ECLI:NL:RBNNE:2024:753

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Privaatrecht

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: C/18/221875 / HA ZA 23-92

Vonnis van 6 maart 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,

beiden te [plaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,

advocaat: mr. J. Borsch te Tolbert,

tegen

DE WIT CHALETS B.V.,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: De Wit,

advocaat: mr. J.J.D. van Doleweerd te Amersfoort.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 juli 2023;

- akte uitlating tevens wijziging van eis van 1 november 2023;

- de mondelinge behandeling van 1 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ter zitting heeft de rechtbank beslist om de randnummers 1 tot en met 38 van de akte van 1 november 2023 buiten beschouwing te laten (omdat het een verkapte conclusie van repliek betreft), maar de eiswijziging alsmede de overgelegde aanvullende producties toe te staan.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Wit exploiteert een onderneming actief in de in- en verkoop alsmede de bouw van recreatie- en mantelzorgwoningen. De Wit Zaandam Holding B.V. is enig aandeelhouder en bestuurder van De Wit Chalets B.V. Wilgen Beheer B.V. is vervolgens weer de enig aandeelhouder en bestuurder van De Wit Zaandam Holding B.V. Enig aandeelhouder van Wilgen Beheer B.V. is mevrouw [aandeelhouder] en de heer [bestuurder] is de bestuurder.

2.2.

De heer [eiser sub 1] (82 jaar) en mevrouw [eiser sub 2] (79 jaar) hebben het plan opgevat om een mantelzorgwoning te realiseren op het erf van hun dochter en haar partner. De dochter van [eiser sub 1] woont samen met haar gezin op een ruim perceel in [plaats] en was bereid om mantelzorgster van haar ouders te worden.

2.3.

In 2019 heeft [eisende partijen] voor het realiseren van de mantelzorgwoning contact opgenomen met het bedrijf Huis in de Tuin. Aan dit bedrijf hebben zij een tweetal aanbetalingen van in totaal € 65.000,00 gedaan. De partij die de mantelzorgwoning zou gaan bouwen was De Wit.

2.4.

In oktober 2019 is [eiser sub 1] op bezoek geweest in de fabriek van De Wit waar hij diverse mantelzorgwoningen (in aanbouw) heeft gezien.

2.5.

In november 2019 is de koopovereenkomst getekend tussen [eisende partijen] en Huis in de Tuin.

2.6.

In februari 2020 heeft [eiser sub 1] samen met zijn zoon, De Wit en Huis in de Tuin overleg gehad in de fabriek van De Wit.

2.7.

In maart 2020 heeft [eisende partijen] het bericht ontvangen dat Huis in de Tuin niet langer in staat was om de mantelzorgwoning te realiseren. [eisende partijen] heeft de overeenkomst met Huis in de Tuin op 15 april 2020 buitengerechtelijk ontbonden.

2.8.

Tussen [eisende partijen] en De Wit is vervolgens op 16 april 2020 een overeenkomst tot stand gekomen om de mantelzorgwoning af te bouwen voor een koopsom van € 102.600,00 inclusief btw. In de overeenkomst is bepaald dat het werk aanvangt binnen vijf werkdagen na ontvangst van de getekende koopovereenkomst en de 1e termijnbetaling. Verder is het volgende in de overeenkomst opgenomen;

“(…) IV Meerwerk

In de koopsom is onderstaand meerwerk opgenomen: (…)

Woning in 3 segmenten inclusief (…)

In de koopsom zijn onderstaande stelposten niet opgenomen (…)

Vervoer 2x chassis en plaatsen en stellen (…) € 4.958,68

Aansluitingen woning op bestaande voorzieningen (…) € 1.198,35

Totaal stelposten exclusief 21% btw € 6.157,03

21% btw € 1.292,98

Stelposten inclusief 21% btw € 7.450,01

Kosten gebruik kraan op nacalculatie (…)”

2.9.

Op 28 april 2020 heeft [eisende partijen] De Wit gevraagd wie wat voor zijn rekening zou nemen voor wat betreft het aansluiten van de nutsvoorzieningen en wat er nog nodig zou zijn voor het aansluiten van de elektra. De Wit heeft hierop op 1 mei 2020 geantwoord met het volgende bericht:

“(…) Jullie zullen een elektricien in de arm moeten nemen voor de volgende werkzaamheden:

Aanpassing in de groepenkast in de bestaande woning: uitbreiding groepenkast met krachtautomaat en hoofdschakelaar. Daarnaast zal de groepenkast 3 fase ingericht moeten worden. (…)

Na het plaatsen zullen wij zorgdragen voor het aansluiten van de zorgunit op water, stroom, data en riool. (…)”

2.10.

De Wit heeft [eiser sub 1] op 20 mei 2020 een e-mail gestuurd met aangepaste tekeningen van de woning en een “prognose planning”. Daarin werd benoemd dat de mantelzorgwoning in week 26/27 zou worden getransporteerd en geplaatst.

2.11.

Op 29 mei 2020 heeft De Wit [eisende partijen] een e-mail verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:

“(…) Jullie hebben ons op 17 april een offerte voor nutsvoorzieningen gestuurd, daar hebben we in goed vertrouwen onze stelpost op gebaseerd. Inmiddels ziet het er naar uit dat de door jullie aangeleverde gegevens niet overeen komen met de werkelijke kosten. Van Lambalgen heeft aangegeven dat er met een aanmerkelijke overschrijding van de stelposten rekening gehouden moet worden. Dit is maar ten dele te verklaren door de prijsstijgingen in de tussenliggende periode. Bert van Huis in de Tuin heeft een veel te optimistische inschatting gemaakt. Ook is pas na de overeenkomst door jullie aan ons duidelijk gemaakt wat er aan riolering en overige nuts precies gewenst is, zie ook jullie mail van 20 april. In mijn mail van 01 mei geef ik aan welke extra materialen en werkzaamheden wij zullen verrichten. Ook dit zal uiteraard tot een verhoging van de eindafrekening leiden.

Van Lambalgen kan op dit moment niet aangeven hoeveel hoger de kosten gaan uitpakken. Daarom werken we ook met stelposten. Van Lambalgen geeft ook altijd aan dat zij onverwachte aspecten niet vooraf kunnen voorzien. Deze zijn altijd voor rekening en risico van de opdrachtgever.

Op 19 mei hebben jullie ons opdracht gegeven voor extra werkzaamheden, te weten de benodigde werkzaamheden voor de plaatsing van een Sani Star pomp buiten de mantelzorgwoning. Ook hiervan kan van Lambalgen geen exact bedrag opgeven. Houdt onder veel voorbehoud rekening met een stelpost (prijspeil heden) van tussen de € 3.500,00 en € 4.000,00 ex BTW. (…)”

2.12.

Op 19 augustus 2020 heeft de zoon van [eiser sub 1] samen met de heer [naam ingenieur] , ingenieur bij Van Wijngaarden & De Vries Bouwkundigen te Gorinchem, een bezoek gebracht aan de fabriek van De Wit. De heer Van der Zwet, werkzaam bij De Wit, was bij dit bezoek aanwezig. Van Wijngaarden heeft voor dit bezoek een bedrag van € 314,60 in rekening gebracht bij [eisende partijen]

2.13.

Op 15 september 2020 heeft de dochter van [eisende partijen] vanwege de aanstaande levering van de mantelzorgwoning via Whatsapp contact gehad met de transporteur. In het WhatsAppbericht van de dochter staat onder meer het volgende:

“(…) Vrijdagochtend vroeg kom je, als het goed is, de mantelzorgwoning van mijn ouders brengen. Vanaf de Halbe Wiersemaweg op platte karren met trekkers door het land van onze buurmannen/boeren naar ons perceel. Hoelang denk je werk te hebben aan de Halbe Wiersemaweg? Ik wil de bewoners daar inlichten over het transport. (…)”

2.14.

[eisende partijen] heeft De Wit op 16 september 2020 een brief gestuurd waarin De Wit onder meer de gelegenheid wordt geboden om op 29 september 2020 de mantelzorgwoning op te leveren en op 1 oktober 2020 te laten transporteren naar [plaats]

2.15.

