Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/243
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2021 in de zaak tussen
[B.V. 1] ., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Assen , verweerder
(gemachtigde: M. Aalders).
Procesverloop
In het besluit van 30 juni 2020 (primair besluit) heeft verweerder aan eiseres een last onder dwangsom opgelegd. Eiseres moet het gebouw op het adres [adres 1] en [adres 2] terugbrengen in de staat zoals dit is vergund bij omgevingsvergunning van 7 december 2015. Als eiseres dat niet binnen 26 weken doet, verbeurt zij een dwangsom van
€ 6.000,- per maand, met een maximum van € 72.000,-.
In het besluit van 3 december 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit herroepen en beslist de begunstigingstermijn te verlengen tot 1 juni 2021 en heeft voor het overige het besluit in stand gelaten.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 21 oktober 2021 op zitting behandeld. Eiseres was ter zitting vertegenwoordigd door haar directeur [persoon 1] , bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [persoon 2] .
Feiten
1. Op het adres [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] staat een gebouw van 4 verdiepingen. Op de begane grond mag volgens het geldende bestemmingsplan niet gewoond worden. Op 7 mei 2015 is een omgevingsvergunning verleend aan de vorige eigenaar om het pand te verbouwen tot een woning en een bedrijfsruimte. De voormalig eigenaar is gestart met een verbouwing van de begane grond tot zes appartementen en de verhuur ervan. In 2017 heeft eiseres het pand gekocht en de verbouwing afgemaakt. Ook heeft hij adresnummers aangevraagd en gekregen voor de zes appartementen. Eiseres verhuurt de appartementen.
1.1.
Op 30 juni 2020 heeft verweerder eiseres een last onder dwangsom opgelegd, vanwege overtreding van artikel 2.3a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Daarin staat dat het verboden is om een bouwwerk dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten. De last luidt:
“Gelet op […] gelasten wij u de volgende maatregelen te treffen, bij gebreke waarvan aan u een last onder dwangsom zal worden opgelegd.
Om de overtreding te beëindigen, dient u de volgende maatregelen te treffen:
Het gebouw dient in de vergunde staat te worden hersteld. Dit betekent dat er in totaal 1 wooneenheid en 1 bedrijfsruimte aanwezig mogen zijn in het pand. De plattegronden behorend bij deze vergunning (O2015-0741) zijn hierin leidend.
Besluit: u dient de geconstateerde overtreding binnen 26 weken na bekendmaking van dit besluit te beëindigen, zodat niet (langer) wordt gehandeld in strijd met artikel 2.3a lid 1 Wabo.”
1.2.
In bezwaar heeft verweerder, op advies van de bezwaarschriftencommissie, de begunstigingstermijn met 26 weken verlengd. Eiseres is tot 1 juni 2021 de tijd gegeven om aan het besluit te voldoen.
Beoordeling door de rechtbank
2. In beroep ligt de vraag voor of verweerder in redelijkheid een last onder dwangsom kon opleggen. De beroepsgronden en het verweer worden hierna besproken, voor zover van belang. De voor de beoordeling van dit beroep belangrijke wettelijke regels zijn te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3. Er zijn geen gronden aangevoerd tegen de constatering van verweerder dat sprake is van een overtreding van artikel 2.3a van de Wabo. De rechtbank gaat dan ook uit van die overtreding.
3.1.
Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last onder bestuursdwang of dwangsom op te treden, in de regel van die bevoegdheid gebruik moeten maken. Alleen onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen, bijvoorbeeld als concreet zicht op legalisering bestaat. Ook kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.
4. Volgens eiseres is sprake van concreet zich op legalisatie. Die stelling kan echter niet worden gevolgd. Het is buiten twijfel dat verweerder, zo is ook nog ter zitting toegelicht, geen zes appartementen op de begane grond wil toestaan. Dit standpunt is door verweerder gehandhaafd ook nadat daarover tussen partijen gesprekken zijn gevoerd in 2018 en 2019. Daarmee kan niet worden aangenomen dat sprake is van concreet zich op legalisatie. [1] Dat er ooit een aanvraag is gedaan tot legalisatie, waarop nooit is beslist, maakt dat niet anders.
