ECLI:NL:RBNNE:2023:546 - Rechtbank Noord-Nederland - Ontruiming schuur bij boerderij wegens onbehoorlijk gebru...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 10243806 VV EXPL 22-139

Vonnis in kort geding van 2 februari 2023

in de zaak van

G.M.A. Holding B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Pieterburen,

eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, hierna GMA te noemen,

gemachtigde: mr. J.B. Rijpkema,

tegen

[gedaagde sub 1]en
[gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie, [gedaagde sub 2] tevens eiser in reconventie,

hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en tezamen [gedaagden] te noemen,

gemachtigde van [gedaagde sub 2] : mr. B. Jans,

[gedaagde sub 1] is niet verschenen.

1.De procesgang

1.1.

GMA heeft - samengevat - bij dagvaarding gevorderd dat [gedaagden] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening hoofdelijk worden veroordeeld om op straffe van verbeurte van een dwangsom de door hen van GMA gehuurde schuur te ontruimen en de zich op het erf bevindende containers te verwijderen, dat wordt bepaald GMA gerechtigd zal zijn om het vonnis zelf door middel van het inschakelen van een deurwaarder ten uitvoer te laten leggen voor het geval [gedaagden] daartoe zelf niet zullen overgaan en dat [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld om aan GMA te betalen een schadevergoeding van € 316,67 per maand tot het moment waarop de huurovereenkomst voor zover het de schuur betreft rechtsgeldig zal zijn geëindigd, een en ander met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, waaronder de nakosten, en de wettelijke rente daarover.

1.2.

[gedaagde sub 2] heeft op 17 januari 2022 een conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie ingediend. Samengevat vordert hij dat GMA bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om op straffe van verbeurte van een dwangsom alle strobalen (naar de kantonrechter begrijpt in de schuur) te verwijderen, zulks met veroordeling van GMA in de proceskosten.

1.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 januari 2023. Verschenen zijn GMA (deugdelijk vertegenwoordigd), haar gemachtigde, [gedaagde sub 2] en zijn gemachtigde. Tegen [gedaagde sub 1] , die niet is verschenen, is verstek verleend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken.

1.4.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

GMA is een besloten vennootschap waarin de aandeelhouders, de familie [naam] , hun onroerende zaken hebben ondergebracht. De heer en mevrouw [naam] exploiteren een landbouwbedrijf.

2.2.

[vader] is de vader van [gedaagde sub 2] . Voorheen hadden zij samen een landbouwbedrijf. Nadat zij daar enige jaren geleden mee waren gestopt, moesten zij op zoek naar andere woonruimte en een plek voor de opslag van hun agrarische bedrijfsmiddelen.

2.3.

Dat heeft ertoe geleid dat partijen (GMA als verhuurder, [gedaagden] als huurders) met ingang van 1 juni 2016 een mondelinge huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de boerderij aan de [adres] . Deze boerderij ligt in de nabijheid van het landbouwbedrijf van de familie [naam] . De huurovereenkomst ziet op het gebruik van het woongedeelte van de boerderij en de daarbij behorende schuur of een gedeelte daarvan (daar zijn partijen het niet over eens).

2.4.

In de loop van de tijd is tussen partijen onenigheid ontstaan over het gebruik van de schuur. Zo wilden [naam] en een collega-boer op 9 augustus 2022 stro in de schuur brengen en heeft [gedaagde sub 2] zijn trekker voor de toegangsdeur geplaatst om dat te voorkomen. [gedaagde sub 2] heeft pas weer toegang tot de schuur verschaft nadat [naam] de politie had ingeschakeld. In de nacht daarna heeft [gedaagde sub 2] het stro gedeeltelijk uit de schuur verwijderd en in een daarnaast gelegen schuur ondergebracht. [gedaagde sub 2] heeft bovendien de toegangen tot beide schuren afgesloten, waardoor niet alleen GMA ( [naam] ) maar ook anderen die met toestemming van GMA gebruik mogen maken van de schuren niet in de schuren kunnen komen. Op de dag van de mondelinge behandeling had [gedaagde sub 2] de afsluiting nog niet weer ongedaan gemaakt.

3.Het standpunt van GMA

3.1.