De mantelzorgwoning is op 1 oktober 2020 door De Wit getransporteerd naar voornoemd adres. Het transport heeft plaatsgevonden over het weiland van de buurman en hiervoor moesten er rijplaten worden geplaatst. Tijdens het transport is het dak van de mantelzorgwoning beschadigd geraakt. Afgesproken is dat De Wit het dak op 2 oktober 2020 zou herstellen.

2.16.

De Wit heeft het dak van de mantelzorgwoning op 3 oktober 2020 hersteld.

2.17.

De Wit heeft op 5 oktober 2020 een monteur ingeschakeld om de elektra in de mantelzorgwoning aan te sluiten. Dat bleek op dat moment nog niet mogelijk om dat een benodigde 3-faseaantsluiting ontbrak.

2.18.

De zoon van [eisende partijen] heeft op 6 oktober 2020 een Whatsappbericht naar De Wit gestuurd en gewezen op het belang van onder meer het aansluiten van de elektra.

2.19

De Wit heeft [eisende partijen] op 7 oktober 2020 laten weten dat de 3-faseaansluiting nog niet was geleverd en dat er dus niets kon worden gemonteerd. [eisende partijen] heeft vervolgens contact opgenomen met Leijdsman Installaties (hierna: Leijdsman) en dezelfde dag is door Leijdsman een 3-faseaansluiting geplaatst en is de elektra aangesloten. [eisende partijen] heeft De Wit hiervan op de hoogte gesteld. Leijdsman heeft [eisende partijen] voor de hiervoor bedoelde werkzaamheden een factuur van € 831,26 gestuurd, welke [eisende partijen] heeft voldaan.

2.20.

[eisende partijen] heeft de mantelzorgwoning op 22 oktober 2020 betrokken.

2.21.

Op 27 oktober 2020 heeft [medewerker] namens De Wit de volgende e-mail aan [eisende partijen] verstuurd:

“(…) Subject: RE: isolatie waardes woning (…)

De isolatiewaardes van jullie bij ons aangeschafte woning zijn:

Isolatiewaarde vloer: RC =3,5 mÂ2 K/W

Isolatiewaarde dak: RC =3,5 mÂ2 K/W

Isolatiewaarde buitenwand: RC =3,5 mÂ2 K/W (…)

2.22.

De rechtsbijstandsverzekeraar heeft namens [eisende partijen] op 10 februari 2021 een brief aan De Wit verstuurd. [eisende partijen] heeft De Wit in gebreke gesteld ten aanzien van de volgens haar te lage isolatiewaardes van de mantelzorgwoning en ondeugdelijke elektra en gesommeerd om binnen zes weken tot herstel over te gaan. Verder heeft [eisende partijen] De Wit gesommeerd om een bedrag van € 10.317,95 aan haar terug te betalen omdat dit in het kader van de stelposten onverschuldigd aan De Wit betaald zou zijn.

2.23.

De Wit heeft op 6 maart 2020 een e-mail aan [eisende partijen] verstuurd waarin de aansprakelijkheid en ingebrekestelling van de hand worden gewezen, maar ook werd aangeboden om werkzaamheden die onder het garantiewerk vallen, uit te voeren.

2.24.

[eisende partijen] heeft op 8 april 2020 wederom een lekkage ontdekt en De Wit hiervan op de hoogte gesteld en verzocht om tot herstel over te gaan.

2.25.

Op 26 april 2020 heeft [eisende partijen] De Wit onder meer bericht dat zij een deskundigenonderzoek naar de mantelzorgwoning zal laten uitvoeren. Ook bood [eisende partijen] De Wit de gelegenheid om binnen veertien dagen de op 8 april 2020 gemelde lekkage te herstellen. De Wit is binnen de gestelde termijn overgegaan tot het verhelpen van de lekkage.

2.26.

In opdracht van [eisende partijen] heeft timmerbedrijf Tigchelaar het dak geïnspecteerd en advies gegeven over het herstel daarvan. Tigchelaar heeft op 9 mei 2021 een offerte opgesteld voor een bedrag van € 7.285,00 om herstelwerkzaamheden aan het dak uit te voeren.

2.27.

Op 26 mei 2021 is namens [eisende partijen] aan Top Expertise B.V. opdracht gegeven om een expertiseonderzoek te verrichten, waarvan de kosten € 1.082,95 bedroegen. Dit onderzoek is verricht op 21 juni 2021 en De Wit was hierbij aanwezig. Op 13 oktober 2021 is het rapport van expertise opgesteld. In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)Elektra:

Tijdens onze inspectie aan de elektronische installatie hebben wij geen gebreken geconstateerd (afbeelding 2). Cliënten hebben naar aanleiding van de geconstateerde gebreken en het doorbranden van een automaat de installatie op 2 maart 2021 direct laten herstellen door Leijdsman Installaties te Groningen.(…)

Cliënten hebben in verband met de logistieke voortgang en de discussie hieromtrent een extra fase en groepen laten aanleggen door Leijdsman Installaties. De facturen met betrekking tot deze werkzaamheden hebben wij in bijlage 3 toegevoegd. Bij de realisatie van deze werkzaamheden heeft Leijdsman zich niet bemoeid met de reeds aangelegde installatie door de wederpartij.

Uit de opdracht- en werkbon van Leijdsman konden wij vaststellen dat de installatie door de wederpartij niet deugdelijk was aangesloten. Zo was de verdeling van de gevraagde capaciteit over de groepen niet juist uitgevoerd en ontbrak de doormelding van de rookmelders. Eerstgenoemde heeft onder andere geleid tot het doorbranden van een automaat. Deze is door Leijdsman vervangen. (…)

De totale kosten voor de extra fase en het herstel van de elektrotechnische installatie bedroeg totaal € 1.545,— inclusief btw. (…)

Isolatiewaardes

In de overeenkomst tussen partijen zijn de isolatiewaardes voor de wanden, het dak en de vloer niet benoemd. Op verzoek van cliënten heeft de wederpartij de isolatiewaardes voor deze

onderdelen per e-mailbericht van 27 oktober 2020 aan cliënten doorgegeven:

isolatiewaarde vloer Rc=:3,5 m2K/W
isolatiewaarde dak Rc=3,5 m2K/W
isolatiewaarde buitenwand Rc=3,5 m2 K/W

Uit een globale berekening op basis van aangeleverde detailtekeningen, de geldende A-waardes per materiaalsoort en de aangewende dikten maken wij op dat de benoemde Rc-waardes correct zijn. Een exacte berekening van isolatiewaardes kan worden opgesteld door een bouwfysisch ingenieursbureau. Indien wenselijk kunnen wij dit voor u verzorgen. (…)

Ons inziens voldoet de huidige woning aan de gestelde eisen vanuit het Bouwbesluit 2012.
(…)

14. Gelden voor een chalet andere eisen voor isolatie dan voor een nieuwbouw woning, en. zo ja, welke precies?

Ons inziens handelt het zich niet om een chalet maar om een woonwagen conform de definitie in het bouwbesluit 2021:

'"woonfunctie op een perceel bestemd voor het plaatsen van een woonwagen "' (Hoofdstuk l. Artikel 1.1.). Ook ten aanzien van het omgevingsrecht uit 2015 dat van toepassing is op een omgevingsvergunning: "voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst".

De gestelde isolatiewaardes van een woonwagen conform het bouwbesluit liggen aanzienlijk lager dat die van een reguliere woningen. (…)”

Dak

Zowel op het hellende dak als het dak op de uitbouw aan de linker voorzijde zijn rillen en deuken in de bedekking zichtbaar (afbeelding 3). Met name op het platte dak zijn deuken en 'kuilen' zichtbaar. Bij het belopen van het dak stelden wij vast dat de aangewende dakisolatie niet de gewenste drukvastheid heeft, de bedekking niet overal op de ondergrond hecht en de overlapping onderling met kit is bevestigd, zonder voldoende overlap. Op het dak van de uitbouw blijft een aanzienlijke hoeveelheid water staan. Het hemelwater wordt niet of onvoldoende afgevoerd naar de dakafvoer door het ontbreken van voldoende afschot. De plassen op het dak zijn op meerdere lokaties dieper dan l0 millimeter.

