ECLI:NL:RBNNE:2024:3227

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Leeuwarden

Zaaknummer: 11205001 \ VV EXPL 24-49

Vonnis in kort geding van 21 augustus 2024

in de zaak van

1.VERENIGING D.U.R.F. (DE URSEMMERHOF RECREANTEN FAMILIE),

te Dordrecht,

hierna te noemen: Durf,
2.
[A],

te [woonplaats] ,
3.
[B],

te [woonplaats] ,
4.
[C],

te [woonplaats] ,
5.
[D],

te [woonplaats] ,
6.
[E],

te [woonplaats] ,
7.
[F],

te [woonplaats] ,
8.
[G],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

onder 2 tot en met 8 samen te noemen: de huurders,

hierna allen samen te noemen: Durf c.s.,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

URSEMMERHOF B.V.,

te Makkum,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Ursemmerhof,

gemachtigden: mr. V.H.B. Kruit en mr. I. Roseboom.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de producties 1 tot en met 11 van Durf c.s.
- de producties 1 tot en met 9 van Ursemmerhof
- de mondelinge behandeling van 7 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van Durf c.s.
- de spreekaantekeningen van Ursemmerhof.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Ursemmerhof is eigenaar van Camping De Ursemmerhof te Ursem (hierna: het recreatiepark).

2.2.

De huurders huren van Ursemmerhof standplaatsen op het recreatiepark. Zij hebben op hun standplaats een chalet of caravan geplaatst. Enkele van de huurders wonen op het recreatiepark.

2.3.

In artikel 9 van de huurovereenkomsten is bepaald dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd (1 januari tot en met 31 december van enig jaar), en telkens automatisch wordt verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden.

2.4.

Per brief van 28 september 2022 heeft Ursemmerhof de huurovereenkomsten met alle huurders opgezegd tegen 31 december 2023. Ursemmerhof heeft hierbij aangegeven dat zij het recreatiepark wil herstructureren en dat zij daarvoor weer wil beschikken over de kavels. In de brief staat verder dat een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2024 ook acceptabel zou zijn.

2.5.

In een vonnis van 10 oktober 2023 tussen partijen heeft de kantonrechter van deze rechtbank - samengevat en voor zover van belang - geoordeeld dat Ursemmerhof de huurovereenkomsten van de huurders rechtsgeldig heeft opgezegd. De vordering in reconventie van Ursemmerhof tot ontruiming van de standplaatsen van de huurders per 31 december 2023 is afgewezen, omdat Ursemmerhof zelf in de opzeggingsbrief had aangegeven dat een beëindiging per 1 september 2024 ook acceptabel zou zijn, zodat Ursemmerhof onvoldoende belang heeft bij een ontruiming per 31 december 2023. Tot slot heeft de kantonrechter overwogen dat alle kavels per 1 september 2024 dienen te zijn ontruimd, maar dat zij geen aanleiding zag om de huurders daartoe op het moment van wijzen van het vonnis reeds te veroordelen.

2.6.

De huurders hebben hoger beroep ingesteld tegen het hiervoor genoemde vonnis. Ten tijde van dit vonnis in kort geding is nog geen uitspraak gedaan in het hoger beroep.

2.7.

Op 1 april 2024 heeft Ursemmerhof de huurders per brief geïnformeerd over de afrekening van de standplaats en de nutsvoorzieningen. Hierin staat - voor zover van belang - dat het jaarbedrag voor de huur van de standplaats wordt berekend over een periode van acht maanden, namelijk 1 januari tot en met 31 augustus 2024 in verband met de beëindiging van de overeenkomsten. Verder is opgemerkt dat de eventueel te veel of te weinig betaalde voorschotten voor de nutsvoorzieningen in september 2024 worden afgerekend.

2.8.

Op 2 april 2024 heeft Durf c.s. in een e-mail aan Ursemmerhof geschreven dat (onder andere) de water- en elektravoorziening en de toegang tot het recreatiepark voor de huurders van essentieel belang zijn. Durf c.s. heeft Ursemmerhof gesommeerd om binnen zeven dagen te bevestigen dat deze essentiële voorzieningen worden gecontinueerd.

