volgende:
"(…) Helaas moet ik jullie mededelen dat de koop van [straat] , [postcode] [plaatsnaam] niet door kan gaan. De reden is een afwijzing van de bank. De afwijzingsbrief is bijgesloten. Ik hoor graag spoedig van jullie voor akkoord. (…)"
2.9.
BB Registergoed is niet akkoord gegaan met ontbinding van de overeenkomst, maar heeft wel de datum voor de overdracht van de woning willen verschuiven van 19 oktober 2019 naar 15 november 2019.
2.10.
[vennootschap onder firma] heeft nogmaals geprobeerd de financiering voor de woning rond te krijgen, maar dat is niet gelukt.
2.11.
Bij (aangetekend) schrijven van 11 november 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] aan [vennootschap onder firma] het volgende geschreven:
"(…) De factuur voor de met u overeengekomen werkzaamheden werd op 29-08-2019 opgemaakt, maar werd eerst op 23 september 2019 per email om 16:10 uur aan cliënte toegestuurd.
De tekst van de begeleidende brief is merkwaardig, maar er blijkt uit dat u wetenschap had op dat moment van de door u aangevraagde financiering.
U had derhalve op dat moment de verkopende partij moeten informeren over de afwijzing van de financiering en de koopovereenkomst moeten ontbinden.
Dat u nog geen afwijzingsbrief van de betreffende bank had doet daaraan niet af. Door niet te ontbinden bent u toerekenbaar tekort gekomen in de nakoming van de aan u verstrekte opdracht en bent u schadeplichtig jegens cliënte.
U heeft getracht nota bene voor rekening van cliënte een financiering te bewerkstelligen bij Aegon omdat de verkopende partij akkoord ging met uitstel van de levering tot 15 november 2019. Thans blijkt ook die andere bank niet bereid te leveren. Op grond hiervan stel ik u in gebreke in de nakoming van de aan u verstrekte opdracht. (…)
Indien het transport niet plaats vindt en de verkoper de boete opeist, stel ik u reeds nu voor alsdan aansprakelijk voor de totale schade voortvloeiende uit uw stilzitten bestaande uit het niet tijdig inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst uiterlijk op 23 september 2019. (…)"
2.12.
Op 19 november 2019 heeft de gemachtigde van BB Registergoed een brief aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] verstuurd. In de brief staat onder meer het volgende:
"(…) Mijn cliënt wendde zich tot mij met de mededeling dat u in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten hebt bovengenoemde zaak op 19 oktober 2019 af te nemen.
Ik verzoek en zo nodig sommeer ik u om binnen 8 dagen na ontvangst van dit schrijven uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen.
Voor het geval u hieraan geen gehoor geeft, behoudt mijn cliënt zich zowel het recht voor om de koopovereenkomst te ontbinden als het recht om nakoming van de koopovereenkomst te vorderen. (…)"
2.13.
[vennootschap onder firma] heeft op enig moment een beroepsaansprakelijkheidsverzekering gesloten. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [vennootschap onder firma] heeft de gemachtigde van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] op 1 december 2019 een e-mail verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Wij benaderen u in hoedanigheid van beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [vennoot 1] & [vennoot 2] Hypotheken v.o.f. en diens twee vennoten. (…)
Uit de ons beschikbare informatie maken wij op dat uw cliënte op 21 augustus 2019 een opdracht tot dienstverlening is aangegaan met onze verzekerde. In de beschrijving van de werkzaamheden, behorende bij de opdracht, is aangegeven door onze verzekerde dat zij indien dat nodig is zullen proberen het financieringsvoorbehoud te verlengen. In onderhavige kwestie heeft onze verzekerde wel de termijn van de ontbindende voorwaarden verlengd, zijnde op 25 september 2019, maar dat was 2 dagen later dan de datum welke was opgenomen in de koopovereenkomst, zijnde 23 september 2020.