In periode voor onze inspectie had cliënt reeds overlast gehad in de slaap- en badkamer in de vorm een daklekkage. Deze hebben zij laten verhelpen door Tigchelaar timmerbedrijf te Sebaldeburen. Na onze inspectie ondervond cliënt op 30 juni 2021 wederom een lekkage in het dak boven de slaapkamer in de uitbouw (afbeelding 5 en 6).

In opdracht van cliënt heeft de firma Tigchelaar een inspectie laten uitvoeren door een dakspecialist. Zijn bevindingen zijn vastgelegd in de offerte van 9 mei 2021. Deze hebben wij voor u in bijlage 8.

Het dak voldoet met aan de algemeen geldende Vakrichtlijn gesloten dakbedekkingssystemen deel A, hoofdstuk 6.1:

Algemene ontwerprichtlijnen. Bedoelde richtlijn hebben wij voor u in bijlage 9 toegevoegd. Het hemelwater wordt niet afgevoerd, er staat te veel water op de daken. Ook langs de hellende daken.

De overlappen tussen de banen op het hellende en vlakke dak zijn onvoldoende breed. Hiermee voldoet het dak niet aan de Vakrichtlijn gesloten dakbedekkingssystemen deel E, paragraaf

3.6.2. 03,

verbindingstechnieken overlappen. Betreffende vakrichtlijn hebben wij voor u in bijlage 10 toegevoegd.

Voor wat betreft de wijze van herstel kunnen wij ons verenigen met de offerte van Tigchelaar timmerwerken van 9 mei 2021 (bijlage 8) ad € 7.285,- inclusief btw. (…)

18. Wat zijn de herstelkosten voor de gebreken aan het dak, inclusief de gevolgschade?

Voor wat betreft de kosten voor het herstel van de gebreken kunnen wij ons conformeren aan het offertebedrag van Tigchelaar ter hoogte van € 7.285,— inclusief btw.

De gevolgschade bestaat het vervangen van circa 4 m2 Agnesplaten op het plafond van de slaap- en badkamer en het benodigde schildwerk. De kosten voor dit herstel ramen wij op een bedrag van € 750,— inclusief btw. (…)”

2.28.

Op 16 oktober 2021 stuurde de jurist van [eisende partijen] een e-mail aan De Wit waarin werd aangegeven dat er weer een ernstige lekkage aan het dak was ontstaan. De Wit werd aansprakelijk gesteld voor alle door [eisende partijen] geleden en te lijden schade op grond van haar toerekenbaar tekort schieten in de nakoming van de overeenkomst en wederom werd De Wit gevraagd om een en ander binnen veertien dagen te herstellen.

2.29.

Op 19 oktober 2021 heeft De Wit herstelwerkzaamheden aan het dak uitgevoerd.

2.30.

Op 26 oktober 2021 is door de jurist van [eisende partijen] aan De Wit een brief verzonden waarin zij het rapport van Top Expertise toezendt aan De Wit en waarin De Wit nogmaals in gebreke wordt gesteld. In de brief is De Wit ook verzocht om binnen zes weken herstel aan het dak te plegen conform het expertiserapport, de gevolgschade van de lekkage deugdelijk te herstellen en over te gaan tot betaling van de herstelkosten van gebreken aan de elektra ter hoogte van € 1.545,00. Voorts werd aangegeven dat wanneer herstel uitblijft er een derde zou worden ingeschakeld en dat deze kosten op De Wit zouden worden verhaald.

2.31.

De Wit heeft hierop op 1 december 2021 gereageerd en de conclusies van Top Expertise voor wat betreft de elektra betwist. Ook is aangegeven dat de mantelzorgwoning een bijgebouw is in de zin van de wet en dat hiervoor niet dezelfde normen op van toepassing zijn als bij een woning met de functie permanente bewoning. De NEN 1010 is volgens De Wit dan ook niet van toepassing op de mantelzorgwoning die voor [eisende partijen] is gebouwd. Ten aanzien van het dak werd aangegeven dat De Wit bereid was om de benodigde herstelwerken te verrichten en ditzelfde gold voor de eventuele gevolgschade van lekkage.

2.32.

Op 6 december 2021 is namens [eisende partijen] een e-mailbericht gestuurd aan De Wit waarin werd aangegeven dat [eisende partijen] De Wit de gelegenheid gaf tot herstel aan het dak en de gevolgschade. Afgesproken is dat op 15 december 2021 de schade zou worden hersteld door De Wit.

2.33.

[eisende partijen] heeft de medewerkers van De Wit op 15 december 2021 weggestuurd zonder dat zij herstelwerkzaamheden hebben verricht. Diezelfde dag is namens [eisende partijen] per e-mail De Wit alsnog in de gelegenheid gesteld om de werkzaamheden conform het rapport van Top Expertise uit te voeren.

2.34.

Op 6 januari 2022 heeft De Wit bericht dat [eisende partijen] zijn werknemers van het terrein heeft gestuurd en dus niet de gelegenheid hebben gehad om werkzaamheden uit te voeren. Verder berichtte De Wit het inhoudelijk het niet eens te zijn met de bevindingen van Top Expertise.

2.35.

Op 8 januari 2022 is in opdracht van [eisende partijen] door Tigchelaar Timmerbedrijf een warmtescan uitgevoerd bij de mantelzorgwoning met als doel het opsporen van eventuele isolatielekken in de vloer, de buitengevels en/of het dak. Hiervan is een rapport opgesteld. De kosten van deze warmtescan bedroegen € 263,54. In het rapport worden de volgende aanbevelingen gedaan:

“(…) Aanbevelingen

-
Het onderzoeken van de oorzaak van de vochtplekken op de wanden en plinten in studeerkamer/werkkamer en slaapkamer

-
Het afstellen van de voordeur zodat deze strakker in de rubbers sluit.

-
Het afstellen van het slaapkamerraam omdat deze klemt tijdens het draaien, dit heeft niets met warmteverlies te maken maar zorgt wel voor onnodige slijtage en beperkt het bediengemak.

-
Wanneer het platdak droog is hier alsnog een warmtescan uitvoeren, hier zijn holle ruimte in de isolatielaag voelbaar dus een verdacht isolatielek. (…)”

2.36.

Naar aanleiding van dit rapport stuurde de heer Van Wijngaarden op 21 januari 2022

een e-mail naar [eisende partijen] met een 3-tal indicatieve Rc-berekeningen, op basis van de

principe details die De Wit zelf aan de Top Expertise heeft verstrekt.

2.37.

Op 9 februari 2022 heeft [eisende partijen] De Wit een brief gestuurd waarin zij De Wit nogmaals sommeerde om de vordering ten aanzien van de onverschuldigde betaling te voldoen en om binnen zes weken tot herstel over te gaan.

2.38.

De Wit heeft op 9 juni 2022 gereageerd en bericht dat de mantelzorgwoning naar

behoren is gebouwd en dat zij niet zal overgaan tot enige herstelwerkzaamheden of

betalingen.

2.39.

[eiser sub 1] heeft timmerbedrijf Tigchelaar gevraagd om een offerte op te stellen om de mantelzorgwoning beter te isoleren en om het dak te renoveren. Deze herstelkosten werden bij offerte van 27 november 2022 geraamd op een bedrag van € 50.284,90.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partijen] vordert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – samengevat weergegeven en na wijziging van eis – om:

Primair:

I. een verklaring voor recht af te geven dat De Wit jegens [eisende partijen] tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis uit hoofde van de koop-aannemingsovereenkomst en daarmee wanprestatie heeft gepleegd;

II. een verklaring voor recht te geven dat De Wit aansprakelijk is voor de schade die [eisende partijen] ten gevolgde van de toerekenbare tekortkoming van De Wit lijdt en heeft geleden;

III. De Wit te veroordelen tot vergoeding van een bedrag van € 85.292,24 aan schade als gevolg van het gebrekkig afgeleverde werk, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag, met ingang van de datum van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling;

Althans subsidiair

IV. De Wit te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Primair en subsidiair

V. De Wit te veroordelen tot vergoeding aan [eisende partijen] van een bedrag van € 1.627,93 aan buitengerechtelijke incassokosten;

VI. De Wit te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, de nakosten en het salaris van de advocaat van [eisende partijen] daaronder begrepen, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

De Wit voert verweer. De Wit concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of De Wit toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst met [eisende partijen] en daarom een schadevergoeding aan hem verschuldigd is. Daarnaast is de vraag aan de orde of [eisende partijen] onverschuldigde betalingen aan De Wit heeft gedaan.

