Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 10985614 \ CV EXPL 24-1583
Vonnis van 8 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING ACANTUS,
te Veendam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Acantus,
gemachtigde: mr. H.G.E. Klatter,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.C. Schutte.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 mei 2024
- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2024, waarbij namens Acantus [woonconsulent]
(woonconsulent) is verschenen, bijgestaan door mr. Klatter. Daarnaast is de heer [gedaagde] verschenen, bijgestaan door mr. Schutte. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De zaak in het kort
1.3.
De zaak gaat over de vraag of er einde moet komen aan de huurovereenkomst, die tussen Acantus en [gedaagde] bestaat. Acantus (de verhuurder) vindt dat [gedaagde] (de huurder) zich niet heeft gehouden aan de huurvoorwaarden, zoals het hebben van het hoofdverblijf in de woning en het verbod op onderhuur. Acantus wil daarom dat er een einde komt aan de huurovereenkomst. [gedaagde] is het daar niet mee eens.
2.De feiten
2.1.
Tussen Acantus als verhuurder en [gedaagde] als huurder is met ingang van 8 mei 2009 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woning aan de [straat 1] .
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Acantus van toepassing verklaard. In die voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 9 (…) 2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en zijn exclusieve hoofdverblijf hebben en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. De bewijslast ten aanzien van het eigen gebruik ligt bij de huurder.
3. Het is verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk, al dan niet als zelfstandige woning, onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven tenzij hiervoor door de verhuurder voorafgaand schriftelijk toestemming is gegeven. Ook is tijdelijke onderverhuur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan. Huurder dient een verzoek tot deze toestemming schriftelijk bij verhuurder in te dienen. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, met overlegging van identiteitsbewijs, waarop het Burgerservicenummer staat vermeld, en een inkomensverklaring van de belastingdienst van onderhuurder. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt verder dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen. Verhuurder heeft daarnaast het recht om aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 23 van Pro deze voorwaarden.”
2.3.
[gedaagde] heeft op enig moment verzocht om zijn partner als medehuurder aan te merken. In dat kader heeft hij een salarisstrook aan Acantus gestuurd. Op die salarisstrook (met datum 30 juni 2013) is bij zijn adres ‘ [adres 1] ’ vermeld.
2.4.
Uit een gewaarmerkt afschrift uit de basisadministratie persoonsgegevens van de Gemeente Oldambt van 17 juli 2013 blijkt dat [gedaagde] vanaf 28 juni 2012 tot dat moment is ingeschreven op het adres aan de [adres 2] . Uit dat afschrift blijkt verder dat [gedaagde] vanaf 2010 ook opeenvolgend ingeschreven is geweest aan de [plaats 1] , de [plaats 2] en de [plaats 3] te [woonplaats] .
2.5.
In 2015 heeft Acantus een anonieme melding ontvangen over onderhuur door [gedaagde] .
2.6.
Bij brief van 8 januari 2016 heeft Acantus aan [gedaagde] het volgende gemeld:
“Wij hebben vernomen dat u niet ingeschreven staat bij de gemeente Oldambt op het adres [straat 1] te [woonplaats] . Op dit adres staat zonder onze toestemming [partner] ingeschreven.” Acantus heeft [gedaagde] verzocht om de huur op te zeggen, omdat hij in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden.
2.7.
[gedaagde] heeft een gesprek gehad op het kantoor van Acantus, waarin hij uitleg heeft gegeven over de situatie.
2.8.
In september 2022 heeft Acantus opnieuw meldingen ontvangen over onderhuur door [gedaagde] . Acantus heeft hem bij brief van 13 september 2022 het volgende laten weten:
“(…)
Constateringen
De constateringen hebben betrekking op het volgende :
Wij zijn inmiddels meerdere keren bij u aan de deur geweest om contact met u te leggen. Wij hebben u nog nooit aangetroffen bij uw woning.
Uw tuinonderhoud laat te wensen over.
Omwonenden geven aan u bijna nooit n huis te zien.
Omwonenden geven aan dat u mogelijk op een camping verblijft.
U geeft een A4 op de voordeur geplakt met de vraag om te bellen als iemand u nodig heeft.
Wij wijzen u met klem op uw verplichtingen uit de huurovereenkomst en verzoeken u dringend om de woning als hoofdverblijf tegaangebruiken. (…)”
2.9.