2.9.

Per e-mail van 4 april 2024 heeft Durf c.s. aan Ursemmerhof geschreven:

(…) Ten tweede verbaast het ons dat in de begeleidende brief genoemd staat dat “het bedrag wordt berekend over een periode van 8 maanden; 1 januari tot en met 31 augustus 2024 i.v.m.
beëindiging van de overeenkomsten. De vraag of de huurovereenkomsten door Ursemmerhof B.V. op 28 september 2022 rechtsgeldig zijn beëindigd is momenteel onderwerp van geschil en ligt, zoals u bekend, nog onder de rechter.

Wij willen u bij deze dan ook expliciet informeren dat de leden van DURF niet akkoord gaan met de inhoud van bovengenoemd schrijven d.d. 1 april 2024.

2.10.

Per e-mail van 6 april 2024 heeft Ursemmerhof aan Durf c.s. bevestigd ‘dat de door u vermelde essentiële voorzieningen dit seizoen worden gecontinueerd’.

2.11.

Op 22 mei 2024 heeft Ursemmerhof het recreatiepark verkocht aan The Residence Enschede B.V. (hierna: The Residence Enschede). In de koopovereenkomst is opgenomen dat de levering op 1 januari 2025 zal plaatsvinden.

2.12.

Per brief van 5 juli 2024 heeft Ursemmerhof aan de huurders geschreven, voor zover van belang:

Vanwege het eindigen van alle huurovereenkomsten per 31 augustus 2024 wordt de Ursemmerhof vanaf 1 september 2024 gesloten. Vanaf die datum worden alle kavels afgesloten van water, gas en elektra. Vanaf die datum heeft u geen toegang meer tot het park, behalve voor het geval u gebruik wil maken van de optie om tot en met 5 september 2024 opruimwerkzaamheden te verrichten.

2.13.

Per e-mail van 5 juli 2024 heeft de gemachtigde van Durf c.s. aan Ursemmerhof geschreven dat het (af)sluiten van de camping en afsluiten van de nutsvoorzieningen onrechtmatige eigenrichting oplevert en dat Ursemmerhof wordt verzocht, en zo nodig gesommeerd, om van deze acties af te zien. Ursemmerhof heeft hier niet op gereageerd.

2.14.

Op 19 juli 2024 hebben Ursemmerhof en The Residence Enschede een addendum gesloten op de koopovereenkomst van het recreatiepark, op grond waarvan de leveringsdatum is vervroegd naar 16 september 2024.

3.Het geschil

3.1.

Durf c.s. vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. Ursemmerhof te veroordelen om de nutsvoorzieningen zoals water, gas en elektra ook na 1 september 2024 in stand te houden en haar te verbieden Durf c.s. en andere huurders de toegang tot de camping per die datum te ontzeggen c.q. te beletten op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van de dag dat zij zich hieraan niet houdt, tot een maximum van € 100.000,00,

II. Ursemmerhof te verbieden andersoortige belemmeringen op te werpen of beperkingen te introduceren die op enigerlei wijze afbreuk doen aan het huurgenot op straffe van een dwangsom van € 50.000,00,

III. Ursemmerhof te veroordelen in de kosten van de procedure en de nakosten.

3.2.

Durf c.s. heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van onrechtmatige eigenrichting. Door het afsluiten van de nutsvoorzieningen en het sluiten van het recreatiepark kunnen de huurders niet meer op het recreatiepark verblijven en is feitelijk sprake van ontruiming, zonder dat Ursemmerhof daartoe een titel heeft. De (af)sluiting leidt tot een onomkeerbare situatie, en het betekent dat de huurders geen toegang meer hebben tot hun eigendommen. Ursemmerhof heeft bovendien toegezegd de voorzieningen gedurende het seizoen in stand te houden. Verder heeft Ursemmerhof de huur volgens Durf c.s. opgezegd op grond van een inmiddels achterhaald plan tot herstructurering, zodat de huuropzegging geen stand kan houden. En tot slot wonen er mensen op het recreatiepark, en zouden zij door de (af)sluiting worden geraakt in hun primaire levensbehoeften, aldus Durf c.s.