Op basis van voormelde zijn wij van mening dat onze verzekerde een verwijt kan worden gemaakt. Uw cliënte is ons inziens zelf partij bij de koopovereenkomst en dient de door haar gemaakte afspraken dan ook in de gaten te houden en indien benodigd tijdig actie te ondernemen. Per mail van 23 september 2019 om 16:10 uur wordt uw cliënte door onze verzekerde geïnformeerd over het feit dat het niet mogelijks is om een financiering te verkrijgen. Het was dan ook aan haar om aan onze verzekerde aan te geven dat dan wel per direct de koopovereenkomst ontbonden moest worden. Wij zijn dan ook van mening dat uw cliënte ook een eigen verantwoordelijkheid heeft in deze en stellen dit op 25% van de schade. (…)"
2.14.
Op 6 december 2019 heeft de gemachtigde van BB Registergoed wederom een brief aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] verstuurd. In de brief staat onder meer het volgende:
"(…) Bij brief van d.d. 19 november 2019 heb ik u in gebreke gesteld omdat u heeft nagelaten uw verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. De tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten heeft bovengenoemde zaak af te nemen.
In de brief heb ik een termijn van acht dagen gesteld waarbinnen u alsnog kon overgaan tot nakoming van uw verplichtingen uit de koopovereenkomst. Gedurende deze termijn bent u hierin nalatig gebleven. U bent nu dan ook in verzuim geraakt.
Onder verwijzing naar artikel 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst wenst verkoper de overeenkomst te ontbinden en eist de verschuldigde boete op.
U bent een boete verschuldigd van tien procent (10%) van de koopprijs verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag. Dit onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Betaling
U bent mijn client een boete verschuldigd van 10% van de koopsom, te weten € 11.500,-, vermeerderd met gemaakte verkoopkosten € 3.321,45. Ik verzoek u dan ook om het totaalbedrag van € 14.821,45 binnen vijftien dagen nadat deze brief bij u is bezorgd is, over te maken naar mijn client. (…)"
2.15.
De gemachtigde van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft [vennootschap onder firma] bij brief van 9 december 2019 gesommeerd om over te gaan tot betaling van een bedrag van € 14.821,45 aan BB Registergoed. [vennootschap onder firma] is hiertoe niet overgegaan.
3.De vorderingen en het verweer
in de hoofdzaak:
3.1.
BB Registergoed heeft betaling gevorderd van een bedrag van € 14.821,45, alsmede de wettelijke rente van € 153,49 en buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 923,21, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
3.2.
BB Registergoed heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat - samengevat weergegeven - er tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat] in [plaatsnaam] tot stand is gekomen waarbij de koopsom € 115.000,00 bedroeg. Partijen zijn een financieringsvoorbehoud overeengekomen. Derhalve is in artikel 15.1 van de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde opgenomen. Tot 23 september 2019 kon de ontbindende voorwaarde worden ingeroepen. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] , althans haar financieel adviseur, heeft pas op 25 september 2019 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde wegens het niet kunnen verkrijgen van (hypothecaire) geldlening van de bank. BB Registergoed is hiermee niet akkoord gegaan. BB Registergoed heeft de overeenkomst ontbonden nadat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in gebreke bleef met afnemen van de gekochte zaak. BB Registergoed heeft op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom gevorderd, zijnde € 11.500,00. Daarnaast heeft BB Registergoed betaling gevorderd van een bedrag van € 2.846,50 aan courtagekosten van haar makelaar en € 477,95 aan opstartkosten. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] is gehouden om deze bedragen te voldoen. BB Registergoed heeft verder gesteld dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] niet tijdig is overgegaan tot betaling en dat zij daarom rente is verschuldigd. Tevens zijn buitengerechtelijke werkzaamheden verricht waardoor [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] buitengerechtelijke kosten van € 923,21 verschuldigd is.