Op 5 oktober 2022 heeft, op initiatief van Acantus, een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van Acantus. [gedaagde] heeft daar uitleg gegeven over de constateringen van Acantus. In het verslag van dat gesprek is vermeld:
“Ik hoorde [gedaagde] zeggen dat hij de woning aan de [straat 1] niet onderverhuurde maar dat hij er tijdelijk ook niet woonde omdat hij op de camping een plekje had waar hij verblijft met zijn kinderen. Ik hoorde [gedaagde] zeggen dat hij ook aan het klussen was geweest in Spanje omdat hij daar een woning verhuurde en die moest worden opgeknapt. Ik hoorde [gedaagde] zeggen dat hij nu gewoon weer aan de [straat 1] te [woonplaats] zou gaan wonen. (…) Ik heb [gedaagde] medegedeeld dat ik zijn uitleg voor nu accepteerde maar dat ik wel verder met het onderzoek zou gaan.
2.10.
Op 24 oktober 2022 heeft Acantus een brief ontvangen van omwonenden, die anoniem willen blijven. In de brief is het volgende opgenomen:
“(…) Het gaat dus om het pand [straat 1] , waarvan de oorspronkelijke bewoners, zijnde de heer [gedaagde] en mevrouw [partner] , al eind augustus 2021 zijn verhuisd naar de [nieuwe woning] . Nadien is de betreffende woning, volgens ons illegaal (onderverhuurd) en tot ca. juni 2022 bewoond door verschillende personen in wissellende samenstelling en nu wederom sinds 9 oktober 2022 verhuurd aan andere personen, (…) Wat betreft de tuin kunnen we alleen maar constateren dat er sinds ze verhuisd zijn helemaal geen onderhoud meer gedaan is, het onkruid groeit bij de ramen omhoog, het is geen gezicht (…)”
2.11.
Op 7 november 2022 heeft Acantus een brief gestuurd op het adres aan de [straat 1] over het onderhoud aan de tuin.
2.12.
Op 19 december 2022 is een anonieme telefonische melding bij Acantus binnengekomen. De melder heeft aangegeven dat de woning aan de [straat 1] werd onderverhuurd aan een mevrouw en dat [gedaagde] zelf aan de [nieuwe woning] zou wonen.
2.13.
Op 13 maart 2023 is beslag gelegd op de woning in verband met vorderingen tegen een bedrijf van [gedaagde] dat op het adres aan de [straat 1] stond ingeschreven. Acantus heeft nader onderzoek ingesteld, waarna het haar duidelijk werd dat er op het adres aan de [straat 1] een drietal bedrijven van [gedaagde] stond ingeschreven en een wimpersalon van [mevrouw] (hierna: [mevrouw] ). Op aandringen van Acantus is het beslag opgeheven. [mevrouw] stond eveneens als medebewoner bij de gemeente ingeschreven op het adres aan de [straat 1] .
2.14.
Op 16 maart 2023 heeft Acantus opnieuw een anonieme melding over [gedaagde] ontvangen, namelijk dat [gedaagde] aan de [nieuwe woning] zou wonen. Verder wordt gemeld dat [gedaagde] de gemeente heeft ‘wijsgemaakt’ dat de persoon die op het adres aan de [straat 1] woont, zijn vriendin is terwijl zij een werknemer van [gedaagde] is.
2.15.
Naar aanleiding van een volgende anonieme melding over onderverhuur door [gedaagde] , namelijk: ‘
hier wonen 5/6 mensen, buitenlanders,’ heeft Acantus bij brief van
hier wonen 5/6 mensen, buitenlanders,’ heeft Acantus bij brief van
20 april 2023 [gedaagde] opnieuw gewezen op de bepalingen over onderhuur, haar eerdere bevindingen en het niet toegestane gebruik van de woning voor bedrijfsmatige activiteiten. Acantus heeft [gedaagde] meegedeeld dat zij het tekortschieten van [gedaagde] zo ernstig vindt dat ontbinding volgens haar gerechtvaardigd is en dat een advocaat wordt ingeschakeld.
2.16.
