Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 10000285 \ CV EXPL 22-4376
Vonnis van 27 december 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. G.B. de Jong,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. M.E. Bentum.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 september 2022;
- de akte overlegging producties zijdens [eiser] van 13 oktober 2022;
- de mondelinge behandeling van 26 oktober 2022.
- de mondelinge behandeling van 26 oktober 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] hebben in 2020 een woning, gelegen aan de [adres] en gebouwd in 1976 (hierna: de woning), van hun ouders geërfd. Zij hebben die woning willen verkopen. Voor ondersteuning bij de verkoop hebben zij een makelaar (hierna: de verkoopmakelaar) ingeschakeld.
2.2.
[eiser] heeft zich geïnteresseerd getoond. Op 24 september 2020 hebben [gedaagden] een vragenlijst (hierna: de vragenlijst) ondertekend met daarin informatie over de woning. In die vragenlijst staat, voor zover hier relevant, het volgende:
Heeft u last van daklekkages (gehad)? Ja
Zo ja, waar? Slaapkamer
Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? Ja
Zo ja, waar? Achterkant
Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen, c.q. repareren? Ja
Zo ja, welk (gedeelte van het) dak en waarom? Achterkant, lek
2.3.
[eiser] heeft de woning met de verkoopmakelaar en een door haarzelf ingeschakelde makelaar (hierna: de aankoopmakelaar) bezichtigd op 30 september 2020. Tijdens die bezichtiging heeft de verkoopmakelaar [eiser] gewezen op een knik in het dak aan de achterzijde van de woning. De verkoopmakelaar heeft aangegeven dat hij vermoedde dat de pannenlatten in het dak gebreken vertoonden, maar dat hij dat niet zeker wist.
2.4.
Partijen hebben, met bemiddeling van hun makelaars, onderhandeld over de voorwaarden waaronder [eiser] de woning zou kopen van [gedaagden] . Op 22, respectievelijk 26 oktober 2020 hebben [gedaagden] en [eiser] een koopovereenkomst ondertekend, die is gebaseerd op een standaardmodel van de Nederlandse vereniging voor Makelaars (NVM). In de overeenkomst staat, voor zover hier relevant, het volgende:
artikel 1 Verkoop Pro en koop
1.1.
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het recht van erfpacht op het perceel grond met de woning en verdere aanhorigheden
- plaatselijk bekend (incl. postcode) [adres]
[…]
tegen een koopsom van € 169.000,-
[…]
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
[…]
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
[…]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normaal gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
[…]
artikel 22 Bezichtiging Pro
[…]
Koper heeft zich tijdens de bezichtigingen een voldoende beeld kunnen vormen van het verkochte en heeft aanvullende gegevens inzake het verkochte ontvangen. Koper heeft afgezien van overige (aanvullende) onderzoeken. Deze overeenkomst met eerder genoemde koopsom, aanvaardingsdatum en overige voorwaarden is het resultaat van de onderhandelingen waarbij met het voorgaande rekening is gehouden.
artikel 23 Ouderdomsclausule Pro
Het is koper bekend dat de onroerende zaak gebouwd is rond 1976 wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
Artikel 24 Niet Pro zelf-bewoningsclausule
Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden.
2.5.
[gedaagden] hebben bij notariële akte de woning overgedragen aan [eiser] .
2.6.
[eiser] heeft verbeteringen aan, onder meer, het dak van de woning willen aanbrengen en heeft daarvoor een aannemer ingeschakeld. Bij de voorbereidende werkzaamheden moest de aannemer het dak van de woning betreden. Daarbij merkte de aannemer dat de dakplaat dusdanig veerde, dat hij het te gevaarlijk vond om zijn werkzaamheden uit te voeren.
2.7.
[eiser] en haar broer [broer] hebben het plafond onder het dak van de woning deels opengebroken om de staat van het dak nader te onderzoeken. Zij hebben vastgesteld dat het bovenste deel van het dakbeschot en de nokgording (een balk in de nok van een schuin dak, waarop de dakplaten rusten) in het dak ontbreekt.
