ECLI:NL:RBNNE:2025:1583

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Leeuwarden

Zaaknummer: C/17/199320/ KG ZA 25-41

Vonnis in kort geding van 29 april 2025

in de zaak van

[eiser],

te Noardburgum

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. P. van Wijngaarden,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE TYTSJERKSTERADIEL,

te Burgum,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. E.E. Kamp,

en de tussenkomende partij

FERGEES B.V.,

gevestigd te Burgum,

eiseres in het incident tot tussenkomst/voeging,

hierna te noemen: Fergees

advocaten mr. A.R. de Jonge.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de akte overlegging producties van [eiser]

- de incidentele conclusie tot tussenkomst en voeging van Fergees

- de akte overlegging producties van Fergees

- de conclusie van antwoord van de Gemeente

- de mondelinge behandeling van 8 april 2025
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van de Gemeente

- de pleitnota van Fergees.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden gezamenlijk met de mondelinge behandeling van de zaak JEF tegen de Gemeente, met Fergees als tussenkomende/voegende partij.

2.De zaak in het kort

2.1.

Het gaat in dit kort geding om de voorgenomen verkoop van een onroerende zaak, De Pleats in Burgum, door de Gemeente aan de huidige huurder Fergees, de onderneming van [het echtpaar] . [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij in de gelegenheid moet worden gesteld om bod uit te brengen omdat de Gemeente de Didam-regels heeft geschonden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de uitzonderingssituatie van toepassing is en dat de Gemeente Fergees als enige serieuze gegadigde mocht aanmerken omdat Fergees een recht van eerste koop heeft. Ook een eventuele belangenafweging valt in het voordeel van Fergees uit. De voorzieningenrechter legt hierna uit hoe zij dat oordeel komt.

3.De feiten

3.1.

[eiser] is naast schapenhouder investeerder in diverse projecten en zaken en heeft een omvangrijke vastgoedportefeuille.

3.2.

De Gemeente is eigenaar van een perceel grond met de daarop gelegen opstallen, bestaande uit een bedrijfspand met het daarvoor gesitueerde terrein in gebruik als terras, en verder toebehoren, gelegen aan en nabij de [kadastrale gegevens] . De onroerende zaak is bekend onder de naam De Pleats.

3.3.

De Pleats wordt vanaf 1 december 1997 door de Gemeente verhuurd aan Fergees (destijds genaamd De Pleats/ECN-Evenementen Catering Noord). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid, waarbij bijzondere afspraken zijn gemaakt in verband met de culturele functie van De Pleats. Bij deze afspraken heeft de Stichting Cultureel Centrum "De Pleats" (hierna: de Stichting) een centrale rol. De Stichting heeft de huurovereenkomst mede ondertekend en is daarbij partij voor wat betreft een aantal bepalingen die de culturele functie van De Pleats waarborgen.

3.4.

In 2001 zijn de Gemeente en Fergees en de Stichting een huurovereenkomst aangegaan, ingaande 1 december 2002, voor de duur van 10 jaar, met stilzwijgende verlening, met de bepaling dat bij een besluit tot verkoop van het gehuurde dit de huurder als eerste gegadigde zal worden aangeboden.

3.5.

De vigerende huurovereenkomst, gedateerd 19 augustus 2008, is ingegaan op 1 januari 2009 voor de duur van vijf jaar en wordt, behoudens opzegging, steeds voor vijf jaar verlengd. Artikel 31 van deze huurovereenkomst luidt (voor zover van belang):

1. Indien gemeente besluit tot verkoop van het gehuurde, zal het gehuurde het eerst aan huurder te koop worden aangeboden. Door gemeente vindt van tevoren overleg plaats met de stichting.

2. De waarde van het tot verkoop aangeboden gehuurde zal als volgt worden bepaald. Zowel gemeente als huurder wijzen ieder afzonderlijk een terzake deskundige en erkende taxateur aan en deze twee taxateurs wijzen gemeenschappelijk een derde deskundige en erkende taxateur aan. De drie taxateurs brengen gemeenschappelijk een rapport uit, waarin hun gezamenlijke bevindingen omtrent de waardebepaling zijn vastgelegd. Indien de taxateurs niet tot een gemeenschappelijke conclusie kunnen komen zal het oordeel van de hiervoor bedoelde derde deskundige doorslaggevend zijn.

3. (…..)

3.6.

Het recht van eerste koop is door Fergees uitgeoefend en dit heeft, na een taxatie overeenkomstig het bepaalde in artikel 31 van de huurovereenkomst, geresulteerd in een koopovereenkomst met de Gemeente. Artikel 14.4 van de koopovereenkomst luidt (voor zover van belang):

(…..) Tegen deze achtergrond zal Verkoper zijn voornemen tot de verkoop en levering van het Verkochte aan Koper bekend maken door publicatie van de aankondiging zoals die als
BIJLAGE 4aan deze overeenkomst is gehecht op de gemeentelijke website en in het Gemeenteblad binnen maximaal vijf werkdagen na de Sluitingsdatum. De Koopovereenkomst wordt in verband hiermee gesloten onder de volgende opschortende voorwaarde: dat na publicatie van het voornemen van Verkoper om over te gaan tot verkoop van het Verkochte aan Koper niet binnen de in die publicatie gestelde termijn van maximaal twintig dagen door een derde een kort geding aanhangig wordt gemaakt, dan wel, indien een of meer derden wel binnen voornoemde termijn een kort geding aanhangig hebben gemaakt, de door deze derde(n) ingestelde vorderingen door de rechter onherroepelijk zijn afwezen. In het geval dat de rechter een door deze derde(n) ingestelde vordering toewijst, zijn zowel Verkoper als Koper bevoegd de Koopovereenkomst door een enkele Schriftelijke mededeling te ontbinden. (…..)