Acantus heeft omwonenden uitgenodigd voor een overleg op 13 juni 2023. Daar zijn twee omwonenden verschenen. Eén van hen heeft verklaard dat [gedaagde] twee á drie jaar geleden samen met zijn vrouw is vertrokken uit de woning en dat hij nu aan de [nieuwe woning] woont.
2.17.
Op 21 juni 2023 heeft een medewerker van de gemeente [gedaagde] en [mevrouw] gesproken over de inschrijving van [mevrouw] bij de gemeente op het adres aan de [straat 1] .
2.18.
Een gemeenteambtenaar heeft op 14 juli 2023 het volgende aan de gemachtigde van Acantus laten weten:
“(…) [mevrouw] vertelde ons dat zij samenwoont met [gedaagde] op het adres [straat 1] in [woonplaats] .
De heer [gedaagde] vertelde dat hij het merendeel op het adres [straat 1] verblijft maar ook wel veel aan de [nieuwe woning] is omdat [partner] , de moeder van zijn jongste kinderen wordt bedreigd. Ook is hij wel eens in Spanje. (…)”
2.19.
Uit een uittreksel van de BRP van 31 juli 2023 blijkt dat [gedaagde] vanaf 22 januari 2016 stond ingeschreven aan de [straat 1] en vanaf 13 september 2017 op het adres [adres 2] . Vanaf 2013 hebben (ook) diverse andere personen gedurende verschillende periodes ingeschreven gestaan op het adres aan de [straat 1] ; door de gemeente zijn deze personen aangeduid met de letters A tot en met I en gespecificeerd is in welke periodes zij daar stonden ingeschreven. Acantus heeft [gedaagde] om uitleg hierover gevraagd.
2.20.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 25 augustus 2023 geschreven dat de bedrijven die op naam van [gedaagde] staan en op het adres aan de [straat 1] zijn ingeschreven, zo snel mogelijk overgeschreven zullen worden. Verder heeft hij Acantus verzocht om toestemming te verlenen aan de vriendin van [gedaagde] , [mevrouw] , om haar bedrijf(je) gevestigd te mogen hebben aan de [straat 1] , omdat het gaat om een zeer kleine onderneming (een wimperstudio). Daarnaast heeft de gemachtigde gemeld dat [gedaagde] en [mevrouw] alle nodige gegevens zullen verstrekken en mee zullen werken, maar dat zij nog enige tijd nodig hebben ten aanzien van uittreksel van de BRP.
2.21.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft per e-mail van 15 september 2023 verder onder meer het volgende aangegeven:
“(…)
Persoon A; (…) [mevrouw] (zijn huidige vriendin),
Persoon B: (…) [ex-partner] (ex-partner en moeder van zijn twee oudste kinderen),
Persoon C: weet hij niet
Persoon D: weet hij niet
Persoon E: (…) [partner] (de moeder van zijn twee jongste kinderen, hierna [partner] ),
Persoon H: (…) [een vriendin 1] (een vriendin, vanwege privé omstandigheden)
Persoon I: (…) [een vriendin 2] (een vriendin, vanwege privé omstandigheden).
De overigen (C, D, F en G) zullen kinderen van client zijn geweest, ook is mevrouw [partner] een tijd uitgeschreven en later weer ingeschreven (…).”
2.22.
Acantus heeft per e-mail van 5 oktober 2023 laten weten dat zij niet meer informatie kan krijgen van de gemeente over de personen die met letters zijn aangeduid, maar dat [gedaagde] dat zelf wel kan. Acantus heeft daarom verzocht om een document van de gemeente te overleggen waaruit blijkt wie de personen A tot en met I zijn geweest. Verder is om uitleg gevraagd over de privé omstandigheden van mevrouw [een vriendin 1] en [een vriendin 2] , die beiden ongeveer zeven maanden op het adres ingeschreven zijn geweest.
2.23.
Op 3 november 2023 is [mevrouw] verhuisd naar een andere woning van Acantus.
2.24.
Op 17 januari 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden in de woning aan de [straat 1] , waarbij [partner] en [gedaagde] aanwezig zijn geweest. [gedaagde] heeft daarbij aangegeven dat zijn relatie met [partner] onlangs was beëindigd en hij vroeg of [partner] de woning kon gaan huren. Een medewerker van Acantus heeft foto’s gemaakt van de benedenverdieping, die leeg stond. [gedaagde] heeft geen toestemming gegeven om boven te kijken. Volgens [gedaagde] was [mevrouw] vertrokken omdat zij geen toestemming had gekregen om haar bedrijf vanuit de [straat 1] uit te oefenen.
