ECLI:NL:RBNNE:2022:1997

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/208336 / HA ZA 21-175

Vonnis van 1 juni 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie],

gevestigd te [plaats] ,

hierna te noemen:
[eiseres in conventie/verweerster in reconventie],

eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat: mr. E.H.M. Harbers, kantoorhoudende te Arnhem,

tegen

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie],

wonende te [plaats] ,

hierna te noemen:
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie],

gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat: mr. R.G. Holtz, kantoorhoudende te Groningen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 29 december 2021
de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 7 april 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] is eigenaar van de percelen kadastraal bekend [naam gemeente] sectie [A] , [B] en [C] . In het verleden is [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] eigenaar van deze percelen geweest. De percelen [B] en [C] zijn ontstaan uit perceel [D] .

2.2.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft op 27 juni 2011 de percelen aan ASR verkocht onder voorbehoud van erfpacht door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] . De percelen zijn op 16 december 2011 aan ASR geleverd. In de akte die daarvan is opgemaakt is onder meer bepaald:

‘
Artikel 8 Gebruik/Bestemming/Vervreemding erfpachtzaak – recht

[…]

2. Slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar, - aan welke toestemming voorwaarden kunnen worden verbonden - is het de erfpachter toegestaan:

a. het erfpachtrecht of enig deel daarvan te vervreemden, toe te bedden, over te dragen in economische zin of te splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de erfpachtzaak of de erfpacht in te brengen in een maatschap, vennootschap onder firma, commanditaire vennootschap of rechtspersoon, onverminderd het hierna lid 7 van dit artikel vermelde voorkeursrecht tot koop voor de grondeigenaar en het hierna in artikel 19 lid 2 bepaalde. Onder vervreemding wordt mede verstaan de inbreng van het recht in een kapitaal- of personenvennootschap;

[…]

Artikel 20 Opzegging

1. De grondeigenaar kan het erfpachtrecht opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één (1) maand:

a. indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee (2) achtereenvolgende jaren te betalen;

b. indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen; daaronder is begrepen de situatie dat de erfpachter zijn verplichtingen uit een door de grondeigenaar verstrekte hypothecaire geldlening met het erfpachtrecht als onderpand niet nakomt uiterlijk binnen twee (2) maanden na gedane ingebrekestelling.’

2.3.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft de percelen sinds 2012 in gebruik gegeven aan de heer [Naam] , wonende te [plaats] (hierna te noemen: [Naam] ).

2.4.

Bij vonnis van 7 juni 2017 heeft deze rechtbank onder meer beslist dat tussen [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] (als verkoper) en [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] (als koper) een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de percelen kadastraal bekend [naam gemeente] , [E] en [F] en ten aanzien van de erfpachtrechten op de percelen [D] en [A] . Dat vonnis is nadien door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bekrachtigd.

2.5.

Bij vonnis van 29 mei 2018 heeft de pachtkamer bij deze rechtbank een pachtovereenkomst vastgelegd tussen [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] als verpachter en [Naam] als pachter voor onbepaalde tijd vanaf 1 januari 2012 ter zake van (onder meer) de percelen.

2.6.

Bij vonnis in kort geding van 19 januari 2021 heeft de voorzieningenrechter bij deze rechtbank [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] (als verkoper) onder meer veroordeeld om mee te werken aan de levering van de percelen [E] en [F] en de erfpachtrechten op de percelen aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] (als koper).

2.7.

Op 29 januari 2021 heeft ASR de percelen verkocht aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] . De percelen zijn op 26 februari 2021 aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] geleverd. Ten tijde van die levering was er sprake van een achterstand in de betaling van de canon door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] . Bij akte van cessie van 3 maart 2021 is de vordering van ASR op [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] (ten bedrage van € 24.785,68 per 26 februari 2021) aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] gecedeerd.

2.8.

Met ingang van 28 februari 2021 is [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de canon verschuldigd aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] . [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] (onder meer) bij brief van 18 mei 2021 gesommeerd om tot betaling van de inmiddels volgens [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] ontstane achterstallige canon van € 34.142,66 over te gaan.

2.9.

