Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak/rolnummer: 8639115 CV EXPL 20-4794
Vonnis van de kantonrechter van 16 februari 2021
inzake
stichting
stichting Belangen Eigenaars Parc Emslandermeer,
gevestigd te Vlagtwedde,
eiseres, hierna SBPE te noemen,
gemachtigde mr. T.M. Sanders, advocaat te Amsterdam
(postadres: [adres] ,
tegen
[gedaagde] ,h.o.d.n.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [adres]
gedaagde, hierna de zwemschool te noemen,
gemachtigde mr. A. Wiersma, advocaat te Groningen
(adres: [adres] .
1.Het procesverloop
1.1.
SBPE heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd:
primair
I. de huurovereenkomst tussen partijen per datum uitspraak te ontbinden op grond van artikel 5.4 sub a van die huurovereenkomst;
II. de zwemschool te veroordelen het zwembad binnen 8 dagen na datum van de ontbinding, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en leeg en ontruimd op te leveren en nadien ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat de zwemschool niet geheel en volledig aan deze veroordeling voldoet;
III. de zwemschool te veroordelen tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de hoogte van de laatst geldende maandhuurprijs, per maand of gedeelte daarvan dat de zwemschool de bedrijfsruimte vanaf de datum van ontbinding in gebruik houdt;
subsidiair
IV. op grond van artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen komt te eindigen;
meer subsidiair
V. op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub Pro 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen komt te eindigen;
zowel subsidiair als meer subsidiair
VI. de datum waarop de opgezegde huurovereenkomst eindigt, vast te stellen op de datum van de uitspraak, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
VII. de zwemschool te veroordelen de bedrijfsruimte per die datum, althans de door de kantonrechter vast te stellen datum, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en leeg en ontruimd op te leveren en nadien ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat de zwemschool niet geheel en volledig aan deze veroordeling voldoet;
VIII. de zwemschool te veroordelen tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de hoogte van de laatst geldende maandhuurprijs, per maand of gedeelte daarvan dat de zwemschool de bedrijfsruimte vanaf de einddatum van de huurovereenkomst in gebruik houdt;
zowel primair, subsidiair als meer subsidiair
IX. de zwemschool te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met nakosten en rente vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis.
1.2.
De zwemschool heeft de vordering bij conclusie van antwoord bestreden.
1.3.
Bij tussenvonnis van 22 september 2020 is een mondelinge behandeling gelast.
1.4.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben partijen nog nadere producties in het geding gebracht.
1.5.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 december 2020, in aanwezigheid van partijen (SBPE vertegenwoordigd door E. Stoové) en hun gemachtigden. Van hetgeen ter zitting is verklaard – door de gemachtigden mede aan de hand van pleitaantekeningen – heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.6.
Tot slot is wederom vonnis bepaald. De uitspraak daarvan is vastgesteld op heden.
2.De feiten
2.1.
Het volgende staat tussen partijen vast en acht de kantonrechter van belang.
2.2.
SBPE voert, nadat de vennootschap die dat eerder deed in maart 2014 failliet werd verklaard, het beheer over de gezamenlijk delen van het te Vlagtwedde gelegen vakantiepark Parc Emslandermeer (hierna: het park). Het park bestaat uit 341 aan individuele eigenaren toebehorende vakantiewoningen en een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. SBPE heeft als primaire doelstelling het behartigen van de belangen van deze individuele eigenaren.
2.3.
Eén van de gemeenschappelijke voorzieningen is het Centrale Voorzieningen Gebouw (hierna: CVG), dat aan SBPE in eigendom toebehoort en waarin, naast diverse eetgelegenheden, een zwembad is gevestigd. SBPE heeft het zwembad eerst enige tijd zelf geëxploiteerd.
2.4.
Met ingang van 1 juli 2015 zijn SBPE als verhuurder en de zwemschool als huurder een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het zwembad. Zij hebben daarbij artikel 7:290 BW Pro op de overeenkomst van toepassing verklaard.
2.5.
Artikel 5.4 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
a.
