Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/3563
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 29 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde verweerder] en [taxateur verweerder] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.646.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1.1.
Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak.
1.2.
De onroerende zaak betreft een hotel, gebouwd in 1990, met 42 kamers, een restaurant, een zwembad, een fitnessruimte, een bowlingbaan, conferentiezalen, 100 parkeerplaatsen en extra grond van 4.500 m2.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018. Eiseres voert aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleit een waarde van € 999.000. Verweerder houdt vast aan de vastgestelde waarde van € 1.646.000.
2.1.
Eiseres heeft in het beroepschrift en de nadere stukken diverse beroepsgronden aangevoerd. Ter zitting heeft eiseres uitdrukkelijk verklaard dat zij de beroepsgronden waarover zij een oordeel van de rechtbank wenst, beperkt tot de volgende gronden:
- verweerder heeft de kapitalisatiefactor onjuist berekend, althans onvoldoende onderbouwd, mede gelet op de gevolgen van de coronacrisis. Verweerder had moeten uitgaan van een hoger leegstandsrisico;
- de door verweerder ingeschakelde taxateur is niet onafhankelijk en
- verweerder heeft de waarde van de extra grond niet gemotiveerd.
2.2.
Verweerder stelt dat de berekening van de waarde aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode (HKW-methode) juist is en dat de vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog zijn. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 vloeit volgens verweerder voort uit de Taxatiewijzer Hotels (de Taxatiewijzer). [1] Wat betreft het leegstandsrisico stelt verweerder dat er geen leegstandsrisico in de berekening van de kapitalisatiefactor is meegenomen, omdat er geen leegstand was. Verweerder heeft wel rekening gehouden met de zogenaamde frictieleegstand. De corona-uitbraak vond pas in 2020 in Nederland plaats, zodat met die omstandigheid bij de waardevaststelling geen rekening hoeft te worden gehouden. Verweerder heeft verder ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak twee transactiecijfers van hotels aangedragen. Ter zitting heeft verweerder ook gewezen op de transactiecijfers van de onroerende zaak zelf, te weten dat de onroerende zaak in december 2021 is verkocht voor € 2.174.510 en een kwartier later diezelfde dag is doorverkocht voor € 3.575.000. Wat betreft de onafhankelijkheid van de taxateur stelt verweerder dat deze eis niet aan de taxateur wordt gesteld. Wat betreft de waarde van de grond stelt verweerder dat de grond een voormalig sportterrein betreft dat separaat in de waardevaststelling van de onroerende zaak is betrokken.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak
3.1.
Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2.
Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen zijn op grond van artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: URIW) de volgende methoden te gebruiken: de HWK-methode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en de discounted-cash-flow methode.
3.3.
Voorop gesteld wordt dat verweerder de bewijslast heeft voor de juistheid van de in geschil zijnde WOZ-waarde van de onroerende zaak. Dit betekent dat verweerder aannemelijk dient te maken, rekening houdend met hetgeen eiseres daartegenover heeft aangevoerd en aan bewijs heeft ingebracht, dat die waarde niet te hoog is bepaald.
3.4.
Bij de waardebepaling in het taxatieverslag en in het rekenblad WOZ-berekening heeft verweerder gebruik gemaakt van de richtlijnen uit de Taxatiewijzer. Ook eiseres baseert zich daarop. De rechtbank zal in deze uitspraak eveneens de richtlijnen uit de Taxatiewijzer in de beoordeling betrekken.
3.5.
Verweerder heeft een rekenblad WOZ-waarde ingebracht, waarin de waarde van de onroerende zaak op € 1.745.686 is bepaald op basis van de HWK-methode. Het rekenblad is opgesteld conform het rekenmodel van bijlage 4 van de Taxatiewijzer. Uit het rekenblad volgt aan de hand van een modelmatig berekende omzet een (genormaliseerde) huurwaarde van € 186.042. Deze huurwaarde, die door eiseres als zodanig niet is betwist, wordt vervolgens gekapitaliseerd. Daarbij is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor
van 10.
3.6.