4.2.

[eisende partijen] vordert in totaal een bedrag van € 85.292,24 en dit bedrag bestaat uit de volgende posten:

- Opslag- en transportkosten meubels € 2.300,00

- Begeleiding door [naam ingenieur] € 314,60

- 3-fase aansluiting door Firma Leijdsman € 831,26

- Teveel betaalde stelposten € 10.275,49

- Herstelkosten conform rapport Top Expertise € 9.580,00

- Kosten expertiserapport Top Expertise € 1.082,95

- Warmtescan timmerbedrijf Tigchelaar € 263,54

- Extra stroomverbruik (2 jaar) € 10.360,00

- Herstelkosten isoleren woning € 50.284,90

4.3.

De rechtbank zal per post beoordelen of De Wit gehouden is om die aan [eisende partijen] te voldoen.

Opslag- en transportkosten van de meubels

4.4.

[eisende partijen] heeft een schadevergoeding van € 2.300,00 aan opslag- en transportkosten van meubels gevorderd omdat de mantelzorgwoning volgens hem later is opgeleverd dan is afgesproken en hij hierdoor de meubels voor een langere periode moest opslaan en dus extra kosten heeft gemaakt. De Wit heeft betwist dat dit het geval is en voert aan dat geen fatale termijn is overeengekomen.

4.5.

De rechtbank stelt voorop dat als een fatale termijn is verstreken (een termijn waarbinnen de verplichting moet zijn nakomen) de schuldenaar zonder dat daarvoor een ingebrekestelling hoeft te worden verstuurd in verzuim is komen te verkeren.^[1]In dit geval is de rechtbank van oordeel dat [eisende partijen] , gelet op de gemotiveerde betwisting aan de zijde van De Wit, onvoldoende heeft onderbouwd dat een fatale termijn is overeengekomen. Hiertoe overweegt de rechtbank dat in de overeenkomst enkel is bepaald dat de bouw van de mantelzorgwoning zou worden aangevangen binnen vijf dagen na het tekenen van de overeenkomst, maar dat niets is opgenomen over de datum waarop de mantelzorgwoning klaar zou moeten zijn. De stelling dat op een later moment wél een uiterste opleverdatum overeengekomen zou zijn is onvoldoende onderbouwd. Ook uit de e-mail van 20 mei 2020, waar [eisende partijen] ter onderbouwing van zijn stelling naar verwijst, volgt niet dat partijen een fatale termijn zijn overeengekomen. In die e-mail geeft De Wit enkel een prognose van de planning. Dat De Wit zich hiermee onherroepelijk heeft willen verbinden om de mantelzorgwoning in week 26 of 27 te transporteren en te plaatsen kan hier niet uit volgen. Dat de mantelzorgwoning niet in de geplande weken is geplaatst maakt vanwege het ontbreken van een overeengekomen fatale termijn niet dat De Wit in verzuim is komen te verkeren, waardoor geen aanspraak kan worden gemaakt op schadevergoeding.

4.6.

De conclusie van het bovenstaande is dat de gevorderde kosten voor opslag en transport zullen worden afgewezen.

Kosten van Van Wijngaarden

4.7.

[eisende partijen] heeft verder een bedrag van € 314,60 aan gevolgschade gevorderd omdat hij Van Wijngaarden heeft meegenomen naar de fabriek (omdat hij zich zorgen maakte over de staalframebouw en hier vragen over had). De Wit heeft betwist deze kosten verschuldigd te zijn.

4.8.

De rechtbank overweegt dat gevolgschade enkel voor toewijzing in aanmerking komt als vast komt te staan dat De Wit in verzuim is met de nakoming van de overeenkomst en [eisende partijen] als gevolg daarvan de gevorderde schade heeft geleden. De rechtbank begrijpt dat [eisende partijen] van mening is dat overeengekomen was dat de mantelzorgwoning met een houten frame zou worden gebouwd en dat De Wit tekort is geschoten in de nakoming daarvan, nu de mantelzorgwoning met een stalen frame is gebouwd. Als gevolg hiervan heeft – zo begrijpt de rechtbank de stellingen – [eisende partijen] Van Wijngaarden moeten inschakelen om hem te begeleiden tijdens het fabrieksbezoek.

4.9.

De rechtbank is van oordeel dat [eisende partijen] gelet op de gemotiveerde betwisting aan de zijde van De Wit onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen zijn overeengekomen dat de mantelzorgwoning zou worden gebouwd met een houtenframe. De juistheid van de stelling van [eisende partijen] blijkt niet uit de tussen partijen gesloten schriftelijke overeenkomst of uit de door [eisende partijen] overgelegde bouwtekeningen. [eisende partijen] heeft weliswaar ter zitting aangevoerd dat hij tijdens het bezoek aan de fabriek van De Wit in augustus 2019 (voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst) mantelzorgwoningen met een houten skelet heeft gezien en dat De Wit heeft aangegeven dat de mantelzorgwoning van [eisende partijen] er net zo uit zou kunnen komen te zien, maar De Wit heeft weersproken dat zij hiermee heeft bedoeld aan te geven dat het skelet van de mantelzorgwoning dus van hout zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat die enkele opmerking onvoldoende is om te concluderen dat partijen hierdoor zijn overeengekomen dat de mantelzorgwoning een houten frame zou hebben.

4.10.

Nu niet is komen vast te staan dat is overeengekomen dat de mantelzorgwoning een houten frame zou moeten hebben en De Wit op dit punt dus niet tekort is geschoten, is de in verband hiermee gevorderde gevolgschade in de vorm van de begeleidingskosten van Van Wijngaarden enkel om die reden al niet toewijsbaar.

Elektrische aansluiting

4.11.

[eisende partijen] stelt zich verder op het standpunt dat De Wit gehouden is om ten aanzien van de aangelegde elektrische aansluiting een bedrag van € 831,26 aan hem te vergoeden wegens het aanleggen van een extra fase en € 714,00 voor het herstellen en aanpassen van de groepen. De rechtbank constateert dat [eisende partijen] tweemaal betaling van de factuur van € 831,26 heeft gevorderd en dat kan in ieder geval niet twee keer worden toegewezen. Voornoemd bedrag is namelijk afzonderlijk gevorderd, maar maakt ook onderdeel uit van de ´
herstelkosten conform rapport Top Expertise’.

4.12.

[eisende partijen] onderbouwt zijn vordering door de stellen dat De Wit in strijd met wat is overeengekomen een 2-fasenaansluiting in plaats van een 3-fasenaansluiting heeft geplaatst. Nadat De Wit dit niet (tijdig) heeft hersteld is dit door de Firma Leijdsman hersteld en daarnaast moesten er volgens De Wit herstelwerkzaamheden aan de elektrische installatie worden uitgevoerd. De kosten hiervan komen naar de mening van [eisende partijen] voor rekening van De Wit. De Wit betwist dat een 3-fasenaansluiting is overeengekomen, dat de installatie gebrekkig was en voert aan dat zij dit thans ook niet meer kan onderzoeken, omdat het gestelde gebrek reeds is hersteld.

4.13.