Verhuurder is bovendien bevoegd ontbinding van de overeenkomst te vorderen indien door het achterblijven van overheidsparticipatie in de te ontwikkelen plannen gerelateerd aan het zwembad niet in redelijkheid van haar kan worden verwacht dat zij de huidige badinrichting in de bestaande configuratie voortzet. Het een en ander onderbouwd met een accountantsverklaring.
Verhuurder is bovendien bevoegd ontbinding van de overeenkomst te vorderen indien door het achterblijven van overheidsparticipatie in de te ontwikkelen plannen gerelateerd aan het zwembad niet in redelijkheid van haar kan worden verwacht dat zij de huidige badinrichting in de bestaande configuratie voortzet. Het een en ander onderbouwd met een accountantsverklaring.
b.
Huurder is bevoegd om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen ten tijde van de huurverhoging per 1 juli 2017 wanneer de daaraan gekoppelde prijsverhoging er toe leidt dat een verantwoorde voortzetting van de bedrijfsvoering niet mogelijk is, het een en ander onderbouwd met een accountantsverklaring.
Huurder is bevoegd om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen ten tijde van de huurverhoging per 1 juli 2017 wanneer de daaraan gekoppelde prijsverhoging er toe leidt dat een verantwoorde voortzetting van de bedrijfsvoering niet mogelijk is, het een en ander onderbouwd met een accountantsverklaring.
2.6.
Het zwembad kampt sinds 2014 met achterstallig onderhoud. Om de in dat kader uit te voeren maatregelen – en de kosten daarvan – in kaart te brengen heeft SBPE een rapport uit laten brengen door Sportfondsen Nederland (hierna: Sportfondsen). Sportfondsen heeft in oktober 2017 de kosten van direct noodzakelijk onderhoud begroot op € 81.075,00.
2.7.
SBPE heeft de gemeente Vlagtwedde bij brief van 27 oktober 2020 gevraagd om een bijdrage in de onderhoudskosten ter hoogte van € 40.000,00. Dit bedrag is verstrekt door de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat zij een positieve grondhouding zal aannemen ten behoeve van de instandhouding van het zwembad.
2.8.
Sportfondsen heeft in een rapport van 13 november 2017 becijferd dat in het jaar 2018 nog eens een bedrag van € 471.900,00 aan onderhoudskosten gemaakt zou moeten worden, dat het reguliere onderhoud gemiddeld € 99.000,00 per jaar zou bedragen, dat op jaarbasis een negatief financieel resultaat van € 200.950,00 werd verwacht (met inachtneming van gepland groot onderhoud zelfs € 276.650,00 negatief), dat de energiekosten zeer hoog zijn en onvoldoende worden doorbelast aan de zwemschool (terwijl die kosten in de regel juist voor 100% worden doorbelast aan de exploitant), dat de zwemschool niet bereid is geweest inzicht te geven in haar exploitatieresultaten en dat de situatie bij een gelijkblijvende aanpak niet houdbaar is.
2.9.
Uit de jaarrekeningen van SBPE blijkt dat zij in 2017 en 2018 verliezen heeft geleden van € 145.280,00 respectievelijk € 107.253,00.
2.10.
Bij brief van 2 november 2018 heeft SBPE getracht de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 juli 2020. De zwemschool heeft bij brief van 5 november 2018 te kennen gegeven dat zij niet instemt met deze opzegging.
2.11.
Begin 2019 heeft de gemeente opdracht gegeven aan [naam 1] en Partners (hierna: [naam 1] ), een adviesbureau dat zich in het bijzonder richt op de sport- en recreatiesector, om haar te adviseren over de meest gunstige manier om het zwembad te beheren indien de gemeente tot aankoop zou overgaan.
2.12.
