ECLI:NL:RBNNE:2024:5320

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Assen

Zaaknummer: C/19/144671 / HA ZA 23-103

Vonnis van 2 oktober 2024

in de zaak van

[eiseres],

te [woonplaats] ,

eiser,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. W.J. Leerink,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. R.H. Bekker.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van [eiseres]

- de conclusie van antwoord van [gedaagde]

- de mondelinge behandeling van 28 mei 2024 in het bijzijn van partijen en hun advocaten.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling zijn pleitaantekeningen overgelegd. Ook heeft de griffier zittingsaantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.4.

Om organisatorische redenen kan de rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling van 28 mei 2024 is gehouden, dit vonnis niet wijzen. Partijen zijn hierover bij brief van 30 augustus 2024 schriftelijk geïnformeerd, waarbij zij in de gelegenheid zijn gesteld om een nadere mondelinge behandeling te verzoeken ten overstaan van de rechter die de behandeling van de zaak overneemt. Van deze gelegenheid hebben zij geen gebruik gemaakt.

2.De feiten

2.1.

Op 3 augustus 2022 is een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten tussen [eiseres] als verkoper en [gedaagde] als koper ten aanzien van een woning, gelegen aan het [adres] (hierna: de woning). Daarbij zijn partijen een koopprijs van € 1.250.000,- overeengekomen.

2.2.

Op grond van artikel 4.1 van de overeenkomst zou de akte van levering op 1 december 2022 worden gepasseerd.

2.3.

In artikel 5 van de overeenkomst is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk 14 oktober 2022 een bankgarantie diende te stellen, of een waarborgsom zou storten van € 125.000,-.

2.4.

Artikel 15 van de overeenkomst luidt als volgt:

“Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 30 september 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 550.000,-[…]
geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen de normaal geldende voorwaarden van rente en aflossing.[…]

15.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering[…]
te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering[…]
wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hieropkomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:Indien een ontbindende voorwaarde voor financiering is overeengekomen heeft de koper, zoals vermeld in deze koopovereenkomst een inspanningsplicht. Indien koper de ontbinding wil inroepen op basis van het niet verkrijgen van een hypothecaire lening of het aanbod daartoe dient dit aangetoond te worden door het overleggen van twee afwijzingsbrief van een erkende geldverstrekkende instantie waaruit blijkt dat de aanvraag is afgewezen, om welke reden de aanvraag is afgewezen en voor welk bedrag de aanvraag is afgewezen.Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. […]”

2.5.

Per e-mail van 29 augustus 2022 heeft [gedaagde] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, onder overlegging van een e-mail van de Rabobank waarin is geschreven:
“Op basis van ons oriënterende gesprek d.d. 16 -8 jl., zie ik geen mogelijkheden de door jou gevraagde financiering bij de Rabobank te realiseren”. Bij e-mail van 1 september 2022 heeft [gedaagde] dit aangevuld door een e-mail van 30 augustus 2022 van de Rabobank toe te sturen waarin het volgende is opgenomen:
“In aanvulling op mijn vorige mail bevestig ik je hierbij nogmaals dat op basis van de aangeleverde en door mij beoordeelde inkomen gegevens , het niet mogelijk is een financiering ad. € 550.000 voor de aankoop van de woning in [woonplaats] te realiseren.”

2.6.

Per e-mail van 29 augustus 2022 is namens [eiseres] aangegeven dat zij het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud niet accepteerde en dat zij [gedaagde] aan de overeenkomst wenste te houden.

2.7.

Bij e-mail van 7 september 2022 heeft de heer [naam 1] -de vader van [gedaagde] - geschreven:
“ [gedaagde] heeft ook nog een gesprek gehad met de ing bank en ook hieruit blijkt dat ze geen € 550.000,= kan lenen. Zie onderstaande berekening van de ing bank. Ze kan maximaal lenen € 383.279,=. Zowel de ING bank als de Rabobank hebben bevestigd dat zij niet de € 550.000,= kan lenen en wij nogmaals aangeven een beroep te doen op het opgenomen financieringsvoorbehoud van € 550.000,= in de koopovereenkomst”Daarbij is een ‘oriëntatiedocument’ van de ING-bank meegestuurd, waarin is vermeld: “Hieronder leest u wat de mogelijkheden zijn en wat u maximaal kunt lenen”. Vervolgens is onder het kopje “uitgangspunten van uw berekening” een jaarinkomen van ‘de heer’ [naam 1] van

€ 77.760,- vermeld, alsmede een koopsom van € 1.250.000,- en € 320.000,- aan eigen middelen. In dit document is onder aan de streep een maximale hypotheek berekend van

€ 383.279,-.