3.3.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft erkend dat de ontbindende voorwaarde niet tijdig is ingeroepen en daarom een boete verschuldigd is. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde courtagekosten en opstartkosten en tegen. de buitengerechtelijke incassokosten en rente. Op de argumenten daarvoor zal hierna bij de beoordeling worden ingegaan, voorzover relevant.
in de vrijwaringszaak:
3.4.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - na vermeerdering van eis - gevorderd om [vennootschap onder firma] te veroordelen om aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] al datgeen waartoe [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, te betalen, waaronder eventuele kosten en schadevergoeding. Daarnaast heeft [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] gevorderd om [vennootschap onder firma] te veroordelen tot betaling van de kosten van de eis in vrijwaring, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en indien niet tijdig wordt betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft ten slotte betaling gevorderd van een bedrag van € 2.117,50 aan in de hoofdzaak gemaakte advocaatkosten.
3.5.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft verkort weergegeven aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [vennootschap onder firma] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht. Overeengekomen is dat [vennootschap onder firma] het hele proces voor de hypothecaire lening voor de aankoop van de woning van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] zou gaan regelen. [vennootschap onder firma] heeft niet tijdig de ontbindende voorwaarde wegens het niet kunnen verkrijgen van financiering ingeroepen, waardoor [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] een boete van 10% van de koopprijs van de woning aan BB Registergoed moet betalen. Vóór het verstrijken van de ontbindingstermijn had [vennootschap onder firma] reeds wetenschap van het niet verstrekken van de aangevraagde financiering. [vennootschap onder firma] heeft bij e-mail van 23 september om 16.10 uur echter eerst verzocht om betaling van haar facturen en wilde daarna pas de afwijzingsbrief voor de financiering aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] verstrekken. Dit handelen kan volgens [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] als onrechtmatig worden aangemerkt. Nadat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] de factuur daags daarna heeft voldaan, heeft [vennootschap onder firma] kenbaar gemaakt 'de rest' te zullen regelen. Op 25 september 2020 heeft [vennootschap onder firma] BB Registergoed bericht dat de koop van de woning niet door kan gaan vanwege een afwijzing van de bank. BB Registergoed is hiermee niet akkoord gegaan en heeft [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] enkel uitstel van de leveringsdatum willen geven om alsnog de financiering rond te krijgen, maar dit is niet gelukt. Wegens het tekortschieten en het onrechtmatig handelen is [vennootschap onder firma] volgens [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] gehouden - indien zij daartoe wordt veroordeeld - om de boete en de makelaarskosten te voldoen.
3.6.
[vennootschap onder firma] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen en heeft - samengevat weergegeven - aangevoerd dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] overbodig de vennoten van [vennootschap onder firma] heeft gedagvaard. De overeenkomst is namelijk aangegaan met de vof. [vennootschap onder firma] heeft verder aangevoerd dat zij abusievelijk 30 september 2019 heeft genoteerd als de datum waarop uiterlijk een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde die in het kader van het financieringsvoorbehoud is overeengekomen. Als de vordering wordt toegewezen, dan zal de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [vennootschap onder firma] de veroordeling voldoen. [vennootschap onder firma] is van mening dat een toekenning van 25% eigen schuld aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in deze redelijk is omdat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] zelf ook op de hoogte behoorde te zijn van de door haar gemaakte afspraken ten aanzien van het verstrijken de datum van de ontbindende voorwaarde. Tijdens de e-mailcorrespondentie tussen partijen op 23 en 24 september 2019 heeft [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] [vennootschap onder firma] ook niet geattendeerd op het aflopen van de ontbindende voorwaarde. Verder heeft [vennootschap onder firma] aangevoerd dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] zich in de hoofdzaak niet heeft verweerd tegen de hoogte van de boete.
