Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 10766255 \ CV EXPL 23-6963
Vonnis van 15 oktober 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,
beiden te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en gezamenlijk [eisende partijen] ,
gemachtigde: mr. M.K. Wehkamp,
tegen
1.[gedaagde partij sub 1] ,2. [gedaagde partij sub 2] ,
beiden te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] en gezamenlijk [gedaagde partijen] ,
gemachtigde: mr. M. Zuidema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 januari 2024;
- aanvullende producties (13 t/m 18) aan de zijde van [eisende partijen] ;
- de mondelinge behandeling van 17 september 2024 waarop [eisende partijen] met zijn gemachtigde ter zitting is verschenen evenals [gedaagde partij sub 1] met zijn gemachtigde. [gedaagde partij sub 2] is niet ter zitting verschenen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eisende partijen] pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partijen] was de eigenaar van de woning staande en gelegen aan [adres] (hierna: de woning). [gedaagde partijen] heeft in november 2020 het plan opgevat om de woning te verkopen.
2.2.
[gedaagde partij sub 1] heeft IQ Makelaars opdracht gegeven om een waardebepaling op te stellen voor de woning. IQ Makelaars heeft de waarde van de woning bepaald op € 395.000,00 en geadviseerd om een vraagprijs te hanteren van € 405.000,00.
2.3.
[gedaagde partij sub 1] heeft de woning op 1 februari 2021 te koop gezet voor een vraagprijs van € 405.000,00.
2.4.
[eisende partijen] heeft de woning in de periode februari en/of maart 2021 meermaals bezichtigd.
2.5.
Partijen hebben in de voornoemde periode overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 385.000,00 kosten koper (k.k.). De makelaar van [gedaagde partij sub 1] heeft een koopovereenkomst naar [eisende partijen] toegezonden en eveneens de aanvullende vragenlijst aardbevingsgebied voor de verkoop van een onroerende zaak (hierna: de vragenlijst aardbevingsgebied) en de vragenlijst verkoop woning. In de vragenlijst aardbevingsgebied is onder meer het volgende opgenomen:
“(…) 4. Subsidie aanvraag SNN
Heeft u aanspraak gemaakt op de subsidiemogelijkheid van SNN? o ja þ nee (…)”
2.6.
[eisende partijen] heeft de koopovereenkomst niet getekend en heeft op dat moment afgezien van de koop van de woning.
2.7.
Op 1 juli 2021 heeft [gedaagde partijen] een aanvraag ingediend bij het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (hierna: SNN) voor de Subsidieregeling verduurzaming, onderhoud en verbetering gebouwen aardbevingsgebied Groningen voor het vervangen van het dak.
2.8.
In juli 2021 was de woning van [gedaagde partijen] nog niet verkocht. [eisende partijen] heeft de woning wederom bezichtigd. [eisende partijen] werd bijgestaan door een aankoopmakelaar.
2.9.
Partijen hebben onderhandeld over de prijs en zijn een koopprijs van € 392.500,00 k.k. overeengekomen.
2.10.
[gedaagde partijen] heeft weer een koopovereenkomst naar [eisende partijen] gestuurd met wederom de vragenlijst aardbevingsgebied en de vragenlijst verkoop woning. [gedaagde partij sub 1] heeft de vragenlijst op 5 augustus 2021 ondertekend en [eisende partijen] op 10 augustus 2021. De koopovereenkomst is eveneens getekend. In de vragenlijst aardbevingsgebied is onder meer het volgende opgenomen:
“(…) 4. Subsidie aanvraag SNN
Heeft u aanspraak gemaakt op de subsidiemogelijkheid van SNN? o ja þ nee (…)”
2.11.
Op 31 augustus 2021 heeft SNN [gedaagde partijen] onder meer bericht dat SNN aan [gedaagde partijen] een subsidie verleent en hij een voorschot van € 10.000,00 zal ontvangen. [gedaagde partijen] heeft het voorschot uitgekeerd gekregen.
2.12.
Op 12 september 2021 heeft [gedaagde partijen] de definitieve gegevens voor de subsidieverstrekking aangeleverd en heeft hij tevens zijn aanvraag aangepast, in die zin dat de subsidie diende te gelden voor de werkzaamheden die in december 2020 en januari 2021 zouden zijn verricht in plaats voor vervanging van het dak. SNN heeft dat verzoek geaccepteerd.
2.13.
Op 8 november 2021 is de woning aan [eisende partijen] geleverd.
2.14.
[eisende partijen] heeft op 10 januari 2022 een subsidieaanvraag ingediend voor de Subsidieregeling verduurzaming, onderhoud en verbetering gebouwen en aardbevingsgebied Groningen bij SNN.