3.3.

Ursemmerhof voert verweer en concludeert daarbij tot afwijzing van de vorderingen van Durf c.s., met veroordeling van Durf c.s. in de proceskosten.

3.4.

Ursemmerhof heeft hiertoe aangevoerd dat, mede gezien het vonnis van 10 oktober 2023, vaststaat dat de standplaatsen op 1 september 2024 ontruimd moeten zijn. Het enkele feit dat Durf c.s. hoger beroep heeft ingesteld tegen dit vonnis, maakt dat niet anders. Als de huurders na 1 september 2024 op het recreatiepark blijven, dan zouden zij daar zonder recht en/of titel verblijven. Durf c.s. heeft niet gesteld waaruit zou blijken dat zij aanspraak kan maken op voortdurend huurgenot na 1 september 2024. Ursemmerhof dient het recreatiepark bovendien op 16 september 2024 vrij van huur en ontruimd aan The Residence Enschede te leveren. Indien dit geen doorgang kan vinden, zal dit leiden tot grote financiële moeilijkheden voor Ursemmerhof en de aan haar gelieerde vennootschappen, aldus Ursemmerhof.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Gelet op het feit dat Ursemmerhof heeft aangegeven per 1 september 2024 de nutsvoorzieningen van de huurders en de toegang tot het recreatiepark te zullen afsluiten, heeft Durf c.s. een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering.

Beoordelingskader

4.2.

Partijen zijn met elkaar in geschil over de vraag of Ursemmerhof de huurovereenkomsten van de huurders mocht opzeggen. In het vonnis van 10 oktober 2023 is geoordeeld dat de huuropzegging door Ursemmerhof rechtsgeldig was en dat de standplaatsen per 1 september 2024 moeten zijn ontruimd. Durf c.s. is het daar niet mee eens, en haar vorderingen in dit kort geding vloeien daaruit voort. Dit betekent dat de zaak van het vonnis van 10 oktober 2023 ten opzichte van dit kort geding kan worden beschouwd als de bodemprocedure.

4.3.

De rechter die in kort geding moet beslissen op een vordering tot het geven van een voorlopige voorziening nadat de bodemrechter reeds een vonnis in de hoofdzaak heeft gewezen, dient in beginsel zijn vonnis af te stemmen op het oordeel van de bodemrechter, ongeacht of dit oordeel is gegeven in een tussenvonnis of in een eindvonnis, in de overwegingen of in het dictum van het vonnis en ongeacht of het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Onder omstandigheden kan er plaats zijn voor het aanvaarden van een uitzondering op dit beginsel, hetgeen het geval zal kunnen zijn indien het vonnis van de bodemrechter klaarblijkelijk op een misslag berust en de zaak dermate spoedeisend is dat de beslissing op een tegen dat vonnis aangewend rechtsmiddel niet kan worden afgewacht, alsook indien sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter ingeval hij daarvan op de hoogte zou zijn geweest, tot een andere beslissing zou zijn gekomen.^[1]

Kennelijke misslag of zodanige wijziging van omstandigheden?

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een kennelijke misslag in het vonnis in de bodemprocedure. Dit is door partijen ook niet aangevoerd. De vraag is dan ook of sprake is van zodanig gewijzigde omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter tot een andere beslissing zou zijn gekomen als zij daarvan op de hoogte was. Durf c.s. heeft aangevoerd dat de situatie is gewijzigd nu duidelijk is dat Ursemmerhof het recreatiepark heeft verkocht aan The Residence Enschede. De kantonrechter in de bodemprocedure heeft haar oordeel gebaseerd op de stelling van Ursemmerhof dat zij het recreatiepark zou gaan herstructureren en niet op basis van de verkoop van het park. Dit zou volgens Durf c.s. tot een ander oordeel leiden.

4.5.

