Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: 10497325/ VV EXPL / 23-31
Vonnis in kort geding van 4 juli 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap
Heineken Nederland B.V.,
Heineken Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Leiden,
eisende partij,
advocaat mr. H.J. Heynen te Venlo,
tegen
1 de besloten vennootschap De Tapperij B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Meppel,
2. de besloten vennootschap
Moving-Circles B.V.,
Moving-Circles B.V.,
gevestigd te Staphorst en kantoorhoudende te Zwolle,
bestuurder van gedaagde sub 1,
3.
X, wonende te [woonplaats] ,
X, wonende te [woonplaats] ,
bestuurder van gedaagde sub 2,
gedaagde partijen, advocaat mr. H.G. Ruis te Meppel.
Partijen zullen hierna Heineken en De Tapperij c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 mei 2023 met producties 1 tot en met 13;
- de akte overlegging producties 1 tot en met 20 van De Tapperij c.s.;
- de akte overlegging producties 14 en 15 van Heineken;
- de akte overlegging producties 21 tot en met 23 van De Tapperij c.s.;
- de akte overlegging producties 24 tot en met 27 van De Tapperij c.s.;
- de mondelinge behandeling, gehouden op 20 juni 2023; - de pleitnota van Heineken; - de pleitnota van De Tapperij c.s.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De Tapperij huurt een deel van het pand aan het [adres] van Heineken. Gedaagden sub 2 en 3 hebben zich hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor alle door De Tapperij uit de huurovereenkomst en bijbehorende akte indeplaatsstelling voortvloeiende verplichtingen.
2.2.
Er is een huurachterstand ontstaan van minimaal € 100.000,-.
2.3.
Heineken heeft in een eerder kort geding bij deze rechtbank, op 22 november 2022, ontruiming gevorderd, vooruitlopend op een bodemprocedure. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen (zaak-/rolnummer 10167617/ VV EXPL / 22-58).
2.4.
Op 21 februari 2023 heeft Heineken de bodemprocedure tegen De Tapperij c.s. aanhangig gemaakt. De zaak staat op de rol van 11 juli 2023 voor conclusie van antwoord.
3.Het geschil
3.1.
Heineken vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
De Tapperij veroordeelt het gehuurde, staande en gelegen aan het [adres] binnen veertien (14) dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heineken te stellen, met machtiging van Heineken Nederland om bij niet tijdige ontruiming deze – op kosten van gedaagden – te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
De Tapperij c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 mei 2023 tot de dag van ontruiming van het gehuurde, zijnde een bedrag van € 3.927,63 per maand, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot de dag der algehele voldoening, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot de dag der algehele voldoening;
De Tapperij c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis;
De Tapperij c.s. hoofdelijk veroordeelt in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro tot een bedrag van maximum € 157,00 indien De Tapperij c.s. aangeschreven dient te worden tot betaling van hetgeen waartoe De Tapperij c.s. in het te dezen te wijzen vonnis wordt veroordeeld maar er geen betekening van de uitspraak plaatsvindt, dan wel te vermeerderen met een bedrag van € 82,00 indien er wel betekening van de uitspraak plaatsvindt,
3.2.
Heineken legt - samengevat - aan haar vordering ten grondslag dat De Tapperij c.s.
tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de
huurovereenkomst. De Tapperij c.s. heeft niet alleen een forse huurachterstand laten ontstaan, ook komt zij haar exploitatieverplichting niet na. De tekortkoming is zo ernstig dat deze ontruiming rechtvaardigt, vooruitlopend op de in de bodemprocedure gevorderde ontbinding en betaling van – onder meer – de achterstallige huurpenningen.
3.3.
De Tapperij c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Heineken, met veroordeling van Heineken in de kosten van deze procedure.
3.4.
De Tapperij c.s. voert - onder meer - aan dat zij een koopovereenkomst met Y gesloten had voor €
125.000,00, maar dat Heineken die verkoop frustreerde waardoor
De Tapperij c.s. zich genoodzaakt heeft gezien de koopsom terug te brengen naar
€ 75.000,00. Deze aanvullende overeenkomst is door De Tapperij c.s. en Y getekend op
13 juni 2023. De inventaris en goodwill zijn aan Y geleverd door overhandiging van de sleutels. Als de vordering van Heineken wordt toegewezen, zal De Tapperij c.s. de koopsom van € 75.000,00 mislopen en zal De Tapperij c.s. Heineken niet kunnen betalen. De Tapperij c.s. zal in dat geval een schadevordering instellen tegen Heineken in de bodemprocedure.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Heineken ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft.
