Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/663
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 1 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Als derde-partij neemt aan de procedure deel:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres inzake de WOZ-beschikking 2020 met dagtekening 29 februari 2020.
1.1.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 10.678.000.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres bij uitspraak op bezwaar van 26 januari 2021 ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft daarna nog aanvullende stukken ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en namens verweerder zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur verweerder] (taxateur).
Feiten
2.1.
De onroerende zaak betreft een winkelpand op een A1- locatie. De onroerende zaak is gebouwd in 1972 en gerenoveerd in 2004. De totale oppervlakte bedraagt 5.458 m2, bestaande uit winkelruimten, opslagruimten en een kantoorruimte.
2.2.
Eiseres is huurder van de onroerende zaak.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
3.2.
Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.3.
Voor de beoordeling van het beroep is artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van belang. Daarin staat dat de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
Verweerder moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4.1
Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat zij in de bezwaarfase heeft gevraagd om onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor, maar dat verweerder hiervan geen gegevens heeft verstrekt. Zij heeft daarmee niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken van verweerder ontvangen, terwijl verweerder op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht wel verplicht was deze toe te zenden. Alleen daarom is het beroep volgens eiseres al gegrond.
4.2.
Verweerder heeft gesteld wel degelijk aan het verzoek van eiseres tot verstrekking van gegevens te hebben voldaan. Verweerder heeft daarbij verwezen naar de uitspraak op bezwaar, waarin de verkooptransactie van het winkelpand aan de [adres 2] is toegelicht.
4.3.
De rechtbank stelt vast dat eiseres in de nadere aanvulling van het bezwaar heeft verzocht om transactiecijfers die de gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor onderbouwen. Voor het geval verweerder niet over die transactiecijfers zou beschikken, verzoekt eiseres om inzage in de opbouw van de huurwaardekapitalisatiefactor. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar een toelichting gegeven inzake de verkooptransactie van het winkelpand aan de [adres 2] en daarbij de verkoopdatum, de verkoopprijs en de huurwaardekapitalisatiefactor vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee aan het verzoek van eiseres voldaan. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt daarom niet.
De waardebepaling
5.1.
Eiseres stelt dat verweerder de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres betwist niet dat de waarde van de onroerende zaak via de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden bepaald, maar zij betwist wel de daarbij door verweerder gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor. Eiseres stelt daarbij dat verweerder zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor niet heeft onderbouwd. Ten aanzien van de kapitalisatiefactor voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico, omdat dit risico voor grootschalige winkelpanden met meerdere verdiepingen hoger ligt dan het percentage waarmee verweerder rekening heeft gehouden. Ook de verminderde doelmatigheid vanwege de wanverhouding tussen de oppervlakte van de winkelruimten en de opslagruimten leidt tot een hoger leegstandsrisico. Eiseres gaat in haar berekening van de kapitalisatiefactor daarom uit van een leegstandsrisico van 20%. De verkooptransactie van [adres 2] is volgens eiseres onvoldoende vergelijkbaar, omdat deze verkoop meerdere objecten omvat. Verder heeft eiseres zich ter zitting nog op het standpunt gesteld dat verweerder is uitgegaan van een te lage herbouwwaarde en dat bij alle door verweerder genoemde referentieobjecten in het taxatierapport, met uitzondering van [adres 2] , sprake is van een verlenging van bestaande huurcontracten in plaats van nieuwe huurcontracten.
5.2.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde naar het taxatierapport. Hierin wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De taxateur heeft de bruto kapitalisatiefactor van 12,2 berekend aan de hand van de bottom-up-methode uit de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie [2] , waarbij hij de uitkomst van deze berekening daarnaast onderbouwt met een drietal marktgegevens. De huurwaarde van € 875.701 heeft de taxateur bepaald aan de hand van een analyse van de huurcijfers van een vijftal winkelpanden, waarvan drie, net als de onroerende zaak, op een A-1 locatie en twee op een A-2 locatie. De taxateur is op basis van deze analyse uitgegaan van een primaire huur van € 655 en heeft voor de winkelruimte de ITZA-methode (in terms of zone A) gehanteerd, waarbij de A-zone (frontbreedte x de eerste 14 meter) voor 100% wordt meegerekend, de B-zone (de volgende 14 meter) voor 50% en de resterende winkelmeters voor 25%. Verweerder vindt het door hem gehanteerde leegstandsrisico van 10% voldoende, omdat de ondoelmatigheid in de huurwaarde is verdisconteerd en grotere winkelpanden vaak voor langere duur verhuurd worden.
5.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal dat hieronder nader toelichten.
5.4.
De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden gebruikt om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder de kapitalisatiefactor en de gehanteerde huurwaarde niet heeft onderbouwd. Verweerder heeft in het taxatierapport de kapitalisatiefactor bottom-up berekend met behulp van gegevens uit de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie en de uitkomst daarvan getoetst aan een drietal verkoopcijfers. De gehanteerde huurprijs heeft verweerder vastgesteld aan de hand van een aantal gerealiseerde verhuurcijfers. Het taxatierapport vormt daarmee een onderbouwing van de door verweerder gehanteerde elementen voor toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.
