Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/2190
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, verweerder
(gemachtigde: [naam medewerker] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 12 april 2022.
1.1.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 259.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van verweerder, bijgestaan door [naam taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 141 m², een vrijstaande garage (40 m²), twee carports (14 m² en 18 m²), een hobbykas en een overkapping. De perceeloppervlakte is 2.000 m². Daarnaast is er 5.712 m² extra grond.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
6.1.
Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning buitenproportioneel (15,63%) is gestegen. De WOZ-waardestijging van de vergelijkingswoningen is gemiddeld aanmerkelijk lager (8,82%). Voor het belastingjaar 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde na bezwaar verlaagd met 7,4% vanwege het feit dat de woning niet aan de openbare weg ligt, maar alleen via een pad is te bereiken waarvoor een erfdienstbaarheid geldt. Die verlaging van 7,4% lijkt voor het jaar 2022 weer ongedaan te zijn gemaakt. Verweerder heeft daarom volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de ligging.
6.2.
De rechtbank overweegt dat op grond van de wet de WOZ-waarde van een woning jaarlijks opnieuw moet worden vastgesteld. Dit betekent dat verweerder elk jaar aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht de WOZ-waarde van de woning moet vaststellen. De WOZ-waarde wordt dus niet bepaald aan de hand van de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen. Dat betekent dat de WOZ-waarden van eisers woning van eerdere jaren en de huidige en eerdere WOZ-waarden van de vergelijkingswoningen niet relevant zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning voor het jaar 2022.
6.3.
Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat voor de woning van eiser de ligging in eerdere jaren werd gewaardeerd met een 4 (goed), maar dat dit na het bezwaar voor belastingjaar 2021 is teruggebracht naar een 3 (voldoende) vanwege het feit dat de woning niet is gelegen aan de openbare weg. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op die manier voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De rechtbank ziet niet in waarom voor de ligging een lagere factor dan 3 moet worden gehanteerd in het licht van de door verweerder gebruikte vergelijkingswoningen. Verweerder heeft ter zitting onbestreden gesteld dat de woning achteraf en rustig is gelegen in het buitengebied en dat dit niet geldt voor de referentiewoningen, waarvan de ligging ook met een 3 is gewaardeerd.
7.1.
Eiser heeft verder nog aangevoerd dat in de motivatie door verweerder geen inzicht is gegeven in hoe de andere verschillen (perceelgrootte, bouwjaar, kwaliteit en oppervlakte) zijn gewogen.
7.2.
De rechtbank overweegt dat verweerder met de in beroep overgelegde taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting voldoende inzicht heeft gegeven in de verschillen en de daaraan gekoppelde wegingsfactoren. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar. Daarbij acht de rechtbank referentiewoning 1 het meest vergelijkbaar met die van eiser. Deze woning heeft een geïndexeerde verkoopwaarde van € 257.000 terwijl deze woning kleiner is en minder grond heeft. De beschikte waarde van de woning is hiermee in lijn.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 gehandhaafd blijft op € 259.000.
10. Er is geen aanleiding eiser een proceskostenvergoeding toe te kennen of het griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 april 2023.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.