2.8.

Bij e-mail van 12 september 2022 is namens [eiseres] onder meer het aanbod gedaan om naast het aanbod van de ING-bank een onderhandse lening te verstrekken voor de resterende € 167.000,-, zodat [gedaagde] alsnog € 550.000,- zou kunnen financieren. [gedaagde] is niet op dit aanbod in gegaan.

2.9.

Bij e-mail van 30 september 2022 heeft [gedaagde] onder meer geschreven:
“Na de afwijzing van de Rabo die ik al eerder heb gestuurd, heb ik afwijzingen gekregen van andere aanvragen bij Nationale Nederlanden en de ING. Kopieën van deze afwijzingen stuur ik mee. Voor zover dat na jouw onterechte beëindiging van het contract nog nodig is doe ik op basis van de afwijzingen een beroep op het financieringsvoorbehoud.”

[gedaagde] heeft bij haar e-mail de bovenstaande e-mail van 30 augustus 2022 van de Rabobank gevoegd en daarnaast brieven van de ING-bank en Nationale Nederlanden.

2.10.

In de brief van de ING-bank d.d. 30 september 2022 staat:
“De hypotheekaanvraag van mevrouw [gedaagde] kunnen wij niet honoreren om de navolgende redenen;

-het inkomen is niet toereikend. Wij kunnen geen dividend mee nemen gezien het feit dat deze over de afgelopen 3 jaren nooit is uitgekeerd.

-mevrouw [gedaagde] heeft een minderheidsbelang middels de STAK in [naam 2] holding BV, waarvan het bestuur bij haar vader ligt. Deze combinatie (minderheidsbelang en geen zeggenschap) heeft als consequentie dat mevrouw [gedaagde] geen enkele invloed kan uitoefenen op het al dan niet uitdividenden van het resultaat van [naam 2] holding BV en onderliggende werkmaatschappijen.

-een onderhandse lening door vader voor (een deel van) het verschil tussen koopprijs + kosten en het gevraagde hypotheekbedrag dienen wij te corrigeren op het inkomen.

Het hypotheekbedrag van € 550.000,- is conform ons beleid dan ook niet haalbaar.”

2.11.

In de brief van Nationale Nederlanden van 26 september 2022 staat:

“Wij hebben een volledig dossier ontvangen voor de hypotheekaanvraag van mevrouw [gedaagde] met leningnummer[…weggelaten door rechtbank].
Bij het beoordelen van de documenten hebben we geconstateerd dat de aanvraag niet voldoet aan onze acceptatiecriteria. Dit op basis van de onderstaande argumenten:

- het inkomen is niet toereikend

- betreft geen gevalideerd taxatierapport. We accepteren geen Calcasa.

- de klant heeft onvoldoende eigen middelen (Onderhandse leningen worden gecorrigeerd op het inkomen)

Wij kunnen daarom geen offerte uitbrengen voor deze hypotheekaanvraag.”

2.12.

[gedaagde] heeft op 14 oktober 2022 de waarborgsom niet voldaan. Zij heeft evenmin de woning op 1 december 2022 van [eiseres] afgenomen.

2.13.

[eiseres] heeft [gedaagde] bij e-mail van 1 december 2022 verzocht om de woning alsnog af te nemen. Bij e-mail van 9 december 2022 heeft [gedaagde] laten weten dat zij niet tot afname zou overgaan. Bij e-mail van 9 december 2022 en brief van 21 december 2022 heeft [eiseres] een beroep gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom, namelijk

€ 125.000,-. Bij brief van 21 december 2022 heeft [gedaagde] laten weten dat zij de boete niet zou betalen.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - samengevat - [gedaagde] te veroordelen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- tot betaling aan [eiseres] van € 125.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag per datum verzuim, te weten 9 december 2022, althans 22 december 2022, althans per een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag van betaling;

- tot betaling aan [eiseres] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.450,-;

- in de kosten van dit geding, alsmede de nakosten, een en ander binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en voor zover voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil komt neer op de vraag of [gedaagde] rechtsgeldig de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. In dat geval zou de overeenkomst zijn ontbonden. Dit zou betekenen dat partijen uit de overeenkomst zijn bevrijd en [eiseres] geen aanspraak kan maken op de contractuele boete wegens het niet-nakomen van de overeenkomst door [gedaagde] . De rechtbank oordeelt als volgt.