2.25.
Bij brief van 25 januari 2024 heeft Acantus aangekondigd dat, als [gedaagde] niet zelf de huurovereenkomst opzegt, zij juridische stappen zal ondernemen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Acantus vordert - samengevat weergegeven– ontbinding en ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde woning aan de [straat 1] te [woonplaats]. Daarnaast vordert Acantus [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 928,35, vermeerderd met rente en kosten. Acantus vordert [gedaagde] verder te veroordelen tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de huurprijs over de tijd dat hij het gehuurde tot de datum van ontruiming in gebruik heeft, vermeerderd met rente, ingaande op de datum dat de huurovereenkomst zal zijn geëindigd c.q. ontbonden. Ten slotte vordert Acantus [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen heeft Acantus aangevoerd dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad) en hij de woning zonder toestemming van Acantus heeft onderverhuurd. Hij gebruikt de woning daarom niet overeenkomstig de uit de huurovereenkomst voorvloeiende verplichtingen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Acantus, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Acantus, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Acantus in de kosten van deze procedure. [gedaagde] heeft betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad) en dat hij de woning heeft onderverhuurd. Verder heeft hij naar voren gebracht dat het bewijsbeding in de algemene voorwaarden oneerlijk is (zie hierna).
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht te verklaren dat de algemene huurvoorwaarden (d.d. 9 maart 2005) niet van toepassing zijn tussen [gedaagde] en Acantus;
althans (subsidiair)
II. voor recht te verklaren dat de artikel 9 lid 2 en Pro 9 lid 3 (ten aanzien van op de huurder te rusten bewijslast) oneerlijk zijn, althans onredelijk bezwarend zijn, en deze bedingen ten aanzien daarvan te vernietigen;
III. met veroordeling van Acantus in de proceskosten.
3.5.
[gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn vorderingen naar voren gebracht dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn en dat de bedingen waarin de bewijslast wat betreft het hoofdverblijf en het verbod op onderhuur wordt omgekeerd, oneerlijk zijn en daarom vernietigd moeten worden. De bewijsbedingen (hierna verder aangeduid in enkelvoud) doen namelijk afbreuk aan het via dwingend recht geregelde huurrecht voor woonruimte.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De zaak gaat over de vraag of sprake is van een tekortkoming door de huurder, die zo ernstig is dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming (ook wel wanprestatie genoemd) grond kan opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst. Op de huurder rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) stelplicht en bewijslast van de uitzondering op dit uitgangspunt, te weten dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, hetgeen meebrengt dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden (zie onder meer HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
Algemene voorwaarden
4.2.
Acantus heeft in het kader van de vraag of sprake is van een tekortkoming een beroep gedaan op een bewijsbeding met betrekking tot het eigen gebruik en het verbod op onderhuur in haar algemene bepalingen (zie r.o. 2.2). De kantonrechter zal eerst ingaan op de geldigheid van dit beding, omdat [gedaagde] als verweer in conventie en als eis in reconventie naar voren heeft gebracht dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn, althans dat het bewijsbeding een oneerlijk beding is.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] alleen in algemene zin een verklaring voor recht heeft gevorderd om ‘de algemene voorwaarden’ buiten toepassing te verklaren. Hij heeft die stelling niet onderbouwd met argumenten. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord (punt 59) wel naar voren gebracht dat de gebruiker op grond van 6:234 BW de algemene voorwaarden ter hand moet stellen, en vervolgens vastgesteld dat Acantus de algemene voorwaarden ter hand heeft gesteld. Bij de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] gesteld dat de algemene voorwaarden niet bij [gedaagde] terecht zijn gekomen, maar dat is te laat en bovendien niet onderbouwd, zeker gelet op de omstandigheid dat in de ondertekende huurovereenkomst staat geschreven dat de huurder verklaart dat hij de algemene voorwaarden bij ondertekening van de huurovereenkomst heeft ontvangen. In beginsel zijn de algemene huurvoorwaarden van Acantus dan ook van toepassing. De vordering in reconventie onder I zal daarom worden afgewezen.