4.2.
De voorzieningenrechter acht het spoedeisend belang voldoende aanwezig, gelet op hetgeen Heineken daarover heeft gesteld. Het onbetwiste deel van de huurachterstand bedraagt inmiddels ruim € 100.000,00 en dit bedrag wordt iedere maand hoger, terwijl Heineken zelf wel iedere maand de volledige huur aan de pandeigenaar moet voldoen. Dit brengt met zich dat de schade voor Heineken oploopt en van Heineken in redelijkheid niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
De vordering
4.3.
Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vordering in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop, toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.4.
De voorzieningenrechten constateert dat De Tapperij c.s. erkent dat zij een aanzienlijke huurachterstand van ten minste € 100.000,00 heeft laten ontstaan en dat zij niet in staat is om deze te betalen. Daarnaast erkent De Tapperij c.s. dat zij sinds april 2022 geen café meer exploiteert in het gehuurde. Bovendien heeft De Tapperij c.s. erkend dat zij de sleutels in handen van een derde heeft gegeven zonder toestemming van Heineken. Het voorgaande brengt met zich dat De Tapperij c.s. op drie gronden evident tekortschiet, zodat Heineken op grond van artikel 6:265 BW Pro bevoegd is om de overeenkomst te ontbinden. Dit is alleen anders indien de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zoals De Tapperij c.s. aanvoert.
Volgens De Tapperij c.s. is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de ontruiming bij voorlopige voorziening toe te wijzen omdat Heineken de onderhandelingen met Y eigenhandig heeft tegengewerkt terwijl zij juist (zou) moet(en) meewerken aan de verkoop.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt vast dat Heineken al in november 2022 een ontruimingsvordering heeft ingesteld bij kort geding en dat de kantonrechter De Tapperij c.s. destijds een laatste kans heeft willen bieden omdat er zicht was op een voor beide partijen gunstige oplossing én omdat De Tapperij c.s. toe had gezegd de huurbetalingen met ingang van november 2022 te hervatten en garanties te geven voor de betaling van haar schulden. Vast staat dat vervolgens enkel de huurpenningen van november en december 2022 door De Tapperij c.s. zijn voldaan. Vanaf januari 2023 is er niets meer betaald.
De voorzieningenrechter passeert het verweer van De Tapperij c.s. dat Y de huurpenningen vanaf januari 2023 zou betalen, omdat - indien dit al zo zou zijn afgesproken - dit een onderlinge afspraak tussen De Tapperij c.s. en Y zou zijn die Heineken niet regardeert.
De Tapperij c.s. blijft gehouden om zelf de huurpenningen te betalen, maar heeft dit niet gedaan. Daarnaast heeft de door De Tapperij c.s. zo gewenste overname door Y - als deze al tot stand is gekomen - tot op heden niet tot betaling van de volledige huurachterstand geleid. De overname zal bovendien ook niet tot volledige betaling leiden nu de koopprijs lager is dan de huurachterstand. Bovendien is zelfs het verlaagde bedrag tot op heden niet betaald aan Heineken. De Tapperij c.s. heeft aldus de laatste kans die de voorzieningenrechter haar had gegeven niet benut, waardoor Heineken in februari 2023 de bodemprocedure is gestart voor ontbinding en ontruiming. Op dat moment wist althans kon De Tapperij c.s. weten dat Heineken niet wilde wachten op een mogelijke overname door Y. De voorzieningenrechter volgt het standpunt van Heineken dat zij ook niet verplicht is om Y als nieuwe exploitant te accepteren.
4.6.
Ten aanzien van het gestelde tegenwerken door Heineken overweegt de voorzieningenrechter dat het onvoldoende aannemelijk is geworden dat Heineken Y bewogen heeft tot het opnieuw onderhandelen over de koopprijs met De Tapperij c.s. of op andere wijze de totstandkoming van de overname heeft vertraagd.