Tussen partijen is in geschil of zij zijn overeengekomen dat door De Wit een 3- fasenaansluiting zou worden geplaatst. In de overeenkomst is dit weliswaar niet specifiek genoemd, maar uit het e-mailbericht van 1 mei 2020 van De Wit volgt wel dat op voorhand al duidelijk was dat een 3-fasenaansluiting benodigd zou zijn. Overigens blijkt uit die e-mail naar het oordeel van de rechtbank weer niet dat ook overeengekomen is dat De Wit verantwoordelijk zou zijn voor de aanleg daarvan, omdat de Wit schrijft dat [eisende partijen] daar iemand voor “in de hand” zal moeten nemen. Echter, zelfs al zou worden aangenomen dat (later) is afgesproken dat De Wit een en ander zou (laten) uitvoeren, dan is dat op zichzelf nog niet genoeg om deze schadepost toe te kunnen wijzen. Voordat daar sprake van kan zijn, zal immers ook vast komen moeten te staan dat De Wit afdoende gelegenheid heeft gehad een eventueel gebrek te herstellen en aan die voorwaarde is niet voldaan. [eisende partijen] stelt in dit verband weliswaar dat De Wit zou hebben toegezegd op 7 oktober 2020 te zullen herstellen, maar door De Wit is dit betwist, nu De Wit stelt dat er enkel éénmaal via de app contact is geweest (en uit die berichten blijkt een dergelijke toezegging niet). De Wit heeft onbetwist aangevoerd dat zij de benodigde vervangende materialen heeft besteld, maar dat deze op 7 oktober nog niet waren binnengekomen. [eisende partijen] heeft er toen dezelfde dag nog voor gekozen zelf een derde in te schakelen. Gelet op het feit dat dit gebrek pas op 5 oktober is ontdekt, en De Wit onbetwist heeft aangevoerd dat zij op korte termijn na 7 oktober had kunnen herstellen (en daartoe ook bereid was) is de rechtbank van oordeel dat De Wit geen redelijke termijn tot herstel heeft gehad. De vordering die betrekking heeft op deze kosten zal daarom worden afgewezen.

4.14.

Wél heeft [eisende partijen] met overlegging van de opdrachtbon, werkbon en factuur van de firma Leijdsman alsmede het rapport van Top Expertise naar oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd dat er in het voorjaar van 2021 herstelwerkzaamheden moesten worden verricht als gevolg van een ongelijke belasting van de groepen. De Wit heeft weliswaar aangevoerd dat niet kan worden vastgesteld dat dit het gevolg is van door haar uitgevoerde werkzaamheden (en niet het gevolg van werkzaamheden van de door [eisende partijen] ingeschakelde derde), maar in reactie op dat verweer heeft Top Expertise in haar rapportage expliciet geoordeeld dat een en ander niet het gevolg was van door Leijdsman uitgevoerde werkzaamheden. In het licht hiervan had het op de weg van De Wit gelegen haar verweer nader te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat deze gebreken bestonden en toe te rekenen zijn aan De Wit. [eisende partijen] heeft De Wit reeds bij brief van 10 februari 2021 de gelegenheid geboden om deze gebreken te herstellen. Bij brief van 5 maart 2021 heeft De Wit de aansprakelijkheid van de hand gewezen en is niet tot herstel overgegaan. Het stond [eisende partijen] daarom vrij om de firma Leijdsman in te schakelen om de herstelwerkzaamheden uit te voeren op kosten van De Wit.

4.15.

De conclusie van het bovenstaande is dat van de vordering een deel van € 714,00 zal worden toegewezen. De gevorderde en niet weersproken wettelijke rente over dit bedrag zal eveneens worden toegewezen.

Stelposten

4.16.

[eisende partijen] vordert verder op grond van onverschuldigde betaling een bedrag van € 10.275,49 van De Wit terug. De in de overeenkomst opgenomen stelposten zijn fors overschreden en daar had De Wit volgens [eisende partijen] op grond van artikel 7:752 BW Pro voor moeten waarschuwen. Omdat De Wit dit niet heeft gedaan is [eisende partijen] van mening dat hij de kosten die de oorspronkelijk geraamde stelposten te boven gaan niet verschuldigd was. De Wit verweert zich hiertegen en voert aan dat zij voor de extra kosten heeft gewaarschuwd en dat de transportkosten hoger zijn geworden omdat de mantelzorgwoning niet kon worden getransporteerd over de door [eisende partijen] beoogde route. De rechtbank oordeelt ten aanzien van de verschillende stelposten als volgt.

Transportkosten

4.17.

Ten aanzien van de transportkosten heeft [eisende partijen] aangevoerd dat - zo begrijpt de rechtbank - een stelpost van € 6.000,00 inclusief btw in de overeenkomst was opgenomen, maar dat hiervoor een bedrag van € 11.918,50 inclusief btw in rekening is gebracht. Dat is € 5.918,50 meer dan begroot, en dus een overschrijding van bijna 50%. Volgens [eiser sub 1] is ten onrechte – en in strijd met de wettelijke regels – niet op voorhand gewaarschuwd voor deze overschrijding. De Wit heeft in reactie op deze stellingen echter aangevoerd dat wel degelijk is gewaarschuwd voor een overschrijding. Volgens De Wit heeft haar vervoerder (Van Lambalgen) in mei 2020 de situatie ter plaatse beoordeeld, en is tot de conclusie gekomen dat rekening gehouden zou moeten worden met een forse overschrijding. De Wit heeft vervolgens verwezen naar haar e-mail van 29 mei 2020, waarin inderdaad melding wordt gemaakt van een en ander (“Van Lambalgen heeft aangegeven dat er met een aanmerkelijke overschrijding van de stelposten rekening gehouden moet worden”). Gelet op deze feiten, waarop van de zijde van [eisende partijen] ook niet meer concreet is gereageerd, is de rechtbank van oordeel dat [eisende partijen] wel degelijk is gewaarschuwd voor een forse overschrijding van de eerder afgegeven richtprijs.

4.18.

In de tweede plaats geldt ten aanzien van deze stelpost dat [eisende partijen] stelt dat de betreffende kosten niet gemaakt hadden hoeven te worden indien De Wit een eerdere afspraak om de woning in drie delen te transporteren zou zijn nagekomen. Uiteindelijk is de woning in twee delen vervoerd, en volgens [eisende partijen] was dat de reden dat deze, in plaats van via de oorspronkelijk beoogde route, via een andere route moest worden vervoerd (waarbij voor de tweede route bijvoorbeeld gold dat er rijplaten toegepast moesten worden). Echter, op de mondelinge behandeling is dit laatste door De Wit gemotiveerd betwist: volgens De Wit was transport over de oorspronkelijk (door [eisende partijen] ) beoogde route hoe dan ook niet mogelijk. Gelet op dit verweer had het op de weg van [eisende partijen] gelegen om nader te onderbouwen dat het transport wel degelijk over de kortste route had gekund, maar dat heeft hij nagelaten. Om die reden wordt ook de stelling dat de overschrijding vermijdbaar was verworpen.

4.19.

De conclusie van het bovenstaande is dat De Wit de overschrijding van deze stelpost in rekening mocht brengen bij [eisende partijen] Dit bedrag is dan ook niet onverschuldigd betaald.

Voorbereidend werk infrastructuur

4.20.

De Wit heeft een bedrag van € 4.537,50 inclusief btw (€ 3.750,00 exclusief btw) bij [eisende partijen] in rekening gebracht voor ‘voorbereidend werk infrastructuur’. Volgens De Wit betreffen dit extra kosten die zijn gemaakt voor het leggen van een PVC leiding ten behoeve van de perspomp riolering. [eisende partijen] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij dit bedrag onverschuldigd heeft betaald omdat de kosten voor de pomp reeds inbegrepen waren in de overeenkomst en dat dit volgt uit de e-mail van 10 januari 2020.

4.21.

De rechtbank overweegt dat in de overeenkomst niet is gespecifieerd dat en welke pomp onder de mantelzorgwoning zou worden geplaatst, maar uit de e-mail van 10 januari 2020 volgt dat er onder de mantelzorgwoning een Sanibroyeurpomp zou worden gemonteerd. Die pomp is niet geplaatst. Uit de e-mail van 29 mei 2020 volgt dat [eisende partijen] opdracht heeft gegeven voor het plaatsen van een Sani Star pomp. In dezelfde e-mail waarschuwt De Wit dat de daaraan verbonden kosten zijn geraamd tussen de € 3.500,00 en € 4.000,00 exclusief btw. Tegen deze achtergrond ziet de rechtbank zonder nadere toelichting die niet is gegeven niet in dat de kosten voor het leggen van de PVC leiding voor de Sani Star pomp reeds in de overeenkomst was inbegrepen. De door De Wit hiervoor in rekening gebrachte kosten zijn dan ook niet onverschuldigd door [eisende partijen] betaald en in zoverre zal de vordering van [eisende partijen] worden afgewezen.

Aansluitingen woning op bestaande voorzieningen

4.22.

