Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 21/2565 en 21/2566
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] eiser,
en
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
hierna gezamenlijk te noemen: eisers,
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen, verweerder
(gemachtigde: mr. L.A. Jager).
Procesverloop
In de (gelijkluidende) besluiten van 9 december 2020 (primair besluit) heeft verweerder de aanvragen van eisers om waardedalingsvergoeding afgewezen.
In de (gelijkluidende) besluiten van 7 juli 2021 (bestreden besluit) heeft verweerder de bezwaren van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen elk van de bestreden besluiten afzonderlijk beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft beide beroepen op 22 december 2021 gezamenlijk op zitting behandeld. Eisers zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
1. Bij de beoordeling van dit beroep neemt de rechtbank de volgende feiten – voor zover hier van belang – als vaststaand aan.
1.1.
Eisers zijn vanaf 20 december 2012 ieder voor 50% eigenaar van de woning, gelegen aan het [ adres] in [woonplaats] , met postcode [postcode] . Het betreft een nieuwbouwwoning in een rij van drie gelijke woningen.
1.2.
Op 4 november 2020 heeft verweerder afzonderlijke aanvragen van eisers tot vergoeding van waardedaling ontvangen.
1.3.
In de (gelijkluidende) primaire besluiten heeft verweerder de aanvragen van eisers afgewezen, omdat de woning geen waardedaling heeft ondervonden in de periode dat eisers eigenaar zijn. Eisers komen niet in aanmerking voor een vergoeding van het imago-effect omdat zij eigenaar van de woning werden na de peildatum van 16 augustus 2012 en de trillingen ter plekke nadien onvoldoende zwaar zijn geweest.
1.4.
Eisers hebben ieder afzonderlijk bezwaar gemaakt tegen de primaire besluiten. Eisers zijn in gelegenheid gesteld om hun bezwaren mondeling toe te lichten, maar hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
1.5.
In de (gelijkluidende) bestreden besluiten heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Overwegingen
2. Eisers voeren aan dat zij recht hebben op een vergoeding van het imago-effect. Zij voeren daartoe, samengevat weergegeven, het volgende aan. De koopovereenkomst is op 19 oktober 2012 gesloten, slechts twee maanden na de peildatum. Op dat moment was er in het postcodegebied nog geen sprake van waardedaling door de beving van Huizinge, die is pas veel later opgetreden. Dat er nog geen prijsverschil was opgetreden ten tijde van de koop blijkt uit het feit dat bij de koop en aanneming van de woning exact dezelfde prijzen zijn gehanteerd als bij de buren, die de woning vóór de beving in Huizinge hebben gekocht.
3. Verweerder verwijst in beroep naar artikel 3.3, tweede lid, van de Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (de Werkwijze), waaruit volgt dat alleen degenen die op 16 augustus 2012 rechthebbende waren op een woning in het risicogebied schade lijden ten gevolge van waardedaling door het imago-effect. Van degenen die na 16 augustus 2012 een woning hebben gekocht in het risicogebied mag worden verwacht dat zij bij de prijsvorming rekening houden met het negatieve stigma dat op het risicogebied rust en dat stigma in mindering brengen op de koopprijs. Verweerder stelt dat het op de weg van eisers lag om naar aanleiding van de Huizinge-beving in gesprek te gaan met de verkoper over de vraagprijs dan wel om af te zien van de koop. De omstandigheid dat de buren van eisers hun woning voor dezelfde prijs kochten en wel een waardedalingsvergoeding door het imago-effect hebben ontvangen, maakt die conclusie niet anders. Doorslaggevend was immers dat zij hun woning voor 16 augustus 2012 hebben gekocht. Daardoor konden zij geen rekening houden met de negatieve gevolgen van de Huizinge-beving op de woningwaarde.
4. Het beroep van eisers betreft de vraag of verweerder terecht geen vergoeding voor waardedaling heeft toegekend, waarbij de discussie is toegespitst op de imago-schade.
5. De rechtbank overweegt als volgt.
5.1.
De rechtbank stelt vast dat volgens het beleid van verweerder een waardedalingsvergoeding in de vorm van imago-schade wordt toegekend aan degene die eigenaar was op de datum van de beving in Huizinge op 16 augustus 2012. Vast staat dat eisers op die datum nog geen eigenaar waren. De koopovereenkomst is getekend in oktober 2012 en op 20 december 2012 is de woning aan hen geleverd. Uitgaande van het beleid van verweerder hebben eisers dus geen recht op het imago-effect.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voor de bepaling van het moment van totstandkoming mag uitgaan van de tekening van de koopovereenkomst, die immers ook schriftelijk tot stand is gekomen (zie artikel 7:2, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek).
5.3.
De rechtbank gaat er daarnaast van uit dat verweerder zich kan baseren op de toepassing van het zogenoemde Atlas-model, dat gebaseerd is op uitgebreid empirisch onderzoek naar waardedalingen. Onderdeel daarvan betreft de imago-schade en de daarbij gehanteerde peildatum. De rechtbank heeft eerder, in een uitspraak van 1 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:4668), geoordeeld dat dit een redelijke methode is en eisers hebben onvoldoende aangevoerd om hierover nu anders te oordelen. De enkele verwijzing ter zitting naar een onderzoek uit 2013 van Francke en Kai Ming Lee is in elk geval ontoereikend, ook als dat in samenhang wordt beschouwd met het feit dat bij de buren dezelfde prijzen zijn gehanteerd bij de bouw en koop van de woning. Dat betekent dat de peildatum beslissend is voor de vraag of recht op imago-schade bestaat.
6. Dat betekent dat het beroep van eisers ongegrond is.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Dijkstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.E.J. Jansen, griffier, op 21 januari 2022. De beslissing wordt op de eerstvolgende maandag na deze datum in het openbaar uitgesproken.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.