De rechtbank overweegt dat voor de waardering van de onroerende zaak de HWK-methode kan worden toegepast en dat het rekenmodel van de Taxatiewijzer daarbij kan worden gevolgd. De rechtbank is van oordeel dat een kapitalisatiefactor van 10 niet te hoog is. De rechtbank baseert dat oordeel op de toelichtende tekst in de Taxatiewijzer (onderdeel 1.5 Methodiek). Uit die toelichtende tekst leidt de rechtbank af dat een kapitalisatiefactor van 10 voor een hotel dat buiten de grote steden ligt, zoals de onroerende zaak, niet te hoog is. Verder heeft verweerder er op gewezen – onder verwijzing naar de Taxatiewijzer – dat er geen leegstand voor hotels was in 2019, zodat enkel rekening hoefde te worden gehouden met de frictieleegstand (de tijdelijke leegstand als gevolg van verkoop of verbouwing). Tegenover deze gemotiveerde stellingen heeft eiseres onvoldoende toegelicht waarom het leegstandsrisico in dit geval hoger zou moeten zijn dan waarvan verweerder conform de Taxatiewijzer is uitgegaan.
3.7.
Met betrekking tot de stelling van eiseres dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening had moeten worden gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de coronapandemie pas in 2020 in Nederland uitbrak en dus op de waardepeildatum van 1 januari 2018 (of de toestandsdatum van 1 januari 2019) nog niet te voorzien was. Verweerder hoefde hiermee bij de bepaling van de waarde en de leegstandsfactor dus geen rekening te houden.
3.8.
Wat betreft de waarde van de grond geldt het volgende. In het rekenblad is de extra grond van 4.500 m2 opgenomen tegen een waarde van € 100.000. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat deze grond vroeger een sportterrein was en onderdeel is van de onroerende zaak. Verweerder heeft de grond gelet op de aard van de grond apart in de waardeberekening meegenomen. Deze berekeningswijze is naar het oordeel van de rechtbank correct, omdat de meerwaarde van de grond niet anderszins op een goede wijze in het rekenmodel kan worden betrokken. Gelet hierop heeft verweerder – in het licht van hetgeen eiseres hierover heeft aangevoerd – de waarde van de grond voldoende onderbouwd en daarmee aannemelijk gemaakt. De rechtbank heeft daarbij in haar overweging betrokken dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de waardeaftrek met omschrijving ‘VAST: Verandering ingebruikname’ van € 93.021 losstaat van de waarde(berekening) van de grond.
3.9.
Uit het voorgaande volgt dat de beroepsgronden van eiser die gericht zijn tegen de vastgestelde WOZ-waarde niet slagen. Verweerder heeft die waarde, in het licht van hetgeen eiser in dat kader heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt. Gelet hierop kan in het midden worden gelaten of verweerder met de aangedragen transactiecijfers van vergelijkbare objecten of met de eigen transactiecijfers van de onroerende zaak de waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd.
Onafhankelijkheid taxateur
4. De beroepsgrond van eiseres dat de door verweerder ingeschakelde taxateur niet onafhankelijk is, slaagt niet. De Wet WOZ bepaalt niet dat de door een heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur onafhankelijk moet zijn. Ook verder is er geen wet- of regelgeving die de onafhankelijkheid van een door een heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur voorschrijft. De beroepsgrond van eiseres mist dus een juridische grondslag.
Conclusie
5. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
6.1.
Eiseres heeft verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn (van 24 maanden). Gelet op het feit dat het bezwaarschrift door verweerder is ontvangen op 1 maart 2019, is de termijn op die datum aangevangen. Aangezien de rechtbank op 29 maart 2022 uitspraak doet, is een periode van (bijna) 37 maanden verstreken. Vanwege de coronapandemie is de rechtbank een periode gesloten geweest waardoor reeds geplande zittingen zijn verdaagd en nog in te plannen zittingen als gevolg daarvan vertraging hebben opgelopen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt, [2] zodat de redelijke termijn eindigt na verloop van 28 maanden. De redelijke termijn wordt dus in dit geval overschreden met negen maanden.
6.2.
De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Eiseres heeft dus recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
6.3.
In de bezwaarfase is de redelijke termijn niet overschreden. De negen maanden termijnoverschrijding zijn toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank de Minister tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van
€ 1.000.
€ 1.000.
6.4.
Omdat het bedrag van de immateriële schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [3]
De proceskosten en het griffierecht
7.1.
Vanwege de toekenning van immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de Minister aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 345 moet vergoeden.
7.2.
De rechtbank ziet vanwege de toegekende ISV aanleiding tot het toewijzen van een vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsprocedure. De Minister moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde in de beroepsfase levert per zaak € 1.082 op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541). Omdat het beroep enkel gegrond is vanwege overschrijding van de redelijke termijn, ziet de rechtbank aanleiding om de een wegingsfactor te stellen op 0,5. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand is gebleven. [4] Aldus wordt toegekend € 541.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 1.000;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 541;
- draagt de Minister op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op door mr. G. Kattenberg, voorzitter, en mr. M. van den Bosch en mr. S.A. Wortmann, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.