De heer Z heeft dit ter zitting van 20 juni 2023 betwist en de heer X heeft verklaard dat het Y zelf was die de vergunningaanvraag heeft vertraagd en vervolgens is gaan onderhandelen over de koopprijs.
In het licht van deze omstandigheden is het in het kader van dit kort geding niet aannemelijk geworden dat Heineken in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door in kort geding ontruiming te vorderen. Tot op de dag van het onderhavige kort geding heeft Y dan wel De Tapperij c.s. niet genoegzaam onderbouwd dat er een toereikende financiering is om het café over te nemen en dat Y in staat is om exploitatie van het café na opening te financieren zonder eigen middelen. Heineken is in gesprek gegaan met Y naar aanleiding van de overeenkomst die De Tapperij c.s. ten tijde van het vorige kort geding in het geding heeft gebracht. Het is geen kandidaat die Heineken zelf heeft uitgezocht. De Tapperij c.s. suggereert dat het verhuren en verkopen een gezamenlijk project was met Heineken, maar daar zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen aanwijzingen voor. Het vinden van een mogelijk opvolgend huurder is de verantwoordelijkheid van De Tapperij c.s. en Heineken heeft met De Tapperij c.s. meegedacht, maar is, zoals hiervoor reeds overwogen, niet gehouden om in te stemmen met een door De Tapperij c.s. geselecteerde kandidaat. Heineken is dan ook niet gebonden aan de overeenkomst die De Tapperij c.s. met Y heeft gesloten en Heineken kan niet verplicht worden om hierdoor een indeplaatsstelling met Y aan te gaan. In de eerste plaats omdat hiermee niet de gehele huurachterstand wordt voldaan, maar ook omdat Y qua gestelde zekerheden, financiële middelen, bedrijfsplan en betaalgaranties niet aan de voorwaarden voldoet die Heineken hieraan stelt, zo is ter zitting en uit de overgelegde stukken gebleken.
Het is de voorzieningenrechter voor het overige ook niet gebleken dat Heineken zich heeft gedragen als slecht verhuurder, zoals De Tapperij c.s. aanvoert. Uit niets blijkt dat Heineken heeft toegezegd de huur te zullen verlagen, onderhoud te zullen plegen, isolatie aan te brengen of dat zij zelf een koper zou zoeken. Voor een verlaging van de huurprijs had het op de weg van De Tapperij c.s. gelegen om een procedure te starten. Dit heeft zij echter niet gedaan. Voor een eventuele vergoeding tijdens de Covid-pandemie had De Tapperij c.s. stukken kunnen indienen bij Heineken. Gesteld noch gebleken is dat De Tapperij c.s. de juiste stukken heeft verstrekt.
4.7.
De voorzieningenrechter acht het op grond van de eerder genoemde tekortkomingen van De Tapperij c.s. voldoende aannemelijk dat een bodemrechter de vordering van Heineken tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Dit brengt met zich dat, vooruitlopend op die ontbinding, de vordering van Heineken tot ontruiming in dit kort geding zal worden toegewezen, met dien verstande dat de machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rv Pro overbodig is.
De gevorderde gebruiksvergoeding zal eveneens worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat deze voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden en niet meegenomen is of kan worden in de bodemprocedure.
4.8.
De Tapperij c.s. is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Heineken als volgt begroot:
- explootkosten
€
112,74
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
Totaal
€
769,74
5
De beslissing
De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt De Tapperij c.s. om het gehuurde, staande en gelegen aan het [adres] binnen veertien (14) dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heineken te stellen;
5.2.
veroordeelt De Tapperij c.s. hoofdelijk in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Heineken tot dit vonnis vastgesteld op € 769,74;
5.3.
bepaalt dat De Tapperij c.s. de proceskosten binnen zeven dagen na betekening van het vonnis dient te voldoen. Indien voldoening binnen die termijn uitblijft, zullen de proceskosten vermeerderd worden met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na betekening van het vonnis;
5.4.
veroordeelt De Tapperij c.s. hoofdelijk in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro van € 132,00,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.
36330/TG