4.4.
De kantonrechter overweegt over de vraag of het bewijsbeding oneerlijk dan wel onredelijk bezwarend is (het verweer in conventie en de vordering onder II in reconventie), het volgende. Van belang is dat het bewijsbeding afbreuk doet aan de beschermingsgedachte in het huurrecht en aan het algemene uitgangspunt van het bewijsrecht. Als de bewijslast wordt omgekeerd (en daarmee een uitzondering vormt op de hoofdregel), komt immers ook het bewijsrisico bij de huurder te liggen. Dat betekent dat, als het bewijs ‘voor’ en ‘tegen’ elkaar in evenwicht houden, vast komt te staan dat sprake is van een overtreding door de huurder. Daardoor zal een ontbinding van de huurovereenkomst (eerder) voor de hand liggen. Dat klemt, omdat voor de huurder het woonbelang op het spel staat en het woonbelang nu juist beschermd wordt door de wettelijke bepalingen van het huurrecht.
Verder speelt een rol dat een beding dat de bewijslast omkeert ten nadele van de consument op de indicatieve lijst bij Richtlijn 93/13/EEG is vermeld en dat op de zwarte lijst in het BW (artikel 6:236 BW Pro) bepaalde (andere) vormen van bewijslastomkering als onredelijk zijn aangemerkt. Weliswaar heeft de verhuurder een belang bij het bewijsbeding, ten eerste omdat zij in bewijsnood kan komen te verkeren en ten tweede omdat de woning een sociale huurwoning is (waarvoor lange wachtlijsten bestaan). Maar die belangen wegen naar het oordeel van de kantonrechter minder zwaar dan de belangen van de huurder, zodat het beding als oneerlijk aangemerkt wordt. Het beding zal daarom worden vernietigd (Verg. Gerechtshof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:209:1109). Gelet hierop wordt de bewijslast niet omgekeerd en rust de stelplicht en bewijslast van de stelling dat [gedaagde] de woning niet in eigen gebruik heeft gehad en aan derden in gebruik heeft gegeven, op Acantus. De vordering in reconventie onder II is daarmee toewijsbaar. De verklaring voor recht dat het bewijsbeding in artikel 9 lid 2 en Pro lid 3 onredelijk bezwarend is, heeft echter geen zelfstandige betekenis, maar is wel van belang voor de beoordeling in conventie.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op de belangen van de verhuurder (met name de bewijsnood), op de huurder een verzwaarde stelplicht rust wat betreft het eigen gebruik van de woning en het verbod van onderhuur. Van de huurder mag worden verwacht dat hij feitelijke gegevens verstrekt om zijn betwisting te onderbouwen. De kantonrechter zal hierna ingaan op de vraag of de verhuurder haar stelling dat de huurder de woning niet als hoofdverblijf heeft gebruikt en aan derden in gebruik heeft gegeven, voldoende heeft onderbouwd.
Hoofdverblijf, eigen gebruik en onderhuur
4.6.
Acantus heeft zich bij haar stelling dat [gedaagde] de woning niet als hoofdverblijf heeft gebruikt, onder meer gebaseerd op anonieme meldingen, informatie van de gemeente, op verklaringen van [gedaagde] zelf en op de constateringen tijdens het huisbezoek in januari 2024.
4.7.
[gedaagde] heeft naar voren gebracht dat hij zich niet kan verweren tegen anonieme verklaringen en dat die daarom niet bij de beoordeling betrokken mogen worden. De kantonrechter overweegt dat het klopt dat anonieme verklaringen lastiger te weerleggen zijn. Zo kan niet worden vastgesteld dat meldingen door meerdere omwonenden zijn gedaan en of iemand uit eigen wetenschap heeft kunnen verklaren. Ook kan niet worden uitgesloten dat een melder [gedaagde] dwars wil zitten, om wat voor reden dan ook. De kantonrechter overweegt echter dat anonieme verklaringen wel een indicatie kunnen geven en een eerste aanzet om verder onderzoek te doen. Zo heeft Acantus de meldingen ook gebruikt, zowel in 2013 als vanaf 2022. Het zijn daarom niet zozeer de anonieme meldingen zelf, maar de bevindingen van Acantus daarna, die een rol spelen bij de beoordeling.