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] heeft bij brief 7 juni 2021 aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] kenbaar gemaakt dat zij de erfpacht opzegt. In die brief is onder meer te lezen:

‘Bij brieven van 12 en 18 mei 2021 bent u gesommeerd om tot betaling van de achterstallige canon over te gaan, waarbij u inmiddels ook de erfpachtcanon over de periode 28 februari 2021 tot 1 november 2021 verschuldigd bent.

U heeft op deze sommaties niet gereageerd en er is geen betaling gevolgd. Op dit moment is er een achterstand In betaling van de erfpachtcanon van in totaal
€ 34.142.66

[…]

Verder is inmiddels gebleken dat u ernstig tekortgeschoten bent in de nakoming van andere verplichtingen uit hoofde van de erfpachtakte.

In de akte van 16 december 2011 is in artikel 8 bepaald dat het u niet zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar toegestaan is de erfpachtzaak/erfpachtpercelen te verhuren/ verpachten of anderszins in gebruik aan derden af te staan.

Na de levering is het cliënte gebleken dat u kennelijk onmiddellijk na de verkoop van de grond onder voorbehoud van de erfpacht de gronden aan een derde heeft verpacht.

[…]

Opzegging

Uit het voorgaande volgt dat u een achterstand in betaling heeft van twee jaar erfpachtcanon.

Door zonder toestemming de gronden aan een derde te verpachten, schiet u in ernstige mate tekort in de nakoming van de andere verplichtingen als erfpachter.

Beide tekortkomingen zijn tezamen (en overigens ook ieder voor zich afzonderlijk) voor cliënte aanleiding de tussen u en cliënte bestaande erfpachtovereenkomst op te zeggen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 5:87 BW.

Ik zeg de erfpachtovereenkomst op tegen 15 juli 2021.’

2.10.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft niet in de opzegging berust en is niet overgegaan tot ontruiming van de percelen.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat het erfpachtrecht met betrekking tot de percelen cultuurgrond kadastraal bekend [naam gemeente] sectie T nummer [A] met een oppervlakte van 8.81.45 ha, nummer [B] met een oppervlakte van 10.69.98 ha en nummer [C] met een oppervlakte van 0.56.92 ha door opzegging is geëindigd per 15 juli 2021, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;

2. een verklaring voor recht dat de inschrijving in het kadaster van het door [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] verleende recht van erfpacht met betrekking tot de onder nummer 1 omschreven percelen waardeloos is, met bepaling dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW, met machtiging van [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] om dit vonnis als zodanig, zo nodig met tussenkomst van een notaris, ter inschrijving aan te bieden aan de Dienst van het kadaster en openbare registers;

3. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] te veroordelen om binnen een week na betekening van het vonnis de erfpachtpercelen te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] te stellen;

4. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] te veroordelen om aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] te betalen een bedrag van € 25.202,76 ter zake van achterstallige canon, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021 althans de dag der dagvaarding;

5. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] te veroordelen om aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] te betalen vanaf 1 november 2021 de alsdan op basis van de erfpachtakte verschuldigde canon tot de datum waarop [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] het perceel daadwerkelijk heeft verlaten;

6. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] legt aan haar vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft een achterstand in de betaling van de canon laten ontstaan van meer dan twee achtereenvolgende jaren. Daarnaast is hij ernstig toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn andere verplichtingen, omdat hij in strijd met de akte van 16 december 2011 zonder toestemming van ASR dan wel [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] de percelen heeft verpacht aan [Naam] . Beide omstandigheden leveren grond op voor opzegging van de erfpacht (artikel 5:87 lid 2 BW). [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] heeft de erfpacht per 15 juli 2021 opgezegd, zodat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de percelen thans dient te ontruimen. [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] heeft verder belang bij een verklaring voor recht dat de inschrijving in het Kadaster van het door [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] verleende recht van erfpacht waardeloos is geworden, met de bepaling dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettig vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW.

