Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 9490120 \ CV EXPL 21-6291
Vonnis van de kantonrechter d.d. 27 september 2022
inzake
1.[eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats 1],
eisers, hierna gezamenlijk '[eisers].' te noemen,
gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw, werkzaam bij stichting Achmea Rechtsbijstand,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde, hierna '[gedaagde]' te noemen,
gemachtigde: mr. D. Maat.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 januari 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte overleggen producties van 25 februari 2022 zijdens [eisers]. (productie 1);
- de akte overlegging producties van 9 maart 2022 zijdens [eisers]. (productie 2 en 3);
- de mondelinge behandeling van 15 maart 2022, waar [eiser sub 1] is verschenen, bijgestaan door mr. F.C.P. Teeuw. Tevens is aldaar verschenen [gedaagde], bijgestaan door mr. D. Maat.
1.2.
Partijen hebben daarna verzocht om de zaak acht weken aan te houden in verband met te verrichten werkzaamheden aan het gehuurde. De kantonrechter heeft daarop de zaak acht weken aangehouden. Vervolgens hebben partijen gevraagd om de zaak vier weken aan te houden. De kantonrechter heeft dit verzoek ingewilligd.
1.3.
Bij e-mail van 21 juni 2022 is namens [eisers]. verzocht om vonnis te wijzen.
1.4.
Ten slotte is (nader) vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van de eengezinswoning staande en gelegen aan de [woning]
2.2.
Tussen [gedaagde], als verhuurder, en [eisers]., als huurders, bestaat vanaf
20 oktober 2018 een huurovereenkomst met betrekking tot die woning (hierna te noemen: 'het gehuurde'). De huurprijs bedroeg tot en met juni 2021 € 1.170,00 per maand
(inclusief € 50,00 aan servicekosten) en bedraagt vanaf 1 juni 2021 € 1.235,00. De huurprijs dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
2.3.
Het gehuurde bestaat uit een souterrain, een beletage en een eerste verdieping, alsmede daarbij behorend een tuin.
2.4.
Bij vonnis van de kantonrechter van 22 december 2020 heeft de kantonrechter [gedaagde] - onder meer - veroordeeld om gebreken bestaande uit vochtvorming in het souterrain te (laten) herstellen zulks onder verbeuring van een dwangsom van € 150,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke mocht blijven hieraan te voldoen met een maximum van
€ 7.500,00.
2.5.
[gedaagde] heeft het maximum aan dwangsommen, € 7.500,00, verbeurd en voldaan.
2.6.
Bij aangetekende brief van 6 april 2021 en bij brief van 21 mei 2021 heeft de gemachtigde van [eisers]. [gedaagde] aangeschreven tot het herstellen van gebreken in het gehuurde.
2.7.
[de deskundige] van [de deskundige] Bouwadviseurs heeft een rapport d.d. 5 mei 2021 van het gehuurde opgesteld (hierna te noemen: 'het rapport van [de deskundige]').
2.8.
In de brief van 21 mei 2021 is - onder meer - het volgende vermeld:
''(…)
De vloer van de badkamer is gescheurd. Dit kan leiden tot lekkage.
(…)
Vlonderterras is ernstig aangetast en instabiel. Er is sprake van een onveilige situatie.
(…)''
2.9.
Op verzoek van [gedaagde] heeft ONE Expertise BV een rapport d.d. 8 juli 2021 van het gehuurde opgesteld (hierna te noemen: 'het rapport van ONE').
2.10.
In de tuin van het gehuurde heeft wateroverlast plaatsgevonden en de riolering is op een bepaald punt ingestort. Dit is thans verholpen door [gedaagde].
2.11.
Bij e-mail van 10 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eisers]. - onder meer - het volgende aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven:
''(…)
Dat het injecteerwerk op 19 mei aanstaande uitgevoerd zal worden is een kwestie van slechte planning. In december 2021 is de vloer gelegd. Het is dan toch alleszins vreemd dat er ongeveer een half jaar gewacht moet worden op afronding van die werkzaamheden? Dat spreek je toch gelijktijdig af met het leggen van de vloer?!
De overige werkzaamheden zijn nog niet gedaan. Het is mij volstrekt onduidelijk waarom de reparatie van de muren in het souterrain, de werkzaamheden aan de tuin, de werkzaamheden aan de badkamer, het verhelpen van de lekkages aan de kozijnen en het dak, etc. niet uitgevoerd zijn.