De Wit heeft in het kader van de stelpost ‘aansluitingen woning op bestaande voorzieningen’ in totaal een bedrag van € 2.057,00 bij [eisende partijen] in rekening gebracht terwijl in de overeenkomst een richtprijs is opgenomen van € 1.450,00. Volgens [eisende partijen] heeft hij het verschil daartussen onverschuldigd betaald omdat er voor de overschrijding van de stelpost met meer dan 30% van de richtprijs niet is gewaarschuwd.

4.23.

De rechtbank kan [eisende partijen] niet volgen in die stelling omdat uit de e-mail van 29 mei 2020 volgt dat De Wit heeft gewaarschuwd voor een aanmerkelijke overschrijding. De hogere kosten mocht De Wit dan ook in rekening brengen en heeft [eisende partijen] dus niet onverschuldigd betaald. In zoverre zal de vordering van [eisende partijen] dan ook worden afgewezen.

Herstelkosten dak

4.24.

[eisende partijen] vordert verder – zo begrijpt de rechtbank – een bedrag van € 7.285,00 inclusief btw voor de herstelkosten aan het dak en € 750,00 aan gevolgschade wegens schilderwerkzaamheden aan het plafond. Ter onderbouwing hiervan heeft [eisende partijen] verwezen naar het rapport van Top Expertise. De Wit heeft aangevoerd dat zij dit niet verschuldigd is omdat er sprake is van schuldeisersverzuim, er geen gebreken zijn, de door Top Expertise voorgestelde herstelwijze niet juist is en zij bovendien niet meer zelf kan vaststellen dat (alle) gebreken zijn ontstaan door haar werkzaamheden omdat er reeds herstel door een derde heeft plaatsgevonden. De rechtbank overweegt als volgt.

4.25.

Tussen partijen is niet in geschil dat het dak van de mantelzorgwoning tijdens het transport beschadigd is geraakt en dat (al dan niet als gevolg hiervan) meerdere malen lekkages zijn ontstaan. [eisende partijen] heeft op 2 oktober 2020 melding gemaakt van lekkages, evenals in oktober en december 2021 en De Wit is in alle gevallen bereid geweest om herstelwerkzaamheden uit te voeren.

4.26.

Dat er sprake is van schuldeisersverzuim omdat [eisende partijen] medewerkers van De Wit van het terrein heeft gestuurd toen zij daar op 15 december 2021 waren om (wederom) herstelwerkzaamheden uit te voeren, kan de rechtbank niet volgen. [eisende partijen] heeft namelijk met overlegging van een e-mail van 15 december 2021 aangetoond dat hij een eventueel schuldeisersverzuim hoe dan ook heeft gezuiverd en De Wit alsnog in de gelegenheid gesteld om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Van die mogelijkheid heeft De Wit geen gebruik gemaakt.

4.27.

De rechtbank is verder van oordeel dat [eisende partijen] voldoende heeft onderbouwd dat er gebreken kleefden aan het dak door overlegging van het rapport van Top Expertise, maar ook door overlegging van foto’s van het dak.^[2]De Wit heeft weliswaar aangevoerd dat de dakbedekking niet overal vastgelijmd hoeft te zijn, mits wel deugdelijk bevestigd, maar uit de overgelegde foto’s blijkt dat grote stukken dakbedekking loslaten. De rechtbank acht daarom voldoende aannemelijk dat geen sprake is van een deugdelijke bevestiging. Dat het niet verkeerd is dat het dak-folie wat nat blijft, zoals De Wit stelt, kan zo zijn maar dat is anders dan hetgeen Top Expertise heeft gerapporteerd. Daaruit volgt namelijk dat er op meerdere plekken aanzienlijk water blijft staan, hetgeen ook blijkt uit de overgelegde foto. Tegen deze achtergrond is de rechtbank dan ook van oordeel dat De Wit onvoldoende onderbouwd heeft weersproken dat sprake is van een gebrekkig dak.

4.28.

Dat De Wit niet kan nagaan of het gebrek het gevolg is van haar werkzaamheden omdat (ook) een derde werkzaamheden heeft uitgevoerd, kan haar niet baten. De Wit heeft meerdere malen de mogelijkheid gehad om het dak te inspecteren nadat [eisende partijen] melding heeft gemaakt van lekkages en was bovendien op 21 juni 2021 aanwezig bij het onderzoek door Top Expertise. Bovendien is De Wit degene geweest die het gehele dak heeft gelegd en de door Top Expertise gerapporteerde gebreken (onvoldoende overlap, onvoldoende bevestigd en onvoldoende afschot) doen zich over het gehele dak voor. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien dat herstelwerkzaamheden die een derde voor het verhelpen van een lekkage heeft uitgevoerd, de hiervoor genoemde gebreken ten aanzien van het gehele dak hebben veroorzaakt. In zoverre zal het door De Wit gevoerde verweer dan ook worden gepasseerd.

4.29.

De rechtbank is gelet op het bovenstaande van oordeel dat De Wit tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst doordat het door haar gelegde dak gebreken vertoont. Nu De Wit meermaals in de gelegenheid is gesteld om over te gaan tot herstel, maar dit niet heeft gedaan, is zij in verzuim komen te verkeren. [eisende partijen] mag dan ook een derde inschakelen om de gebreken te herstellen. Voor zover de vordering van [eisende partijen] ziet op daaraan verbonden kosten is deze dan ook toewijsbaar. De gevolgschade van € 750,00 die is ontstaan omdat het plafond vanwege de lekkages opnieuw moest worden geschilderd, ligt eveneens voor toewijzing gereed. De gevorderde en niet weersproken rente over voornoemde bedragen zal ook worden toegewezen.

4.30.

De door [eisende partijen] gevorderde kosten van € 1.082,95 voor het opstellen van het rapport door Top Expertise zijn op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro eveneens toewijsbaar. [eisende partijen] heeft deze kosten in redelijkheid gemaakt ter vaststelling van de schade aan het dak en aan de elektra. De hierover gevorderde wettelijke rente ligt eveneens voor toewijzing gereed.

Isolatie

4.31.

Tot slot resteert de vraag of De Wit veroordeeld moet worden tot het betalen van de herstelkosten voor het isoleren van de mantelzorgwoning ten bedrage van € 50.284,90, de kosten van € 10.360,00 voor extra stroomverbruik vanwege gebrekkige isolatie en de kosten voor het uitvoeren van een warmtescan door timmerbedrijf Tigchelaar ten bedrage van € 263,54.

4.32.

Tussen partijen is niet in geschil dat de door De Wit geleverde woning ten tijde van levering aan de in het destijds geldende Bouwbesluit 2012 ( ‘Bouwbesluit’) neergelegde eisen diende te voldoen, en dat dit als zodanig ook expliciet tussen partijen is afgesproken. [eisende partijen] stelt dat de mantelzorgwoning voor wat betreft de isolatiewaardes niet voldoet aan het Bouwbesluit, en dat genoemde posten aangemerkt moeten worden als uit die tekortkoming voortvloeiende schade. [eisende partijen] voert in dit verband aan dat uit het Bouwbesluit volgt dat de woning (minimaal) isolatiewaardes (hierna te noemen: Rc-waardes) van 3,5 m² K/W voor de vloer, 4,5 m² K/W voor de gevel en 6,0 m² K/W voor het dak (de hoge Rc-waardes) moet hebben. Volgens [eisende partijen] zijn deze specifieke waardes door De Wit ook toegezegd tijdens een fabrieksbezoek. De Wit weerspreekt deze stellingen. Volgens De Wit voldoet de woning wel degelijk aan het Bouwbesluit (zoals dat ten tijde van levering gold), omdat het een tijdelijk (bij)gebouw betreft, en zouden daarom conform het Bouwbesluit lagere Rc-waardes hebben gegolden. Verder betwist De Wit dat de hiervoor genoemde specifieke Rc-waardes tijdens een fabrieksbezoek zouden zijn toegezegd.

4.33.

Om te kunnen beoordelen of de aan [eisende partijen] geleverde woning aan het (toenmalige) Bouwbesluit voldoet dient de rechtbank in de eerste plaats vast te stellen welke isolatienormen het (toenmalige) Bouwbesluit aan de onderhavige woning stelt.

4.34.