2.15.
Bij brief van 30 maart 2022 heeft SNN [eisende partijen] bericht dat zij geen subsidie kunnen geven, omdat op 31 augustus 2021 reeds een subsidie van € 10.000,00 is verleend voor de woning.
2.16.
Op 11 mei 2022 heeft [eisende partijen] [gedaagde partijen] een brief gestuurd. In de brief staat onder meer dat [eisende partijen] van mening is dat [gedaagde partijen] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door de vragenlijst aardbevingsgebied onjuist in te vullen door aan te kruisen dat er nog geen subsidie bij SNN was aangevraagd en dat dit onjuist blijkt te zijn. [eisende partijen] bericht [gedaagde partijen] verder dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en heeft [gedaagde partijen] gesommeerd om een bedrag van € 10.000,00 te betalen wegens de misgelopen subsidie.
2.17.
[gedaagde partijen] heeft op 2 juni 2022 een brief naar [eisende partijen] gestuurd en aangegeven dat per abuis de vragenlijst aardbevingsgebied onjuist is ingevuld. [gedaagde partijen] bericht [eisende partijen] verder dat de subsidie is gebruikt voor werkzaamheden in de woning en dat er geen sprake is van schade aan de zijde van [eisende partijen]
2.18.
Partijen hebben daarna gecorrespondeerd, maar [gedaagde partijen] is niet overgegaan tot betaling waarop [eisende partijen] deze procedure is gestart.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partijen] vordert - samengevat - om [gedaagde partijen] :
primair:
te veroordelen tot betaling van een schadebedrag van € 10.000,00;
subsidiair:
de overeenkomst partieel te ontbinden en [gedaagde partijen] te veroordelen om aan [eisende partijen] een bedrag van € 10.000,00 te betalen;
meer subsidiair:
te veroordelen om op grond van dwaling de gevolgen van de overeenkomst, door opheffing van het nadeel, te wijzigen in die zin dat de koopprijs zoals door [eisende partijen] is betaald te verminderen met een bedrag ad € 10.000,00;
zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:
I. te veroordelen tot vergoeding van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
II. te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de te betalen bedragen vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
III. te veroordelen in de kosten van deze proceduren vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde partijen] voert verweer. [gedaagde partijen] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak gaat het in de kern om de vraag of [gedaagde partijen] een bedrag van € 10.000,00 aan [eisende partijen] verschuldigd is omdat [gedaagde partijen] bij de verkoop van zijn woning aan [eisende partijen] ten onrechte - middels de vragenlijst aardbevingsgebied - heeft medegedeeld dat er geen subsidie voor de woning was aangevraagd bij SNN. Niet in geschil is dat dit een onjuiste mededeling was omdat [gedaagde partij sub 1] die subsidie wel heeft aangevraagd en een bedrag van € 10.000,00 aan subsidie van SNN heeft ontvangen en die subsidie niet nogmaals door [eisende partijen] aangevraagd kan worden.
Non-conformiteit? (primaire vordering)
4.2.
[eisende partijen] stelt zich primair op het standpunt dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst in de zin van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat hij daarom aanspraak maakt op een schadevergoeding ten bedrage van € 10.000,00. [gedaagde partijen] heeft verweer gevoerd en aangevoerd dat de onjuiste mededeling dat er nog geen subsidie is aangevraagd, niet maakt dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik van de woning nodig zijn, zoals is vereist voor een geslaagd beroep op non-conformiteit. De kantonrechter kan [gedaagde partijen] volgen in zijn verweer. In casu gaat het niet om eigenschappen van de woning die niet voldoen, maar om een onjuiste mededeling rondom de SNN-subsidie. Zonder nadere toelichting die [eisende partijen] niet heeft gegeven, valt niet in te zien dat hierdoor de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik daarvan. De verwijzing van [eisende partijen] naar een uitspraak van het gerechtshof [1] Arnhem-Leeuwarden kan hem niet baten omdat het in dat geval ging om isolatie die (grotendeels) niet aanwezig bleek te zijn in de woning en in zoverre betreft het een andere situatie dan thans aan de orde is. De primaire vordering van [eisende partijen] zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.
Partiële ontbinding (subsidiaire vordering)
4.3.