4.8.
Zo heeft Acantus nadere informatie opgevraagd bij de gemeente. Uit het uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie van 17 juli 2013 leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] vanaf 2008 op veel verschillende adressen ingeschreven is geweest: [gedaagde] is vanaf 2010 opeenvolgend ingeschreven geweest aan de [plaats 1] , de [plaats 2] en de [plaats 3] te [gemeente] en vanaf 28 juni 2012 tot (in elk geval) 17 juli 2013 aan de [adres 2] . De kantonrechter overweegt dat deze informatie niet recent is. Hoewel Acantus deze omstandigheden in 2016 nog lijkt te hebben geaccepteerd, kleurt dat wel de situatie, in die zin dat [gedaagde] gemakkelijk van woonplek verandert. In zoverre heeft Acantus deze gegevens alsnog mede ten grondslag kunnen leggen aan haar vorderingen. Daar komt bij dat [gedaagde] geen heldere uitleg heeft gegeven voor de wijzigingen in de gemeentelijke basis administratie.
4.9.
Uit het uittreksel van de gemeente van 31 juli 2023 blijkt verder dat [gedaagde] vanaf
22 januari 2016 is ingeschreven op het adres aan de [straat 1] , vanaf 13 september 2017 op het adres aan de [adres 2] en vanaf 5 januari 2022 weer aan de [straat 1] . Daaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] vóór 22 januari 2016 niet stond ingeschreven op het adres aan de [straat 1] en tussen 13 september 2017 en 5 januari 2022 ook niet. Acantus heeft hieruit afgeleid dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet aan de [straat 1] had. Op de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij voor 2016 wel aan de [straat 1] woonde, maar dat het adres aan de [straat 2] een bedrijfspand was, dat hij van zijn moeder had geërfd en dat verkocht zou worden aan de gemeente. Volgens [gedaagde] was het verder niet handig dat het pand leeg stond en had hij problemen met zijn ex, en heeft hij zich daarom ingeschreven aan de [straat 2] . De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn verklaringen, omdat het niet duidelijk is geworden of [gedaagde] zich alleen heeft ingeschreven aan de [straat 2] of dat hij er ook heeft gewoond. Voor zover hij alleen was ingeschreven op het adres aan de [straat 2] en daar niet feitelijk woonde, is dat niet logisch omdat inschrijving als bewoner bij een bedrijfspand niet voor de hand ligt, een ingeschreven bewoner niet relevant is voor de verkoop en niet valt in te zien wat de problemen met zijn ex met de inschrijving op een ander adres te maken hebben. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld dat hij aan de [straat 2] is gaan wonen vanwege problemen met zijn ex, duidt dat erop dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft gehad aan de [straat 1] .
4.10.
Uit het uittreksel van de gemeente van 31 juli 2023 blijkt verder dat er veel andere personen op het adres aan de [straat 1] ingeschreven zijn geweest in de periode vanaf
1 januari 2010. Acantus heeft om nadere uitleg over de ingeschreven personen gevraagd en om een uittreksel van de gemeente mét de persoonsgegevens, welke alleen door [gedaagde] zelf kon worden opgevraagd. [gedaagde] heeft echter geen uittreksel van de gemeente overgelegd. Dit had, gelet op de verzwaarde stelplicht die op hem rust, wel van hem verwacht mogen worden. Zijn gemachtigde heeft enige uitleg gegeven, waarbij onder meer is opgemerkt dat ‘C, D, F en G zijn kinderen zullen zijn geweest’. De uitleg komt er verder op neer dat de personen B tot en met G volgens [gedaagde] zijn partner (van dat moment) en hun kinderen zijn geweest. In zoverre kan de kantonrechter dat volgen, maar Acantus heeft terecht naar voren gebracht dat [gedaagde] tegelijkertijd zelf niet stond ingeschreven aan de [straat 1] en dat hij bovendien niet direct wist wie de personen C, D, F en G waren, nota bene zijn kinderen. Een heldere verklaring waarom hij dat niet wist, heeft [gedaagde] niet gegeven. [gedaagde] heeft verder aangegeven dat personen H en I vriendinnen waren die in een noodsituatie verkeerden, maar hij heeft geen details gegeven over die ‘noodsituatie’, hoewel Acanatus ook op dat punt om opheldering vroeg. Ook hier geldt dat, gelet op de verzwaarde stelplicht die op [gedaagde] rust, wel van hem verwacht mocht worden dat hij meer uitleg zou geven. Van belang is verder dat het niet slechts ging om een paar weken onderdak, maar om twee periodes van ongeveer zeven maanden. Zonder uitleg van [gedaagde] kan dat niet zomaar als noodhulp worden gezien. Los daarvan heeft [gedaagde] , door G en I in de woning te laten wonen, erkend dat hij zich niet aan de algemene huurvoorwaarden heeft gehouden. Daarover heeft [gedaagde] verklaard hij zich er niet van bewust was dat dit niet was toegestaan. De kantonrechter overweegt echter dat Acantus terecht heeft gesteld dat, als het al zo is dat [gedaagde] hiervan niet op de hoogte was, hij dat wel had moeten zijn. Het stond immers in de algemene voorwaarden. Bovendien was [gedaagde] al ‘een gewaarschuwd mens’ vanwege de eerdere brieven van Acantus en de gesprekken over mogelijke onderhuur.
