Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/3936
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Als derde-belanghebbende neemt aan de procedure deel:
[naam derde-belanghebbende], uit [vestigingsplaats] (de verhuurder).
[naam derde-belanghebbende], uit [vestigingsplaats] (de verhuurder).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 29 oktober 2021.
1.1.
Verweerder heeft voor het jaar 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 90.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: C. van Abbe als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder, bijgestaan door [vestigingsplaats] (taxateur). De derde belanghebbende is - met voorafgaande kennisgeving - niet verschenen.
Feiten
2. Eiser is huurder van de woning. Het betreft een in 1983 gebouwd appartement van 52 m² met een balkon van 4 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
6. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat eiser zich laat bijstaan door een professioneel WOZ-bureau, dat alleen al bij deze rechtbank vele tientallen beroepsprocedures per jaar voert. In beginsel blijft het uiteraard eiser die procedeert. Dit betekent ook dat de rechtbank als uitgangspunt neemt dat eiser beschikt over alle informatie van zijn eigen woning en dat deze informatie dus ook aan de gemachtigde van eiser ter beschikking staat of zo nodig door de gemachtigde bij zijn cliënt kan worden opgevraagd. Voor zover eisers gemachtigde ervan uitgaat dat hij zich alleen kan of hoeft te baseren op openbare informatie, miskent hij dit uitgangspunt. Het is niet de plicht van verweerder om de gemachtigde van eiser van informatie te voorzien waarover eiser zelf al beschikt.
7. Eiser voert aan dat in de bezwaarfase de KOUDV- en liggingsfactoren niet zijn overgelegd van zowel de referentiewoningen als de eigen woning. Ten aanzien van de referentiewoningen zijn de KOUDV- en liggingsfactoren bij de uitspraak op bezwaar verstrekt en daarmee dus in de bezwaarfase. In zoverre mist de beroepsgrond feitelijke grondslag. Wat betreft het overleggen van de KOUDV- en liggingsfactoren van de eigen woning geldt het volgende. Voor zover er al een verplichting zou zijn om de KOUDV- en liggingsfactoren te verstrekken moet eiser geacht worden zelf wel een inschatting te kunnen maken van deze factoren en op basis daarvan een vergelijking te kunnen maken met de referentiewoningen en de daarbij behorende KOUDV- en liggingsfactoren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking wat zij onder 6. heeft overwogen. Van een benadeling van eiser is dan ook geen sprake, zodat de rechtbank deze beweerde schending met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb passeert en geen aanleiding ziet om de uitspraak op bezwaar te vernietigen. Verder geldt dat, gelet op de overige gronden waarin eiser volhardt in zijn standpunt dat de waarde te hoog zou zijn vastgesteld, ook niet aannemelijk is dat het onderhavige beroep achterwege zou zijn gebleven indien verweerder de KOUDV-factoren van de woning wel in bezwaar zou hebben verstrekt. De rechtbank ziet om die reden ook geen aanleiding om verweerder in dit geval te veroordelen in de voor het beroep gemaakte proceskosten. Deze beroepsgrond faalt.
8. Eiser voert verder aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers van de referentiewoningen gecorrigeerd zijn voor het aandeel in de VvE-reserve en welke methode daarbij is gebruikt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd met het bedrag van het aandeel in de VvE-reserve en dat deze bedragen rechtstreeks afkomstig zijn uit de koopaktes. Deze bedragen zijn ook in de matrix opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de correctie op die manier voldoende inzichtelijk gemaakt en onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de twee referentiewoningen [A-straat] 119 en 121 niet bruikbaar zijn als referentie. Eiser volstaat ter motivering van zijn stelling met het erop wijzen dat deze referentiewoningen twee keer zoveel oppervlakte hebben en ruim tien jaar jonger zijn dan de woning. De rechtbank is van oordeel dat die enkele omstandigheden niet tot de conclusie leiden dat deze referentiewoningen niet geschikt zijn als referentie. In dat kader vindt de rechtbank van belang dat de woning van eiser een sociale huurwoning betreft gelegen in een huurcomplex waarvan, gelet op het sociale huurkarakter, er geen exacte vergelijkingsverkopen beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de matrix aannemelijk heeft gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in deze kenmerken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert verder nog aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen (badkamer en keuken). Verweerder heeft dit gemotiveerd weersproken. Eiser heeft geen, althans onvoldoende onderbouwing gegeven dat de voorzieningen gedateerd waren of de onderhoudstoestand matig. In het verlengde daarvan heeft eiser ook niet aannemelijk gemaakt dat de kwalificatie van de factor voorzieningen lager zou moeten zijn dan de door verweerder gehanteerde factor in het licht van de door verweerder gebruikte vergelijkingswoningen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 gehandhaafd blijft op € 90.000.
13. Eiser heeft nog verzocht om immateriële schadevergoeding. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan nog niet verstreken.
14. Er is geen aanleiding eiser een proceskostenvergoeding toe te kennen of het griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2023.
w.g. griffier
w.g. rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.