3.3.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Wijntje in de kosten van de procedure in conventie. Tot zijn verweer voert hij, zakelijk weergegeven, het volgende aan. [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] heeft de erfpacht met [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] niet kunnen opzeggen, omdat geen sprake is van één van de in artikel 5:87 lid 2 genoemde situaties. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft geen achterstand in de betaling van canon van twee achtereenvolgende jaren laten ontstaan. Voor zover dat wel zo zou zijn, bestond die achterstand al toen ASR de percelen nog in eigendom had. ASR heeft de erfpacht niet opgezegd vanwege een achterstand in de betaling van de canon. [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] kan van die bevoegdheid als opvolgend erfverpachter niet alsnog gebruik maken. De opzegging vanwege een achterstand in de betaling van canon verhoudt zich bovendien niet met het door [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] in 2021 ingenomen standpunt dat tussen partijen een koopovereenkomst ter zake van de erfpacht tot stand is gekomen. [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] grijpt de mogelijkheid om op te zeggen vanwege een achterstand in de betaling van canon aan om de percelen vrij van (erf)pacht en om niet in haar bezit te krijgen. Daardoor maakt zij misbruik van recht. [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] kan de erfpacht ook niet opzeggen omdat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zonder toestemming de percelen aan [Naam] heeft verpacht, omdat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] daarvoor mondeling althans stilzwijgend toestemming heeft gekregen van ASR. Bovendien was [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] er ten tijde van de koop van op de hoogte dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de percelen in gebruik gaf c.q. verpachtte aan [Naam] . Omdat [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] de erfpacht niet kan opzeggen, hoeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de percelen niet te ontruimen.

3.4.

Voor zover de rechtbank de vordering in conventie afwijst, vordert [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in (voorwaardelijke) reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1.
primair:de tussen [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] en [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] begin 2016 gesloten koopovereenkomst (zoals onder 5.1 van de conclusie van antwoord omschreven) ontbindt;

2.
subsidiair:[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] veroordeelt om de percelen [naam gemeente] [E] en [F] alsmede de erfpachtrechten op de percelen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, af te nemen conform de als productie 20 bij de conclusie van antwoord in het geding gebrachte koopovereenkomst, d.w.z. met de op de gronden rustende pachtrechten van [Naam] , onder betaling van de door partijen overeengekomen koopprijs en onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- voor iedere dag dat [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;

3. [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] veroordeelt in de kosten van deze procedure.

3.5.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] legt aan zijn vordering in reconventie, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 19 januari 2021, is [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] veroordeeld om - kort gezegd - medewerking te leveren aan de levering van de erfpachtrechten op de percelen en de levering van de percelen [E] en [F] . [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] gesommeerd om deze erfpachtrechten en percelen af te nemen, maar daaraan heeft [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] geen gehoor gegeven omdat zij meent dat er ‘vrij van pacht’ aan haar moet worden geleverd. Dat standpunt is onjuist, omdat partijen dat niet zijn overeengekomen. Aangezien [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] geen gehoor heeft gegeven aan de sommatie, verkeert zij in verzuim en bestaat er grond om de overeenkomst te ontbinden. Voor zover ontbinding niet aan de orde zou zijn, dient [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] de overeenkomst alsnog na te komen.

3.6.

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in zijn vordering, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de kosten van de procedure in reconventie. Tot haar verweer voert [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] aan dat partijen zijn overeengekomen dat de (erfpachtrechten op de) percelen vrij van pacht zouden worden geleverd. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] kan dat niet nakomen, omdat de percelen wordt verpacht. [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] doet daarom een beroep op opschorting vanwege schuldeisersverzuim. Daarom kan van ontbinding dan wel nakoming conform de koopovereenkomst die als productie 20 bij conclusie van antwoord is overgelegd, geen sprake zijn.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

De kern van het geschil betreft de vraag of [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] het erfpachtrecht van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] rechtsgeldig heeft opgezegd. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 5:87 lid 2 BW en het gelijkluidende artikel 20 van de erfpachtvoorwaarden een erfpachtrecht door de grondeigenaar kan worden opgezegd, indien (1) de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of (2) in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

4.2.

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] stelt dat sprake is van beide opzeggingsgronden. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zou de canon over twee achtereenvolgende jaren niet hebben voldaan én zou in ernstige mate tekort zijn geschoten in de nakoming van zijn (andere) verplichtingen door de percelen zonder voorafgaande (schriftelijke) toestemming aan [Naam] in gebruik te geven c.q. te verpachten. De vraag of [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in verzuim is met de betaling van de canon kan in het midden blijven, omdat de rechtbank met [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] van oordeel is dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van zijn (andere) verplichtingen. Daarvoor is het volgende redengevend.

4.3.

