Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/215988 / KG ZA 22-163
Vonnis in kort geding van 30 september 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. O.M.M. Philips te Haren,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J. Keekstra te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de akte houdende instellen voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
- de akte nadere productie aan de zijde van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 16 september 2022, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
- de pleitaantekeningen van mr. Keekstra.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 19 september 2021 is er tussen [eiser] als koper en [gedaagde] als verkoper een (schriftelijke) koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake van de (ver)koop van de panden aan de [pand 1] , [pand 2] en [pand 3] te [plaats] voor een bedrag van € 600.000,00 en met 15 maart 2022 als leveringsdatum.
2.2.
[gedaagde] heeft (contant) meerdere bedragen aan [eiser] betaald, namelijk € 3.000,00 (betaaldatum onbekend) en op 20 januari 2022 een bedrag van € 6.000,00.
2.3.
Op 25 januari 2022 heeft de heer Timmer (hierna: Timmer), notarisklerk bij Bosscher Janssens notarissen, partijen een e-mail gestuurd met een aangepaste koopovereenkomst voor de panden. In deze conceptkoopovereenkomst is een koopsom van € 700.000,00 opgenomen en 31 oktober 2023 als leveringsdatum. Deze koopovereenkomst is door partijen niet ondertekend. In de begeleidende e-mail staat vermeld dat:
"de nieuwe overeenkomst na ondertekening van deze koopovereenkomst de eerder gesloten koopovereenkomst [doet] vervallen".
2.4.
De koopovereenkomst van 19 september 2021, zoals vermeld onder rechtsoverweging 2.1, is op 27 januari 2022 ingeschreven bij het kadaster.
2.5.
Op 27 januari 2022 heeft [gedaagde] de volgende e-mail naar Timmer gestuurd:
"(…) Onderling hebben wij besloten om van de verkoop af te zien, als bijlage heb ik mijn brief toegevoegd die ik Dhr. [eiser] heb toegestuurd. (…)"
In de bedoelde bijlage heeft [gedaagde] geschreven:
"Zoals onderling met elkaar besproken bij mij op locatie aan de [locatie] , hebben wij wederzijds besloten af te zien van de koopovereenkomst opgemaakt door Bosscher & Janssens notarissen respectievelijk ondertekend op 16 & 19 september 2021 (…)"
2.6.
[eiser] heeft bij e-mail van 28 januari 2022 als volgt gereageerd:
"Geachte heer [gedaagde] ,
Naar aanleiding van uw mail ben ik erg geschrokken. Ik neem geen afstand van de koopakte, koopakte blijft in stand. Ik zie niet van de koop af.
Zoals afgesproken ga ik 15 maart naar de notaris voor het passeren of zoveel eerder, gelden ligt klaar om te passeren.
Voor de goede orde, ik heb de koopovereenkomst laten inschrijven bij de notaris. (…)"
2.7.
Omdat [gedaagde] niet tot levering van de panden overging, heeft de advocaat van [eiser] hem bij brief van 15 maart 2022 gesommeerd om binnen acht dagen alsnog aan levering mee te werken.
2.8.
Op 21 maart 2022 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen in het bijzijn van de heer [getuige] .
2.9.
Op 22 maart 2022 heeft [gedaagde] contant een bedrag van € 10.880,00 aan [eiser] betaald.
2.10.
Op 22 maart 2022 heeft Bosscher Janssens notarissen laten weten geen verdere werkzaamheden meer te verrichten in dit dossier, waarna [eiser] Broekema Nielsen notarissen heeft ingeschakeld.
2.11.
Op 31 maart 2022 heeft Broekema een aangepaste koopovereenkomst naar partijen gestuurd waarin wederom een koopsom was opgenomen van € 700.000,00 en 31 oktober 2023 als leveringsdatum. Ook deze overeenkomst is door partijen niet ondertekend.
2.12.
[eiser] heeft vervolgens conservatoir leveringsbeslag gelegd op de panden.
2.13.
Levering heeft tot op heden niet plaatsgevonden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de schriftelijke koopovereenkomst binnen drie dagen na dit vonnis, waaronder in ieder geval moet worden verstaan medewerking aan c.q. aanvaarding van de levering van de registergoederen staande en gelegen aan de [pand 1] , [pand 2] [kadastrale plek 1] en [pand 3] ( [kadastrale plek 2] , tegen betaling van de koopprijs van € 600.000,00 k.k. op de kwaliteitsrekening van mr. H.A. Broekema Notaris, dan wel één van zijn waarnemers, primair conform de door de notaris nader op te stellen akte van levering, subsidiair conform een door de voorzieningenrechter in goede justitie te verstrekken instructie aan de notaris;
II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te voldoen een dwangsom van € 5.000,00, althans subsidiair een bedrag door U.E.A. in goede justitie te bepalen bedrag, verschuldigd voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] niet, niet tijdig of niet volledig aan de veroordeling onder I voldoet;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert in voorwaardelijke reconventie om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eiser] te verbieden de panden staande en gelegen aan de [pand 1] , [pand 2] en [pand 3] te verkopen en te leveren aan een derde zolang een onherroepelijke uitspraak in de aanhangige bodemprocedure tussen partijen ontbreekt op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 600.000,00 per overtreding;
II. [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de (na)kosten.
3.4.