4.Beoordeling
in de hoofdzaak
4.1.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft er ten eerste op gewezen dat de conclusie van repliek één dag na de rolzitting van 20 april 2021 is binnengekomen, de conclusie daarom te laat is genomen, buiten beschouwing moet worden gelaten en het er daarom voor moet worden gehouden dat BB Registergoed het door [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] bij conclusie van antwoord gevoerde verweer niet heeft weersproken. De kantonrechter stelt vast dat de gemachtigde van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] vooruitlopend op de toezending van de conclusie van repliek per post, de conclusie op 19 april 2021 per fax aan de rechtbank heeft gezonden. Deze is daags voor de rolzitting door de rechtbank ontvangen, hetgeen tijdig is. Om die reden zal de kantonrechter aan het door [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] gevoerde formele verweer voorbijgaan.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat BB Registergoed de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden omdat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] tekort is geschoten in de nakoming daarvan omdat zij de gekochte woning niet heeft afgenomen. Daarnaast heeft te gelden dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft erkend dat niet tijdig een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde vanwege het niet kunnen verkrijgen van financiering voor de woning. Vanwege de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst mocht BB Registergoed, nadat zij [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in gebreke heeft gesteld, op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst ontbinden en een boete van 10% van de koopprijs bij [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in rekening brengen. Nu [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] geen verweer heeft gevoerd tegen de boete van € 11.500,00, zal zij worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag.
4.3.
Ten aanzien van de gevorderde aanvullende schadevergoeding van € 3.321,45 bestaande uit courtage van de makelaar van BB Registergoed en de opstartkosten heeft [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] betwist dat zij deze verschuldigd is aan BB Registergoed. Hiertoe heeft [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] aangevoerd dat - zo begrijpt de kantonrechter - zij geen zaken heeft gedaan met [makelaar] en daarom de vordering die ziet op de facturen van die makelaar niet hoeft te voldoen. De kantonrechter kan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] hierin niet volgen omdat de vordering niet gebaseerd is op een eventuele contractuele relatie tussen [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] en genoemde makelaar, maar dat deze is geënt op artikel 11.2 van de koopovereenkomst. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft verder aangevoerd dat de verschuldigde boete ingevolge artikel 6:92 lid 2 BW Pro in de plaats treedt van de schadevergoeding op de grond van de wet. In dit geval is echter in artikel 11.2 overeengekomen dat naast de boete ook aanvullende schadevergoeding kan worden gevorderd en daarom treft het verweer van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] geen doel.
4.4.
Voor de omvang van de door [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] aan BB Registergoed te vergoeden schade bepaalt artikel 6:98 BW Pro dat voor vergoeding slechts in aanmerking komt die schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Voor het antwoord op de vraag welke schade kan worden toegerekend, dient een weging plaats te vinden van relevante gezichtspunten in onderling verband bezien, zoals de aard van de aansprakelijkheid, de aard van de overtreden norm, de aard van de schade en de voorzienbaarheid van de schade.
In onderhavig geval gaat het om contractuele aansprakelijkheid voor vermogensschade. In een geval als hier aan de orde voorziet de boete na ontbinding in het algemeen in de te verwachten schade van de wederpartij van de partij die in verzuim is. Die schade zal voor de verkoper doorgaans bestaan uit een latere verkoop van de woning – met doorlopende lasten – tegen mogelijk een lagere prijs. Voor het geval de boete, bepaald op 10% van de koopsom, de geleden schade niet dekt, is er een recht op aanvullende schadevergoeding.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft BB Registergoed echter geenszins gesteld of onderbouwd dat de daadwerkelijk geleden schade hoger is dan de boete van € 11.500,00. Gelet op artikel 11.2 van de koopovereenkomst is het wel vereist om te onderbouwen dat de schade het boetebedrag te boven gaat om aanspraak te kunnen maken op aanvullende schadevergoeding. Nu BB Registergoed dit niet heeft gedaan, zullen de gevorderde makelaarskosten worden afgewezen. De overige door [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] op dit punt gevoerde verweren behoeven geen nadere bespreking meer.