[naam 1] heeft haar advies neergelegd in een rapport van 5 maart 2019. In dit rapport staat onder meer dat de zwemschool slechts een deel van de kosten voor haar rekening neemt die in de meeste zwembaden volledig door de exploitant worden betaald, dat de zwemschool geen inzicht heeft geboden in haar exploitatieresultaat, dat de huur die SBPE van de zwemschool ontvangt volstrekt onvoldoende is om de kosten van gas, elektra en water te dekken (laat staan de kosten van het onderhoud), dat de verdeling van de onderhoudskosten sterker dan gebruikelijk richting de eigenaar uitslaat en dat het voortduren van de huurovereenkomst met de zwemschool in feite in de weg staat aan diverse door [naam 1] geadviseerde beheersvormen bij participatie door de gemeente.
2.13.
Bij brief van 1 april 2019 heeft SBPE de gemeente verzocht voor 1 juni 2019 een beslissing te nemen inzake de mogelijke overdracht van het CVG aan de gemeente. De gemeente heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven en heeft de besluitvorming uitgesteld naar de raadsvergadering over de gemeentebegroting voor 2020, te houden in november 2019.
2.14.
SBPE heeft bij brief van 13 juni 2019, gericht aan de zwemschool, aangekondigd de huurovereenkomst per 30 juni 2020 te zullen beëindigen op grond van artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst en, subsidiair, op grond van dringend eigen gebruik.
2.15.
De zwemschool heeft bij brief van 16 juli 2019 te kennen gegeven niet in te stemmen met deze opzegging, daarbij de rechtsgeldigheid van artikel 5.4 van de huurovereenkomst in twijfel trekkend en verwijzend naar artikel 7:290 BW Pro en de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden.
2.16.
In november 2019 heeft de gemeente besloten € 30.000,00 beschikbaar te stellen voor onderzoek naar de bouwkundige en installatietechnische staat van het zwembad en de beide gemeentelijke openluchtzwembaden en daarbij de financiële risico’s in beeld te brengen. Dit onderzoek is uitgevoerd door [naam 2] en Partners (hierna: [naam 2] ).
2.17.
Bij brief van 5 november 2019 heeft de omgevingsdienst Groningen SBPE, als eigenaar van het zwembad, gesommeerd om een veertiental energiebesparende maatregelen te treffen.
2.18.
[naam 2] heeft op 20 februari 2020 een onderzoeksrapport uitgebracht waarin de onderhoudsstaat van het zwembad is beoordeeld op matig tot slecht en waarin is vastgesteld dat er voor € 176.000,00 aan onderhoud van het zwembad diende te worden verricht om te voldoen aan de huidige wet- en regelgeving. Daarnaast zijn in dat rapport de toekomstige onderhoudskosten in kaart gebracht.
2.19.
Op 22 april 2020 zou vervolgens vergaderd worden door de gemeenteraad, in welke vergadering een ‘go’ of een ‘no-go’ voor de volgende fase – een aankoopvoorstel – zou worden gegeven. Deze vergadering is vanwege de coronamaatregelen niet doorgegaan.
2.20.
Op 25 mei 2020 ontving SBPE een offerte voor het uitvoeren van de door de omgevingsdienst vereiste maatregelen ter hoogte van € 143.250,00.
2.21.
Tijdens een gemeenteraadsvergadering op 24 juni 2020 is besloten een bedrag van € 10.000,00 vrij te maken voor een nader onderzoek naar een mogelijke aankoop van het zwembad, het laten beantwoorden van diverse onderzoeksvragen en het laten uitwerken van een aankoopvoorstel.
2.22.
Een besluit tot aankoop van het zwembad door de gemeente is tot op heden uitgebleven.
3.Het standpunt van SBPE
3.1.
Ter onderbouwing van haar vorderingen heeft SBPE – samengevat – het volgende aangevoerd.
3.2.
Zwembaden kwalificeren naar geldend recht niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, waardoor zij (enkel) vallen onder het bereik van artikel 7:230a BW. Desondanks hebben partijen er – op voorspraak van de zwemschool – voor gekozen om artikel 7:290 BW Pro van toepassing te verklaren. De binding aan artikel 7:290 BW Pro is zuiver contractueel en daarom is er niets op tegen om het regime van artikel 7:290 BW Pro eveneens contractueel aan te passen aan het concrete geval. Dat hebben partijen gedaan door in artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst een concrete beëindigingsgrond op te nemen. SBPE kan daarom met een beroep op artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.