4.11.
De kantonrechter overweegt verder dat Acantus terecht heeft aangevoerd dat [gedaagde] tegenstrijdige verklaringen heeft afgelegd, onder meer over zijn relaties. Zo heeft [gedaagde] tijdens het huisbezoek op 17 januari 2024 tegenover de medewerker van Acantus verklaard dat zijn relatie met [partner] recent was verbroken. Dit, terwijl [gedaagde] bij brief van
23 augustus 2023 nog had aangegeven dat [partner] zijn ex-partner was en [mevrouw] zijn huidige vriendin, die op dat moment stond ingeschreven op het adres aan de [straat 1] . [gedaagde] heeft hier geen duidelijke uitleg over gegeven. Dat had wel van hem verwacht mogen worden, gelet op de verzwaarde stelplicht. De verklaring van [gedaagde] heeft Acantus te meer bevreemd, omdat een omwonende al had verklaard dat [mevrouw] een werknemer van [gedaagde] was en niet zijn vriendin. De anonieme verklaring is in dit geval als ondersteunende onderbouwing gebruikt. Verder is van belang dat Acantus naar voren heeft gebracht dat [mevrouw] al in november 2023 uit de woning is vertrokken (naar een andere woning van Acantus) en de woning vanaf dat moment tot het huisbezoek in januari 2024 leeg heeft gestaan. [gedaagde] heeft bij de zitting verklaard dat de woning maar een paar dagen had leeg gestaan. Zijn uitleg dat [mevrouw] eerder zijn meubels niet mooi vond, zelf alles nieuw had gekocht en vervolgens alles heeft meegenomen en dat Acantus precies kwam op het moment dat [gedaagde] nog geen nieuwe meubels had, volgt de kantonrechter ook niet. [mevrouw] was immers al in november 2023 vertrokken. Het is dan niet logisch dat zij pas op 10 januari 2023 nagenoeg alle spullen uit de woning zou hebben weggehaald. De uitleg van [gedaagde] duidt er eerder op dat sprake was van onderhuur. Ook op dit punt had van [gedaagde] meer uitleg verwacht mogen worden.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat Acantus met de overgelegde uittreksels van de gemeente, de verklaringen van [gedaagde] daarover, de waarnemingen bij het huisbezoek en de eigen kennis over de verhuizing van [mevrouw] , voldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] de woning gedurende meerdere periodes niet zelf heeft bewoond en er zijn exclusieve hoofdverblijf heeft gehad. Daarnaast is voldoende gebleken dat [gedaagde] de woning aan anderen in gebruik heeft gegeven, al dan niet tegen betaling. Dat zijn tekortkomingen in de verplichtingen die volgens de huurovereenkomst op [gedaagde] rusten.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval ook sprake is van een tekortkoming
van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] zich gedurende langere periode niet heeft gehouden aan de huurvoorwaarden. Weliswaar heeft Acantus daar lange tijd ook niet tegen opgetreden (zoals in 2013/2016) en lijkt zij de situatie te hebben geaccepteerd, maar op een gegeven moment is sprake van een stapeling van omstandigheden en is de maat vol. Verder heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat zijn kinderen in de buurt wonen en dat hij hen thuis wil ontvangen, maar hij heeft niet gesteld of onderbouwd dat het noodzakelijk is dat hij in de woning aan de [straat 1] blijft voor het onderhouden van contact met zijn kinderen. Daar komt bij dat [gedaagde] kennelijk ook langere tijd op een andere plek heeft verbleven, zodat het aannemelijk is dat hij een dak boven zijn hoofd zal kunnen vinden, ook al heeft hij verklaard niet bij [partner] in zijn eigen woning te kunnen wonen.
