Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/1418
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2023 in de zaak tussen
Bulten Vastgoedmanagement B.V., uit Groningen, eiseres
(gemachtigden: W.L. Bulten en U.G. Dijkstra),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen
(gemachtigden: M. van Dokkumburg en R. van Houdt).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de afwijzing van de aanvraag van eiseres.
1.1.
Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 11 oktober 2021 afgewezen. Met het bestreden besluit van 24 januari 2022 op het bezwaar van eiseres is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
1.2.
De rechtbank heeft het beroep op 2 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiseres en de gemachtigden van het college.
1.3.
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht twaalf weken later uitspraak te doen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt de weigering van de omgevingsvergunning voor het toevoegen van twee kamers aan het pand aan [adres] . Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
3. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
4.1.
In een besluit van 20 mei 2019 heeft het college een last onder dwangsom opgelegd aan eiseres waarbij haar is aangezegd om de bewoning van twee toegevoegde kamers in het kamerverhuurpand aan [adres] te staken en gestaakt te houden en deze te verwijderen. Het college heeft de last in een besluit van 10 maart 2020 in bezwaar gehandhaafd. In een uitspraak van 11 april 2021 heeft deze rechtbank [1] het beroep daartegen ongegrond verklaard.
4.2.
Eiseres heeft vervolgens op 25 augustus 2021 de aanvraag ingediend om een omgevingsvergunning voor het toevoegen van deze twee kamers. Het college heeft de omgevingsvergunning in het besluit van 11 oktober 2021 geweigerd en de weigering in het bestreden besluit gehandhaafd. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Dat beroep is vervolgens op verzoek van het college en met instemming van eiseres aangehouden in afwachting van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) op het hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank van 11 april 2021. De Afdeling heeft met haar uitspraak van 19 april 2023 [2] dat hoger beroep gegrond verklaard maar het bestreden besluit van 10 maart 2020 in stand gelaten.
5. Eiseres heeft haar beroepsgrond dat de uitbreiding van het pand met twee kamers niet in strijd is met de regels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Hortusbuurt-Noorderplantsoen geconsolideerde versie” (het bestemmingsplan) op de zitting laten vallen. Deze beroepsgrond hoeft dus niet besproken te worden.
6.1.
Volgens eiseres had het college met toepassing van artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van het bestemmingsplan moeten afwijken. Eiseres wijst op de beleidsregels inzake het verlenen van onttrekkingsvergunningen voor onzelfstandige woonruimte en stelt dat dit beleid naar analogie toegepast zou moeten worden op uitbreiding van het aantal kamers. Het pand is omringd door onttrokken panden en aan alle zijden wonen jongeren. Bovendien is er geen alternatieve gebruiksmogelijkheid voor deze ruimte en betreft het een waardeloos zelfstandig kadastraal perceel. Samenvoeging van kamers is praktisch onmogelijk omdat sprake is van een monumentaal pand.
6.2.
Het college stelt zich op het standpunt dat ten tijde van het bestreden besluit niet de beleidsregels waar eiseres op wijst maar de 'Beleidsregels huisvestingsvergunning onttrekking zelfstandige woonruimte en woningvorming 2019’ van toepassing waren. Volgens deze beleidsregels wordt in beginsel geen medewerking verleend aan vergunningen voor woningonttrekking maar kan wel een uitzondering worden gemaakt als woningen zich door bijzondere omstandigheden alleen nog lenen voor onzelfstandige bewoning en de omgevingstoets geen zwaarwegend argument voor weigering oplevert. Volgens het college kan er gelet daarop voor woningen die volledig ingesloten zijn door kamerverhuurpanden, om die reden niet aantrekkelijk zijn voor ‘reguliere’ kopers en alleen voor een zeer onredelijk lage prijs kunnen worden verkocht, toch een onttrekkingsvergunning worden verleend.