4.6.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft verder verweer gevoerd tegen de vanaf 19 december 2019 gevorderde wettelijke rente en heeft aangevoerd dat de wettelijke rente nimmer door BB Registergoed is aangezegd, dan wel pas na het verlopen van de in de e-mail van 10 maart 2020 genoemde betalingstermijn van 15 dagen, verschuldigd is geworden. De kantonrechter overweegt dat gelet op artikel 6:119 lid 1 BW Pro de wettelijke rente verschuldigd is over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening van de geldsom in verzuim is geweest. Anders dan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft betoogd is niet vereist dat de wettelijke rente wordt aangezegd. De verschuldigdheid van de wettelijke rente ontstaat vanaf het moment dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in verzuim is met het betalen van het bedrag van € 11.500,00. Bij brief van 6 december 2019 is [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] onder meer gesommeerd om binnen een termijn van vijftien dagen nadat de brief bij haar is bezorgd, over te gaan tot betaling van onder meer dat bedrag. Nu [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] daartoe niet is overgegaan, is zij in verzuim komen te verkeren. De door BB Registergoed gevorderde rente is dan ook toewijsbaar.
4.7.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft ook verweer gevoerd tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten omdat, zo begrijpt de kantonrechter, volgens haar eerst een herinnering moet worden gezonden en daarna pas een kosteloze aanmaning mag plaatsvinden. De kantonrechter kan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] ook hierin niet volgen. Gelet op artikel 6:96 lid 6 BW Pro heeft te gelden dat buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd worden nadat er een kosteloze aanmaning is verstuurd. BB Registergoed heeft gesteld dat zij op 10 maart 2020 een veertiendagen-brief in de zin van voornoemd artikel aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft verstuurd. Dat er voorafgaande aan de zogenaamde veertien-dagenbrief een herinnering moet worden verstuurd, blijkt geenszins uit de wet. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft haar verweer op dit punt bovendien niet van een nadere onderbouwing voorzien. BB Registergoed heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter zal de hoofdsom echter gedeeltelijk afwijzen. Daarom zal voor de bepaling van de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten worden aangesloten bij het bedrag van het Besluit dat hoort bij de toe te wijzen hoofdsom, te weten € 890,00.
4.8.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van BB Registergoed worden tot aan deze uitspraak begroot op € 86,85 aan explootkosten, € 996,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris van de gemachtigde (2 punten x € 373,00).
in de vrijwaringszaak:
4.9.
Nu [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 11.500,00 en in de (proces)kosten, moet in de vrijwaringszaak worden beoordeeld of [vennootschap onder firma] gehouden is om dat bedrag aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] te betalen. De kantonrechter overweegt als volgt. Voorop wordt gesteld dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] [vennootschap onder firma] opdracht heeft gegeven om haar van het begin tot het einde te begeleiden bij het aanvragen van een hypothecaire lening om de door haar gekochte woning te financieren.
4.10.
Ten eerste heeft [vennootschap onder firma] aangevoerd dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen voor zover deze zijn gericht tegen de vennoten van [vennootschap onder firma] . De kantonrechter kan [vennootschap onder firma] hierin niet volgen. Hiervoor is redengevend dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] weliswaar de overeenkomst van opdracht is aangegaan met [vennootschap onder firma] , maar dat de vennoten van de vof op grond van artikel 18 van Pro het Wetboek van Koophandel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de vof. Indien [vennootschap onder firma] enig bedrag aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] verschuldigd is, kunnen de vennoten dus ook in rechte worden aangesproken tot betaling van de schuld omdat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn. Aan het door [vennootschap onder firma] op dit punt gevoerde verweer zal dan ook voorbij worden gegaan.
4.11.