De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Ursemmerhof heeft aangevoerd dat The Residence Enschede haar plannen voor de herstructurering van het recreatiepark heeft overgenomen en dat deze plannen dus gewoon zullen worden uitgevoerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mevrouw [D] (eiseres sub 5) verklaard dat het er op lijkt dat de koper van het recreatiepark de herstructureringsplannen heeft overgenomen maar dat deze plannen nog moeten worden getoetst door de gemeente. Namens Durf c.s. is nog wel aangevoerd dat onzeker is dat de koper de herstructureringsplannen heeft overgenomen, maar zij heeft deze betwisting niet onderbouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter is hiermee voorshands voldoende aannemelijk geworden dat de herstructurering - al dan niet in aangepaste vorm - doorgaat. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de verkoop van het recreatiepark niet een zodanig gewijzigde omstandigheid oplevert dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter tot een andere beslissing zou zijn gekomen.

Nutsvoorzieningen en toegang vanaf 1 september 2024

4.6.

Het voorgaande betekent dat de kantonrechter tot uitgangspunt moet nemen dat Ursemmerhof de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd en dat de huurders de standplaatsen per 1 september 2024 moeten ontruimen, ongeacht het feit dat er hoger beroep is ingesteld en ongeacht de kans van slagen van het hoger beroep. Dit betekent dat de huurders, indien zij na 1 september 2024 op het recreatiepark blijven, daar zonder recht of titel zouden verblijven. Ursemmerhof heeft dan ook terecht opgemerkt dat de huurders na 1 september 2024 geen aanspraak meer kunnen maken op voortdurend huurgenot. Ursemmerhof heeft vanaf deze datum ook geen contractuele verplichting meer tot het leveren van nutsvoorzieningen. In het beginsel staat het Ursemmerhof dan ook vrij om de levering hiervan te staken per 1 september 2024.

4.7.

Dat Ursemmerhof geen gerechtelijke titel heeft voor de ontruiming van de standplaatsen, zoals Durf c.s. heeft betoogd, maakt het voorgaande niet anders. Omdat Ursemmerhof na 1 september 2024 niet gehouden is om nog langer huurgenot te verschaffen en nutsvoorzieningen te leveren, is er ook geen sprake van onrechtmatige eigenrichting. Durf c.s. heeft in dit kader nog diverse gerechtelijke uitspraken aangehaald, waaruit volgens haar blijkt dat het niet is toegestaan om belemmeringen op te werpen voor de huurders, zoals het afsluiten van elektra of het vervangen van sloten. In al die zaken was echter sprake van een voortdurende huurovereenkomst, al dan niet omdat de huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar werd geacht. Dat is anders dan in de huidige situatie, waarin op grond van het vonnis in de bodemprocedure moet worden aangenomen dat sprake is van een geldige huuropzegging. Het beroep van Durf c.s. op deze jurisprudentie kan daarom niet kan slagen.

4.8.

Durf c.s. beroept zich verder op de e-mail van 6 april 2024 van Ursemmerhof, waarin zij heeft toegezegd dat de essentiële voorzieningen, waaronder de nutsvoorzieningen en de toegang tot het recreatiepark, ‘dit seizoen’ worden gecontinueerd. Het seizoen duurt volgens Durf c.s. tot en met 31 december 2024. Zij verwijst hierbij naar artikel 9 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de huur is aangegaan voor bepaalde tijd (1 januari tot en met 31 december van enig jaar), en dat de huurovereenkomst na afloop telkens automatisch wordt verlengd voor de duur van één jaar. Ursemmerhof erkent dat zij per
e-mail heeft toegezegd dat de essentiële voorzieningen ‘dit seizoen’ worden gecontinueerd, maar zij betwist dat het seizoen tot en met 31 december 2024 doorloopt. Volgens haar duurt een seizoen normaal gesproken tot en met 30 november (in verband met de wintersluiting vanaf 1 december). Maar vanwege de sluiting van het recreatiepark loopt het seizoen dit jaar maar tot 1 september 2024. Volgens Ursemmerhof kon dit voor Durf c.s. niet als een verrassing komen, gelet op de brief die zij op 1 april 2024 heeft verzonden.

4.9.