2.8.
De aankoopmakelaar heeft over het ontbreken van het bovenste deel van het dakbeschot en de nokgording op 9 december 2021 per e-mail contact opgenomen met de verkoopmakelaar. Op 22 december 2021 heeft de verkoopmakelaar per e-mail aan de aankoopmakelaar geschreven dat [gedaagden] eventuele claims afwijzen.
2.9.
Op 2 maart 2022 heeft aannemer [naam] een offerte voor herstelwerkzaamheden aan het dak opgesteld. Volgens de daarin opgenomen begroting kosten de herstelwerkzaamheden € 9.024,81.
2.10.
[broer] heeft inmiddels werkzaamheden aan de woning verricht en onder meer een een nokgording in de woning aangebracht. [eiser] heeft [broer] voor zijn werkzaamheden een bedrag van ongeveer € 3.000,- betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 9.024,81 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.
3.2.
[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter moet de vraag beantwoorden of [gedaagden] een non-conforme woning aan [eiser] hebben geleverd en -zo ja- of [gedaagden] op die grond schadevergoeding aan [eiser] moeten betalen voor kosten die [eiser] moet maken om het dak te repareren.
Non-conformiteit: normaal gebruik
4.2.
Op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst moesten [gedaagden] een woning aan [eiser] leveren die de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normaal gebruik van die woning als een woonhuis. [eiser] stelt dat de geleverde woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, omdat het dak van de geleverde woning onveilig is door de ontbrekende nokgording. [eiser] beroept zich op non-conformiteit van de woning in de zin van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.3.
[gedaagden] betwisten dat het ontbreken van de nokgording tot gevolg heeft dat de geleverde woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Hun ouders hebben meer dan 50 jaren zonder ongelukken in de woning geleefd. Gedurende die periode heeft het dak meerdere stormen en veel sneeuwval doorstaan zonder in te zakken.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Voor de beoordeling van de vraag of de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik is het relevant dat partijen een standaard NVM-modelovereenkomst hebben gebruikt, waarin de voorgedrukte verklaring staat dat de verkoper het normaal gebruik als woning garandeert. In een dergelijk geval moet als uitgangspunt worden aangenomen dat “normaal gebruik als woonhuis” betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (zie HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Naar gangbaar spraakgebruik wordt onder “normaal gebruik als woonhuis” in ieder geval verstaan dat daarin op veilige wijze kan worden gewoond.
4.5.
Omdat [gedaagden] dat niet hebben bestreden staat vast dat de aannemer bij betreding van het dak heeft geconstateerd dat hij door het dak heen zou zakken en daarop zijn werkzaamheden heeft gestaakt. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat het dak onder het gewicht van een mens kon doorzakken. [broer] , die bouwkundig ingenieur is, heeft verklaard dat de instabiliteit van het dak het gevolg is van het ontbreken van de nokgording. De nokgording zorgt volgens [broer] voor steun voor de dakplaten en voorkomt dat zij doorzakken. Omdat de nokgording ontbreekt missen de dakplaten volgens ( [broer] van) [eiser] de noodzakelijke steun, waardoor zij door de jaren heen instabieler en daarmee gevaarlijker zijn geworden. [gedaagden] hebben weliswaar betwist dat het ontbreken van de nokgording tot instabiliteit van het dak heeft geleid, maar zij hebben die betwisting naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende onderbouwd. Dat de ouders van [gedaagden] jarenlang zonder problemen in de woning hebben gewoond, is daartoe niet voldoende, mede gelet op de onweersproken stelling van [eiser] , dat de dakplaten door de jaren heen instabieler zijn geworden door het ontbreken van de nokgording. Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk geworden dat het dak van de geleverde woning door de ontbrekende nokgording zou kunnen doorzakken en dat er dus meer nodig was om het dak stabiel te krijgen dan het enkele vervangen van een paar panlatten. [gedaagden] hebben ter zitting, bij monde van hun gemachtigde, erkend dat een woning waarvan het dak kan doorzakken niet geschikt is voor normaal gebruik. Naar het oordeel van de kantonrechter had de woning op het moment van levering daarom niet de eigenschappen die nodig zijn voor het normaal gebruik als woonhuis. Vervolgens is de vraag of [gedaagden] hiervoor aansprakelijk zijn, zoals [eiser] stelt en [gedaagden] betwisten. De kantonrechter overweegt als volgt.