Voor het pand aan [adres] is echter al een onttrekkingsvergunning verleend. Bovendien heeft het college met het bestemmingsplan geregeld dat het aantal kamers niet mag worden vergroot. De reden hiervoor is het streven om de verstoring van het evenwicht en de terugloop van woonkwaliteit in te perken, zowel voor omwonenden als voor huurders. De beslissing staat dan ook niet haaks op het eigen beleid van het college. De kamers worden anders dan eiseres stelt niet onbruikbaar: de ruimtes mogen wel worden verhuurd. Dat kan in dit geval door de vier kamers in het pand samen te voegen tot grotere kamers, zodat het aantal kamers in het pand gelijk blijft. Het college betwist dat dit onmogelijk is. Het pand is inderdaad aangemerkt als gemeentelijk monument maar bepaalde werkzaamheden zijn in dat geval vergunningvrij, gelet op artikel 4a van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Als er wel een omgevingsvergunning nodig is, kan eiser die aanvragen.
6.3.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling heeft het college beleidsruimte bij de beslissing om al dan niet met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2o, van de Wabo een omgevingsvergunning te verlenen om van het bestemmingsplan af te wijken [3] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college voldoende gemotiveerd waarom zij niet van het bestemmingsplan wil afwijken. Met het college stelt de rechtbank vast dat de beleidsregels inzake het verlenen van onttrekkingsvergunningen in dit geval niet van toepassing zijn. Het college heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat er ook geen aanleiding bestaat om het beleid analoog toe te passen, nu in het bestemmingsplan specifiek is geregeld dat het aantal kamers niet mag worden vergroot om de verstoring van het evenwicht en de terugloop van woonkwaliteit in te perken. Het college heeft in het bestreden besluit in dit verband overwogen dat in deze wijk een hoog aantal jongere eenpersoonshuishoudens aanwezig is. Op de zitting heeft het college verwezen naar het Woonkompas van 2020 waaruit dit blijkt. Dit leidt tot ongunstige scores op onder meer de punten sociale samenhang en betrokkenheid. Eiseres heeft dit op de zitting betwist maar heeft deze betwisting niet onderbouwd. De rechtbank volgt eiseres verder niet in haar standpunt dat de ruimtes niet meer kunnen worden verhuurd. Eiseres heeft weliswaar betwist dat er kamers kunnen worden samengevoegd zodat er grotere kamers ontstaan bij een gelijkblijvend aantal kamers en heeft gewezen op de onmogelijkheid om dit te realiseren in een monumentaal pand, maar zij heeft ook dit standpunt niet onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, rechter, in aanwezigheid van mr. H.A. Hulst, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
het bouwen van een bouwwerk,
het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald,
het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (…)
Artikel 2.12
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1° met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
3°. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat; (…)
Bestemmingsplan “Hortusbuurt-Noorderplantsoen geconsolideerde versie”
6.1
Bestemmingsomschrijving
De voor 'centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. (…);
bestaande kamerverhuur, met dien verstande dat het aantal kamers dat aanwezig is in een kamerverhuurpand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, niet mag worden vergroot;
(…);
Beleidsregels huisvestingsvergunning onttrekking zelfstandige woonruimte en woningvorming 2019
“Dat betekent dat de gemeente Groningen in beginsel geen medewerking verleent aan vergunningaanvragen voor het onttrekkingen van woonruimten voor onzelfstandige bewoning of vorming van kleinere appartementen. Kleinere appartementen zijn appartementen van 24m2 tot 50m2.
Uitzonderingen
1.
Bijzondere omstandigheden
Bijzondere omstandigheden
Voor woningen die door bouwkundige inrichting of bijzondere omstandigheden zich redelijkerwijs alleen nog lenen voor onzelfstandige bewoning of opsplitsing in kleine appartementen en de omgevingstoets geen zwaarwegend argument voor weigering oplevert kunnen worden vergund. Er is sprake van een dergelijke bijzondere omstandigheid als de woning aan alle (vier) zijden wordt ingesloten door bestaande kamerverhuurpanden.”