Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/363
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 10 december 2021.
1.1.
Verweerder heeft voor het jaar 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 170.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: C. van Abbe als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder, bijgestaan door [naam taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand met woonruimte uit 1935. De woning heeft een inhoud van 335 m³ en een berging van 66 m3. De winkel heeft een oppervlakte van 20 m², een werkruimte van 40 m² en twee opslagruimtes van 120 m² en 131 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
6. Eiser voert aan dat een te hoge huurwaarde en kapitalisatiefactor is aangehouden en deze bovendien niet inzichtelijk zijn onderbouwd. Verweerder heeft een matrix overgelegd ter onderbouwing van de waarde waarbij in de matrix enerzijds de vergelijkingsmethode is toegepast voor het woongedeelte en anderzijds de huurwaarde-kapitalisatiemethode is toegepast voor het winkelgedeelte. De rechtbank is van oordeel dat de matrix onvoldoende onderbouwing geeft voor beide gedeelten van de onroerende zaak. De huurwaarde is onderbouwd met één huurcijfer, maar de gebruikte huurwaarde wijkt significant af van het huurcijfer van de gebruikte referentie. De winkelpanden zijn ook dermate verschillend dat onvoldoende inzichtelijk is hoe men tot die waarde komt. In de matrix is de kapitalisatiefactor verder ook niet onderbouwd. Evenmin geven de referentiepanden een onderbouwing voor de waarde van het woongedeelte van de onroerende zaak. Het beroep van eiser slaagt.
7. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 120.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend, nu eiser deze waarde op geen enkele manier heeft onderbouwd.
8. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 165.000.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
11. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De rechtbank stelt de vergoeding als volgt vast: voor de bezwaarfase € 592 (1 punt bezwaar, 1 punt hoorzitting met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1) en voor de beroepsfase € 1.674 (1 punt beroep, 1 punt zitting met een waarde per punt van € 837 en wegingsfactor 1). De totale vergoeding bedraagt dus € 2.266. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
12. Eiser heeft nog verzocht om immateriële schadevergoeding. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan nog niet verstreken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 165.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 165.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 2.266 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Kattenberg, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2023.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.