De subsidiaire vordering van [eisende partijen] om de overeenkomst partieel te ontbinden is (eveneens) gestoeld op de stelling dat [gedaagde partijen] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, hetgeen [gedaagde partijen] heeft betwist. [eisende partijen] heeft niet gesteld in welke specifieke verbintenis van de koopovereenkomst [gedaagde partijen] is tekort geschoten. Zonder nadere toelichting die [eisende partijen] niet heeft gegeven, valt bovendien niet in te zien dat de onjuiste mededeling ten aanzien van de SNN subsidie een zodanige tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert, dat partiële ontbinding gerechtvaardigd is, omdat niet in geschil is dat de woning aan de overeenkomst beantwoordt. De subsidiaire vordering is dan ook niet toewijsbaar.
Dwaling (meer subsidiaire vordering)
4.4.
Meer subsidiair heeft [eisende partijen] de vordering gegrond op de stelling dat er sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro omdat hij de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten als hij had geweten dat hij geen aanspraak meer kon maken op de subsidie en de overeenkomst vanwege de dwaling vernietigbaar is. In plaats van vernietiging van de overeenkomst verzoekt [eisende partijen] de kantonrechter om op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro de gevolgen van de overeenkomst, door opheffing van dit nadeel, te wijzigen in die zin dat de koopprijs zoals deze door [eisende partijen] is betaald te verminderen met € 10.000,00.
4.5.
[gedaagde partijen] betwist dat [eisende partijen] een geslaagd beroep op dwaling toekomt en voert aan dat het al dan niet aanvragen van de subsidie niet van invloed is geweest op de koopprijs en ook niet op de beslissing van [eisende partijen] om tot aankoop van de woning over te gaan. [gedaagde partijen] voert aan dat tijdens het onderhandelingstraject de subsidie niet aan de orde is geweest, [eisende partijen] werd bijgestaan door een aankoopmakelaar en partijen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs. Ook voert [gedaagde partijen] aan dat hij de woning niet aan [eisende partijen] zou hebben verkocht voor een lager bedrag..
4.6.
De kantonrechter overweegt dat [eisende partijen] zich beroept op dwaling, gebaseerd op een onjuiste inlichting door [gedaagde partijen] Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro is een overeenkomst vernietigbaar wanneer die overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (causaal verband), indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Verder heeft te gelden dat het aan degene is die zich op dwaling beroept om te stellen en bij voldoende betwisting aannemelijk te maken dat hij zonder de dwaling de overeenkomst, of een of meer door hem aan te wijzen onderdelen daarvan, niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. [2] De vraag of de dwalende de overeenkomst zonder dwaling niet dan wel niet op dezelfde voorwaarden zou hebben aangegaan kan niet met absolute zekerheid worden beantwoord, daarom gaat het erom wat de dwalende partij naar redelijke verwachting zou hebben gedaan. [3]
4.7.
Het beroep van [eisende partijen] op dwaling slaagt. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat niet in geschil is dat [gedaagde partijen] [eisende partijen] onjuist heeft ingelicht door op de vragenlijst aardbevingsgebied aan te kruisen dat de SNN-subsidie nog niet was aangevraagd, terwijl dit wel het geval was. Ter zitting heeft [eisende partijen] gesteld dat hij de woning uitvoerig wilde verbouwen omdat hij daar met twee gezinnen wilde gaan wonen en dat het subsidiepotje bij de kostenraming daarvan steeds een rol heeft gespeeld. [eisende partijen] heeft verder ter zitting onder meer gesteld dat als hij had geweten dat de subsidie niet meer aangevraagd kon worden, hij een lager bod had uitgebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde partijen] dit vervolgens onvoldoende gemotiveerd weersproken. [eisende partijen] heeft voldoende onderbouwd wat hij naar de redelijke verwachting zou hebben gedaan als hij had geweten dat de subsidie niet meer kon worden aangevraagd.
4.8.
[gedaagde partijen] heeft daarentegen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat hij mocht aannemen dat [eisende partijen] de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken onder dezelfde voorwaarden had gesloten. [gedaagde partijen] heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat hij besefte en mocht beseffen dat [eisende partijen] ook een bedrag van € 392.500,00 zou hebben geboden – hetgeen € 7.500,00 meer is dan een paar maanden daarvoor – met de wetenschap dat [eisende partijen] inmiddels geen aanspraak meer kon maken op de SNN-subsidie van € 10.000,00. Hierdoor zou [eisende partijen] in totaliteit € 17.500,00 nadeliger uit zijn dan een half jaar daarvoor. Toen hadden partijen immers overeenstemming bereikt over een bod van € 385.000,00 en was het subsidiepotje nog niet aangesproken. Tegen deze achtergrond ziet de kantonrechter zonder nadere toelichting die [gedaagde partijen] niet heeft gegeven, niet in dat [gedaagde partijen] mocht aannemen dat [eisende partijen] de woning onder dezelfde voorwaarden had gekocht als hij een juiste voorstelling van zaken had gehad. Het verweer dat [gedaagde partij sub 1] de woning niet had verkocht aan [eisende partijen] als hij een lager bedrag had geboden dan € 392.500,00, zal hierna bij de opheffing van het nadeel van belang aan de orde komen.