Daarbij is allereerst van belang dat tussen partijen niet in geschil is dat de door De Wit geleverde woning beschouwd moet worden als een mantelzorgwoning als bedoeld in artikel 1.1 van de (toenmalige) bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor), dat wil zeggen “huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning”.

4.35.

Op grond van artikel 1.1 aanhef en lid 4 jo. artikel 2 lid 3 bijlage Pro II bij het Bor werd een mantelzorgwoning aangemerkt als een ‘bijbehorend bouwwerk’. In het Bouwbesluit was in artikel 5.6 lid 3 onder meer bepaald dat in het geval van het geheel oprichten van een bijbehorend bouwwerk de voorschriften van artikel 5.3, eerste tot en met tiende lid, van overeenkomstige toepassing waren op dat bouwwerk. In artikel 5.3 van het Bouwbesluit (dat daarmee dus van toepassing was op deze mantelzorgwoning) waren de eisen voor thermische isolatie (ook wel Rc-waardes) vastgelegd. Voor de exacte waarden werd daarbij verwezen naar een bij het Bouwbesluit behorende aansturingstabel.^[3]

4.36.

In die aansturingstabel werden de toepasselijke (minimale) isolatiewaardes voor een bouwwerk onderscheiden per ‘gebruiksfunctie’, waarvan ‘woonfunctie’ er één was. Naar het oordeel van de rechtbank moet aangenomen worden dat de onderhavige mantelzorgwoning een dergelijke ‘woonfunctie’ heeft.

4.37.

Vervolgens maakte de aansturingstabel, waar het ging om bouwwerken met een woonfunctie, ook nog onderscheid tussen ‘permanente’ en ‘tijdelijke’ bouwwerken. Voor permante bouwwerken golden de door [eisende partijen] genoemde (hoge) Rc-waardes van 3,5, 4,5 en 6,0 m2 K/W, voor tijdelijke bouwwerken de door De Wit genoemde (lage) Rc-waarde als bedoeld in artikel 5.7 Bouwbesluit. Die lage waarde bedroeg 1,3 m² K/W.

4.38.

De rechtbank dient, met andere woorden, te beoordelen of de onderhavige mantelzorgwoning in het kader van het Bouwbesluit beschouwd dient te worden als een ‘tijdelijk’ dan wel een ‘permanent’ bouwwerk. In dat verband overweegt de rechtbank het volgende.

4.39.

Het ligt voor de hand dat een mantelzorgwoning in het algemeen spraakgebruik regelmatig als ‘tijdelijk’ wordt aangeduid. Een mantelzorgwoning voorziet in de regel immers in de tijdelijke behoefte verzorging te (kunnen) verlenen aan een of meerdere naasten, zoals een familielid. De rechtbank begrijpt dat ook de beslissing van [eisende partijen] om de mantelzorgwoning te betrekken werd ingegeven door de wens om op die wijze de resterende levensjaren in de directe nabijheid van zijn dochter (die over een medische opleiding beschikt) door te kunnen brengen.

4.40.

Waar De Wit stelt dat de mantelzorgwoning een ‘tijdelijk’ bouwwerk betreft, heeft zij verder steeds verwezen naar de omstandigheid dat het gebruik van het door haar geleverde object als woning uitsluitend zou zijn toegestaan gedurende de termijn dat er (daadwerkelijk) sprake is van mantelzorg. Feitelijk verwijst De Wit daarmee (naar de rechtbank begrijpt) naar de uit de Bijlage II bij het Bor voortvloeiende regel dat het vergunningsvrij aanwezig hebben van een mantelzorgwoning uitsluitend is toegestaan gedurende de periode dat er daadwerkelijk sprake is van het verlenen van mantelzorg. Tussen partijen is in deze procedure niet in geschil dat de onderhavige mantelzorgwoning vergunningsvrij gebouwd kon worden, waaruit de rechtbank afleidt dat kennelijk werd voldaan aan deze vereisten. Op de mondelinge behandeling is door De Wit overigens ook uitdrukkelijk (onbestreden) aangevoerd dat is gebouwd met toepassing van deze regeling. Kort en goed betekent dit dat het aanwezig hebben van de mantelzorgwoning ook in het kader van Bijlage II bij het Bor als ‘tijdelijk’ moet worden beschouwd, namelijk enkel voor zolang er daadwerkelijk zorg wordt geleverd. Wanneer niet meer aan die voorwaarde werd voldaan diende de woning ofwel te worden afgebroken, ofwel diende alsnog een vergunning te worden verkregen.

4.41.

Echter, De Wit lijkt vervolgens te miskennen dat waar de door haar geleverde mantelzorgwoning wellicht in het algemeen spraakgebruik en in het kader van Bijlage II bij het Bor als ‘tijdelijk’ konden worden aangeduid, daarmee nog niet is gezegd dat de woning óók in het kader van het Bouwbesluit als ‘tijdelijk bouwwerk’ kan worden aangeduid. Immers, in het Bouwbesluit zelf was een eigen definitie van de term ‘tijdelijk bouwwerk’ opgenomen. Blijkens artikel 1.1 Bouwbesluit moest, waar in het Bouwbesluit over een tijdelijk bouwwerk werd gesproken, daaronder worden verstaan “een bouwwerk dat bedoeld is om voor een periode van ten hoogste vijftien jaar op een bepaalde plaats aanwezig te zijn”.

4.42.

Vooropgesteld zij dat het in zijn algemeenheid heel wel mogelijk moet worden geacht dat een bepaalde mantelzorgwoning bedoeld is om “voor een periode van ten hoogste vijftien jaar” aanwezig te zijn. Dit blijkt onder meer uit de parlementaire geschiedenis. Tot 4 september 2014 gold voor een bouwwerk, om in een tijdelijke behoefte te voorzien, een termijn van ten hoogste vijf jaar, waarna de verplichting tot herstel in de oude toestand van toepassing werd. In 2014 is die termijn verlengd tot vijftien jaar, waarbij uitdrukkelijk is opgemerkt dat daarmee mede werd beoogd het makkelijker te maken een mantelzorgwoning te plaatsen.^[4]Na afloop van de vijftien jaar mag een dergelijke woning overigens ook wel blijven staan, maar deze zal dan wel moeten gaan voldoen aan de (isolatie)normen voor permanente bouwwerken.

4.43.

Het is dus mogelijk dat een mantelzorgwoning óók in het kader van het Bouwbesluit als ‘tijdelijk bouwwerk’ moest worden gezien. Echter, daarmee is geen gegeven dat dit altijd het geval was. Het ligt voor de hand dat er ook situaties zijn waarin voorzien wordt dat de noodzaak van mantelzorg weliswaar tijdelijk is, maar wel gedurende een periode langer dan vijftien jaar zal of zou kunnen blijven bestaan. Te denken valt aan ouders die gedurende langere tijd de mantelzorg voor hun kind op zich nemen. Niet bestreden is ook dat het (in technische zin) wel degelijk mogelijk is om een mantelzorgwoning te construeren die geschikt is om langer dan vijftien jaar aanwezig te zijn en te blijven. Met andere woorden: het ook mogelijk dat een mantelzorgwoning wordt geleverd die wel degelijk bedoeld is om langer dan vijftien jaar aanwezig te zijn. In dat geval is er sprake van een mantelzorgwoning die in het algemeen spraakgebruik of in het kader van Bijlage II besluit Bor wellicht ‘tijdelijk’ als kon worden benoemd, maar in het kader van het Bouwbesluit 2012 wel degelijk als ‘permanent bouwwerk’ moest worden beschouwd.

4.44.

De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat voor de vraag of de door De Wit geleverde woning in het kader van het Bouwbesluit als ‘tijdelijk’ dan wel ‘permanent’ bouwwerk moet worden beschouwd, beslissend is of deze specifieke mantelzorgwoning “bedoeld was om voor een periode van ten hoogste vijftien jaar op deze plaats aanwezig te zijn”, en dat het daar een feitelijke vraag betreft.

4.45.