[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
in conventie en in reconventie
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Spoedeisend belang
4.1.
Naar vaste jurisprudentie dient de vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] zijn spoedeisend belang voldoende heeft onderbouwd. In dat kader heeft [eiser] gesteld en - gelet op de betwisting door [gedaagde] voldoende onderbouwd - dat hij een geldleningsovereenkomst voor een deel van de koopsom, € 340.000,00, heeft afgesloten, tegen een rentepercentage van 21,5% en dat hij andere panden te gelde heeft gemaakt voor het overige deel van de koopsom. Ter onderbouwing heeft [eiser] de overeenkomst van geldlening in het geding gebracht. [eiser] heeft daarmee naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de panden op korte termijn nodig heeft als onderpand voor het kunnen aantrekken van een goedkopere (bank)financiering.
Nakoming van koopovereenkomst
4.3.
[eiser] legt aan zijn vordering de nakoming van de koopovereenkomst van 19 september 2021 ten grondslag.
4.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor toewijzing van de vorderingen van [eiser] tot nakoming van de koopovereenkomst slechts plaats is, indien met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat ook in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van die vorderingen tot nakoming te verwachten is.
4.5.
De onderhavige koopovereenkomst betreft een onderhandse akte in de zin van artikel 156 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Op grond van artikel 157 lid 2 Rv levert een onderhandse akte, behoudens de in deze wetsbepaling vermelde uitzondering (die in dit geval niet geldt) ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring. Gelet op de dwingende bewijskracht die aldus aan de schriftelijke, door beide partijen ondertekende koopovereenkomst toekomt, dient - voor zover hier van belang - in beginsel ervan te worden uitgegaan dat partijen hebben afgesproken dat de panden aan de [pand 1] , [pand 2] en [pand 3] door [gedaagde] aan [eiser] zijn verkocht voor een bedrag van € 600.000,00.
4.6.
De stelling van [gedaagde] dat hij in de veronderstelling was slechts een intentieovereenkomst te ondertekenen, valt niet te rijmen met de zeer duidelijke inhoud van de akte waar bovenaan staat "
Koopovereenkomst". Als hij die inhoud vanwege zijn persoonlijke omstandigheden (zoals zijn gevorderde leeftijd en verslechterde gezondheid) niet goed heeft begrepen, komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Gelet op het voorgaande moet de koopovereenkomst dus worden nagekomen, tenzij [gedaagde] binnen het bestek van dit kort geding aannemelijk maakt dat partijen van die overeenkomst hebben afgezien, dan wel deze hebben vervangen door een andere koopovereenkomst. De stelplicht en bewijslast hiervan rusten op [gedaagde] .
Koopovereenkomst". Als hij die inhoud vanwege zijn persoonlijke omstandigheden (zoals zijn gevorderde leeftijd en verslechterde gezondheid) niet goed heeft begrepen, komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Gelet op het voorgaande moet de koopovereenkomst dus worden nagekomen, tenzij [gedaagde] binnen het bestek van dit kort geding aannemelijk maakt dat partijen van die overeenkomst hebben afgezien, dan wel deze hebben vervangen door een andere koopovereenkomst. De stelplicht en bewijslast hiervan rusten op [gedaagde] .
4.7.
Vast staat dat partijen na het ondertekenen van de koopovereenkomst hebben gesproken over andere voorwaarden en condities voor de (ver)koop van de panden. Echter het enkele feit dat partijen opnieuw met elkaar zijn gaan onderhandelen, betekent niet dat de koopovereenkomst van 19 september 2021 niet meer geldend zou zijn. Integendeel, het destijds betrokken notariskantoor Bosscher Janssens heeft in de begeleidende e mail van 25 januari 2022 geschreven dat
"de nieuwe overeenkomst na ondertekening van deze koopovereenkomst de eerder gesloten koopovereenkomst [doet] vervallen". De aangepaste koopovereenkomst is echter nooit door partijen ondertekend. Hetzelfde geldt voor de conceptkoopovereenkomst van het later betrokken notariskantoor Broekema Nielsen.
"de nieuwe overeenkomst na ondertekening van deze koopovereenkomst de eerder gesloten koopovereenkomst [doet] vervallen". De aangepaste koopovereenkomst is echter nooit door partijen ondertekend. Hetzelfde geldt voor de conceptkoopovereenkomst van het later betrokken notariskantoor Broekema Nielsen.
4.8.