4.9.
Voor zover [gedaagde partijen] heeft bedoeld aan te voeren dat de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW Pro, kan de kantonrechter hem daarin niet volgen. Naar vaste rechtspraak verzetten de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de dwaling voor rekening van de dwalende blijft, indien deze afging op mededelingen van de wederpartij. [4] Dat [eisende partijen] werd bijgestaan door een aankoopmakelaar legt onvoldoende gewicht in de schaal om hierover anders te oordelen. [eisende partijen] mocht afgaan op de mededeling van [gedaagde partijen] in de vragenlijst aardbevingsgebied dat de SNN-subsidie nog niet was aangevraagd. Er bestond voor [eisende partijen] dan ook geen aanleiding om hierover nadere vragen te stellen.
Opheffing nadeel
4.10.
[eisende partijen] heeft in plaats van vernietiging van de overeenkomst gevorderd dat de rechter de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigt. Beoordeeld moet worden in hoeverre daartoe in dit geval aanleiding bestaat (ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro). Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid van de rechter, die daarbij een ruime beoordelingsruimte heeft. [eisende partijen] zal in de situatie moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Daartoe wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Uitgangspunt daarbij is wel dat de overeenkomst ook bij bekendheid met de eigenschap waarover is gedwaald, tot stand was gekomen. De kantonrechter zal bij de beoordeling van het nadeel [eisende partijen] volgen in zijn stelling dat dat het geval zou zijn geweest, maar dan voor een lagere prijs. De rechter kan de omvang van het nadeel zo nodig schattenderwijs vaststellen. De rechter dient daarbij alle relevante omstandigheden van het geval mee te wegen.
4.11.
De kantonrechter in van oordeel dat [eisende partijen] nadeel heeft geleden als gevolg van de onjuiste mededeling rondom de SNN-subsidie, maar niet ten bedrage van het gehele gevorderde bedrag van € 10.000,00. Hierbij heeft de kantonrechter acht geslagen op het gegeven dat [gedaagde partijen] bij het in de markt zetten van de woning de waardebepaling van € 395.000,00 als uitgangspunt heeft genomen bij het bepalen van de vraagprijs. In een eerder stadium hebben partijen overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 385.000,00. Dat [gedaagde partijen] de woning voor een (nog) lager bedrag aan [eisende partijen] had willen verkopen blijkt nergens uit. Dat geldt temeer nu [eisende partijen] heeft beaamd dat de woningmarkt zich in de tussenliggende periode [5] ten gunste van de verkoper heeft ontwikkeld en dat de prijzen zijn gestegen. Gelet op deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om het nadeel te schatten op € 7.500,00. Dit bedrag zal dan ook (terug)betaald moeten worden aan [eisende partijen] De kantonrechter zal [gedaagde partijen] hiertoe echter niet veroordelen, omdat dit niet is gevorderd.
Conclusie en (proces)kosten
4.12.
De conclusie van het bovenstaande is dat [eisende partijen] heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst. De kantonrechter zal – zoals gevorderd – de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigen, in die zin dat dat de betalingsverplichting van [eisende partijen] wordt verlaagd met € 7.500,00.
4.13.
[eisende partijen] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ad € 875,00. [eisende partijen] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter wijst echter enkel een deel van de meer subsidiaire vordering toe. Daarom zal voor de bepaling van de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten worden aangesloten bij het bedrag van het Besluit dat hoort bij het belang van de ordering, te weten € 750,00 ex BTW. De gevorderde en niet weersproken wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten ligt voor toewijzing gereed.
4.14.
[gedaagde partijen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen] worden gebaseerd op hetgeen zal worden toegewezen. De proceskosten van [eisende partijen] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
130,56
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten x € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.187,56
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijzigt de gevolgen van de tussen [eisende partijen] en [gedaagde partijen] gesloten koopovereenkomst om het nadeel dat [eisende partijen] lijdt op te heffen in die zin dat de betalingsverplichting van [eisende partijen] wordt verlaagd met € 7.500,00,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partijen] om aan [eisende partijen] te betalen een bedrag van € 750,00, aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 18 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partijen] in de proceskosten van € 1.187,56, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partijen] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis voor zover het veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op
15 oktober 2024.
15 oktober 2024.
412