Uitspraak
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: C/17/197725 / KG ZA 24-182
Vonnis in kort geding van 18 december 2024
in de zaak van
HUURJESTALLING.NL B.V.,
te Leeuwarden, eisende partij,
hierna te noemen: Huurjestalling,
advocaat: mrs. B.A. van Doom en [naam] , tegen
l. [gedaagde partij 1] ,
te Stiens,
2.
[gedaagde partij 2] ,
[gedaagde partij 2] ,
te Stiens, gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] , advocaat: mr. M.J. Guit.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de vrijwillige verschijning van [gedaagden]
- de producties van Huurjestalling
- de conclusie van antwoord
- de producties van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 4 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Huurjestalling
- de pleitnota van [gedaagden]
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij 2] is een aannemersbedrijf dat gespecialiseerd is in de bouw van (opslag)units.
2.2.
Huurjestalling houdt zich onder meer bezig met de exploitatie van onroerend goed.
2.3.
[gedaagde partij 2] en Huurjestalling hebben in juli 2022 een aannemingsovereenkomst - hierna: de aannemingsovereenkomst - gesloten voor de bouw van 49 (opslag)units op het bedrijventerrein aan de [adres] te Leeuwarden voor een aanneemsom van
€ 2.332.200,00 inclusief btw. De units zouden deel uitmaken van drie nieuw te bouwen loodscomplexen die in totaal 89 opslagunits zouden omvatten.
2.4.
In de aannemingsovereenkomst is in artikel 3 vermeld Pro dat het werk zal worden uitgevoerd overeenkomstig de aan die aannemingsovereenkomst gehechte technische omschrijving (een werkomschrijving van 21 juli 2022).
2.5.
Omstreeks eind augustus 2022 heeft [gedaagde partij 2] een aanvang genomen met de bouw.
2.6.
Huurjestalling heeft diverse percelen grond (met daarop te bouwen units) aan derden (hierna: de Huurjestalling-kopers) verkocht en geleverd.
2.7.
Huurjestalling en [gedaagde partij 2] hebben op 13 februari 2023 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de koop door [gedaagde partij 2] van 15 van de 49 percelen grond (hierna: de koopovereenkomst).
2.8.
Na daartoe te zijn veroordeeld bij kort geding vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank en deze locatie van 10 mei 2023, welk vonnis bij arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 12 december 2023 is bekrachtigd, heeft Huurjestalling de door [gedaagde partij 2] gekochte 15 percelen grond aan [gedaagde partij 2] geleverd.
2.9.
[gedaagde partij 2] heeft de hiervoor bedoelde 15 percelen grond inmiddels verkocht en geleverd aan individuele kopers (hierna: de [kopers] ). De daarop door [gedaagde partij 2] gebouwde units zijn inmiddels door de [kopers] in gebruik genomen.
2.10.
Tussen [gedaagde partij 2] en Huurjestalling bestaat een geschil omtrent de kwaliteit van de door [gedaagde partij 2] gebouwde units - die volgens [gedaagde partij 2] gereed zijn - en de vraag of er conform de aannemingsovereenkomst is gebouwd en of er inmiddels al dan niet een oplevering heeft plaatsgevonden en in dat verband (beweerdelijk) achterstallige betalingen door Huurjestalling. Tussen [gedaagde partij 2] , Huurjestalling en Huurjestalling-kopers zijn bij deze rechtbank en deze locatie meerdere juridische procedures aanhangig.
2.11.
Naast een door [gedaagde partij 2] ten laste van Huurjestalling gelegd executoriaal beslag, heeft [gedaagde partij 2] - na daartoe verlof te hebben gekregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank en deze locatie op haar verzoek van 30 september 2024 - op 3 oktober 2024 conservatoire beslagen laten leggen ten laste van Huurjestalling op de onroerende goederen aan de adressen [adres] , in de gemeente Leeuwarden, [sectie] . De vordering is daarbij - zoals primair door [gedaagde partij 2] verzocht - begroot op een bedrag van
€ 573.000,00, te weten de hoofdsom van€ 452.503,17 vermeerderd met de volgens de beslagsyllabus berekende rente en kosten.