Volgens [gedaagde] hebben partijen tijdens een gesprek op 21 maart 2022 andere afspraken met elkaar gemaakt. Hiertoe verwijst hij naar een (beëdigde) getuigenverklaring van de heer [getuige] , waarin - voor zover van belang - staat:
"De heren hebben op één en twintig maart tweeduizend twee en twintig in mijn aanwezigheid afgesproken dat het onroerend goed zou worden verkocht voor zevenhonderdduizend euro (€ 700.0000,00) onder de voorwaarde dat de overdracht voor [gedaagde] fiscaal gunstig zou uitpakken. De heer [gedaagde] zou daarbij de heer [eiser] een bedrag van dertigduizend euro (€ 30.000,00) betalen als een soort tegemoetkoming voor schade." [eiser] heeft ter zitting de juistheid van deze getuigenverklaring weersproken. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] meerdere malen geprobeerd om de gemaakte afspraken te wijzigen, maar daar heeft hij nooit - ook niet tijdens het gesprek van 21 maart 2022 - mee ingestemd. De verklaringen over het gesprek van 21 maart 2022 lopen kortom uiteen.
"De heren hebben op één en twintig maart tweeduizend twee en twintig in mijn aanwezigheid afgesproken dat het onroerend goed zou worden verkocht voor zevenhonderdduizend euro (€ 700.0000,00) onder de voorwaarde dat de overdracht voor [gedaagde] fiscaal gunstig zou uitpakken. De heer [gedaagde] zou daarbij de heer [eiser] een bedrag van dertigduizend euro (€ 30.000,00) betalen als een soort tegemoetkoming voor schade." [eiser] heeft ter zitting de juistheid van deze getuigenverklaring weersproken. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] meerdere malen geprobeerd om de gemaakte afspraken te wijzigen, maar daar heeft hij nooit - ook niet tijdens het gesprek van 21 maart 2022 - mee ingestemd. De verklaringen over het gesprek van 21 maart 2022 lopen kortom uiteen.
4.9.
Voor zover [gedaagde] het standpunt inneemt dat de betalingen die hij aan [eiser] heeft verricht waren bedoeld als schadevergoeding omdat de koopovereenkomst was geannuleerd, oordeelt de voorzieningenrechter als volgt. [eiser] erkent dat hij (contante) betalingen heeft ontvangen van [gedaagde] , maar deze waren volgens hem bedoeld als vergoeding voor het uitblijven van de levering en zijn oplopende kosten, zoals rente, advocaat- en architectkosten. Het had - gelet op deze betwisting - op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stelling (nader) te onderbouwen.
4.10.
Omdat partijen geen nieuwe koopovereenkomst hebben getekend en er daarnaast uiteenlopende verklaringen zijn afgelegd over wat er besproken is op 21 maart 2022 en waar de contante betalingen voor bedoeld waren, acht de voorzieningenrechter het niet voldoende aannemelijk geworden dat partijen van de koopovereenkomst hebben afgezien en/of deze hebben vervangen door een andere koopovereenkomst. De vordering tot nakoming van de koopovereenkomst zal daarom worden toegewezen.
4.11.
De slotsom is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst van 19 september 2021. Omdat Bosscher Janssens notarissen niet langer betrokken wil zijn bij de transactie, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om - in afwijking van de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst - te bepalen dat de levering ten overstaan van Broekema Nielsen notarissen zal plaatsvinden.
Dwangsom
4.12.
De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter aanleiding ziet om de per dag te verbeuren dwangsom te matigen tot een bedrag van € 2.500,00, met een maximum van € 50.000,00.
Proceskosten
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] vastgesteld op:
- griffierecht
- explootkosten
€
€
314,00
127,43
- salaris advocaat
€
1.016,00
totaal
€
1.457,43
4.14.
De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en de nakosten zullen worden toegewezen zoals in het dictum omschreven.
In reconventie
4.15.
Uit het voorgaande volgt dat is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld. De door [gedaagde] ingestelde reconventionele vordering zal worden afgewezen. De vordering strekt er in wezen toe om [eiser] , zodra hij de panden geleverd zal hebben gekregen, te beperken in zijn eigendomsrecht. Daarvoor ontbreekt echter een wettelijke grondslag. Dat toewijzing kan leiden tot definitieve en onomkeerbare gevolgen wanneer in de bodemprocedure anders zou worden beslist, doet hier niet aan af. Het door [gedaagde] in het kader van de belangenafweging genoemde restitutierisico is bovendien niet voldoende.
4.16.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van dit geding in reconventie, welke kosten vanwege de samenhang met het geding in conventie, worden begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de schriftelijke koopovereenkomst binnen drie dagen na dit vonnis, waaronder in ieder geval moet worden verstaan medewerking aan c.q. aanvaarding van de levering van de registergoederen staande en gelegen aan de [pand 1] , [pand 2] [kadastrale plek 1] en [pand 3] ( [kadastrale plek 2] , tegen betaling van de koopprijs van € 600.000,00 k.k. op de kwaliteitsrekening van mr. H.A. Broekema Notaris, conform de door de notaris nader op te stellen akte van levering;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] niet, niet tijdig of niet volledig aan de veroordeling onder I voldoet, met een maximum van € 50.000,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 1.457,43, alsmede in de nakosten ten bedrage van € 163,00 zonder betekening van dit vonnis, verhoogd met € 85,00 in geval van betekening, één en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis voor het geval de kosten alsdan niet zijn betaald;
5.4.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] zijn vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2022.
Typ: 711