3.3.
Het beroep op artikel 5.4 sub a slaagt, omdat in redelijkheid niet van SBPE kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst nog langer voortzet. Zij lijdt al jarenlang structurele verliezen. Het rapport van [naam 2] maakt dat meer dan duidelijk. Nu de absoluut noodzakelijke overheidsparticipatie is uitgebleven heeft SBPE er alle belang bij de bescherming van artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst in te roepen. De vordering om de huurovereenkomst op grond van dat artikel te ontbinden moet daarom worden toegewezen.
3.4.
Mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat de huurovereenkomst niet op grond van artikel 5.4 sub a kan worden ontbonden, dan beroept SBPE zich subsidiair op artikel 5.4 sub a als aanvullende opzeggingsgrond en meer subsidiair op dringend eigen gebruik.
4.Het standpunt van de zwemschool
4.1.
De zwemschool heeft – samengevat – het volgende als verweer aangevoerd.
4.2.
Toepassing van artikel 7:290 BW Pro en verder was voor de zwemschool een belangrijke voorwaarde in de huurovereenkomst met SBPE. De zwemschool wilde de discussie tussen SBPE en verschillende verhuurorganisaties vermijden. Voldoende rechtsbescherming voor de zwemschool als huurder was hierbij belangrijk. Artikel 7:290 BW Pro en verder is daarom van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. Bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen in de wet, zijn vernietigbaar. Artikel 5.4 sub van de huurovereenkomst is zo’n bepaling omdat daarin aan de verhuurder een mogelijkheid wordt gegeven om de huurovereenkomst te laten ontbinden, terwijl de wet een verhuurder die mogelijkheid niet biedt. Artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst is dan ook vernietigbaar en SBPE kan zich daarom niet op die bepaling beroepen.
4.3.
Mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat SBPE zich wel op artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst mag beroepen, dan slaagt dat beroep niet. Volgens dat artikel dient SBPE plannen te ontwikkelen, gerelateerd aan het zwembad waarbij (kennelijk) ook sprake moet zijn van enige mate van overheidsparticipatie. SBPE heeft verzuimd een plan te ontwikkelen en de enkele stelling dat het zwembad dusdanig onrendabel is dat niet van SBPE kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet is onvoldoende om een beroep op artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Ook de tweede voorwaarde voor het inroepen van artikel 5.4 sub a – het ontbreken van overheidsparticipatie – is niet vervuld. SBPE concludeert volstrekt ten onrechte dat er geen sprake is van overheidsparticipatie. De gemeente heeft ten tijde van het faillissement een noodkrediet beschikbaar gesteld van € 43.000,00 om het zwembad tijdens het faillissement open te kunnen houden. Op 5 juni 2014 heeft de gemeente aan SBPE een lening verstrekt van € 250.000,00. In oktober 2017 heeft de gemeente een bedrag beschikbaar gesteld van € 40.000,00. Ook de provincie is bereid tot het verstrekken van subsidies om plannen met betrekking tot het zwembad uit te voeren. Een reeds aan de zwemschool verstrekte subsidie van € 200.000,00 heeft de zwemschool – toen haar eigen plan om het CVG over te nemen strandde – om niet overgedragen aan SBPE.
4.4.
SBPE heeft voorts onvoldoende aangetoond dat zij de exploitatie van het zwembad niet meer kan dragen. Bij de overgelegde rapporten zijn de nodige kanttekeningen te plaatsen en met een hogere inleg (eenmalig of jaarlijks) door de eigenaren van de 341 vakantiewoningen op het park kunnen eventuele tekorten worden opgevangen.
4.5.
De zwemschool exploiteert meerdere zwembaden in de omgeving. Einde van de huurovereenkomst brengt de exploitatie van de totale onderneming in gevaar.
4.6.