Samengevat legt GMA het volgende aan haar vordering in conventie ten grondslag. Volgens GMA is voor wat betreft de schuur het regime van artikel 7:230a BW van toepassing en is de huurovereenkomst voor de schuur rechtsgeldig opgezegd. Naar de mening van GMA hebben [gedaagden] wanprestatie gepleegd althans onrechtmatig gehandeld door de schuur zonder toestemming van GMA ontoegankelijk te maken voor GMA en derden, wat een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is. In de optiek van GMA ligt haar vordering tot ontruiming in dit kort geding daarom voor toewijzing gereed. Daarnaast zijn [gedaagden] volgens GMA gehouden om aan schadevergoeding te betalen een bedrag van € 316,67 per maand tot het moment waarop de huurovereenkomst met betrekking tot de schuur zal zijn geëindigd.

3.2.

Met betrekking tot de tegenvordering van [gedaagde sub 2] is GMA van mening dat die zal moeten worden afgewezen. GMA heeft volgens haar het recht om stro in de schuur op te slaan en van een brandgevaarlijke situatie is naar haar mening geen sprake.

4.Het standpunt van [gedaagde sub 2]

4.1.

Het verweer van [gedaagde sub 2] in conventie komt op het volgende neer. Hij betwist allereerst het spoedeisend belang van de vordering van GMA. Volgens [gedaagde sub 2] hebben [gedaagden] niet alleen de woonruimte maar ook beide schuren in hun geheel gehuurd. Naar de mening van [gedaagde sub 2] is op het geheel het woonruimteregime van toepassing en is splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk. Los daarvan kan de schuur in de optiek van [gedaagde sub 2] niet als 230-bedrijfsruimte worden gekwalificeerd, omdat er geen sprake is van commerciële bedrijfsmatige activiteiten, niet specifiek is aangegeven welk deel uitsluitend door hen kan worden gebruikt en ook derden toegang tot de schuur hebben. Tot slot is het door GMA genoemde maandbedrag volgens [gedaagde sub 2] niet juist.

4.2.

Samengevat legt [gedaagde sub 2] aan zijn vordering in reconventie ten grondslag dat GMA zonder zijn toestemming een grote lading stro in de schuur van [gedaagden] heeft opgeslagen waardoor er niet alleen hinder maar ook een (brand)gevaarlijke situatie is ontstaan.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

Het gaat in deze zaak in conventie om het antwoord op de vraag of [gedaagden] bij wijze van voorlopige voorziening kunnen worden verplicht om de door hen gehuurde schuur (of gedeelte daarvan) te ontruimen en de zich op het erf bevindende zeecontainers te verwijderen.

5.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft GMA voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening heeft. Tijdens de zitting is namelijk komen vast te staan dat hoewel contractueel is bepaald dat ook GMA de beschikking heeft over de in het geding zijnde schuur, [gedaagde sub 2] de schuur nog steeds niet toegankelijk heeft gemaakt. Van GMA kan daarom niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

5.3.

In een kortgedingprocedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, worden beoordeeld of de vordering in een (nog in te stellen) bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorziening nu alvast gerechtvaardigd is. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding - waarbij een toewijzing vaak een zo goed als definitief karakter heeft - is alleen plaats als met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter, wanneer die om een oordeel wordt gevraagd, tot ontbinding van de huurovereenkomst zal oordelen of anderszins zal vaststellen dat het gehuurde dient te worden ontruimd. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

5.4.

Vast staat dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de boerderij aan de [adres] . De huurovereenkomst ziet op het gebruik van het woongedeelte van de boerderij en op de daarbij behorende schuur. Of dat de hele schuur betreft (zoals [gedaagde sub 2] stelt) of slechts een gedeelte daarvan (wat volgens GMA het geval is) is naar het oordeel van de kantonrechter niet van belang. In ieder geval staat namelijk vast dat partijen zijn overeengekomen dat ook GMA gebruik mag maken van de schuur.

5.5.

Partijen zijn verdeeld over de vraag of alleen het woonruimteregime van toepassing is of dat er sprake is van een gemengde huurovereenkomst die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte en overige huur als bedoeld in artikel 7:230a BW. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.

5.6.

Anders dan [gedaagde sub 2] meent, is artikel 7:230a BW naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet alleen van toepassing op commerciële bedrijfsmatige huur. Dat artikel geldt namelijk voor huur van gebouwde onroerende zaken of gedeelte daarvan niet zijnde woonruimte of zogenaamde 290-bedrijfsruimte. Zo valt de verhuur van een garagebox aan een particulier ook onder de werking van artikel 7:230a BW. Dat geldt dus ook voor de verhuur van een schuur, ongeacht of die door de huurder commercieel c.q. bedrijfsmatig wordt gebruikt.