De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Gesteld noch gebleken is dat Ursemmerhof heeft toegezegd dat zij het hoger beroep zou afwachten en dat de huurders tot die tijd op het recreatiepark zouden mogen blijven. Voor zover de huurders dachten dat Ursemmerhof hier wel toe bereid was, had de brief van 1 april 2024 van Ursemmerhof hen duidelijk moeten maken dat dit niet het geval was. Hierin staat immers duidelijk vermeld dat de huurovereenkomsten na 31 augustus 2024 eindigen en dat het verbruik van de nutsvoorzieningen in september 2024 wordt afgerekend. Dat de huurders dit ook zo hebben begrepen, blijkt uit de e-mail van Durf c.s. aan Ursemmerhof van 4 april 2024, waarin zij schrijft dat de huurders hier niet mee akkoord gaan. In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat Durf c.s. uit de toezegging van Ursemmerhof dat de essentiële voorzieningen ‘dit seizoen’ zouden worden gecontinueerd niet mocht begrijpen dat de nutsvoorzieningen en de toegang tot het recreatiepark ook na 1 september 2024 beschikbaar zouden blijven. Het beroep van Durf c.s. op de toezegging kan dus niet slagen.

4.10.

Durf c.s. heeft verder aangevoerd dat uit rechtspraak van de Hoge Raad^[2]volgt dat een bewoner (ook zonder huurcontract) een beroep kan doen op artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Hierin is het recht op eerbiediging van de woning vastgelegd. De rechter dient in zo’n geval gedetailleerd onderzoek te doen en de uitspraak deugdelijk te motiveren, en daarbij de persoonlijke omstandigheden en positie van de arbeidsmarkt van de bewoner te betrekken. De kantonrechter overweegt dat Durf c.s. - behalve de enkele opmerking dat sommige van de huurders op het recreatiepark wonen - geen persoonlijke omstandigheden van de huurders heeft aangevoerd, zodat de kantonrechter hier ook geen rekening mee kan houden. Het beroep van Durf c.s. op artikel 8 EVRM kan daarom niet slagen.

4.11.

Tot slot heeft Durf c.s. betoogd dat Ursemmerhof zich schuldig maakt aan oneerlijke handelspraktijken door het recht in eigen hand te nemen. De kantonrechter volgt Durf c.s. hierin niet. Zoals hierboven is geoordeeld, verblijven de huurders na 1 september 2024 zonder recht of titel op het recreatiepark en is Ursemmerhof niet gehouden om na die datum nog huurgenot te verschaffen. Het afsluiten van de nutsvoorzieningen en sluiten van het recreatiepark zijn dan ook geen oneerlijke handelspraktijken.

Belangenafweging

4.12.

De kantonrechter begrijpt dat de huurders er groot belang bij hebben om op het recreatiepark te kunnen verblijven, met name de huurders die daar wonen. Maar daar staat tegenover dat Ursemmerhof een opzegtermijn van bijna twee jaar in acht heeft genomen, dat de huurders al sinds het vonnis van 10 oktober 2023 weten dat zij de standplaatsen per 1 september 2024 moeten ontruimen en dat het hoger beroep geen schorsende werking heeft. In ieder geval sinds de brief van 1 april 2024 van Ursemmerhof weten de huurders dat Ursemmerhof niet bereid is om de huurders te laten blijven in afwachting van het hoger beroep. Ursemmerhof heeft bovendien aangevoerd dat zij het recreatiepark op 16 september 2024 ontruimd en vrij van huur moet opleveren aan The Residence Enschede, en dat zij in grote financiële problemen komt als zij dit niet kan nakomen. Dit alles tegen elkaar afwegende is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Durf c.s. niet zodanig zwaar wegen dat dit moet leiden tot een andere uitkomst.

Conclusie

4.13.

Uit het voorgaande volgt dat Durf c.s. na 1 september 2024 geen aanspraak kan maken op levering van de nutsvoorzieningen en toegang tot het park. De vorderingen van Durf c.s. zullen daarom worden afgewezen.

4.14.

Durf c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ursemmerhof worden vastgesteld op:

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

949,00

4.15.

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Durf c.s. af,

5.2.

veroordeelt Durf c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Durf c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.

57910