De kantonrechter overweegt verder dat [vennootschap onder firma] heeft erkend dat de vof een fout heeft gemaakt door te noteren dat tot 30 september 2019 een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde wegens het niet kunnen verkrijgen van financiering in plaats van tot 23 september 2019. Vast staat dat [vennootschap onder firma] pas op 25 september 2019 namens [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] de ontbinding heeft ingeroepen. Dat was echter buiten de contractuele termijn.. De kantonrechter is van oordeel dat [vennootschap onder firma] hierdoor tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht met [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] . Tussen partijen is immers overeengekomen dat [vennootschap onder firma] voor [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] de financiering voor de woning op zich zou nemen en ook, indien dat nodig zou zijn, zou zorgdragen voor een verlenging van het financieringsvoorbehoud. Op grond hiervan mocht [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] er naar het oordeel van de kantonrechter op vertrouwen dat [vennootschap onder firma] zich tijdig zou beroepen op de ontbindende voorwaarde en eventueel, na overleg met [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] , een verlenging zou (proberen te) regelen. [vennootschap onder firma] heeft door een omissie van haar kant niet tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde terwijl voor de deadline wel bekend was met de afwijzing voor de financiering. De schade die [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft geleden door de tekortkoming van [vennootschap onder firma] , namelijk het moeten betalen van een boete van € 11.500,00, komt naar het oordeel van de kantonrechter dan ook voor rekening van [vennootschap onder firma]
4.12.
Anders dan [vennootschap onder firma] heeft betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat een deel van die schade niet op grond van eigen schuld kan worden toegerekend aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] . [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft [vennootschap onder firma] er weliswaar niet op geattendeerd dat het financieringsvoorbehoud zou verlopen, maar dit kan haar niet worden aangerekend. Hierbij is aanmerking genomen dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] juist een professionele partij ( [vennootschap onder firma] ) in de arm heeft genomen om de hele fase rondom de financiering van de woning te begeleiden. Zij mocht er dan ook op vertrouwen dat [vennootschap onder firma] tijdig de ontbindende voorwaarde namens haar zou inroepen, danwel dat zij [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] zou informeren dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] dit zelf moest regelen. Dat overeengekomen is dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] zelf een beroep zou doen op de ontbindende voorwaarde is door [vennootschap onder firma] aangevoerd, maar door [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] betwist en niet door [vennootschap onder firma] van een nadere onderbouwing voorzien. Hier kan de kantonrechter dan ook niet vanuit gaan. Tevens neemt de kantonrechter in aanmerking dat hoewel [vennootschap onder firma] op 23 september 2019 al bekend was met het feit dat de financieringsaanvraag was afgewezen, zij eerst betaling wilde van haar eigen facturen voordat zij tot actie is overgegaan. Overigens volgt uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na 23 september 2019 bij BB Registergoed of diens makelaar binnen had moeten zijn. Dit betekent dat [vennootschap onder firma] , in het midden gelaten of zij betaling van haar nota als voorwaarde mocht stellen, nog tijdig de mededeling aan BB Registergoed had kunnen doen. Immers vast staat dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] de factuur van [vennootschap onder firma] op 24 september 2019 heeft betaald en voorts dat zij [vennootschap onder firma] diezelfde dag nog heeft geïnformeerd over die betaling. Als [vennootschap onder firma] toen meteen een beroep op de ontbindende voorwaarde had gedaan was dit tijdig geweest, maar dat heeft zij niet gedaan. Eerst op 25 september 2019, een dag te laat, heeft [vennootschap onder firma] aan BB Registergoed bericht dat de koop niet door kon gaan wegens het weigeren van financiering door de bank. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat (een deel van) de door [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] geleden schade niet voor haar eigen rekening komt.
4.13.
De kantonrechter overweegt ten slotte dat [vennootschap onder firma] weliswaar terecht heeft opgemerkt dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van gevorderde boete, maar dit niet maakt dat [vennootschap onder firma] niet gehouden is tot betaling van voornoemd bedrag. [vennootschap onder firma] had zich immers kunnen voegen in de hoofdzaak als hij vreesde voor nadelige gevolgen van de uitkomst van die procedure (artikel 217 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering. Bovendien heeft te gelden dat uit de jurisprudentie volgt dat matiging van een dergelijke boete niet zomaar plaatsvindt, ook niet als de woning daarna alsnog aan een derde wordt verkocht. Het moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de boete in volle omvang wordt gevorderd. Zowel [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] als [vennootschap onder firma] hebben in dit kader geen omstandigheden aangedragen die deze conclusie zouden kunnen dragen. Het door [vennootschap onder firma] gevoerde verweer treft dan ook geen doel.
