Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak/rolnummer: 10535223 CV EXPL 23-3356
Vonnis van de kantonrechter van 13 februari 2024
inzake
het kerkgenootschap Hervormde Gemeente te Westerbroek,
gevestigd en kantoorhoudende te Westerbroek,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna het kerkgenootschap te noemen,
gemachtigde mr. C.E. van der Wijk,
tegen
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] te noemen,
gemachtigde mr. B.M.B. Gruppen.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 29 augustus 2023 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
- de conclusie van antwoord in reconventie; tevens akte houdende wijziging eis in conventie;
- de mondelinge behandeling op 24 november 2023, in aanwezigheid van partijen (het kerkgenootschap vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1] en [vertegenwoordiger 2] ) en hun gemachtigden;
- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt van hetgeen ter zitting is verklaard.
1.2.
Tot slot is wederom vonnis bepaald. De uitspraak daarvan is vastgesteld op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen het kerkgenootschap als verhuurder en [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] en zijn (toenmalige) echtgenote als huurders is per 1 augustus 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde). Het gehuurde betreft de pastorie, die zich recht tegenover de kerk bevindt. Aan de achterzijde van het gehuurde bevindt zich een ruimte (“de leerkamer”) met een eigen opgang. De entreeruimte van de leerkamer wordt aangeduid als “de klompenkamer”.
2.2.
In artikel 10 van Pro deze overeenkomst uit 2012 is onder meer opgenomen dat de leerkamer niet tot het gehuurde behoort, behalve voor zover het de zolder betreft.
2.3.
In 2019 hebben partijen gesproken over de mogelijkheid dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] en zijn toenmalige echtgenote de pastorie in eigendom zouden verwerven. Met het oog op de aankoop- c.q. verkooponderhandelingen heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] indertijd een bouwkundig rapport laten opstellen door bouwkundig adviesbureau Alex Westerhoek. De onderhandelingen hebben niet tot een koopovereenkomst geleid.
2.4.
Nadat het huwelijk van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] strandde is hij samen met zijn zoon in de pastorie blijven wonen. Deze, inmiddels meerderjarige, zoon heeft een verstandelijke beperking en heeft intensieve toezicht en begeleiding nodig.
2.5.
Met ingang van 1 januari 2021 zijn het kerkgenootschap als verhuurder en [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] als huurder een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de pastorie. Daarbij is een maandelijkse huurprijs overeengekomen van € 1.280,00. In artikel 10 van Pro deze overeenkomst is onder meer bepaald dat de zogenaamde leerkamer behoort tot het gehuurde, met dien verstande dat de kerkenraad als verhuurder deze ruimte (kosteloos) als vergaderruimte kan gebruiken.
2.6.
Op deze overeenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 16 van Pro de algemene bepalingen staat onder meer:
“De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurde op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.”
2.7.
Ten tijde van het aangaan van de tweede huurovereenkomst was het kerkgenootschap met een aannemer in overleg over het herstel van mijnbouwschade aan de pastorie en de herinrichting van de badkamer. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft zich gemengd in het overleg met de aannemer en heeft het kerkgenootschap gevraagd of het mogelijk was om een aantal andere werkzaamheden ook uit te voeren: het vergroten van de badkamer, het betrekken van de vergaderruimte van de Kerkenraad bij het woonhuis en het verplaatsen van het toilet.
2.8.
Het kerkgenootschap stond niet afwijzend tegenover de verzoeken van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] en heeft de aannemer verzocht een aangepaste offerte uit te brengen. Het kerkgenootschap ontving op 26 april 2021 een nieuwe offerte. Daarin is opgenomen dat de geoffreerde werkzaamheden 10 tot 12 weken in beslag zouden nemen.
2.9.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft nadien verzocht om ook de keuken te vervangen. Dit verzoek heeft het kerkgenootschap ingewilligd, hetgeen leidde tot een aangepaste offerte die het kerkgenootschap op 18 januari 2022 ontving.
2.10.
Partijen hebben op verzoek van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] afgesproken dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] en zijn zoon gedurende de werkzaamheden in de woning zouden blijven wonen.
2.11.
De aanvang van de werkzaamheden heeft vertraging opgelopen als gevolg van het coronavirus. In de tussentijd heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] veelvuldig met het kerkgenootschap gecorrespondeerd over door hem geconstateerde gebreken aan de pastorie en de hinder die hij en zijn zoon daarvan ondervonden: verzakking van de vloer van de badkamer, lekkage, de volgens [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] onveilige elektrische installatie en een lekkende radiator in de badkamer.