3.De vordering
3.1.
Huurjestalling vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
1. de conservatoire beslagen opheft die [gedaagde partij 2] op 3 oktober 2024 heeft doen leggen ten laste van Huurjestalling, op de onroerende goederen aan de adressen [adres] , in de gemeente Leeuwarden, [sectie]
;
;
Subsidiair:
Il. de conservatoire beslagen opheft die [gedaagde partij 2] op 3 oktober 2024 heeft doen leggen ten laste van Huurjestalling, op de onroerende goederen aan de adressen [adres] , in de gemeente Leeuwarden, [sectie]
,onder de opschortende voorwaarde dat Huurjestalling het bedrag van
,onder de opschortende voorwaarde dat Huurjestalling het bedrag van
€ 402.431,30, dan wel een bedrag van€ 452.503,17, in depot stort op de notarisrekening van Hoekstra & Partners Notarissen Leeuwarden, waar (onder meer) mr. C. Krijger en mr. M. Molenaar kantoor houden, waarbij wordt overeengekomen dat de behandelend notaris is gehouden over te gaan tot uitkering aan een der partijen na ontvangst van een gezamenlijk door partijen daartoe gegeven opdracht, of op grond van een in kracht van gewijsde gegaan vonnis dat daartoe strekt, ofwel conform het daartoe gedane voorstel zoals dat blijkt uit productie 9;
Meer subsidiair:
111. de conservatoire beslagen gedeeltelijk opheft, die [gedaagde partij 2] op 4 oktober 2024 heeft doen leggen ten laste van Huurjestalling, op de onroerende goederen aan de adressen [adres] , namelijk voor zover deze zijn gelegd op de onroerende goederen aan de adressen [adres] , zodat alleen het beslag op het onroerend goed aan het adres [adres] , perceelnummer [nummer] blijft liggen, althans over te gaan tot de gedeeltelijke opheffing van de in goede justitie nader te bepalen beslagen;
Zowel primair als subsidiair als meer subsidiair:
IV. [gedaagde partij 2] gebiedt om, voor zover nodig, medewerking te verlenen aan enige opheffing van een beslag en/of de totstandkoming van de depotovereenkomst die gesloten wordt om het bedrag van€ 452.503,17 bij de notaris te (kunnen) deponeren en alle vereiste (rechts)handelingen die daaruit voortvloeien, een en ander op straffe van een dwangsom van€ 25.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde partij 2] daarmee op het eerste verzoek van de notaris of enig andere partij en na betekening van dit vonnis in gebreke blijft, met een maximum van
€ 250.000,00;
V. [gedaagden] verbiedt nieuwe conservatoire beslagen te leggen ten laste van Huurjestalling voor zover haar gepretendeerde vorderingen in de in te dienen verzoekschriften verband houden met het gestelde feitencomplex zoals opgenomen in het door [gedaagde partij 2] ingediende verzoekschrift, en bepaalt dat het voorgaande heeft te gelden voor reeds ingediende verzoekschriften van [gedaagden] dan wel reeds verleende verloven of ingediende verzoekschriften welke mede Huurjestalling als verweerder betreffen, op de onroerende goederen aan de adressen [adres] , in de gemeente Leeuwarden, [sectie] , welk verbod geldt voor de duur van de in paragraaf 2.2. van het beslagrekest van 30 september 2024 genoemde procedures, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van€ 250.000,00;
Vl. [gedaagden] gebiedt, indien zij, ongeacht of de vordering onder V wordt toegewezen of afgewezen, bij een eventueel toekomstig beslagrekest, een kopie van het opheffende vonnis in deze zaak toe te voegen, en in het verzoek uitdrukkelijk op te nemen dat Huurjestalling moet worden gehoord, althans wenst te worden gehoord voordat de voorzieningenrechter eventueel beslagverlof verleent, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van€ 250.000,00.
3.2.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Huurjestalling, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Huurjestalling, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Huurjestalling in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1.
De vordering van Huurjestalling strekt tot opheffing van de op 3 oktober 2024 door [gedaagde partij 2] ten laste van Huurjestalling gelegde conservatoire beslagen op onroerende zaken.
