Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/3940
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 29 oktober 2021.
1.1.
Verweerder heeft voor het jaar 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 176.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: C. van Abbe als waarnemer van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van verweerder, bijgestaan door [naam taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1981 gebouwde 2-onder-1-kapwoning met een inhoud van 300 m³, een aangebouwde garage en berging, een dakkapel, een overkapping, een carport en zonnepanelen. De perceeloppervlakte is 227 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
6. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat eiseres zich laat bijstaan door een professioneel WOZ-bureau, dat alleen al bij deze rechtbank vele tientallen beroepsprocedures per jaar voert. In beginsel blijft het uiteraard eiseres die procedeert. Dit betekent ook dat de rechtbank als uitgangspunt neemt dat eiseres beschikt over alle informatie van haar eigen woning en dat deze informatie dus ook aan de gemachtigde van eiseres ter beschikking staat of zo nodig door de gemachtigde bij zijn cliënt kan worden opgevraagd. Voor zover eiseres’ gemachtigde ervan uitgaat dat hij zich alleen kan of hoeft te baseren op openbare informatie, miskent hij dit uitgangspunt. Het is niet de plicht van verweerder om de gemachtigde van eiseres van informatie te voorzien waarover eiseres zelf al beschikt.
7. Eiseres voert aan dat in de bezwaarfase de KOUDV- en liggingsfactoren niet zijn overgelegd van zowel de referentiewoningen als de eigen woning. Ten aanzien van de referentiewoningen zijn de KOUDV- en liggingsfactoren bij de uitspraak op bezwaar verstrekt en daarmee dus in de bezwaarfase. In zoverre mist de beroepsgrond feitelijke grondslag. Wat betreft het overleggen van de KOUDV- en liggingsfactoren van de eigen woning geldt het volgende. Voor zover er al een verplichting zou zijn om de KOUDV- en liggingsfactoren te verstrekken moet eiseres geacht worden zelf wel een inschatting te kunnen maken van deze factoren en op basis daarvan een vergelijking te kunnen maken met de referentiewoningen en de daarbij behorende KOUDV- en liggingsfactoren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking wat zij onder 6. heeft overwogen. Van een benadeling van eiseres is dan ook geen sprake, zodat de rechtbank deze beweerde schending met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb passeert en geen aanleiding ziet om de uitspraak op bezwaar te vernietigen. Verder geldt dat, gelet op de overige gronden waarin eiseres volhardt in haar standpunt dat de waarde te hoog zou zijn vastgesteld, ook niet aannemelijk is dat het onderhavige beroep achterwege zou zijn gebleven indien verweerder de KOUDV-factoren van de woning wel in bezwaar zou hebben verstrekt. De rechtbank ziet om die reden ook geen aanleiding om verweerder in dit geval te veroordelen in de voor het beroep gemaakte proceskosten. Deze beroepsgrond faalt.
8. Eiseres voert verder aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen. Eiseres gaat er ten onrechte vanuit dat een dergelijke verplichting op verweerder rust. Op verweerder rust de verplichting om de eindwaarde aannemelijk te maken en niet om de waarde te specificeren per objectonderdeel. Bij gebreke van een dergelijke verplichting faalt de beroepsgrond. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat verweerder in de in beroep overgelegde matrix wel aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend.
9. Eiseres voert aan dat niet inzichtelijk is hoe is geïndexeerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de koopsom van referentiewoningen wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum en dat die indexaties zijn gebaseerd op de indexeringspercentages zoals die aan eiseres zijn verstrekt in de bezwaarfase. Verweerder heeft hiermee, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, voldoende inzichtelijk gemaakt en onderbouwd hoe de indexatie heeft plaatsgevonden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met gedateerde voorzieningen (keuken). Verweerder heeft dit gemotiveerd weersproken. Eiseres heeft geen, althans onvoldoende onderbouwing gegeven dat de voorzieningen gedateerd waren of de onderhoudstoestand matig. In het verlengde daarvan heeft eiseres ook niet aannemelijk gemaakt dat de kwalificatie van de factor voorzieningen lager zou moeten zijn dan de door verweerder gehanteerde factor in het licht van de door verweerder gebruikte vergelijkingswoningen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres stelt verder dat verweerder van de referentiewoningen geen iWOZ-rapporten heeft overgelegd en dat dit problematisch is in geval de betreffende woningen niet in de publieke analen te vinden zijn. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijke verplichting niet op verweerder rust. Niet gesteld noch gebleken is dat die rapporten ten grondslag hebben gelegen aan de onderbouwing van de vastgestelde waarde.
12. Eiseres voert verder aan dat de inhoudsmaten en de factoren voor kwaliteit en voorzieningen van referentiewoningen [A-straat] 17 en 38 volgens de door eiseres overgelegde stamkaarten anders zijn dan verweerder stelt in de matrix. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de gegeven toelichting ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gegevens van de stamkaarten niet kloppen nu sprake is van exact dezelfde woningen en uit de foto’s niet blijkt dat de ene woning twee keer zo groot zou zijn als de andere. De rechtbank acht de overige gegevens uit de stamkaart onvoldoende om te oordelen dat de factoren voor kwaliteit en voorzieningen door verweerder onjuist zijn gekwalificeerd. Daarbij overweegt de rechtbank dat – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de inhoudsmaten – de informatie uit de stamkaarten onvoldoende betrouwbaar is om daarop een oordeel te kunnen baseren.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 gehandhaafd blijft op € 176.000.
15. Er is geen aanleiding eiseres een proceskostenvergoeding toe te kennen of het griffierecht te vergoeden.
16. Eiseres heeft nog verzocht om immateriële schadevergoeding. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan nog niet verstreken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2023.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.