2.12.
In december 2021 heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] gesproken met de door het kerkgenootschap geselecteerde aannemer om meer duidelijkheid te verkrijgen over de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden.
2.13.
Op 17 januari 2022 zijn de werkzaamheden aangevangen. Op 26 januari 2022 en 17 maart 2022 werden nog twee nieuwe offertes uitgebracht voor meerwerk.
2.14.
Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bleek dat de houten vloer in de leerkamer was aangetast door houtrot en geheel vervangen diende te worden.
2.15.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft zich vervolgens bij herhaling beklaagd bij het kerkgenootschap over de manier waarop de werkzaamheden werden uitgevoerd, omdat de aannemer zich volgens hem niet hield aan de afspraken die hij met de aannemer had gemaakt en omdat de aannemer volgens hem meermaals schade toebracht aan eigendommen van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] .
2.16.
Vanaf juli 2022 betaalt [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] een (gering) deel van de maandelijkse huur.
2.17.
Het kerkgenootschap heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] bij brief van 11 juli 2022 meegedeeld dat het hem niet is toegestaan de huur eigenmachtig te verlagen van € 1.280,00 per maand naar € 280,00 per maand.
2.18.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft bij e-mail van 15 juli 2022 aan het kerkgenootschap bericht dat hij het pand heeft verlaten omdat het pand volgens hem onbewoonbaar is.
2.19.
De aannemer heeft zijn werkzaamheden op 16 september 2022 afgerond.
2.20.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft op 24 september 2022 een rapport opgesteld met daarin al zijn kritiekpunten met betrekking tot de aard en omvang van de uitgevoerde werkzaamheden, de kwaliteit daarvan en de gebreken die volgens hem nog steeds aan het gehuurde kleven.
2.21.
Bij brief van 7 februari 2023 heeft het kerkgenootschap aan [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] meegedeeld dat zij voornemens is een procedure te starten waarin de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd.
3.De vorderingen
in conventie
3.1.
Het kerkgenootschap heeft, na wijziging van eis en zakelijk weergegeven, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. op de in de dagvaarding gestelde feiten en rechtsgronden de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbindt;
II. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] veroordeelt om de door hem gehuurde woning aan de [adres] , met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van het kerkgenootschap, binnen tien dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige termijn als door de kantonrechter in goede justitie zal bepalen, te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van het kerkgenootschap te stellen;
III. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand die tot en met november 2023 € 13.496,10 bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum der dagvaarding;
IV. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] veroordeelt om aan het kerkgenootschap te betalen een bedrag van € 1.368,45 per maand, zijnde een bedrag ter grootte van de maandelijks door [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] verschuldigde huurverplichting, te rekenen tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming;
V. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, te rekenen vanaf veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de nakosten ter hoogte van € 163,00 zonder betekening en € 248,00 met betekening van dit vonnis.
in reconventie
3.2.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft, zakelijk weergegeven, gevorderd dat het de kantonrechter moge behagen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de door [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] aan het kerkgenootschap verschuldigde huurprijs op de voet van het bepaalde in art. 7:207 BW Pro te verminderen als volgt:
vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2022 met 60%;
vanaf 1-1-2022 tot 1-4-2022 met 100%;
in de periode 1-4-2022 tot 1-10-2022 met 80%; en
vanaf 1-10-2022 tot de datum van herstel van de gebreken als vermeld onder 2. met 60%;
althans een zodanige huurprijsvermindering vast te stellen als de kantonrechter in goede justitie bepaalt en met veroordeling van het kerkgenootschap om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de door [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] onverschuldigd betaalde huurpenningen aan [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] terug te betalen, derhalve bij een huurprijsvermindering zoals hiervoor gevorderd de somma van € 25.878,02 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie van antwoord in conventie tot de dag der algehele voldoening;
2. het kerkgenootschap te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een nader door de kantonrechter te bepalen termijn, een aanvang te maken met het herstel van de gebreken aan het gehuurde als opgesomd en beschreven in alinea 37 onder a) tot en met i) van de conclusie van antwoord in conventie en deze herstelwerkzaamheden binnen twee maanden na aanvang gereed te hebben, het een en ander op straffe van verbeurte aan [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat het kerkgenootschap verzuimt aan de in deze veroordeling te voldoen;
3. het kerkgenootschap te veroordelen tot voldoening aan [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] ten titel van schade de somma van € 7.006,46 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie van antwoord in conventie tot de dag der algehele voldoening;
4. het Kerkgenootschap te veroordelen in de kosten van het geding te vermeerderen met de nakosten als ook de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
In conventie spitst het geschil zich toe op de vraag of [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zo ja, of deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
in reconventie
4.2.