4.2.

Het is aan [gedaagde] , die een beroep doet op het financieringsvoorbehoud, om onderbouwd te stellen dat zij aan de vereisten van deze ontbindende voorwaarde heeft voldaan.

Eisen van het financieringsvoorbehoud

4.3.

In dit kader is eerst de vraag aan de orde wat partijen precies hebben afgesproken met betrekking tot het financieringsvoorbehoud. Artikel 15 van de overeenkomst bevat voor wat betreft het verkrijgen van de financiering een inspanningsplicht en een documentatieplicht. De gedachte van deze verplichtingen is dat de koper al het redelijk mogelijke moet doen om de financiering te verkrijgen en dat de verkoper zich hiervan moet kunnen vergewissen. Volgens vaste rechtspraak moet de verkoper kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig gedaan is. Of terecht een beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud hangt af van wat partijen in de overeenkomst hebben afgesproken, in samenhang met de omstandigheden van het geval.

Uitleg van de overeenkomst

4.4.

In de overeenkomst, die is gebaseerd op de NVM-koopakte, hebben partijen nader gespecificeerd wat onder ‘goed gedocumenteerd’ moet worden verstaan. Zij verschillen echter van mening over de vraag hoe deze documentatieplicht moet worden uitgelegd. [gedaagde] heeft gesteld dat de woorden “twee afwijzingsbrief” een kennelijke verschrijving zijn. Aangezien de overige tekst in enkelvoud is geschreven, stelt zij dat de overeenkomst zo uitgelegd moet worden dat er slechts één afwijzingsbrief hoeft te worden overgelegd. [eiseres] heeft hiertegen ingebracht dat volgens haar uit de overeenkomst volgt dat er twee afwijzingsbrieven moeten worden overgelegd, ook omdat partijen dit bewust zo bedoeld hebben. Zij heeft daartoe een eerdere conceptversie van de overeenkomst in het geding gebracht, waaruit volgt dat er aanvankelijk in het model stond dat één afwijzingsbrief zou moeten worden overgelegd en zij stelt dat dit later in de onderhandelingen in overleg is gewijzigd naar twee.

4.5.

De rechtbank oordeelt als volgt. Bij beantwoording van de vraag hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd, komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit geval leidt de letterlijke tekst van de overeenkomst niet tot een duidelijke uitleg. Immers, er staat “twee afwijzingsbrief”, waarbij ook de rest van de tekst lijkt te duiden op enkelvoud. Echter, gelet op hetgeen [eiseres] heeft gesteld met betrekking tot de eerdere conceptversie en de bewuste wijziging van ‘één’ naar ‘twee’ -hetgeen door [gedaagde] niet is betwist-, hetgeen door [gedaagde] kennelijk akkoord is bevonden, is de rechtbank van oordeel dat de documentatieplicht zo moet worden uitgelegd dat twee afwijzingsbrieven moeten worden overgelegd.

4.6.

De documentatieplicht van [gedaagde] moet naar het oordeel van de rechtbank daarmee als volgt worden gelezen:
Indien koper de ontbinding wil inroepen op basis van het niet verkrijgen van een hypothecaire lening of het aanbod daartoe, dient dit aangetoond te worden door het overleggen van twee afwijzingsbrieven van erkende geldverstrekkende instanties waaruit blijkt dat de aanvraag is afgewezen, om welke reden de aanvraag is afgewezen en voor welk bedrag de aanvraag is afgewezen.

Heeft [gedaagde] voldaan aan de overeengekomen documentatieplicht?

4.7.

De vervolgvraag is of [gedaagde] heeft voldaan aan de bovengenoemde overeengekomen documentatieplicht. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is.

4.8.