Waar De Wit zich er in deze procedure op beroept dat de op de door

haar geleverde mantelzorgwoning voldoet aan de uitzondering van artikel 5.7 Bouwbesluit (afwijkende waarden voor tijdelijke bouwwerken), is het aan haar om dat te stellen, afdoende te onderbouwen en bij betwisting te bewijzen. Aan die verplichting is niet voldaan. De Wit heeft immers weliswaar gesteld dat het hier een ‘tijdelijk bouwwerk’ betreft, maar daarbij uitsluitend verwezen naar de algemene omstandigheid dat mantelzorg eindig is, dan wel dat de bevoegdheid om zonder vergunning te mogen bouwen uitsluitend geldt gedurende de periode dat daadwerkelijk sprake is van mantelzorg. Aangevoerd noch onderbouwd is dát en waarom de door haar geleverde mantelzorgwoning bedoeld is om niet langer dan vijftien jaar aanwezig te zijn. Zo is (bijvoorbeeld) gesteld noch gebleken dat de woning daar in constructief opzicht op is afgestemd, of dat deze bedoeling als zodanig met [eisende partijen] is besproken. Dat verwacht mocht worden dat de behoefte van [eisende partijen] aan mantelzorg binnen die termijn hoe dan ook geëindigd zal zijn is evenmin gesteld of gebleken.

4.46.

De rechtbank komt daarmee tot het oordeel dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat deze mantelzorgwoning beschouwd moet worden als een ‘tijdelijk bouwwerk’ als bedoeld in het Bouwbesluit. Daaruit volgt dat De Wit zich ook niet kan beroepen op de (lagere) isolatienormen die voor een tijdelijk bouwwerk gelden, zodat de reguliere normen voor permanente bouwwerken van toepassing moeten worden geacht.

4.47.

De Wit heeft niet bestreden dat de geleverde woning niet aan die normen voldoet. Daarmee komt de rechtbank tot het oordeel dat de mantelzorgwoning ten tijde van levering niet aan het Bouwbesluit voldeed, terwijl vaststaat dat partijen overeen waren gekomen dat dit wel het geval zou zijn. Daarmee staat vast dat De Wit op dit punt tekort is schoten jegens [eisende partijen] Het antwoord op de vraag of ook tijdens een fabrieksbezoek specifieke toezeggingen zijn gedaan kan daarmee in het midden worden gelaten.

4.48.

De rechtbank merkt overigens nog op dat, anders dan De Wit bij antwoord (rn. 3.10.5) heeft aangevoerd, uit het enkele feit dat [eisende partijen] niet direct na ontvangst van het schaderapport van Top Expertise aanspraak heeft gemaakt op herstelkosten niet kan worden afgeleid (zonder nadere toelichting, die ontbreekt) dat hij dit gebrek daarmee zou hebben ‘aanvaard’ in de zin van artikel 7:758 lid 3 BW Pro.

4.49.

Teneinde de woning alsnog aan de geldende isolatienormen te laten voldoen dient deze aangepast te worden. [eisende partijen] heeft daartoe een begroting laten opstellen door timmerbedrijf Tigchelaar, welke sluit op een bedrag groot € 50.284,90. [eisende partijen] vordert dit bedrag dan ook als schadevergoeding. Tegen de juistheid van deze begroting als zodanig is van de zijde van De Wit geen althans onvoldoende concreet verweer gevoerd, zodat de rechtbank uit heeft te gaan van de juistheid daarvan.

4.50.

Voor de volledigheid merkt de rechtbank in dit verband nog op dat [eisende partijen] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling nog aanvullende stukken in het geding heeft gebracht, waaronder een e-mail van ene [persoon 1] en [persoon 2] , waarin wordt gesproken over een werkwijze om tot herstel van de isolatie te komen, in het bijzonder om schimmelvorming te voorkomen. Naar de rechtbank begrijpt wijkt deze af van de door Tigchelaar geoffreerde werkzaamheden. Gesteld noch gebleken is echter dat het standpunt van [eisende partijen] aldus zou moeten worden begrepen dat hij inmiddels, anders dan bij dagvaarding, aanspraak maakt op herstel langs de in deze e-mail beschreven route. Het feit dat De Wit de juistheid van de e-mail van De Vries ter zitting wél nadrukkelijk heeft betwist leidt dan ook niet tot een ander oordeel.

4.51.

Wel stelt de rechtbank vast dat in de offerte van Tigchelaar wordt uitgegaan van de verwijdering en het opnieuw aanbrengen van de nu aanwezige dakbedekking. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, begrijpt de rechtbank een en ander aldus dat met uitvoering van deze offerte daarmee ook de eerder besproken gebreken aan de dakbedekking (en daaraan verbonden herstelkosten) zijn gedekt. Feitelijk betekent uitvoering van deze werkzaamheden immers al dat de (huidige) gebrekkige dakbedekking vervangen zou worden.

4.52.

[eisende partijen] heeft vervolgens, met een berekening onderbouwd, aangevoerd dat hij ten gevolge van de lager dan overeengekomen isolatiewaarden veel meer energiekosten (€ 10.360,00) heeft moeten maken dan hij zou hebben gedaan indien conform overeenkomst zou zijn geleverd. Ook tegen deze stelling en de bijbehorende begroting als zodanig is van de zijde van De Wit geen, althans onvoldoende concreet verweer gevoerd. De rechtbank zal deze vordering dan ook toewijzen.

4.53.

De door [eisende partijen] gevorderde kosten van € 263,54 voor het uitvoeren van de warmtescan zijn op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro eveneens toewijsbaar. [eisende partijen] heeft deze kosten in redelijkheid gemaakt ter vaststelling zijn schade. De hierover gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.

Conclusie

4.54.

Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat De Wit jegens [eisende partijen] tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit hoofde van de koop- aannemingsovereenkomst, en aansprakelijk is voor de schade die [eisende partijen] ten gevolge van die tekortkoming heeft geleden. Het onder I en II gevorderde is in zoverre toewijsbaar.

4.55.

Uit hetgeen in de dagvaarding naar voren is gebracht maakt de rechtbank op dat [eisende partijen] , in plaats van nakoming, aanspraak maakt op vervangende schadevergoeding. Het onder III gevorderde is daarmee eveneens toewijsbaar, in die zin dat De Wit veroordeeld zal worden tot vergoeding van de schade waarvan in deze procedure is komen vast te staan dat die het gevolg is van de vastgestelde tekortkomingen.

4.56.

Het betreft hier de volgende posten:

- Herstelkosten elektrische installatie € 714,00

- Gevolgschade lekkage € 750,00

- Expertisekosten Top Expertise € 1.082,95

- Herstelkosten isolatie (inclusief dakbedekking) € 50.284,90

- Energieverbruik € 10.360,00

-
Expertisekosten warmtescan € 263,54

Totaal € 63.455,39

4.57.

De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente, waartegen als zodanig geen verweer is gevoerd, zal eveneens worden toegewezen.

4.58.

[eisende partijen] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Het verzuim is op of na 1 juli 2012 ingetreden. [eisende partijen] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eisende partijen] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De vordering van € 1.627,93 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde. De rechtbank wijst daarom € 1.409,55 toe.

4.59.

De Wit zal als de – grotendeels – in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. [eisende partijen] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisende partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van [eisende partijen] Gelet op het voorgaande wordt De Wit veroordeeld tot betaling aan [eisende partijen] van het lagere griffierecht en tot vergoeding van het hierna vast te stellen salaris van de advocaat. Deze vergoeding voor het salaris moet door de advocaat worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding.

4.60.

De proceskosten van [eisende partijen] worden aldus begroot op:

- griffierecht

€

86,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2,00 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.692,00

4.61.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart voor recht dat De Wit jegens [eisende partijen] tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis uit hoofde van de koop- / aannemingsovereenkomst;

5.2.

verklaart voor recht dat De Wit aansprakelijk is voor de schade die [eisende partijen] ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van De Wit lijdt en heeft geleden;

5.3.

veroordeelt De Wit om aan [eisende partijen] te betalen een bedrag van € 63.455,39, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 28 maart 2023, tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt de Wit tot vergoeding aan [eisende partijen] van een bedrag groot € 1.409,55 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.5.

veroordeelt De Wit in de proceskosten van € 2.692,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 als De Wit niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.6.

veroordeelt De Wit tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.7.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 – 5.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.S. Huizinga en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.

714

Tekortkoming aanneming mantelzorgwoning wegens gebrekkige isolatie en dakschade