Ook de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen moeten worden afgewezen. Van dringend eigen gebruik is geen sprake. SBPE is juist niet van plan om het zwembad zelf te gaan gebruiken, maar koerst af op een overname van het CVG door de gemeente.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van deze zaak, nader ingaan op hetgeen partijen (overigens) ter onderbouwing van hun stellingen naar voren hebben gebracht en aan stukken hebben overgelegd.
5.2.
Partijen worden primair verdeeld gehouden door de vraag of SBPE een beroep kan doen op artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
5.3.
Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro valt in beginsel niet een gebouwde onroerende zaak die krachtens de huurovereenkomst bestemd is tot exploitatie van een zwembad, nu sportgelegenheden als zwembaden buiten de in het tweede lid van dat artikel limitatief opgesomde bedrijfssoorten vallen (HR 23 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AV1895).
5.4.
Het zwembad dat de zwemschool van SBPE huurt is daarom aan te merken als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
5.5.
Partijen zijn echter overeengekomen om op de huurovereenkomst met betrekking tot het zwembad artikel 7:290 BW Pro van toepassing te verklaren. Aangezien het regime van artikel 7:290 BW Pro en verder de huurder meer rechtsbescherming biedt dan het regime van artikel 7:230a BW en verder, is de kantonrechter van oordeel dat het partijen vrij stond om dit overeen te komen.
5.6.
Vervolgens zijn partijen in artikel 5.4 bedingen overeengekomen die afwijken van het regime dat geldt op basis van artikel 7:290 BW Pro en verder. Het beding onder sub a is ten faveure van SBPE, het beding onder sub b is ten faveure van de zwemschool.
5.7.
Het ten nadele van de zwemschool afwijkende beding had op grond van artikel 7:291 BW Pro ter toetsing aan de kantonrechter moeten worden voorgelegd. Dit is niet gebeurd, maar SBPE heeft onweersproken gesteld dat partijen dit niet nodig hebben geacht omdat zij het erover eens waren dat dit beding, net als het beding ten faveure van de zwemschool, in de overeenkomst moest worden opgenomen. Indien partijen zich gezamenlijk tot de kantonrechter zouden hebben gewend, zou dit beding naar het oordeel van de kantonrechter zijn goedgekeurd, omdat niet is gebleken van omstandigheden die maken dat dit beding de rechten die de zwemschool aan artikel 7:290 BW Pro en verder ontleent, wezenlijk aantast of dat de maatschappelijke positie van de zwemschool in vergelijking met die van SBPE zodanig is dat zij de bescherming van artikel 7:290 BW Pro en verder in redelijkheid behoeft. Van een vernietigbaar beding is daarom naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. SBPE kan derhalve een beroep doen op artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst.
5.8.
Vervolgens ligt de vraag voor of dat beroep slaagt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Aan dat oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
5.9.
Op grond van artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst is SBPE bevoegd ontbinding van de overeenkomst te vorderen, indien door het achterblijven van overheidsparticipatie in de te ontwikkelen plannen gerelateerd aan het zwembad niet in redelijkheid van haar kan worden verwacht dat zij de huidige badinrichting in de bestaande configuratie voortzet.
5.10.
Anders dan de zwemschool betoogt, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van overheidsparticipatie als bedoeld in artikel 5.4 sub a van de huurovereenkomst. De steun van de gemeente ten tijde van het faillissement heeft SBPE reeds ontvangen voor het aangaan van de huurovereenkomst en kan om die reden niet worden aangemerkt als overheidsparticipatie zoals hier bedoeld. De bijdrage in het achterstallig onderhoud die de gemeente in 2017 aan SBPE heeft verstrekt was eenmalig en kwalificeert daarom evenmin als overheidsparticipatie in vorenbedoelde zin. De omstandigheid dat ook de provincie bereid is om te participeren heeft, wat daar verder ook van zij, niet geresulteerd in de daadwerkelijke participatie van de provincie in de te ontwikkelen plannen gerelateerd aan het zwembad.