Deze werkzaamheden staan toch los van het injecteerwerk?
Er is kortom sinds de laatste zitting alleen wat puin opgeruimd uit de tuin/binnenplaats en er heeft wat kitwerk in de badkamer plaatsgevonden. Eigenlijk is er dus eigenlijk niks gedaan. Ik vind dit een vreemde gang van zaken. Ik zal in beginsel ook niet verdere aanhouding vragen op de rolzitting van
24 mei 2022. Ik heb een beetje het gevoel in de maling te worden genomen door de heer [gedaagde]. Als er niks wordt gedaan kan ik wachten tot Pasen en Pinksteren samenvallen en heeft aanhouding ook geen zin.
(…)''
2.12.
Bij e-mail van 18 mei 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] - onder meer - het volgende aan de gemachtigde van [eisers]. geschreven:
''(…)
Er wordt niemand in de maling genomen.
Ik heb vrijdag jl. contact opgenomen met de aannemer, deze heeft mij inzake de planning bericht als volgt:
(…)
Mijn planning is als volgt:
- 19 mei injecteren
- week 21 dekvloer aanbrengen
- week 22 aftimmeren souterrain
- week 23 kozijnen na lopen op lekkage en verhelpen
- week 24 zink na lopen en waar nodig herstellen of vervangen''
Er ligt kortom nu een glasheldere planning waarin alle nog openstaande punten zijn meegenomen. Dat het wat langer duurt is in overwegende mate te wijten aan de uitzonderlijke marktomstandigheden. De werkzaamheden zullen thans in de noodzakelijke volgorde aaneengesloten worden uitgevoerd.
Uw opmerkingen inzake de tuin en de badkamer kan cliënt niet plaatsen. De tuin is opgeruimd, de werkzaamheden zijn afgerond. In de badkamer is gekit, er is geen sprake (meer) van lekkage.
Het is uiteraard vervelend dat uw cliënten het souterrain thans nog niet kunnen gebruiken. De toegewezen tijdelijk lagere huurprijs en de geïncasseerde dwangsommen zijn in de visie van cliënt echter een voldoende compensatie.
(…)''
3.Het geschil
3.1.
[eisers]. vorderen, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] te veroordelen om, binnen drie weken na de datum van dit vonnis, de gebreken aan de woning zoals genoemd in randnummer 9 van het lichaam van de dagvaarding te herstellen en uit te (laten) voeren door een erkend (aannemings)bedrijf (Bouwgarant), zulks onder verbeuring van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke mocht blijven hieraan te voldoen met een maximum van € 60.000,00;
de huurprijs van € 1.170,00 tot en met juni 2021 en van € 1.235,00 vanaf
1 juni 2021 tijdelijk boven de reeds toegekende 20% te verlagen met nog eens 50% vanaf 6 april 2021, dan wel een in goede justitie te bepalen tijdstip tot het moment dat gebreken als genoemd in randnummer 9 geheel zijn verholpen;
[gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van de te veel betaalde huur van
6 april 2021, dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen tijdstip tot de datum van dit vonnis;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 47.000,00, dan wel een door de kantonrechter redelijk geacht voorschot, voor herstel van de gebreken aan het souterrain waartoe [gedaagde] eerder was veroordeeld, waardoor [eisers]. zelf opdracht kunnen geven tot herstel van het souterrain, vanwege zijn onwil om de gebreken zelf uit te voeren.
[gedaagde] te veroordelen tot de definitieve redelijke kosten van herstel aan de hand van de definitieve nota van de aannemer;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de ingeschakelde deskundigen, waarvan de kosten een bedrag van € 752,06 belopen;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers]. leggen, samengevat, aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Het gehuurde vertoont op grond van artikel 7:204 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: 'BW') gebreken. Bij vonnis van 22 december 2020 is [gedaagde] veroordeeld tot het verhelpen van de vocht- en schimmelproblematiek in het souterrain van het gehuurde. [gedaagde] heeft deze (oude) gebreken nog niet verholpen. [eisers]. vordert daarom in deze procedure dat zij zelf deze gebreken mogen (laten) herstellen waarbij de kosten van herstel, begroot op € 47.000,00, van [gedaagde] worden gevorderd bij wijze van voorschot.