ouderdomsclausule
4.6.
Volgens [gedaagden] is aansprakelijkheid voor gebreken in het dak in de overeenkomst uitgesloten. [gedaagden] verwijzen daartoe naar de oudersdomsclausule in artikel 23 van Pro de koopovereenkomst. Uit de bouwtekeningen die [eiser] heeft overgelegd volgt echter dat er in de woning wel een nokgording aanwezig hoort te zijn, hetgeen [gedaagden] ook niet hebben betwist. Het ontbreken van de nokgording heeft daarom naar het oordeel van de kantonrechter niets te maken met de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning mochten worden gesteld, gelet op haar ouderdom, maar is het gevolg van een constructiefout. Het beroep op de ouderdomsclausule wordt daarom verworpen.
onderzoeksplicht
4.7.
Volgens [gedaagden] was [eiser] bekend met de mogelijke instabiliteit van het dak, of had zij daar redelijkerwijs bekend mee kunnen zijn als zij daarnaar onderzoek had gedaan. [eiser] heeft meerdere signalen gehad van mogelijke gebreken in het dak, maar heeft desondanks besloten geen aanvullende onderzoeken te laten verrichten. Uit artikel 22 van Pro de overeenkomst blijkt dat partijen met het achterwege blijven van verdere onderzoeken rekening hebben gehouden bij het bepalen van de verkoopprijs. Omdat [eiser] voorafgaand aan de koop geen nader onderzoek naar mogelijke gebreken in het dak gedaan heeft, heeft [eiser] volgens [gedaagden] haar onderzoeksplicht geschonden. [eiser] heeft aangevoerd dat zij, op basis van de bouwtekeningen ervan uit mocht gaan dat de nokgording aanwezig zou zijn. De verkoopmakelaar heeft haar wel verteld dat er iets aan het dak moest gebeuren, maar dat het waarschijnlijk een kwestie was van enkele panlatten vervangen. Ook met aanvullende onderzoeken voorafgaand aan de verkoop zou niet zijn gebleken dat de nokgording ontbrak, omdat het ontbreken van de nokgording alleen bij destructief onderzoek zou zijn gebleken. Volgens [eiser] reikt haar onderzoeksplicht niet zover dat zij ook destructief onderzoek moest uitvoeren
4.8.
De kantonrechter overweegt als volgt. Bij (onderhandelingen over) een koopovereenkomst rust op de verkoper enerzijds de plicht om gebreken die hem bekend zijn aan de potentiële koper mede te delen (de mededelingsplicht). Op die manier kan de koper rekening houden met die gebreken tijdens de onderhandelingen over de verkoopvoorwaarden. De mededelingsplicht is niet onbeperkt. Van de verkoper kan niet worden verwacht dat hij steeds alle gebreken aan de koper zal mededelen. Sommige gebreken zullen hem niet bekend zijn en andere gebreken zullen juist dusdanig kenbaar zijn dat de potentiële koper geacht moet worden zonder mededeling rekening met die gebreken te houden. Op de koper rust op zijn beurt de verantwoordelijkheid om nader onderzoek te doen als er onduidelijkheden bestaan over (mogelijke) gebreken in de zaak die hij wil kopen (de onderzoeksplicht). Hoever de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht reiken, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De reikwijdte van de onderzoeksplicht is daarnaast ten dele afhankelijk van de reikwijdte van de mededelingsplicht. Naarmate minder mededelingen van de verkoper verwacht mogen worden, zal sneller (aanvullend) onderzoek van de koper verwacht mogen worden.