4.2.
De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, als het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
4.3.
Bij dagvaarding heeft Huurjestalling allereerst gesteld dat de door [gedaagde partij 2] gelegde conservatoire beslagen nietig zijn omdat door de enkele overlegging door [gedaagde partij 2] van een voorblad van een exploot niet is aangetoond dat aan de eisen van (zo begrijpt de voorzieningenrechter) artikel 505 Rv Pro is voldaan. Nadat [gedaagde partij 2] bij conclusie van
antwoord als productie 13 het volledige exploot in het geding had gebracht, is Huurjestalling niet nader op dit punt ingegaan. Voor zover Huurjestelling het beroep op nietigheid al heeft willen handhaven, overweegt de voorzieningenrechter dat uit de door [gedaagde partij 2] in het geding gebrachte stukken volgt dat aan de eisen als bedoeld in artikel 505 Rv Pro is voldaan.
Van nietigheid van de gelegde beslagen is dan ook geen sprake.
4.4.
Huurjestalling heeft voorts betoogd dat de gelegde conservatoire beslagen opgeheven dienen te worden omdat [gedaagde partij 2] in het door haar ingediende verzoekschrift van 30 september 2024 in strijd met artikel 21 Rv Pro heeft gehandeld door een cruciaal aspect niet te vermelden, namelijk een gebrek ten aanzien van de staalconstructie, namelijk ten aanzien van de CE-markering en de bijbehorende documentatie. Als deze informatie bekend was geweest, was er mogelijk geen verlof verleend voor het leggen van het onderhavige beslag, aldus nog steeds Huurjestalling.
4.5.
Van een schending van de waarheidsplicht is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Het (in het geding gebrachte) verzoekschrift is zeer uitgebreid, waarbij ook uitvoerig is ingegaan op het verweer van Huurjestalling. Bij het verzoekschrift bevindt zich voorts een groot aantal stukken waaronder een stuk met de aan een deskundige te stellen vragen. Hierin komt tevens het door Huurjestalling gestelde gebrek en de betwisting daarvan door [gedaagde partij 2] ten aanzien van de CE-markering aan bod.
4.6.
Huurjestalling stelt zich voorts op het standpunt dat het door [gedaagde partij 2] gerealiseerde werk ondeugdelijk is. Volgens Huurjestalling is [gedaagde partij 2] afgeweken van de tekeningen en de vergunning, wordt er niet aan het Bouwbesluit voldaan en bestaat er twijfel over de constructieve veiligheid. De staalconstructie is bovendien zonder deugdelijke CE-markering en zonder conforme prestatieverklaring door [gedaagde partij 2] op de markt gebracht. Gelet hierop is Huurjestalling de restant-aanneemsom niet aan [gedaagde partij 2] verschuldigd, althans is deze niet opeisbaar, aldus nog steeds Huurjestalling. Om dezelfde reden heeft er volgens Huurjestalling tot op heden geen oplevering plaatsgevonden, zodat de opleveringstermijn niet-opeisbaar is. Huurjestalling heeft voorts op onderdelen de juistheid van het door [gedaagde partij 2] verrekende meer- en minderwerk betwist.
4.7.
Volgens artikel 705 lid 2 Rv Pro moet het beslag worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. Daarbij moet worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij
handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder moet wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. Hierbij geldt dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
4.8.
De beweerde vordering van [gedaagde partij 2] waarvoor de onderhavige conservatoire beslagen zijn gelegd, is door de voorzieningenrechter - zoals primair door [gedaagde partij 2] verzocht - begroot op een bedrag van€ 573.000,00, te weten de beweerde hoofdsom van
€ 452.503,17, vermeerderd met de volgens de beslagsyllabus berekende rente en kosten. Uit het verzoekschrift volgt dat de hoofdsom uit de restant-aanneemsom ter hoogte van
€ 418.201,24 bestaat, welk bedrag volgens [gedaagde partij 2] vóór oplevering verschuldigd zou zijn, alsmede een bedrag van€ 34.301,93 ter zake van de opleveringstermijn (een bedrag van€ 61.984,50), vermeerderd met meerwerk (bedragen van€ 2.500,00, € 1.276,00 en
€ 800,00) en verminderd met minderwerk (bedragen van€ 9.711,80, € 15.750,00,
€ 2.750,00 en€ 10.000,00). Het bedrag van€ 34.301,93 is door [gedaagde partij 2] bij Huurjestalling in rekening gebracht bij factuur van l augustus 2023 waarop onder meer is vermeld: "Op maandag 31 juli zijn de units aan de [adres] opgeleverd[... ]".