3.3.
Verder bevat het gehuurde nog andere (nieuwe) gebreken. Onder randnummer 9 van de dagvaarding (uitgebracht op 4 oktober 2021) zijn de op dat moment nog bestaande gebreken in en aan het gehuurde opgesomd, te weten:
- Intrekkend vocht aan de topgevel. De topgevel is onvoldoende waterdicht;
- Het dakvenster is van enkelwandig kunststof. Deze zit in een vochtige doucheruimte;
- Door slechte isolatie van het dakvenster ontstaat schimmelvorming. Dit dakvenster moet daarom vervangen worden;
- De vloer van de badkamer is gescheurd. Dit kan leiden tot lekkage. De vloer van de badkamer dient hersteld te worden;
- Boven de goot is loodwerk losgeschoten. Hierdoor kan inwatering plaatsvinden. Het loodwerk dient hersteld te worden;
- Bij de nokpannen zit een opening. Hierdoor kan inwatering plaatsvinden, met lekkage tot gevolg. De opening dient dichtgemaakt te worden;
- De begane grondvloer in de keuken is verzakt. Volgens de deskundige lijkt het alsof de vloer is verlengd;
- De ondersteuning van de vloer geeft een onveilige situatie. Er moeten extra ondersteuningen aan de vloer worden aangebracht;
- Het vlonderterras is ernstig aangetast en instabiel. Er is sprake van een onveilige situatie;
- In de tuin is sprake van wateroverlast waardoor de tuin regelmatig overstroomt;
- De riolering is op een bepaald punt ingestort, waardoor wateroverlast niet te voorkomen is.
3.4.
[gedaagde] voert daartegen verweer.
3.5.
Op de details, de stellingen van [eisers]. en het verweer wordt hierna onder de beoordeling - indien van belang - nader ingegaan.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De kern van het geschil is of het gehuurde gebreken bevat en of [eisers]. recht hebben op de door hun gevorderde bedragen. De kantonrechter overweegt als volgt.
Juridisch kader
4.2.
Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro geldt dat een gebrek een staat of eigenschap is van de woning waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning.
4.3.
Verder bepaalt artikel 7:206 lid 3 BW Pro dat wanneer de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim verkeert, de huurder dit verhelpen zelf kan verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
4.4.
Daarnaast geeft artikel 7:207 BW Pro de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.5.
Gelet op het hierboven weergegeven kader dienen [eisers]. van hun kant feiten en omstandigheden te stellen en, zo nodig, te bewijzen waaruit de kantonrechter kan afleiden dat sprake is of was van (een) gebrek(en) in het gehuurde. [eisers]. beroept zich namelijk op de rechtsgevolgen - herstel van gebreken (op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro) en huurprijsvermindering (op grond van artikel 7:207 BW Pro) - van de gestelde gebreken.
Oude gebreken
Vocht- en schimmelproblematiek in het souterrain
4.6.
Bij vonnis van de kantonrechter van 22 december 2020 heeft de kantonrechter [gedaagde] - onder meer - veroordeeld om gebreken bestaande uit vocht- en schimmelvorming in het souterrain te (laten) herstellen. Dat [gedaagde] gehouden is tot het (laten) herstellen van de gebreken bestaande uit vocht- en schimmelvorming in het souterrain staat daarom vast. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij reeds grotendeels aan deze veroordeling heeft voldaan. Dit wordt betwist door [eisers].
4.7.
Ter zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat de door hem ingeschakelde aannemer reeds is begonnen met het herstellen van het souterrain. Uit de na de zitting gevoerde correspondentie tussen partijen in mei 2022 (zoals weergegeven onder de feiten) volgt dat de aannemer een planning heeft gemaakt om de vochtvorming in het souterrain te laten verhelpen en dat [eisers]. op dat moment het souterrain nog niet kunnen gebruiken. Niet gebleken is dat uitvoering is gegeven aan de planning zoals vermeld in de e-mail van 18 mei 2022 en dat het [eisers]. het souterrain weer naar behoren kunnen gebruiken. Naar het oordeel van de kantonrechter moet er daarom van worden uitgegaan dat de vocht- en schimmelvorming in het souterrain thans niet is verholpen en dit nog steeds gebreken opleveren.
