Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 10357510 \ CV EXPL 23-1242
Vonnis van 30 januari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Goosen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlating producties van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser] als verhuurder en onder meer [gedaagde] als huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] .
2.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant:
“ [hoofdhuurder] (hoofdhuurder) [gedaagde] (medehuurder)
(…)
Hierna en verder te noemen ‘huurder’,
(…)
2. Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 12 maanden ingaande op 15 november 2020. Na deze 12 maanden kan het contract jaarlijkse worden beëindigd of verlengd. Partijen komen overeen, dat een huur opzegging schriftelijk (per mail) moet plaatsvinden met een inachtneming van een opzegging van de lopende maand plus één volledige maand.
(…)
3. De door de huurder verschuldigde all-in huurprijs bedraagt per betaalperiode€ 900,00 (negenhonderdeuro)per maand.
Deze huurprijs bestaat uit de basis huurprijs van € 730,- exclusief overige kosten € 70,- (…)
Samengevat bedragen de maandelijkse kosten:
a)
Huur (kaal) € 730,00
Huur (kaal) € 730,00
b)
overige kosten € 70,00
overige kosten € 70,00
c)
gas, water en elektra € 50,00
gas, water en elektra € 50,00
d)
2e bewoner € 50,00
2e bewoner € 50,00
totaal € 900,00”
2.3.
[hoofdhuurder] (hierna: [hoofdhuurder] ) heeft op 16 augustus 2021 de huurovereenkomst per 1 september 2021 opgezegd. Met die opzegging is [eiser] bij e-mailbericht van 16 augustus 2021 akkoord gegaan.
2.4.
Op 18 december 2021 heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen.
2.5.
Voordat de huurcommissie het verzoek van [gedaagde] inhoudelijk in behandeling kan nemen, heeft zij eerste een oordeel gegeven over de vraag of het verzoek tijdig is ingediend en of [gedaagde] daarmee ontvankelijk is. De huurcommissie heeft bij tussenuitspraak van 5 september 2022 in dat kader geoordeeld dat de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015, zodat [gedaagde] op grond van het bepaalde in artikel 7:249 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvankelijk is in het door hem ingediende verzoek.
2.6.
Bij uitspraak van 14 december 2022, verzonden op 22 december 2022, heeft de huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. Wel redelijk is een huurprijs van € 410,82 per maand.
2.7.
[eiser] kan zich niet vinden in de uitspraak van de huurcommissie. Om die reden heeft hij [gedaagde] bij dagvaarding van 16 februari 2023 in deze procedure betrokken.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - primair een verklaring voor recht dat [gedaagde] met het indienen van zijn verzoek bij de huurcommissie te laat is en niet-ontvankelijk is dan wel niet-ontvankelijk is omdat het verzoek niet is gedaan mede namens de hoofdhuurder dan wel dat de kantonrechter een beslissing neemt zoals zij in goede justitie zal vermenen te behoren. Subsidiair vordert [eiser] een verklaring voor recht dat het aantal punten dat aan het gehuurde zou moeten worden toegekend 104 bedraagt per 18 december 2022 dan wel per 29 april 2022 dan wel dat de kantonrechter een beslissing neemt zoals zij in goede justitie zal vermenen te behoren. Zowel primair als subsidiair vordert [eiser] dat [gedaagde] in de kosten van de procedure wordt veroordeeld.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In artikel 7:262 lid 1 BW is bepaald dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
4.2.
[eiser] heeft zich binnen genoemde periode van acht weken tot de kantonrechter gewend, zodat de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen. Anders dan [gedaagde] betoogt, diende [eiser] niet na de tussenuitspraak zich op de voet van artikel 7:262 BW tot de kantonrechter te wenden. Eerst bij uitspraak van 14 december 2022 is er een inhoudelijk oordeel gegeven dat aan de kantonrechter kan worden voorgelegd. Dit betekent dat [eiser] in deze procedure kan worden ontvangen en de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen. Ondanks deze zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil als uitgangspunt worden genomen het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden.
4.3.
De eerste vraag die voorligt is of het verzoek tot beoordeling van de aanvangshuurprijs louter door [gedaagde] kan worden gedaan of dat dit verzoek zou moeten worden gedaan door beide huurders die de huurovereenkomst zijn aangegaan.
4.3.1.
De kantonrechter is van oordeel dat er bij het initiële verzoek van [gedaagde] aan de huurcommissie sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Dit verzoek is niet los te zien van de rechtsverhouding tussen [eiser] als verhuurder enerzijds en [gedaagde] en [hoofdhuurder] als huurder anderzijds. Dat [hoofdhuurder] thans geen huurder meer is, maakt dit niet anders.
4.3.2.
Bij arrest van 10 maart 2017 heeft de Hoge Raad [1] beslist dat in een procedure over een processueel ondeelbare rechtsverhouding alle bij die rechtsverhouding betrokken partijen in de procedure moeten worden betrokken. Het gaat dan immers om een beslissing die in dezelfde zin moet luiden ten aanzien van alle bij die rechtsverhouding betrokkenen, de processueel ondeelbare rechtsverhouding. Indien daarvan sprake is, kan de rechter slechts een beslissing geven in een geding waarin alle bij de rechtsverhouding betrokkenen partij zijn zodat de rechterlijke beslissing hen allen bindt.
4.3.3.
[gedaagde] heeft zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs niet mede namens [hoofdhuurder] gedaan. Zijn betoog dat dit niet mogelijk is omdat een verzoek enkel kan worden gekoppeld aan één DigiD-account maakt dit niet anders. Dit doet immers niet af aan het feit dat het verzoek tot toetsing en mogelijk verlaging van de aanvangshuurprijs processueel ondeelbaar is. Dat [hoofdhuurder] [gedaagde] toestemming heeft gegeven deze procedure te voeren, wat hiervan ook zij, maakt dit evenmin anders. Daarmee wordt zij immers geen partij in deze procedure.
4.4.
Op het moment dat [eiser] [gedaagde] in rechte betrok, is de uitspraak van de huurcommissie niet langer bindend tussen hen. In zoverre bestaat er derhalve geen uitspraak meer over de hoogte van de aanvangshuurprijs. [gedaagde] kan om die reden niet met terugwerkende kracht niet-ontvankelijk worden verklaard in de procedure die tot die uitspraak heeft geleid. De primaire vorderingen zijn daarmee niet toewijsbaar.
4.5.
De subsidiaire vorderingen zijn evenmin toewijsbaar nu niet alle bij de huurovereenkomst betrokken partijen in deze procedure zijn betrokken.
4.6.
De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken worden gelaten.
4.7.
Gelet op deze uitkomst van de procedure, is de kantonrechter van oordeel dat de proceskosten tussen partijen dienen te worden verdeeld in die zin dat beide partijen hun eigen kosten dienen te dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024.
402/eh