5. Ook kan niet worden aangenomen dat handhaving in dit geval onevenredig is. Eiseres voert in dit verband aan dat er zes huisnummers zijn toegekend door verweerder, zodat zes woningen zijn toegestaan, dat bij het bepalen van de evenredigheid moet worden meegewogen dat de illegale situatie al enkele jaren bestaat, dat het pand alleen rendabel te verhuren is als er zes woningen in worden toegestaan, dat haar bij aankoop van het pand niets is verteld over het bestemmingsplan en dat verweerder wel toestond dat de voormalige eigenaar de ruimte verbouwde tot zes appartementen. Ook maakt de huurbescherming die de huurders genieten het voor eiseres onmogelijk om aan de last te voldoen. Hierover wordt als volgt overwogen.
5.1.
Op grond van de Wet basisregistratie adressen en gebouwen is verweerder verplicht een adres toe te kennen aan verblijfsobjecten. Voor deze registratie wordt enkel aangesloten bij het feitelijk gebruik van het object. Op basis van die registratie kan dus niet worden aangenomen dat door het bestuursorgaan ook toestemming is verleend voor een bepaald feitelijke gebruik. [2] Deze omstandigheid zegt bovendien niets over de vraag of de gevolgen van het besluit onevenredig zijn voor eiseres, gelet op de belangen die het besluit tot handhaving dient.
5.2.
Daarnaast is het tijdsverloop niet van dien aard dat de handhaving onevenredig zou zijn, alleen al omdat dit tijdsverloop daarvoor te beperkt is. Eiseres is in 2017 eigenaar geworden van het pand en is in elk geval bij brief van 1 maart 2018 door verweerder geïnformeerd dat niet wordt meegewerkt aan de realisatie van de zes appartementen. Eiseres wist dan ook al enkele jaren dat wat hij wilde, niet was toegestaan. De argumenten die zien op de aankoop van het pand en de winstgevendheid hebben betrekking op de privaatrechtelijke relatie tussen de koper en de verkoper en/of liggen in de risicosfeer van eiseres. Zij kunnen daarom ook niet meebrengen dat sprake is van een onevenredigheid bij de handhaving.
5.3.
Ten aanzien van de onmogelijkheid om de last na te komen vanwege de huurbescherming die de huurders genieten, wordt als volgt overwogen. Uitgangspunt is dat huurbescherming niet zo ver strekt dat nooit zou kunnen worden voldaan aan een wegens strijd met het bestemmingsplan opgelegde last. Het is overigens ook niet gebleken dat eiseres ook daadwerkelijk stappen heeft ondernomen om het strijdige gebruik te beëindigen, terwijl hij, zoals gezegd, al langere tijd wist van de overtreding. [3] Integendeel, ter zitting is namens eiseres verklaard dat ongeveer vijf maanden geleden de laatste nieuwe huurder werd gecontracteerd. Eiseres heeft hiermee welbewust een risico genomen. De rechtbank betrekt hierbij ook het feit dat eiseres een professionele speler is op het terrein van het vastgoed, die mag worden verondersteld op de hoogte te zijn van de risico’s..
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Dijkstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.P. Voorham, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2021.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.
Bijlage: voor dit beroep belangrijke wetten en regels
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Artikel 2.3a
1. Het is verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten.
2. Het eerste lid blijft buiten toepassing indien voor het bouwen van het desbetreffende bouwwerk op grond van artikel 2.1, derde lid, geen omgevingsvergunning is of was vereist, met dien verstande dat indien in een dergelijk geval sprake is van een bouwwerk waarvan de aanwezigheid slechts een beperkte periode is toegestaan, het eerste lid uitsluitend buiten toepassing blijft gedurende die periode.
Burgerlijk Wetboek
Artikel 7:272
1. Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.
2 De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
Artikel 7:274
1. De rechter kan de vordering slechts toewijzen
a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen;
d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, van de servicekosten;
e. indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.