5.11.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat SBPE door het overleggen van de rapporten van Sportfondsen, [naam 1] en [naam 2] genoegzaam heeft aangetoond dat de wijze waarop partijen aan elkaar zijn verbonden door de huurovereenkomst voor SBPE tot structurele verliezen leidt en zal leiden. Voor zover er, zoals de zwemschool stelt doch door SBPE wordt betwist, al iets valt af te dingen op de inhoud van deze rapporten, leidt dat niet tot het oordeel dat er aan de conclusies van deze rapporten kan worden voorbijgegaan. SBPE heeft verder ter zitting afdoende toegelicht dat het verhogen van de bijdrage die door de eigenaren van de 341 vakantiehuizen op het park aan SBPE moet worden betaald niet leidt tot een structureel financieel houdbare situatie voor SBPE. Onder die omstandigheden kan van SBPE niet worden verlangd dat zij de huidige badinrichting in de bestaande configuratie voortzet.
5.12.
De zwemschool heeft als verweer gevoerd dat het einde van de huurovereenkomst haar totale onderneming in gevaar brengt. De kantonrechter zal dit verweer als onvoldoende onderbouwd passeren omdat de zwemschool tot op heden geen enkel inzicht heeft gegeven in haar exploitatieresultaten.
5.13.
Uit de voorgaande overwegingen vloeit voort dat de primaire vordering van SBPE zal worden toegewezen, zij het dat de kantonrechter de huurovereenkomst niet zal ontbinden per datum van dit vonnis, maar per 1 mei 2021 teneinde de zwemschool de gelegenheid te geven om zich op het gedwongen vertrek voor te bereiden en de leerlingen van de zwemschool daarvan op de hoogte te brengen. Voorts zal de zwemschool worden veroordeeld om voor 1 mei 2021 tot ontruiming over te gaan en zal de gevorderde dwangsom worden gemaximeerd tot € 20.000,00. Tot slot zal de zwemschool worden veroordeeld tot het betalen van een vergoeding ter hoogte van de laatst geldende huurprijs voor elke maand of gedeelte daarvan die de zwemschool de bedrijfsruimte na 1 mei 2021 in gebruik houdt.
5.14.
De zwemschool heeft verzocht de ontbinding en ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarover overweegt de kantonrechter als volgt.
5.15.
Partijen zijn overeengekomen dat artikel 7:290 BW Pro en verder op de huurovereenkomst van toepassing is. In artikel 7:295 lid 1 BW Pro is bepaald dat een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot het moment dat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een door die verhuurder ingestelde vordering tot huurbeëindiging. De rechter mag in het verlengde daarvan de uitspraak (c.q. de veroordeling tot ontruiming per de vastgestelde einddatum) in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Van dat beginsel kan alleen worden afgeweken indien het verweer van de huurder tegen de beëindigingsvordering de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Daarvan is in deze zaak naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De ontbinding en ontruiming zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.16.
Nu de primaire vorderingen worden toegewezen, kunnen de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onbesproken blijven.
5.17.
De zwemschool zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De meegevorderde nakosten en rente zullen worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing omschreven.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen op grond van artikel 5.4 sub a van die huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2021;
6.2.
veroordeelt de zwemschool het zwembad uiterlijk op 1 mei 2021, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en leeg en ontruimd op te leveren en nadien ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat de zwemschool niet geheel en volledig aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 20.000,00;
6.3.
veroordeelt de zwemschool tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de hoogte van de laatst geldende maandhuurprijs, voor elke maand of gedeelte daarvan dat de zwemschool de bedrijfsruimte na 1 mei 2021 in gebruik houdt;
6.4.
veroordeelt de zwemschool in de proceskosten, aan de zijde van SBPE tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 124,00 aan griffierecht, € 83,38 aan explootkosten, € 400,00 voor salaris van de gemachtigde en € 120,00 aan nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis en zonder die voldoening daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde bedrag, tot de algehele voldoening;
6.5.
verklaart de veroordelingen onder 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en op 16 februari 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: 692