In reconventie worden partijen verdeeld gehouden door de vraag of de door [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] aan het kerkgenootschap verschuldigde huurprijs op de voet van artikel 7:207 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) moet worden verminderd en of het kerkgenootschap in dat kader een bedrag van € 25.878,02 aan [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] moet terugbetalen alsmede door de vraag of het kerkgenootschap de door [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] opgevoerde gebreken aan het gehuurde moet verhelpen en aan [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] een schadevergoeding van € 7.006,46 moet betalen.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van deze zaak, nader ingaan op hetgeen partijen ter onderbouwing van hun stellingen naar voren hebben gebracht en aan stukken hebben overgelegd.
in conventie
5.2.
Ter beoordeling ligt voor de vraag of er (voldoende) grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens het kerkgenootschap dient die vraag bevestigend te worden beantwoord omdat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en omdat hij zich daarnaast niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt.
5.3.
Bij de beantwoording van deze vraag stelt de kantonrechter het volgende voorop.
5.4.
Van belang is dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] op grond van de huurovereenkomst, de wet (artikel 7:213 BW Pro) en de algemene bepalingen (artikel 13.6) verplicht is om zich als goed huurder te gedragen. Wanneer deze verplichting niet wordt nagekomen, schiet de huurder tekort in de nakoming van een verbintenis voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
5.5.
Verder is van belang dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro als uitgangspunt heeft te gelden dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst. Op de huurder rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) stelplicht en bewijslast van de uitzondering op het uitgangspunt dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding (en daarmee ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, hetgeen meebrengt dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend wel haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden (zie onder meer HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).
5.6.
Niet in geschil is dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] tot aan de dagvaarding een bedrag van € 11.021,60 aan huurpenningen onbetaald heeft gelaten en dat dit bedrag ten tijde van de zitting was opgelopen tot € 13.496,10. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft zich in dat kader beroepen op verrekening. Op grond van artikel 16 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen is het [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] echter niet toegestaan de betaling van de huurpenningen te verrekenen met een vordering die hij op het kerkgenootschap meent te hebben. Verrekening is alleen toegestaan indien de tegenvordering door de rechter is vastgesteld, dan wel de huurder de gebreken zelf heeft verholpen nadat de verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is en de redelijke kosten daarvan in mindering brengt op de verschuldigde huur (artikel 7:206 lid 3 BW Pro). Van een van die situaties is in dit geval geen sprake. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft de stelling betrokken dat een beroep op artikel 16 van Pro de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). Hij heeft daartoe aangevoerd dat het kerkgenootschap ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de verhuurdersverplichtingen door jarenlang geen dan wel gebrekkig onderhoud aan het gehuurde te plegen met hinder en overlast voor [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] tot gevolg. De kantonrechter overweegt dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW Pro de nodige terughoudendheid dient te betrachten. De argumenten die [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft opgeworpen kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot een geslaagd beroep op bedoeld artikellid. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] had andere wegen kunnen bewandelen als hij meende dat er aanleiding was om te trachten het kerkgenootschap in beweging te brengen. Hij had dit ook eerder moeten inzien, nu het kerkgenootschap al ruimschoots voor dagvaarding gewezen heeft op het in artikel 16 vervatte Pro verbod om te verrekenen. Nu het kerkgenootschap zich met succes kan beroepen op artikel 16 van Pro de algemene bepalingen ligt de vordering tot betaling van de huurachterstand daarom voor toewijzing gereed.
5.7.
Door ten onrechte de huurpenningen niet volledig te voldoen, is [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] naar het oordeel van de kantonrechter tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter is verder met het kerkgenootschap van oordeel dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] ook tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als een goed huurder te gedragen. Zo heeft hij de zogenoemde klompenkamer zonder toestemming in gebruik genomen. Deze ruimte wordt niet genoemd in de huurovereenkomst. Vaststaat dat daarover bij het aangaan van de overeenkomst ook niet is gesproken. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft niet althans onvoldoende duidelijk gemaakt op basis waarvan hij meende ervan uit te mogen gaan dat de klompenkamer wel tot het gehuurde behoorde. Ter zitting is bovendien gebleken dat het kerkgenootschap die ruimte tot aan de verbouwing met uitsluiting van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] gebruikte. De kantonrechter komt daarmee tot het oordeel dat de klompenkamer geen deel uitmaakt van het gehuurde. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] was dan ook niet gerechtigd om (tegen de wil in van het kerkgenootschap) in het klompenhok leidingen te laten aanleggen, daar een wasmachine en een wasdroger te plaatsen en het slot van de toegangsdeur tot het klompenhok te vervangen. Andere gedragingen die [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] volgens de kantonrechter vallen aan te rekenen zijn het zonder overleg uit het gehuurde verwijderen van de gedenkplaat (met daarop de namen van de opdrachtgevers voor de bouw van de pastorie); het kerkgenootschap in het ongewisse te laten over de verblijfplaats van de gedenkplaat en zijn poging om de door het kerkgenootschap in de arm genomen aannemer werkzaamheden te laten uitvoeren waarvoor het kerkgenootschap geen toestemming heeft gegeven.