4.14.
Gelet op het voorgaande, wordt de vordering tot ontruiming toegewezen. Hierbij acht de kantonrechter een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis redelijk.
Huurachterstand
4.15.
Acantus heeft ten slotte betaling gevorderd van de achterstallige huur, op het moment van dagvaarding een bedrag van € 928,35. Bij nadere productie 33 heeft Acantus de actuele huurachterstand opgegeven: € 1.938,65.
4.16.
Bij de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij de volledige huurachterstand heeft voldaan. Hij heeft een overschrijving via de bank op zijn telefoon laten zien aan Acantus.
4.17.
De kantonrechter overweegt dat er geen afschrift of ander bewijs van betaling aan de rechtbank is overgelegd en dat Acantus twijfelt aan de betaling. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal daarom worden toegewezen. Als blijkt dat de betaling wel heeft plaatsgevonden, bestaat er geen grond meer voor Acantus om deze vordering te innen. De vordering tot betaling van huur (vordering C) zal daarom worden toegewezen zoals in de dagvaarding genoemd, te vermeerderen met de rente zoals in de beslissing wordt vermeld. De vordering tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de huur vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van de ontruiming (vordering D) is eveneens toewijsbaar.
Proceskosten
4.18.
[gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van Acantus worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.007,72
4.19.
Voor de proceskosten in reconventie geldt dat [gedaagde] grotendeels in het gelijk is gesteld, maar dat deze vordering volledig voortvloeit uit de vordering in conventie en geen zelfstandige betekenis heeft. De proceskosten in reconventie worden daarom op nihil gesteld.
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad?
4.21.
De kantonrechter zal het vonnis wat betreft de vorderingen in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaren. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat een ontruiming onomkeerbare gevolgen heeft en dat zijn woonbelang zwaarder weegt dan het belang van Acantus. Hiervoor is echter al geoordeeld dat er voldoende reden is om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast heeft [gedaagde] niet voldoende onderbouwd dat hij nergens anders kan wonen. Verder is niet komen vast te staan, zoals hiervoor al is overwogen, dat [gedaagde] de woning nodig zou hebben voor het nakomen van een (eventuele) omgangsregeling met zijn kinderen. De kantonrechter overweegt verder dat Acantus een zwaarwegend belang heeft bij toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Acantus is immers een woningbouwcorporatie, die woningen verhuurt in de sociale sector. Gelet op de woningnood is het belang van Acantus om de woning te kunnen verhuren groot. Al met al wegen de belangen van Acantus naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan de belangen van [gedaagde] en is er voldoende reden om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.22.
De vordering om het vonnis wat betreft de vordering in reconventie uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wordt afgewezen, omdat een verklaring voor recht naar zijn aard niet uitvoerbaar bij voorraad is.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [straat 1] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan de [straat 1] , met al diegene die en al datgene dat zich daarbij aan de zijde van [gedaagde] mogen bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels aan Acantus af te geven en het gehuurde in goede staat van onderhoud, schadevrij ter vrije en algehele beschikking te stellen van Acantus,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 928,35 aan achterstallige
huur, berekend tot en met 28 februari 2024, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 168,50 en de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldatum van de huurbetaling tot aan de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag per maand aan Acantus ter zake
van een schadevergoeding van € 715,67 huur per maand of een gedeelte daarvan, dat hij in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Acantus te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ontbonden, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.007,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.9.
verklaart voor recht dat de artikelen 9 lid 2 en lid 3 ten aanzien van de op de huurder gelegde bewijslast oneerlijk zijn,
5.10.
veroordeelt Acantus in de proceskosten van [gedaagde] , die worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op
8 oktober 2024.
524