4.8.
Vaststaat dat [gedaagde] in verzuim verkeert met het verhelpen van de vocht- en schimmelvorming in het souterrain. Nu [gedaagde] niet is overgegaan tot het verhelpen zijn [eisers]. op grond van artikel 7:206 lid 3 BW Pro bevoegd om het verhelpen van de gebreken zelf te verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op [gedaagde] te verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.
4.9.
[eisers]. vorderen echter dat [gedaagde] aan hen een voorschot van € 47.000,00 dient te betalen. Ter zitting is de vraag besproken of artikel 7:206 lid 3 BW Pro een voldoende grondslag biedt om een voorschot van de verhuurder te vorderen. [eisers]. hebben naar aanleiding daarvan ter zitting geen andere grondslag dan 7:206 lid 3 BW aangevoerd. De kantonrechter overweegt dat 7:206 lid 3 BW geen grondslag biedt voor het toekennen van een voorschot, omdat in dat wetsartikel expliciet vermeld staat dat de huurder de gemaakte kosten kan
'verhalen'op de verhuurder.
'verhalen'op de verhuurder.
4.10.
Wel kan de rechter, op grond van artikel 3:299 lid 1 BW Pro, wanneer iemand niet verricht waartoe hij is gehouden, hem jegens wie de verplichting bestaat, op diens vordering machtigen om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid. [eisers]. hebben de kantonrechter echter niet gevraagd om een dergelijke machtiging, zodat de kantonrechter daar geen oordeel over zal (kunnen) geven.
4.11.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering strekkende tot betaling van een voorschot van € 47.000,00 voor het herstel van de gebreken aan het souterrain waartoe [gedaagde] eerder toe is veroordeeld dan ook afwijzen.
4.12.
De vordering strekkende tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de definitieve kosten van herstel aan de hand van de definitieve nota van de aannemer zal - in het verlengde daarvan - eveneens worden afgewezen.
Nieuwe gebreken
4.13.
[eisers]. hebben verder gevorderd om [gedaagde] te veroordelen een aantal zogenoemde nieuwe gebreken te verhelpen (zoals weergegeven onder randnummer 9 van de dagvaarding en zoals hiervoor onder 3.3. is weergegeven). De kantonrechter zal hierna beoordelen of sprake is van die gestelde gebreken.
Wateroverlast in de tuin
4.14.
Ter zitting hebben beide partijen bevestigd dat geen sprake meer is van wateroverlast in de tuin zodat dit punt thans geen onderdeel meer van het geschil tussen partijen vormt. In zoverre zal de vordering dan ook worden afgewezen.
Badkamer en vlonderterras
4.15.
[gedaagde] heeft ter zitting erkend dat het kitwerk van de douchehoek niet meer waterdicht is. Uit de correspondentie tussen partijen in mei 2022 (zoals weergegeven onder de feiten) volgt dat [gedaagde] kitwerk in de badkamer heeft verricht. Daaruit volgt echter niet in hoeverre het kitwerk in de douchehoek waterdicht is. De kantonrechter is daarom van oordeel dat ervan uit moet worden gegaan dat het kitwerk in de douchehoek thans nog een gebrek vormt. [gedaagde] heeft verder erkend dat er sprake is van scheurvorming in de vloer van de badkamer en dat de houten balken van het vlonderterras ernstig zijn aangetast, wat zorgt voor instabiliteit van het vlonderterras. Naar het oordeel van de kantonrechter is met betrekking tot deze punten dan ook sprake van gebreken.
Metselwerk pand: voegwerk gevel, vorstschade topgevel, afwerking binnenzijde kopgevel
4.16.
[eisers]. stellen dat het voegwerk van de gevel onderhoud (impregnatie) behoeft, vorstschade aan de topgevel een gevaarlijke situatie oplevert en de afwerking van de binnenzijde van kopgevel onvoldoende waterdicht is. Volgens [eisers]. levert deze staat van onderhoud gebreken op. Zij verwijzen daartoe naar het rapport van [de deskundige]. [gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek. Hij verwijst daarbij op zijn beurt naar het rapport van ONE.
4.17.
