Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/2738
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 28 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tynaarlo(verweerder).
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 22 juli 2021.
1.2.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 522.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tynaarlo voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.3.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.4.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft aanvullende stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en verweerder. Namens verweerder is verschenen [taxateur] , bijgestaan door [medewerker gemeente] .
2.Feiten
Eiser is eigenaar van de woning [adres] (gemeente Tynaarlo). Het betreft een in 1839 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 810 m³. De woning heeft een dakkapel, een inpandige berging/schuur en drie vrijstaande bergingen/schuren van respectievelijk 135m², 6m² en 6m². De kaveloppervlakte is 20.680 m² welke voor 15.925 m² uit weidegrond bestaat. Eiser houdt hobbymatig paarden.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.2.
De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.3.
Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Zijn de vergelijkingswoningen geschikt en is voldoende rekening gehouden met de verschillen?
3.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingswoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.5.
Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatieverslag en een waardematrix inclusief grondstaffel. In de waardematrix is de waarde bepaald door middel van vergelijking met vier vergelijkingswoningen. Als vergelijkingswoningen zijn gebruikt [vergelijkingswoning 1] (geleverd op 30 januari 2019 voor € 515.000), [vergelijkingswoning 2] (geleverd op 15 januari 2020 voor € 416.000), [vergelijkingswoning 3] (geleverd op 1 december 2020 voor € 387.500) en [vergelijkingswoning 4] (geleverd op 1 december 2020 voor € 825.000).
3.6.
Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder gebruikte vergelijkingswoningen niet geschikt zijn als referentie, omdat het woningen zijn met een compleet verschillende bouwperiode, bouwaard, situering, locatie en energielabel.
3.7.
Ter zitting heeft verweerder verklaard dat er geen marktgegevens waren van woonboerderijen van een vergelijkbaar bouwjaar als de woning van eiser. Daarom is gezocht naar woningen die in dezelfde omgeving zijn gelegen als de woning van eiser. Deze woningen verschillen wel in bouwjaar, grootte en kaveloppervlakte van de woning van eiser en daarom is er voor de woning van eiser met een veel lagere kuubprijs gerekend.
3.8.
De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingswoningen bij gebrek aan marktgegevens van vergelijkbare woonboerderijen voldoende vergelijkbaar. Het zijn stuk voor stuk vrijstaande woningen waarvan er drie gelegen zijn in de directe nabijheid van de woning van eiser. Met de onderlinge verschillen in onder meer (bouwtechnische) kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau is voldoende rekening gehouden door met een veel lagere kuubprijs te rekenen. Verweerder heeft gerekend met een kuubprijs van € 305 terwijl de gemiddelde kuubprijs van de 4 vergelijkingswoningen € 447 is.
3.9.
Verweerder heeft verder aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning niet slechter is dan de ligging van de vergelijkingswoningen. Eiser stelt weliswaar dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de overlast van vliegveld Eelde (geluidsoverlast en kerosinestank) en de overlast van mesttransporten, maar de rechtbank volgt eiser hierin niet. Eiser heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat de overlast van vliegveld Eelde niet alleen zijn woning betreft, maar ook andere woningen in de omgeving. Nu de vergelijkingswoningen alle in de directe nabijheid van vliegveld Eelde zijn gelegen ervaren zij dezelfde overlast als eiser. De rechtbank is van oordeel dat een mogelijk waardeverminderend effect van de overlast in de verkoopcijfers is begrepen. Ook ten aanzien van de mesttransporten geldt dat de vergelijkingswoningen hier in meer- of mindere mate mee te maken hebben en dat een mogelijk waardeverminderend effect ervan in de verkoopcijfers is begrepen.
Is de cultuurgrondvrijstelling van toepassing?
3.10.
Eiser heeft aangevoerd dat de kavel (grotendeels) landbouwgrond betreft en dus valt onder de landbouwvrijstellingsregeling en ook als zodanig gewaardeerd moet worden.
3.11.
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond voor zover die niet de ondergrond vormt van de gebouwde eigendommen. In de praktijk wordt dit de cultuurgrondvrijstelling genoemd. Het moet dus gaan om bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond.
3.12.
Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij de grond niet bedrijfsmatig exploiteert, maar dat de grond wel een landbouwbestemming heeft en hij over een UBN-nummer beschikt. Nu geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie is de rechtbank van oordeel dat de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing is. Dat de grond wel een landbouwbestemming heeft en eiser een UBN-nummer heeft, maakt dit niet anders.
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar en de aanslag in stand blijven. Eiser krijgt het griffierecht niet terug en krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 oktober 2022.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.