5.7.

Voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte en 230a-ruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Daarbij geldt dat op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst als eerder bedoeld is in hoge mate feitelijk van aard (Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737).

5.8.

Partijen zijn het erover eens dat hen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat de schuur door [gedaagden] met name gebruikt zou worden voor de opslag van landbouwmachines. Ook zijn partijen het erover eens dat GMA de schuur voor opslag van eigen goederen en/of voertuigen mocht gebruiken en dat GMA het recht heeft om aan derden toestemming te verlenen tot het gebruik van de schuur voor opslag van goederen en/of voertuigen. [gedaagden] hebben daar ook daadwerkelijk landbouwmachines gestald en ook stallen zij daar onder meer een ‘gewone’ grasmaaimachine. Verder is van belang dat de woonruimte en de schuur weliswaar bouwkundige één geheel vormen, maar in de praktijk eenvoudig gescheiden kunnen worden door middel van het afsluiten van de toegang van de woning naar de schuur. Daarnaast hecht de kantonrechter waarde aan de omstandigheid dat bij de woonruimte een garage hoort waar [gedaagden] bijvoorbeeld hun grasmaaimachine zouden kunnen stallen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan de door partijen gesloten huurovereenkomst daarom eenvoudig worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de woonruimte en voor de schuur, waarbij de schuur onder de werking van artikel 7:230a BW valt. Dat niet exact is aangegeven over welk deel [gedaagden] kunnen beschikken en dat ook derden gebruik mogen maken van de schuur, doet daar niet aan af.

5.9.

GMA heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de schuur bij brief van 14 december 2022 opgezegd per 31 januari 2023. Niet van belang is daarbij wat de reden voor de huuropzegging is. Door de enkele opzegging is de huurovereenkomst naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter hoe dan ook per 31 januari 2023 geëindigd.

5.10.

Zoals bij de weergave van het standpunt van GMA is geschetst, beroept GMA zich enerzijds op wanprestatie of onrechtmatige daad aan de zijde van [gedaagden] en anderzijds op de door haar gedane opzegging van de huurovereenkomst voor zover die betrekking heeft op de schuur.

5.11.

Voor zover GMA bedoelt te stellen dat de gestelde wanprestatie of onrechtmatige daad zodanig is dat de bodemrechter desgevraagd naar alle waarschijnlijkheid zal oordelen dat de huurovereenkomst voor wat de schuur betreft zal moeten worden ontbonden, gaat die stelling niet op. Voor wat de schuur betreft is de huurovereenkomst immers al geëindigd.

5.12.

Wel is hetgeen GMA aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd van belang voor een eventueel verzoek op de voet van artikel 7:230a lid 1 BW. Op grond van dat artikel kunnen [gedaagden] namelijk om verlenging van de ontruimingstermijn verzoeken. Een dergelijk verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Die termijn is nog niet verstreken. Als een dergelijk verzoek is gedaan, is artikel 7:230a lid 4 BW van belang, waarin is bepaald dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts kan worden toegewezen, indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder, maar dat het verzoek niettemin wordt afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt. Daaruit volgt dat de bodemrechter
verplichtis het verlengingsverzoek af te wijzen indien een van de genoemde gronden aannemelijk is gemaakt. In dat geval komt de bodemrechter niet toe aan een belangenafweging.

5.13.

Vast staat dat [gedaagde sub 2] zijn trekker op 9 augustus 2022 voor de toegangsdeur van de schuur heeft geplaatst waardoor [naam] en een collega-boer geen stro in de schuur konden brengen. Dat recht had [gedaagde sub 2] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet, omdat GMA ( [naam] ) op grond van de huurovereenkomst ook over de schuur kan beschikken. Om diezelfde reden had [gedaagde sub 2] niet het recht om in de nacht van 9 op 10 augustus 2022 het stro gedeeltelijk uit de schuur te verwijderen en in de daarnaast gelegen schuur onder te brengen. [gedaagde sub 2] heeft het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter nog bonter gemaakt door toen ook de toegangen tot beide schuren af te sluiten, waardoor in ieder geval tot de datum van de mondelinge behandeling niet alleen GMA ( [naam] ) maar ook anderen die met toestemming van GMA gebruik mogen maken van de schuren niet in de schuren kunnen komen. Door voor eigen rechter te spelen zonder dat daar rechtens een gegronde reden voor is, is er naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van zodanig onbehoorlijk gebruik door [gedaagden] van het verhuurde en van zodanige door hen veroorzaakte overlast aan zowel GMA als de medegebruikers van de schuur, dat er een zeer grote kans bestaat dat de bodemrechter om die reden een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zal afwijzen en dus niet toekomt aan een belangenafweging.