Uit het rapport van [de deskundige] volgt dat de algehele kwaliteit van het metselwerk en voegwerk van de gevel voldoende is. Als gevolg van intrekkend vocht vanuit de buitenzijde van de tegels is sprake van intrekkend vocht. Hierdoor kunnen voegen en stukken stenen vallen, met mogelijk letselschade tot gevolg. De afwerking van de binnenzijde van de kopgevel is onvoldoende waterdicht. De cementlaag is op diverse plaatsen gescheurd.
4.18.
Uit het rapport van ONE volgt dat het metselwerk is aan te merken als reguliere slijtage van metselwerk, zeker bij woningen van deze ouderdom. De gebreken staan
(veilige) bewoning geenszins in de weg en worden normaliter met groot onderhoud meegenomen.
4.19.
Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het rapport van [de deskundige] niet ondubbelzinnig dat het metselwerk zorgt voor verminderd woongenot voor [eisers]. Het rapport van ONE vermeldt daarentegen heel expliciet dat de staat van onderhoud (veilige) bewoning geenszins in de weg staat. De kantonrechter leidt uit het voorgaande af dat [gedaagde] voldoende gemotiveerd heeft betwist dat het metselwerk van het gehuurde gebreken vormen. Het lag daarom op de weg van [eisers]. dat zij hun stelling dat het metselwerk verminderd woongenot veroorzaakt nader te onderbouwen. Dat hebben zij echter niet gedaan. [eisers]. zullen op dit punt dan ook niet worden toegelaten tot bewijslevering. Daarmee is niet vast komen te staan dat het metselwerk van het gehuurde gebreken vormen.
Pannendak
4.20.
Partijen zijn het eens dat het pannendak mosaanslag bevat, maar verschillen van mening of deze aanslag als zodanig een gebrek vormt. [eisers]. stellen onder verwijzing naar het rapport van [de deskundige] dat de mosaanslag verstopping van de dakgoten kan veroorzaken. [gedaagde] verwijst naar het rapport van ONE, waarin staat vermeld dat mosaanslag als zodanig geen gebrek oplevert. Verder voert [gedaagde] aan dat het op grond van het Besluit Kleine Herstellingen de taak van de huurder is om de goten en de regenafvoeren schoon te houden.
4.21.
De kantonrechter overweegt dat mosaanslag op zichzelf niet voldoende is om als een gebrek aan te duiden. [eisers]. heeft niet gesteld dat door de mosaanslag daadwerkelijk sprake is van een verstopping van de dakgoten. Dit is anderszins ook niet gebleken. Overigens hebben [eisers]. niet weersproken dat verstopping van de dakgoten voor rekening dient te komen van de huurder. [1] De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de mosaanslag op het pannendak geen gebrek oplevert.
Dakvenster badkamer
4.22.
[eisers]. stellen dat het dakvenster in de badkamer van enkelwandig kunststof is. Doordat het venster zich in een vochtige ruimte bevindt en daar slechte isolatie aanwezig is ontstaat schimmelvorming. Dit zorgt volgens [eisers]. voor een ongezond leefklimaat en vormt daarmee een gebrek. [gedaagde] betwist dit gemotiveerd. [gedaagde] voert onder verwijzing naar het rapport van ONE aan dat het venster zorgt voor een goede ventilatie, mits het venster opengezet wordt. Nu [gedaagde] de stelling van [eisers]. dat het dakvenster zorgt voor een ongezond leefklimaat gemotiveerd heeft weersproken had het op de weg van [eisers]. gelegen om hun stelling nader te onderbouwen. Dit hebben zij niet nader gedaan. Bewijslevering is dan ook niet aan de orde. Niet is komen vast te staan dat het dakvenster van de badkamer een gebrek oplevert.
Loodwerk bovengoot en pannendak bij dakkapel linker dakvlak
4.23.
Volgens [eisers]. is het loodwerk losgeschoten, waardoor inwatering kan plaatsvinden bij veel regen en wind. Dit vormt een gebrek, aldus [eisers]. [gedaagde] betwist niet dat het loodwerk is losgeschoten en dat er inwatering zou kunnen plaatsvinden, maar [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er tot op heden geen inwatering heeft plaatsgevonden, zodat er geen genotsvermindering van het gehuurde is geweest. Ook voert [gedaagde] aan dat uit het rapport van [de deskundige] volgt dat het dak in principe wel voldoende waterdicht is. Verder verwijst [gedaagde] naar het rapport van ONE, waarin vermeld wordt dat een pannendak altijd openingen kent. Gelet op deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eisers]. onvoldoende onderbouwd gesteld dat de dakbedekking een gebrek vormt. Niet is komen vast te staan dat de dakbedekking een gebrek vormt.