5.8.
Alles bij elkaar genomen is de kantonrechter van oordeel dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter ziet in het door [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] gestelde echter aanleiding om aan hem een termijn van dertig dagen te verlenen, conform zijn verzoek, om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen en wel in die zin, dat hij aan het kerkgenootschap binnen de in het dictum te vermelden termijn dient hebben voldaan een bedrag gelijk aan de bij het wijzen van dit vonnis bestaande huurachterstand vermeerderd met de huurtermijnen, die tussen de datum van dit vonnis en de dag waarop de verleende termijn verstrijkt opeisbaar zijn geworden. Daarbij weegt de kantonrechter zwaar mee dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ertoe zal leiden dat ook de zoon van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] , die dagelijks zorg nodig heeft, geen onderdak meer heeft. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] dient zich echter te realiseren dat hij zich voortaan als een goed huurder heeft te gedragen en dat hij, als hij dat niet doet, het risico loopt dat een eventuele toekomstige vordering tot ontbinding onvoorwaardelijk wordt toegewezen.
5.9.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] zal, als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van het kerkgenootschap worden begroot op:
- explootkosten € 130,48
- griffierecht € 514,00
- salaris gemachtigde
€ 792,00(2 punten x tarief € 396,00)
€ 792,00(2 punten x tarief € 396,00)
totaal € 1.436,48.
De meegevorderde rente en nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing omschreven.
in reconventie
huurprijsvermindering
5.10.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] vordert vermindering van de huurprijs vanwege diverse gebreken die het gehuurde volgens hem vertoont. Zo is er volgens hem sprake van lekkage boven de leerkamer, de badkamer en de keuken, zijn de dakgoten rondom slecht, is het houtwerk van drie van de vier dakkappellen verrot, is uit één van de dakkappellen een raam gevallen en tot op heden niet vervangen of hersteld, zijn diverse kozijnen rot, is een verwarmingsbuis in de eetkamer lek en ontbreekt er nog altijd een plafond in de berging. Aanvankelijk was er volgens [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] ook sprake van een onveilig aangesloten meterkast, maar omdat dit gebrek inmiddels is verholpen is namens hem ter zitting aangevoerd dat dit gebrek niet meer ten grondslag ligt aan zijn vordering tot vermindering van de huurprijs. Daarnaast levert de gang van zaken rondom de verbouwing volgens [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] een grondslag op die vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.
5.11.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] baseert zijn vordering op artikel 7:207 lid 1 BW Pro. Deze bepaling houdt in dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. In artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Wil [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering zoals door hem gevorderd, zal dienen vast te staan dat sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
5.12.
Of een dergelijk gebrek zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder. De stelplicht en bewijslast dat sprake is van een gebrek rust op [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] als huurder. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft voor de kwalificatie van de door hem gestelde gebreken aansluiting gezocht bij de normen die worden gehanteerd door de Huurcommissie en die zijn opgenomen in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Volgens [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] is sprake van categorie C gebreken, zijnde gebreken die het woongenot ernstig schaden en die niet vallen onder de categorieën A of B van het Gebrekenboek.
5.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] de gestelde gebreken in het licht van de gemotiveerde betwisting door het kerkgenootschap onvoldoende onderbouwd. Hij heeft weliswaar diverse producties gehecht aan zijn processtuk (antwoord in conventie tevens eis in reconventie), maar het is niet aan de kantonrechter om de onderbouwing van de stellingen van partijen te destilleren uit aangehechte stukken. Van een procespartij mag worden verwacht dat hij in het processtuk zelf een heldere uiteenzetting geeft wat er precies aan de hand is en waarom het gestelde gebrek het woongenot zodanig ernstig aantast dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is. Dit heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] echter nagelaten. Hij heeft dan ook onvoldoende gesteld om die vordering te kunnen toewijzen. De vordering om de gestelde gebreken te herstellen is daarom evenmin toewijsbaar.