4.9.
Huurjestalling heeft niet weersproken dat de restant-aanneemsom een bedrag van
€ 418.201,24 beloopt. Tevens heeft zij niet weersproken dat dit bedrag vóór oplevering verschuldigd zou zijn. Ook de hoogte van de opleveringstermijn van€ 61.984,50 is niet weersproken door Huurjestalling. Huurjestalling stelt zich weliswaar op het standpunt dat zij een tegenvordering heeft op [gedaagde partij 2] vanwege beweerdelijk ondeugdelijk en niet volgens de aanneemovereenkomst uitgevoerde werkzaamheden en dat zij zich met het oog daarop op een opschortingsrecht beroept, maar nog afgezien van de omstandigheid dat deze beweerde tegenvordering niet door haar is begroot - laat staan gespecificeerd - is dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende om tot het oordeel te komen dat summierlijk van
de ondeugdelijkheid van de vordering van [gedaagde partij 2] blijkt. Deze niet nader onderbouwde tegenvordering is immers gemotiveerd weersproken door [gedaagde partij 2] . Wat betreft de discussie tussen partijen over het CE-keurmerk en/of de prestatieverklaring wordt daarbij opgemerkt dat niet in geschil is dat het staal zelf afkomstig is van Arcelor Mittal en voorzien is van de daarbij behorende CE-markering met bijbehorende DoP. Een beoordeling van het geschil tussen partijen omtrent de vraag of [gedaagde partij 2] voor de door haar gebouwde staalconstructie daarnaast ook zelf een CE-markering met bijbehorende DoP dient aan te leveren, leent zich niet voor een behandeling in kort geding. [gedaagde partij 2] heeft ook voor het overige gemotiveerd betwist dat sprake is van ondeugdelijk werk en heeft gesteld dat de vrees van Huurjestalling voor de veiligheid van de staalconstructie niet gerechtvaardigd is. In dit verband heeft zij gewezen op de handhavingsrapportage van de gemeente van 24 mei 2023 waaruit volgt dat het werk constructief veilig is en aan het Bouwbesluit voldoet en dat de gemeente geen aanleiding ziet handhavend op te treden. [gedaagde partij 2] - die zich op het standpunt stelt dat er reeds op 31 juli 2023 een oplevering heeft plaatsgevonden - heeft voorts toegezegd dat zij bereid is eventueel nog aanwezige opleveringspunten te herstellen. [gedaagde partij 2] heeft weliswaar erkend dat zij op onderdelen is afgeweken van de aannemingsovereenkomst maar dit heeft volgens [gedaagde partij 2] deels op verzoek van Huurjestalling plaatsgevonden en voor het overige is dit met instemming van Huurjestalling gebeurd. Wat betreft de opleveringstermijn overweegt de voorzieningenrechter dat nog daargelaten de vraag of Huurjestalling kan worden gevolgd in haar stelling dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden, ook voor een niet-opeisbare vordering conservatoir beslag kan worden gelegd. Ook de omstandigheid dat Huurjestalling zich op een aantal punten niet kan vinden in de door [gedaagde partij 2] opgemaakte staat van meer- en minderwerk is een discussie die in de bodemzaak aan de orde dient te komen en die niet kan leiden tot de conclusie dat in het kader van dit kort geding summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van [gedaagde partij 2] . Voor een herbegroting van de vordering ziet de voorzieningenrechter evenmin aanleiding. Ook indien Huurjestalling al op één of meer punten zal worden gevolgd in haar betoog over het meer- en minderwerk, heeft [gedaagde partij 2] door middel van het in het geding brengen van renteberekeningen genoegzaam aangetoond dat de inmiddels verschenen wettelijke handelsrente - die nog elke dag oploopt - zodanig hoog is, dat het naar aanleiding van het beslagrekest begrote bedrag ook in die situatie een realistische begroting is.