4.9.
In dit geval rustte er naar het oordeel van de kantonrechter een beperkte mededelingsplicht op [gedaagden] . Zij waren niet bekend met het ontbreken van de nokgording en de daardoor ontstane instabiliteit van het dak. [eiser] heeft er ook rekening mee kunnen houden dat [gedaagden] haar weinig over mogelijke gebreken in de woning konden vertellen. [eiser] wist immers, mede gelet op de niet-zelfbewoningsclausule in artikel 24 van Pro de overeenkomst, dat [gedaagden] de woning niet zelf hebben bewoond.
4.10.
[eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter duidelijke aanwijzingen gehad dat er zich gebreken in het dak bevonden. [gedaagden] hebben in dat verband gesteld dat van buitenaf een duidelijke knik in het dak zichtbaar is en dat [eiser] daarop -zo is niet betwist - door de verkoopmakelaar is gewezen. Bovendien is [eiser] door middel van de antwoorden in de vragenlijst ook op problemen met het dak gewezen. Verder zijn er in het koopcontract diverse bepalingen met betrekking tot mogelijke gebreken opgenomen, mede in de vorm van een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule. Met mogelijke gebreken in de woning heeft [eiser] dus ook rekening kunnen houden.
4.11.
Gelet op de beperkte mededelingsplicht van [gedaagden] en de meerdere, duidelijke aanwijzingen die [eiser] gehad heeft dat er zich gebreken in het dak bevonden, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] had kunnen verwachten dat er zich mogelijke gebreken in het dak voordeden. Zonder nader onderzoek naar die gebreken te doen mocht [eiser] er daarom niet van uit gaan dat de gebreken in het dak zich zouden beperken tot enkele panlatten, op basis van een niet onderbouwde mededeling van de verkoopmakelaar (die immers geen bouwkundige is).
4.12.
[eiser] heeft weliswaar gesteld dat het ontbreken van de nokgording bij nader onderzoek niet zou zijn gebleken, maar [gedaagden] hebben dat gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagden] zou het ontbreken van de nokgording eenvoudig zijn gebleken als iemand een paar nokpannen opzij had gelegd (en was destructief onderzoek daarvoor dus niet vereist). Dit is door [eiser] vervolgens niet - gemotiveerd - weersproken. [eiser] heeft daarnaast verklaard dat de instabiliteit van het dak voor de aannemer duidelijk waarneembaar was bij het enkele betreden daarvan. In die omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk dat de gebreken aan het dak bij enig, niet destructief, nader onderzoek niet ontdekt zouden zijn. De kantonrechter is, gelet hierop, van oordeel dat het aannemelijk is dat bij nader onderzoek het ontbreken van de nokgording aan het licht was gekomen. Harmannni had daartoe relatief eenvoudig kunnen overgaan en gelet op alle informatie die zij had, had zij daartoe naar het oordeel van de kantonrechter ook móeten overgaan
4.13.
Door voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst nader onderzoek naar het dak achterwege te laten heeft [eiser] haar onderzoeksplicht geschonden. Dat [eiser] ervoor heeft gekozen om het huis zonder nader onderzoek te kopen dient dan voor haar risico te worden gelaten, in die zin dat zij zich niet met succes erop kan beroepen op het feit dat (het dak van) de woning niet aan het conformiteitsvereiste in de zin van artikel 7:17 BW Pro voldeed. Dit klemt te meer omdat uit artikel 22 van Pro de overeenkomst blijkt dat met het feit dat nader onderzoek achterwege is gebleven rekening is gehouden bij het bepalen van de verkoopprijs.
4.14.
De conclusie is dat de vordering moet worden afgewezen.
4.15.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op een bedrag van € 622,- (2 punten ad € 311,- per punt).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 622,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Brand en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2022