5.14.
De door hem ervaren overlast tijdens de verbouwing kan ook niet leiden tot een vermindering van de huurprijs. De kantonrechter wil wel aannemen dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] overlast van de verbouwing heeft ondervonden in de vorm van lawaai en rommel in de woning en vaststaat ook wel dat de verbouwing veel langer heeft geduurd dan beide partijen bij aanvang hadden voorzien, maar dat de overlast niet binnen de redelijke grenzen is gebleven is niet gebleken. Daarbij wordt betrokken dat er op verzoek van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] aanzienlijk meer verbouwd is (badkamer vergroten, keuken vernieuwen, toilet verplaatsen, doorgang naar de leerkamer maken) dan aanvankelijk het geval zou zijn, hetgeen de langere duur van de verbouwing in ieder geval voor een groot deel verklaart. Verder heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] er welbewust voor gekozen om tijdens de verbouwing in de woning te blijven wonen, hoewel het kerkgenootschap er open voor stond om [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] tijdelijk elders te huisvesten. Daarmee heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] het risico genomen dat hij overlast van de verbouwing zou ervaren. Voorts weegt mee dat het kerkgenootschap de nodige stappen heeft ondernomen om het ongemak dat gepaard gaat met een verbouwing als deze zoveel mogelijk te beperken. Het kerkgenootschap heeft daartoe onder meer een tijdelijke badkamer en een noodkeuken beschikbaar gesteld. In de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter geen grond aanwezig om een huurkorting aan [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] toe te kennen wegens ervaren overlast.
schadevergoeding
5.15.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft daarnaast een schadevergoeding gevorderd ter hoogte van € 7.006,46. Deze schadevergoeding ziet op kosten vanwege verblijf elders, schade aan eigendommen van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] (waaronder een vergoeding van € 2.465,00 voor het dressoir) en de materiaalkosten die herstelwerkzaamheden met zich hebben gebracht.
5.16.
Met het kerkgenootschap is de kantonrechter van oordeel dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] onvoldoende heeft onderbouwd dat het voor hem noodzakelijk was dat hij elders moest verblijven en dat de kosten van dat verblijf elders daarom voor rekening van het kerkgenootschap dienen te komen. Daar komt bij dat de facturen die hij in dit kader heeft overgelegd grotendeels op naam van zijn partner staan. Niet is gebleken dat hij deze kosten zelf heeft gedragen. De vordering tot vergoeding van deze kosten zal daarom worden afgewezen.
5.17.
De vordering tot betaling van een vergoeding van € 2.465,00 voor het dressoir heeft [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] ter zitting ingetrokken. Het kerkgenootschap heeft verder gemotiveerd betwist dat er sprake is van schade aan eigendommen van [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] en dat zij gehouden is die schade te vergoeden. [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld om aan te nemen dat, voor zover er al schade is geleden, het kerkgenootschap aansprakelijk is voor die schade. Ook de gevorderde schadevergoeding die ziet op gemaakte herstelkosten zal daarom worden afgewezen.
proceskosten
5.18.
[Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal daarbij alleen salaris gemachtigde worden toegekend voor de conclusie van antwoord in reconventie (€ 529,00). Omdat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] in conventie al zal worden veroordeeld in de nakosten, is daarvoor in reconventie geen plaats.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
6.1.
veroordeelt [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] om tegen kwijting aan het kerkgenootschap te betalen € 13.496,10 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
6.2.
veroordeelt [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] voorts om aan het kerkgenootschap te voldoen een bedrag van € 1.368,45 voor elke maand dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] het hierna bedoelde pand in gebruik heeft vanaf 1 december 2023;
6.3.
voor het geval dat [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] niet binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de op dat moment bestaande huurachterstand heeft voldaan:
1. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] ;
2. veroordeelt [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] om het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van het kerkgenootschap zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van het kerkgenootschap te stellen;
6.4.
veroordeelt [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van het kerkgenootschap tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.436,48, te voldoen binnen veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis en zonder die voldoening daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde bedrag, tot de algehele voldoening;
6.5.
veroordeelt [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] in de nakosten, die worden begroot op een bedrag van € 135,00;
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
6.8.
wijst de vorderingen af;
6.9.
veroordeelt [Gedaagde in conventie en eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van het kerkgenootschap tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 529,00;
6.10.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge, kantonrechter, en op 13 februari 2024 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: 692