Op grond van artikel 8 lid 2 van de erfpachtvoorwaarden was het [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] slechts toegestaan om de percelen in gebruik te geven c.q. te verpachten aan [Naam] indien (voorheen) ASR dan wel (sinds de levering op 26 februari 2021) [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] daarvoor schriftelijk toestemming hebben gegeven. Tussen partijen staat vast dat door zowel ASR als door [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] geen
schriftelijketoestemming is gegeven. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voert het verweer dat ASR die toestemming
mondelingalthans
stilzwijgendheeft gegeven en dat [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] het ontbreken van die toestemming op schrift thans niet aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] kan tegenwerpen. Om die reden zou geen sprake zijn van een ernstige toerekenbare tekortkoming als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW.

4.4.

De rechtbank is met [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] van oordeel dat hij niet in ernstige mate tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, indien vast komt te staan dat ASR mondeling althans stilzwijgend toestemming heeft gegeven aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] om de percelen aan [Naam] in gebruik te geven c.q. aan hem te verpachten. Het niet op schrift staan levert naar de letterlijke tekst van de akte van 16 december 2011 weliswaar een tekortkoming op, maar is in dat geval niet zodanig dat die tekortkoming grond oplevert voor opzegging van de erfpacht.

4.5.

Ter onderbouwing van de stelling van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] dat ASR mondeling althans stilzwijgend toestemming heeft gegeven, voert [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] aan dat op 28 februari 2016 bij [Naam] een gesprek zou hebben plaatsgevonden tussen hem, de heer [werknemer ASR] (werkzaam bij ASR) en een andere medewerker van ASR. Tijdens dat gesprek zou [Naam] aan [werknemer ASR] hebben medegedeeld dat hij gebruiker was van de percelen, hetgeen [werknemer ASR] ‘ter kennisgeving’ zou hebben aangenomen. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] verwijst naar een e-mailwisseling tussen zijn advocaat en [Naam] .

4.6.

[eiseres in conventie/verweerster in reconventie] betwist dat voornoemd gesprek heeft plaatsgehad. Volgens [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] heeft ASR in die periode contact opgenomen met [Naam] , omdat [Naam] het erfpachtrecht mogelijk van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] wilde kopen en voor die eigendomsoverdracht toestemming van ASR was vereist. Dat zou de aanleiding zijn geweest voor een gesprek tussen ASR en [Naam] . Dat gesprek zou hebben plaatsgevonden op 3 maart 2016 en niet op 28 februari 2016, wat bovendien op een zondag viel. Ter onderbouwing daarvan verwijst zij naar een emailwisseling tussen mr. Bijlsma en [werknemer ASR] . [werknemer ASR] zou ook tegenover [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] hebben verklaard dat tijdens dat gesprek niet is medegedeeld dat [Naam] de percelen al in gebruik had en dat ASR zoiets ‘ter kennisgeving’ zou hebben aangenomen. Voor zover zij daar bekend mee zou zijn, had ASR volgens [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] aangeschreven en erop gewezen dat hij conform de akte van 16 december 2011 de percelen zelf dient te exploiteren en niet in gebruik mag geven aan een derde.

4.7.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft daarop zijn stelling dat tijdens een gesprek (op 28 februari 2016) mondeling dan wel stilzwijgend toestemming is verleend op geen enkele manier nader onderbouwd. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling enkel zijn stelling dat het gesprek heeft plaatsgevonden herhaald, maar is daarbij niet in gegaan op de stellingen dienaangaande van [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] . Dat had, juist omdat [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] haar verweer uitgebreid heeft gemotiveerd, wel op zijn weg gelegen om te doen. Dat betekent dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] onvoldoende heeft onderbouwd dat ASR aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] mondeling dan wel stilzwijgend toestemming heeft gegeven om de percelen in gebruik te geven of te verpachten aan [Naam] .

4.8.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voert verder het verweer dat [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] sinds 23 november 2015, althans 5 januari 2021 ermee bekend zou zijn [Naam] de percelen pachtte. Volgens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] had [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] om die reden ‘nader onderzoek moeten verrichten’ en kan hij thans ‘niet te goeder trouw jegens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] ageren’. Afgezien van het feit dat [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] betwist dat zij ten tijde van de koop van de percelen bekend was met het gebruik door [Naam] , ter onderbouwing waarvan zij onder meer verwijst naar een verklaring van de heer [naam 2] , heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] aan deze vermeende bekendheid geen enkel rechtsgevolg verbonden. De rechtbank zal dit verweer dan ook zal passeren.