4.14.
De conclusie van het bovenstaande is dat [vennootschap onder firma] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 11.500,00 aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] .
4.15.
[vennootschap onder firma] heeft verder aangevoerd dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] de wettelijke rente en de kosten heeft laten oplopen doordat zij geen regeling heeft willen treffen en dat deze kosten daarom voor de rekening van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] dienen te blijven, treft geen doel. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] is weliswaar niet ingegaan op het schikkingsvoorstel van [vennootschap onder firma] , maar daartoe had zij ook geen verplichting. Bovendien heeft te gelden dat in deze zaak is geoordeeld dat [vennootschap onder firma] gehouden is tot betaling van het gehele boetebedrag en er geen sprake is van eigen schuld terwijl [vennootschap onder firma] in haar schikkingsvoorstel daar wel vanuit ging. Dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] niets heeft betaald aan BB Registergoed waardoor BB Registergoed een procedure heeft moeten starten en er ook rente verschuldigd is geraakt kan bovendien niet (enkel) voor rekening van Westergoed komen. [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft [vennootschap onder firma] immers op 9 december 2019 gesommeerd om over te gaan tot betaling, maar [vennootschap onder firma] is hiertoe niet overgegaan. Dat [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] gehouden was om [vennootschap onder firma] een herinnering te sturen, is niet gebaseerd op de wet. Het feit dat geen herinnering is gestuurd maakt daarom niet dat de (proces)kosten en buitengerechtelijke incassokosten voor rekening van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] dienen te blijven. [vennootschap onder firma] zal dan ook als de in het ongelijk te stellen partij in de buitengerechtelijke incassokosten en in de proceskosten worden veroordeeld waartoe [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak toe is veroordeeld.
4.16.
[gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] heeft ten slotte betaling gevorderd van de door haar gemaakte advocaatkosten in de hoofdzaak. In een gerechtelijke procedure wordt in beginsel geen volledige vergoeding van gemaakte advocaatkosten toegekend. Het wettelijke stelsel biedt geen ruimte om de gemaakte kosten één op één door de in het ongelijk gestelde partij te laten vergoeden. Slechts in bijzondere omstandigheden kan daarvan worden afgeweken, bijvoorbeeld in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Door [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] is niet gesteld en het is de kantonrechter ook niet gebleken dat zich in dit geval bijzondere omstandigheden voordoen. Derhalve zal een bedrag aan proceskosten worden toegewezen op basis van de geldende liquidatietarieven.
4.17.
[vennootschap onder firma] zal in de vrijwaringszaak als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in de vrijwaringszaak worden tot aan deze uitspraak begroot op € 108,08 aan explootkosten, € 499,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris van de gemachtigde (2 punten x € 373,00). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is eveneens toewijsbaar. De nakosten zijn eveneens toewijsbaar zoals in het dictum staat omschreven.
5.Beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak:
5.1.
veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] om tegen kwijting aan BB Registergoed te betalen een bedrag van € 11.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over voornoemd bedrag vanaf 19 december 2019 tot aan de dag van algehele betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] tot betaling van een bedrag van € 890,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] tot betaling van de proceskosten, welke aan de zijde van BB Registergoed zijn vastgesteld op € 1.828,85;
5.4.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
in de vrijwaringszaak:
5.6.
veroordeelt [vennootschap onder firma] om aan [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] tegen kwijting te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde in de hoofdzaak en eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak jegens BB Registergoed is veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling;
5.7.
veroordeelt [vennootschap onder firma] tot betaling van de proceskosten in de vrijwaringszaak, welke tot aan deze uitspraak aan de zijde van Westersdijk zijn vastgesteld op € 1.353,08, te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf 14 dagen na de datum van deze uitspraak tot aan de dag der algehele voldoening;
5.8.
veroordeelt [vennootschap onder firma] tot betaling van € 120,00 aan nakosten;
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst af het meer of ander gevorderde.
Aldus gewezen door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 september 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 412