[gedaagde] heeft onderbouwd gesteld dat zij rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Daartoe heeft zij in de eerste plaats een afwijzende e-mail van de Rabobank van 30 augustus 2022 overgelegd. Uit deze e-mail volgt dat het op basis van de aangeleverde en beoordeelde inkomensgegevens niet mogelijk is om financiering voor een bedrag van € 550.000,- te realiseren. [eiseres] heeft hiertegen ingebracht dat niet blijkt dat [gedaagde] daadwerkelijk een financieringsaanvraag heeft gedaan. Ook blijkt volgens [eiseres] niet welke inkomensgegevens door [gedaagde] zijn gehanteerd. De rechtbank volgt [eiseres] hierin niet. Uit de e-mail van de Rabobank volgt namelijk zonder meer dat de bank geen aanbod kan doen voor een hypothecaire lening van € 550.000,- op basis van aangeleverde inkomensgegevens. Daarmee heeft [gedaagde] voldaan aan de overeengekomen documentatieplicht. Uit de overeenkomst volgt niet dat de aan de aanvraag ten grondslag liggende documenten en inkomensgegevens aan verkoper moeten worden verstrekt. Evenmin volgt uit de overeenkomst dat te allen tijde een formele financieringsaanvraag moet zijn ingediend. Uit de overeenkomst volgt slechts dat een hypothecaire lening
of het aanbod daartoemoet zijn afgewezen. Hiervan is naar het oordeel van de rechtbank ook sprake wanneer een geldverstrekkende instantie weigert een (rente)aanbod te doen voor minimaal het te financieren bedrag. Wanneer een dergelijk aanbod gedocumenteerd wordt afgewezen, hoeft naar het oordeel van de rechtbank niet van koper te worden verwacht dat deze alsnog bij dezelfde instantie formeel een financiering aanvraagt. Immers, als al geen renteaanbod wordt verkregen, heeft de aanvraag van een financiering geen zin omdat die slechts mogelijk is als het renteaanbod is gedaan.

4.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] ook ten aanzien van de overgelegde afwijzing van de ING-bank voldaan aan de documentatieplicht. Uit de documentatie van de ING-bank volgt dat een hypothecaire lening of het aanbod daartoe is afgewezen voor een bedrag van € 550.000,- vanwege drie redenen, namelijk dat het inkomen ontoereikend is, [gedaagde] onvoldoende zeggenschap heeft in de onderneming om uit te keren dividenden mee te rekenen bij het inkomen, en er rekening moest worden gehouden met een onderhandse lening van [gedaagde] bij haar vader. De ING-bank bepaalde op basis van de aangeleverde gegevens dat een maximale hypotheek kon worden verstrekt van € 383.000,-. [gedaagde] heeft daarmee voldoende onderbouwd dat en waarom de ING-bank de benodigde financiering niet zou verstrekken. [eiseres] heeft ook hier betwist dat [gedaagde] een officiële financieringsaanvraag heeft gedaan en aangevoerd dat [gedaagde] de hieraan ten grondslag liggende gegevens diende te overleggen. De rechtbank verwijst hiervoor naar hetgeen zij hieromtrent hierboven heeft overwogen.

4.10.

Kortom, [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank met de overgelegde afwijzingen van de Rabobank en de ING-bank aan de documentatieplicht uit het overeengekomen financieringsvoorbehoud voldaan. De afwijzing van Nationale Nederlanden behoeft dan ook geen verdere bespreking meer.

Verdere inspanningsplicht [gedaagde] op basis van omstandigheden van het geval?

4.11.

Op grond van hetgeen de rechtbank hierboven heeft overwogen, heeft [gedaagde] aan de documentatieplicht op grond van de overeenkomst voldaan. [eiseres] heeft echter nog nadere omstandigheden van het geval aangevoerd op basis waarvan zij betwist dat [gedaagde] zich voldoende heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen. In dat kader stelt zij dat [gedaagde] uit een vermogende vastgoedfamilie komt. De woning was aanvankelijk al (mondeling) verkocht aan een derde. [gedaagde] kwam echter tussenbeide en bood een (fors) hoger bedrag, waarna [eiseres] de woning aan [gedaagde] heeft verkocht. De vader van [gedaagde] zou toen hij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst met [gedaagde] bij de makelaar was, hebben gezegd dat de financiering slechts een formaliteit zou zijn, omdat [gedaagde] voor hem werkt en hij haar salaris kan beïnvloeden. Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] , nadat zij in augustus 2022 een beroep had gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst vanwege een afwijzing van de Rabobank, via een holdingvennootschap van haar vader [naam 3] Hypotheekadviseurs B.V. de opdracht heeft gegeven om (onder meer) een financiering bij de ING-bank te vragen, in plaats van dit zelf bij de ING-bank te doen. [gedaagde] heeft het aanbod van [eiseres] om haar het resterende bedrag te lenen, afgewezen. [gedaagde] woont inmiddels in [woonplaats] in een appartement dat zij huurt van haar vader.

4.12.