Verzakking begane grondvloer keuken
4.24.
[eisers]. stellen onder verwijzing van het rapport van [de deskundige] dat de begane grondvloer in de keuken is verzakt en dat de ondersteuning van de vloer voor een onveilige situatie zorgt, zodat extra ondersteuningen aan de vloer moeten worden aangebracht. [gedaagde] betwist deze stelling van [eisers]. met een verwijzing naar het rapport van ONE, waarin met verwijzing naar foto's van de balken wordt geconcludeerd dat de dimensionering van de balken (ondersteuning) van de vloer ruim voldoende is. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] hiermee de stelling van [eisers]. dat de verzakking van de begane grondvloer in de keuken een gebrek vormt gemotiveerd heeft betwist. Nu [eisers]. haar stelling niet nader heeft onderbouwd zal haar stelling als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. Daarmee is niet komen vast te staan dat de begane grondvloer van de keuken gebrekkig is.
Slotsom nieuwe gebreken, herstel en huurprijsvermindering
4.25.
Hiervoor is vast komen te staan dat het kitwerk in de badkamer, scheurvorming in de vloer van de badkamer, en de staat van het vlonderterras gebreken (als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro) opleveren. De andere gestelde (en hiervoor besproken) gebreken zijn niet komen vast te staan.
4.26.
Met betrekking tot het kitwerk in de badkamer overweegt de kantonrechter dat de huurder verplicht is op zijn kosten de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken. Op grond van artikel 7:240 BW Pro in combinatie met sub j behorende bij de bijlage van het Besluit kleine herstellingen (tochtwerende voorzieningen) is [eisers]. hiervoor zelf verantwoordelijk. Het kitwerk is noodzakelijk en niet gesteld noch gebleken is dat aan het kitwerk noemenswaardige kosten verbonden zijn. Wat betreft dit punt zal de vordering tot herstel van dit gebrek worden afgewezen.
4.27.
De scheurvorming in de vloer van de badkamer en de staat van het vlonderterras vallen niet onder het Besluit Kleine Herstellingen, zodat de verhuurder, [gedaagde], voor het herstel daarvan verantwoordelijkheid is. [gedaagde] dient deze gebreken daarom te verhelpen. De vordering dat [gedaagde] deze werkzaamheden moet (laten) uitvoeren door een erkend (aannemings)bedrijf (Bouwgarant) zal worden afgewezen. Het is aan [gedaagde] als verhuurder om te bepalen door wie hij de gebreken wil laten verhelpen. Vanzelfsprekend dienen de gebreken wel op een deugdelijke manier worden verholpen. Omdat voldoende is gebleken dat [gedaagde] niet welwillend is geweest in het verhelpen van deze gebreken zal de gevorderde dwangsom worden opgelegd. Deze zal worden vastgesteld zoals hierna in het dictum zal worden vermeld.
4.28.
De scheurvorming in de badkamervloer en de staat van het vlonderterras zorgen voor een vermindering van het huurgenot van [eisers]., zodat [eisers]. in verband daarmee recht heeft op een huurprijsvermindering.
4.29.
De kantonrechter acht de door [eisers]. gevorderde huurprijsverlaging van 50% van de geldende huurprijs niet gerechtvaardigd. De huurprijsvermindering dient immers in verhouding te staan tot de genotsvermindering. Zoals hiervoor is overwogen is nog steeds sprake van vocht- en schimmelvorming in het souterrain. De huurprijsvermindering van 20% van de geldende huurprijs, zoals geoordeeld door de kantonrechter in haar vonnis van
22 december 2020, acht de kantonrechter voor dit gebrek nog steeds passend en blijft onverkort gelden totdat het gebrek verholpen is. De scheurvorming in de badkamervloer en de staat van het vlonderterras rechtvaardigen daarbovenop naar het oordeel van de kantonrechter nog een extra huurprijsvermindering van 10%. Het voorgaande betekent dat [eisers]. 70% van de steeds op dat moment geldende (kale) huur moet betalen. Dit is thans een bedrag van € 864,50 (bij de thans geldende huurprijs van € 1.2350,00).