5.14.

Bij afwijzing van een verlengingsverzoek moet de bodemrechter op grond van artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van ontruiming vaststellen. Daarop vooruitlopend ligt de ontruimingsvordering in dit kort geding voor toewijzing gereed. Ook zal worden toegewezen de vordering tot het verwijderen van de containers op het erf, nu daartegen geen steekhoudend verweer is gevoerd. De termijn waarbinnen moet worden ontruimd en verwijderd zal worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5.15.

De vordering om te bepalen dat GMA de ontruiming zelf mag uitvoeren door middel van het inschakelen van een deurwaarder zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Daarvoor hoeft dus geen toestemming te worden verleend. Omdat GMA voor de ontruiming de hulp van een deurwaarder kan inroepen, is er voorts geen aanleiding om aan de veroordeling daartoe een dwangsom te verbinden.

5.16.

Tot slot vordert GMA dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 316,67 per maand tot het moment waarop de huurovereenkomst voor zover die de schuur betreft zal zijn geëindigd. Die vordering wordt afgewezen. De huurovereenkomst met betrekking tot de schuur is immers al geëindigd per 31 januari 2023 en van schadevergoeding is geen sprake. Ook voor de schuur zijn [gedaagden] tot 31 januari 2023 ‘gewoon’ huur verschuldigd.

5.17.

[gedaagden] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Aan nakosten zal het hierna te noemen, in kantonprocedures gebruikelijke forfaitaire bedrag worden toegewezen. De over de proces- en nakosten gevorderde rente zal worden toegewezen.

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

Het gaat in deze zaak in reconventie om het antwoord op de vraag of GMA bij wijze van voorlopige voorziening verplicht kan worden om het stro uit de schuur te verwijderen.

6.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde sub 2] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening heeft. Als er sprake is van een (brand)gevaarlijke situatie of ernstige hinder, dan heeft hij er belang bij dat daar zo spoedig mogelijk een einde aan komt.

6.3.

Ook hier geldt dat aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, moet worden beoordeeld of de vordering in een (nog in te stellen) bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorziening nu alvast gerechtvaardigd is.

6.4.

Voorop moet worden gesteld dat in conventie is bepaald dat [gedaagden] de schuur moeten ontruimen. Als de aanwezig stro voor hinder of gevaar (anders dan brandgevaar) in de schuur zorgt, dan is dat na de ontruiming niet meer het geval. [gedaagden] hebben daar dan immers niets meer te zoeken.

6.5.

GMA heeft betwist dat de aanwezig stro voor brandgevaar zorgt. Verder is het een feit van algemene bekendheid dat opgeslagen stro veel minder brandgevaar oplevert dan bijvoorbeeld opgeslagen hooi (door hooibroei). In dat licht bezien lag het op de weg van [gedaagde sub 2] om zijn stelling dat de aanwezige stro voor brandgevaar zorgt, nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Omdat een kort geding zich niet leent voor nader onderzoek c.q. nadere bewijsvoering, zal deze stelling daarom worden gepasseerd. De vordering tot verwijdering van het stro zal daarom worden afgewezen.

6.6.

[gedaagde sub 2] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Gezien de nauwe samenhang met de vordering in conventie, zal de helft van het gebruikelijke gemachtigdensalarissen (voor een eenvoudige zaak) worden toegekend.

7.De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

in conventie

7.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de schuur, deel uitmakende van de boerderij met erf staande en gelegen aan de [adres] , alsmede de op het achtererf bevindende zeecontainers te ontruimen en te verwijderen en ontruimd en verwijderd te houden;

7.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van het geding, aan de zijde van GMA tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 111,11 aan explootkosten, € 128,00 aan griffierecht en € 793,00 voor salaris van de gemachtigde, alsmede op een bedrag van € 132,00 aan nakosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis voor het geval de proceskosten alsdan niet zullen zijn betaald;

7.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

7.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

7.5.

wijst de vordering van [gedaagde sub 2] af;

7.6.

veroordeelt [gedaagde sub 2] in de kosten van het geding, aan de zijde van GMA tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 264,50 voor salaris van de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, op 2 februari 2023.

c688