De rechtbank oordeelt als volgt. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat haar vader namens haar toezeggingen heeft gedaan met betrekking tot het verkrijgen van de financiering. De rechtbank kan dit daarom, bij gebrek aan nadere onderbouwing, niet vaststellen. [eiseres] heeft hiervan bewijs aangeboden, maar de rechtbank passeert dit aanbod. Immers, ongeacht wat er door de vader van [gedaagde] zou zijn toegezegd, staat vast dat daarna door [gedaagde] nadien een financieringsvoorbehoud is gemaakt dat strijdig is met deze toezegging. Voor zover [eiseres] al gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de toezegging door de vader van [gedaagde] , geldt dat zij het financieringsvoorbehoud niet alleen heeft aanvaard, maar hierop tevens een wijziging heeft aangebracht in die zin dat niet één maar twee afwijzingsbrieven zouden moeten worden overgelegd. De rechtbank concludeert hieruit dat [eiseres] zich kennelijk voldoende bewust is geweest van het risico dat de financiering niet zou kunnen worden verkregen.

4.13.

Voor zover [eiseres] van mening is dat [gedaagde] via haar vader had moeten klaarspelen dat de financiering rond zou komen, is de rechtbank van oordeel dat de plicht om al het redelijke te doen niet zo ver gaat dat wanneer financiering via erkende instellingen niet mogelijk is, alsnog financiering via familie moet worden verkregen, voor zover dat al mogelijk zou zijn. Hetzelfde geldt voor de door [eiseres] aangeboden onderhandse lening. De inspanningsplicht voor het verkrijgen van financiering gaat niet zo ver dat [gedaagde] dit aanbod had moeten accepteren. De rechtbank ziet ook in het inhuren van [naam 3] Hypotheekadviseurs B.V. na het eerste beroep op de ontbindende voorwaarde door [gedaagde] geen aanleiding voor twijfel aan de inspanningen van [gedaagde] . Immers, uit de stellingen van [gedaagde] volgt dat zij er aanvankelijk (ten onrechte) vanuit ging dat zij kon volstaan met één afwijzing. Dat zij later alsnog een hypotheekadviseur in de arm heeft genomen en dat zij niet rechtstreeks bij de ING-bank een advies heeft ingewonnen, maakt niet dat geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud.

4.14.

Voor zover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat [gedaagde] zich bij het verkrijgen van financiering heeft gebaseerd op inkomensgegevens die onjuist of gemanipuleerd zijn omdat zij in loondienst bij haar vader is, is de rechtbank van oordeel dat zowel deze stellingen als de beoogde rechtsgevolgen hiervan onvoldoende zijn onderbouwd.

Heeft [gedaagde] lichtvaardig gecontracteerd?

4.15.

[eiseres] heeft ten slotte – subsidiair - nog gesteld dat [gedaagde] te lichtvaardig heeft gecontracteerd, zodat het beroep op het financieringsvoorbehoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] heeft volgens [eiseres] verzuimd voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst na te gaan of zij de woning bij benadering zou kunnen financieren. Uit de overgelegde documentatie van de ING-bank volgt een jaarinkomen van [gedaagde] van € 77.600,-, waarvan een deel zou bestaan uit niet-uitgekeerde dividenden. [gedaagde] had -aldus [eiseres] - moeten weten dat zij met dit inkomen niet de benodigde financiering zou kunnen verkrijgen, temeer nu zij tevens een onderhandse lening bij haar vader had.
[gedaagde] heeft dit betwist. Zij heeft toegelicht hoe zij de financiering voor ogen had. Gelet op de verkoop van haar vorige woning in hetzelfde marktsegment, de overwaarde en de onderhandse lening bij haar vader ging zij ervan uit dat zij nog € 550.000,- nodig had. Zij hoopte haar eerdere hypotheek bij de Rabobank mee te kunnen nemen en verhogen tegen hetzelfde lage rentepercentage, maar dit bleek niet mogelijk.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] met deze toelichting voldoende heeft weerlegd dat zij lichtvaardig heeft gecontracteerd. Bovendien heeft [gedaagde] het financieringsrisico onderkend door een financieringsvoorbehoud op te nemen. [eiseres] heeft dit financieringsvoorbehoud aanvaard. De rechtbank is van oordeel dat een beroep op het financieringsvoorbehoud in deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

Conclusie

4.16.

De conclusie is dat [gedaagde] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst. Dit leidt tot het oordeel van de rechtbank dat zij niet tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, zodat er geen plichten meer bestonden tegenover [eiseres] om de overeenkomst na te komen. De rechtbank komt aan de overige stellingen en verweren niet mee toe. Zij wijst de vorderingen van [eiseres] af.

Proceskosten en rente

4.17.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

2.277,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2 punten × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

6.313,00

4.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 6.313,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 90,00 als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.Th. van Wijk en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.