5.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat het leegstandsrisico van de onroerende zaak niet meer bedraagt dan 10%. Zo heeft verweerder gewezen op de verhuur van [adres 2] , het tegenover de onroerende zaak gelegen winkelcomplex. De rechtbank volgt verweerder in zijn stelling dat hieruit kan worden afgeleid dat grote panden op een vergelijkbare locatie als de onroerende zaak goed verhuurbaar zijn. Weliswaar is bij de verhuur van [adres 2] formeel sprake van meerdere adressen, maar verweerder heeft onweersproken gesteld dat die adressen als geheel één winkelruimte vormen. Eiseres heeft op haar beurt gesteld dat grote winkelpanden een hoger leegstandsrisico kennen en daarbij verwezen naar het voormalige pand van [winkelketen] . Verweerder heeft deze vergelijking echter naar het oordeel van de rechtbank terecht van de hand gewezen door er op te wijzen dat dit pand op een andere, niet vergelijkbare, locatie ligt en een veel grotere winkelruimte heeft. Eiseres heeft in het kader van het leegstandsrisico verder nog aangevoerd dat bij de onroerende zaak sprake is van een wanverhouding tussen winkelruimten en opslagruimten. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank deze verminderde doelmatigheid tot uitdrukking mogen brengen via de door hem gehanteerde huurwaarde (en niet via het leegstandsrisico).
5.6.
Verweerder heeft de herbouwaarde naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd met de toelichting dat hij is uitgegaan van een waarde van de herbouwkosten die ligt aan de onderkant van de bandbreedte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, omdat de onroerende zaak over relatief veel opslagruimten beschikt en de herbouwwaarde daardoor relatief laag zal zijn.
5.7.
Verweerder heeft daarnaast, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarde niet te hoog is. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder ten opzichte van de referentieobjecten is uitgegaan van een lagere huur en op die wijze rekening heeft gehouden met de grootte en de verminderde doelmatigheid van de onroerende zaak. De rechtbank ziet geen aanleiding om, zoals door eiseres gesteld, te oordelen dat verweerder bij het toepassen van de ITZA-methode voor de A-zone uit had moeten gaan van 10 meter in plaats van 14 meter. Verweerder heeft ter zitting afdoende toegelicht dat uit marktanalyse naar voren is gekomen dat de zonering op 14 meter tot beter vergelijkbare huurgegevens leidt en dat deze zonering bovendien voor alle winkelpanden in de stad [plaats] wordt gehanteerd. Eiseres heeft daarentegen geen enkele motivering gegeven waarom de zonering op 10 meter zou moeten worden gesteld.
5.8.
Ter zitting heeft eiseres verder nog de stelling ingenomen dat bij de referentieobjecten van verweerder sprake is van verlenging van de bestaande huurcontracten waardoor deze huurcijfers niet representatief zouden zijn voor markthuren op waardepeildatum. Deze stelling acht de rechtbank tardief. Deze stelling zou namelijk nader onderzoek van feitelijke aard door verweerder vergen en daarmee leiden tot vertraging van de procedure. Eiseres heeft verder niet toegelicht waarom zij deze stelling niet eerder naar voren heeft gebracht. Het innemen van deze stelling in een zo laat stadium van de procedure weegt niet op tegen het algemene belang van een doelmatige procesgang. De rechtbank laat deze stelling daarom buiten beschouwing.
5.9.
Uit het voorgaande volgt dat de beroepsgronden van eiseres niet slagen.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 gehandhaafd blijft op € 10.678.000.
Vergoeding van immateriële schade, griffierecht en proceskosten
7. Eiseres heeft gevraagd om een immateriële schadevergoeding (ISV). De rechtbank wijst deze ISV toe, omdat de behandeling van deze zaak te lang heeft geduurd. Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op 1 april 2020 tot aan deze uitspraak zijn namelijk 2 jaar en 11 maanden verlopen en dat is 11 maanden te veel. De ISV bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. In dit geval is sprake van (afgerond) 2 x een half jaar overschrijding, dus de schadevergoeding bedraagt in totaal € 1.000. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt in de bezwaarfase 4 maanden en in de beroepsfase 7 maanden. Verweerder moet daarom € 364 (4/11 x € 1000) van de ISV betalen en de Minister € 636 (7/11 x € 1.000). Omdat het bedrag dat door de Minister moet worden betaald minder is dan € 5.000, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop te reageren. [3]
8. De rechtbank zal eiseres een vergoeding voor de proceskosten toekennen. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakt proceskosten bestaat geen aanleiding, omdat de uitspraak op bezwaar in stand is gebleven. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 837. Dit bedrag is gebaseerd op 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, vermenigvuldigd met een wegingsfactor van 0,5 (omdat alleen een kostenvergoeding wordt toegekend in verband met overschrijding van de redelijke termijn). [4]
9. Omdat het verzoek om ISV is toegewezen, ziet de rechtbank ook aanleiding om het door eiseres betaalde griffierecht van € 390 te vergoeden.
10. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechtbank is toe te rekenen, bepaalt de rechtbank dat de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht voor de helft door de Minister en voor de helft door verweerder worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 636;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 364;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 418,50;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 418,50;
- draagt de Minister op het griffierecht tot een bedrag van € 180 aan eiseres te vergoeden;
- draagt verweerder op het griffierecht tot een bedrag van € 180 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. R.R. van der Heide, en mr. G. Kattenberg, leden, in aanwezigheid van mr. A.A. van der Terp, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 maart 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.