4.9.

Aangezien [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de percelen in gebruik heeft gegeven c.q. verpacht aan [Naam] en niet is komen vast te staan dat hij daarvoor toestemming heeft verkregen van (voorheen) ASR of (thans) [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] , is er naar het oordeel van de rechtbank sprake van een ernstige tekortkoming als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW. Om die reden kon [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] de erfpacht met [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] rechtsgeldig opzeggen. Dat heeft zij per 15 juli 2021 gedaan. De vorderingen onder 1, 2 en 3 zullen daarom worden toegewezen.

4.10.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] erkent dat hij een achterstand in de betaling van de canon heeft laten ontstaan. De vordering onder 4 kan daarom volgens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] worden toegewezen, behoudens voor zover daarin deurwaarderskosten zijn begrepen. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] betwist dat hij deze kosten aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] verschuldigd is. De rechtbank is met [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] van oordeel dat [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] de feitelijke en juridische grondslag niet (nader) onderbouwd heeft, zodat niet valt in te zien waarom de deurwaarderskosten voor rekening moeten komen van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] . Dat deel van de vordering zal dus worden afgewezen. Volgens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] bedragen de gevorderde deurwaarderskosten € 6.702,73 (€ 3.031,74 + € 3.670,99). [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] heeft dat niet betwist en de bedragen komen ook terug op het overzicht bij de akte van cessie. Dit totaalbedrag moet daarom in mindering strekken op de vordering. Dat betekent dat de vordering tot een bedrag van (€ 25.202,76 ‒ € 6.702,73 =) € 18.500,03 zal worden toegewezen. De niet weersproken wettelijke rente over dit bedrag is eveneens toewijsbaar. Tot slot zal de rechtbank de vordering onder 5 toewijzen, omdat daartegen ook geen verweer is gevoerd.

4.11.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] worden vastgesteld op:

- dagvaarding € 101,32

- griffierecht € 2.076,00

- salaris advocaat
€ 1.442,00(2 punten × € 721,00)

Totaal € 3.619,32

in (voorwaardelijke) reconventie

4.12.

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft een vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank de vordering in conventie afwijst. Aangezien de rechtbank de vordering in conventie toewijst, treedt de voorwaarde niet in werking en hoeft niet op de vordering in reconventie te worden beslist. Geen van beide partijen kunnen als in reconventie in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd, zodat een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege zal blijven.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat het erfpachtrecht met betrekking tot de percelen cultuurgrond kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] sectie T nummer [A] met een oppervlakte van 8.81.45 ha, nummer [B] met een oppervlakte van 10.69.98 ha en nummer [C] met een oppervlakte van 0.56.92 ha door opzegging is geëindigd per 15 juli 2021;

5.2.

verklaart voor recht dat de inschrijving in het kadaster van het door [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] verleende recht van erfpacht met betrekking tot de onder nummer 1 omschreven percelen waardeloos is;

5.3.

bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW;

5.4.

machtigt [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] om dit vonnis als zodanig, zo nodig met tussenkomst van een notaris, ter inschrijving aan te bieden aan de Dienst van het kadaster en openbare registers;

5.5.

veroordeelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] om binnen een week na betekening van dit vonnis de erfpachtpercelen te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] te stellen;

5.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] om aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] te betalen een bedrag van € 18.500,03 ter zake van achterstallige canon, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 juni 2021 tot de dag van volledige betaling;

5.7.

veroordeelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] om aan [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] te betalen vanaf 1 november 2021 de alsdan op basis van de erfpachtakte verschuldigde canon tot de datum waarop [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] het perceel daadwerkelijk heeft verlaten;

5.8.

veroordeelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] tot op heden vastgesteld op € 3.619,32;

5.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in (voorwaardelijke) reconventie

5.11.

verstaat dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering was ingesteld, niet is vervuld, zodat daarop niet behoeft te worden beslist.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.^[1]

ECLI:NL:RBNNE:2022:1997

Opzegging erfpachtrecht wegens ernstige tekortkoming in nakoming door erfpachter

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

in conventie en in reconventie

3.Het geschil

4.De beoordeling

in conventie

5.De beslissing

Voetnoten