4.30.
[eisers]. hebben gevorderd de huurprijsvermindering toe te wijzen vanaf 6 april 2021, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip. [eisers]. hebben gesteld dat zij bij brieven van 6 april 2021 en 21 mei 2021 van de gebreken kennis hebben gegeven aan [gedaagde]. De kantonrechter stelt vast dat in de brief van 6 april 2021 geen kennis wordt gegeven van scheurvorming in de badkamervloer en de staat van het vlonderterras. Dit is wel het geval in de brief van 21 mei 2021. De kantonrechter zal daarom bepalen dat voornoemde vermindering van de huurprijs in verband met deze gebreken wordt toegewezen vanaf 21 mei 2021.
4.31.
[eisers]. hebben daarnaast terugbetaling van te veel betaalde huur vanaf 6 april 2021, dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen tijdstip tot de datum van het vonnis. Nu de vermindering van de huurprijs wordt toegewezen vanaf 21 mei 2021, komt het vanaf die datum aan te veel betaalde huur voor toewijzing in aanmerking. In zoverre zal de vordering worden toegewezen.
Onderzoekskosten
4.32.
[eisers]. vorderen vergoeding van de kosten van het rapport van [de deskundige]. Als uitgangspunt geldt dat de kosten van een partijdeskundige op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro voor vergoeding in aanmerking komen als ze voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Dat houdt in dat het moet gaan om redelijke kosten, die in redelijkheid zijn gemaakt.
4.33.
[eisers]. werden in april 2021 geconfronteerd met de vermeende tekortkomingen. Daarop heeft de gemachtigde van [eisers]. [gedaagde] aangeschreven. [gedaagde] heeft daarop jegens [eisers]. het standpunt ingenomen dat het gehuurde in goede staat van onderhoud is. [eisers]. hebben vervolgens [de deskundige] ingeschakeld om de vermeende gebreken te onderzoeken en daarvan een rapport op te stellen. Het inschakelen van [de deskundige] valt goed te begrijpen, omdat [eisers]. zo hun (proces)positie konden bepalen. De hoogte van de kosten komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Gelet hierop zullen de kosten van het onderzoek van [de deskundige] ter hoogte van € 495,00 exclusief btw worden toegewezen. De omstandigheid dat de kantonrechter het rapport van [de deskundige] niet op alle punten volgt, doet daaraan niet af.
4.34.
Verder vorderen [eisers]. - zo begrijpt de kantonrechter op grond van het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW Pro - de kosten die zij hebben gemaakt ten behoeve van rioolonderzoek van € 145,13 en het leegpompen van de tuin van € 111,93. Ter onderbouwing van deze stelling hebben [eisers]. verwezen naar een werkrapport van Wazoriool.nl en een contantbon van De Winterrioolservice. [2] [gedaagde] heeft niet bestreden dat hij gehouden is deze door [eisers]. gemaakte kosten aan hen te vergoeden, zodat dit deel van de vordering eveneens zal worden toegewezen.
Proceskosten
4.35.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De proceskosten aan de zijde van [eisers]. worden vastgesteld op:
- explootkosten € 123,60
- griffierecht € 507,00
- salaris gemachtigde
€ 500,00(punten 2,5 x tarief € 200,00)
€ 500,00(punten 2,5 x tarief € 200,00)
totaal € 1.130,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om, binnen drie weken na dit vonnis de gebreken aan het gehuurde bestaande uit scheurvorming van de badkamervloer en de aangetaste houten balken van het vlonderterras te laten herstellen, zulks onder verbeuring van een dwangsom van
€ 250,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke mocht blijven hieraan te voldoen met een maximum van € 5.000,00;
5.2.
verlaagt de huurprijs met (extra) 10% van de steeds op dat moment geldende huurprijs vanaf 21 mei 2021 tot het moment dat de gebreken zoals genoemd onder 5.1. geheel zijn verholpen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling van de te veel betaalde huur vanaf
21 mei 2021;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de door [eisers]. ingeschakelde deskundigen ter hoogte van € 752,06;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers]. vastgesteld op € 1.130,00;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 40624