4.10.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, zal de vordering van Huurjestalling die strekt tot opheffing van de door [gedaagde partij 2] gelegde conservatoire beslagen worden afgewezen. Ook voor een gedeeltelijke opheffing daarvan ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding. Huurjestalling heeft als productie 10 bij dagvaarding een taxatierapport in het geding gebracht van [naam] waaruit blijkt dat de "marktwaarde kosten koper met bijzondere uitgangspunten" van de beslagen onroerende goederen een bedrag van€ 6.910.000,00 beloopt. Uit dit rapport volgt echter - zoals [gedaagden] heeft aangevoerd en niet door Huurjestalling is weersproken - dat wordt uitgegaan van de theoretische huurinkomsten van 87 units, waarvan er 38 echter nog niet (door Huurjestalling) zijn gebouwd. Ten aanzien van de overige 49 door [gedaagde partij 2] gebouwde units, zijn er reeds 15 aan [gedaagde partij 2] in eigendom overgedragen en 26 zijn door Huurjestalling verkocht aan derden, zodat er slechts 8 resteren. Voorts blijkt uit dit rapport niet wat de executiewaarde is van de onroerende zaken, voor zover deze nog niet aan derden zijn verkocht.
4.11.
Huurjestalling heeft ten slotte gewezen op haar grote belang bij opheffing van de beslagen, welke beslagen volgens haar de gehele bedrijfsvoering platleggen. Huurjestalling heeft gesteld dat zij een financier heeft gevonden die haar in staat kan stellen om het project afte ronden en - naast betaling van de vordering van [gedaagde partij 2] waarvoor executoriaal beslag is gelegd - zekerheid voor de onderhavige vordering van [gedaagde partij 2] te stellen in de vorm van een depot bij een notaris ter hoogte van € 452.000,00 tegen opheffing van de door [gedaagde partij 2] gelegde conservatoire beslagen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft [gedaagde partij 2] naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter een gerechtvaardigd belang bij zekerheid voor de door de voorzieningenrechter op het verzoek van [gedaagde partij 2] begrote vordering van€ 573.000,00 (inclusief rente en kosten). Daaraan voldoet het aanbod van Huurjestalling - een depot ter hoogte van € 452.000,00 - niet. Huurjestalling heeft bovendien niet voldaan aan de gerechtvaardigde verzoeken van [gedaagde partij 2] om in het kader van het inschatten van haar zekerheidspositie vragen te beantwoorden omtrent de persoon van de geldverstrekker en het te financieren bedrag. Ook is aan haar geen depotovereenkomst voorgelegd. Voor [gedaagde partij 2] is dan ook onduidelijk gebleven of voor haar voldoende zekerheid resteert indien zij akkoord gaat met de door Huurjestalling aangeboden alternatieve (lagere) zekerheid indien de vordering waarvoor de conservatoire beslagen zijn gelegd onbetaald blijft. Daarbij wordt opgemerkt dat [gedaagde partij 2] onweersproken heeft
gesteld dat zij aan Huurjestalling heeft aangeboden om onder voorwaarden tot gedeeltelijke opheffing van de conservatoire beslagen over te gaan indien Huurjestalling tot verkoop en levering van een unit wenst over te gaan. Onder deze omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde partij 2] bij voldoende zekerheid prevaleert boven het belang van Huurjestalling bij opheffing van de conservatoire beslagen.
4.12.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zullen ook de aan de gevorderde (gedeeltelijke) opheffing gelieerde vorderingen (de vorderingen IV tot en met VI, waarvan de vorderingen V en VI ook tegen [gedaagde partij 1] zijn ingesteld) worden afgewezen.
4.13.
Huurjestalling is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] worden begroot op:
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € l.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals
- vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.973,00
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Huurjestalling af,
5.2.
veroordeelt Huurjestalling in de proceskosten van€ 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te venneerderen met€ 92,00 plus de kosten van betekening als Huurjestalling niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Huurjestalling tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in
artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.
82