3.7.

De publicatie op 5 maart 2025 in het gemeenteblad, op de website van de Gemeente en in een lokaal verschijnend weekblad luidt (voor zover van belang):

De gemeente Tytsjerksteradiel heeft het voornemen een perceel grond met de zich op die grond bevindende opstallen, bestaande uit een bedrijfspand met het daarvoor gesitueerde terrein in gebruik als terras, en verder toebehoren, gelegen aan en nabij de
[kadastrale gegevens], te verkopen aan de huidige huurder van het bedrijfspand.

Het bedrijfspand met ondergrond is door de gemeente in de afgelopen decennia verhuurd aan de huidige huurder, die in het gehuurde heeft geïnvesteerd en daarin haar onderneming drijft. Onderdeel van de huurovereenkomst is een recht van eerste koop. Dit recht van eerste koop is door de huurder ingeroepen. In overeenstemming met het recht van eerste koop is de koopprijs vastgesteld door 3 taxateurs.

De gemeente is van oordeel dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria redelijkerwijs slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het onroerend goed. De enige serieuze gegadigde is reeds huurder van het onroerend goed en heeft een recht van eerste koop. Daarmee is tevens sprake van een ouder recht zoals bedoeld in het uitgifteprotocol van de gemeente Tytsjerksteradiel. De gemeente acht mede van belang dat de huurder in het gehuurde heeft geïnvesteerd, daarin sedert decennia haar onderneming drijft en huurbescherming geniet. Dit laatste brengt mee dat verkoop in onverhuurde staat aan een ander dan de gegadigde niet mogelijk is. De gemeente acht het eerste recht van koop, dat mede door deze omstandigheden wordt gerechtvaardigd, doorslaggevend. Er is geen andere partij die een eerste recht van koop of een gelijkwaardig ouder recht heeft.

Indien u van mening bent dat ook u op basis van de hiervoor gestelde criteria in aanmerking dient te komen voor de aankoop van het onroerend goed, dient u binnen een termijn van 20 kalenderdagen na deze publicatie een kortgedingprocedure aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland. (…..)

3.8.

In het uitgifteprotocol van de Gemeente is onder meer bepaald:

Bij het bepalen van de uitgiftevoorwaarden en -eisen zijn de volgende punten van belang:

- Wat is de beschikbaarheid van de onroerende zaak? Valt te verwachten dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de desbetreffende onroerende zaak of is er sprake van slechts één gegadigde?

(…..)

- Is er een ouder recht wat de kring van gegadigden beperkt (denk aan een recht van eerste koop of een aanbiedingsplicht overeengekomen voor de wijzing van het Didam-arrest)?

(…..)

Uiteraard is de bruikbaarheid van deze criteria afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval maar de criteria moeten altijd objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

3.9.

[eiser] heeft bij schrijven van 6 maart 2026 de Gemeente ervan in kennis gesteld dat hij interesse heeft in de aankoop van De Pleats en dat hij in de gelegenheid wenst te worden gesteld om een bod uit te brengen. De Gemeente heeft hier afwijzend op gereageerd.

3.10.

Bij schrijven van 10 maart 2025 heeft [eiser] verzocht om nadere informatie. De Gemeente heeft hierop de huurovereenkomst, de koopovereenkomst en het taxatierapport aan [eiser] verstrekt, waarbij delen van de informatie zwart zijn gelakt. Daarbij heeft de Gemeente aangegeven dat een discussie over de vraag of de Gemeente zich terecht op de uitzondering op de hoofdregel van het Didam-arrest beroept voor de rechter dient te worden gevoerd en dat deze daarover dient te oordelen.

3.11.

[eiser] heeft tijdig dit kort geding aanhangig gemaakt.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de Gemeente te verbieden uitvoering te geven aan de koopovereenkomst met de besloten vennootschap Fergees BV, inhoudende dat de levering van het object De Pleats met ondergrond niet kan plaatsvinden. Dit op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 per dag voor iedere dag dat de Gemeente het verbod op levering niet naleeft met een maximum van € 1.500.000,00 dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom per dag alsmede een in goede justitie te bepalen maximum aan dwangsommen;

II. de Gemeente te gebieden om alle voor het kunnen uitbrengen van een bieding door [eiser] van belang zijnde informatie, waaronder de vigerende huurovereenkomst zonder weggelakte passages, de offerte van Bouwbedrijf De Haan BV d.d. 1 mei 2024, de uitgebrachte taxatie, alsmede alle overige mailberichten, brieven et cetera tussen de Gemeente en Fergees BV en diens deskundigen en adviseurs verband houdende met de verkoop van De Pleats aan huurder, doch voorzover de Wet open overheid dit toelaat. Dit op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat de Gemeente in gebreke blijft door aan de hiervoor bedoelde levering van bescheiden medewerking te verlenen met een maximum van € 1.000.000,00 dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom per dag alsmede een in goede justitie te bepalen maximum aan dwangsommen;

III. de Gemeente te gebieden om [eiser] binnen 30 dagen nadat hij de onder II bedoelde bescheiden heeft ontvangen in de gelegenheid te stellen om een bieding op De Pleats uit te brengen;

IV. de Gemeente te veroordelen tot verkoop van De Pleats aan de hoogste bieder en binnen 45 dagen na de bieding te hebben ontvangen de levering mogelijk te maken tegen betaling van het door de hoogste bieder uitgebrachte bod;

V. voor het geval de voorzieningenrechter in het voordeel van de Gemeente oordeelt en de vorderingen hiervoor onder I tot en met IV afwijst, te beslissen dat de Gemeente hangende de termijn van hoger beroep tegen het in dezen gewezen vonnis de Gemeente te verbieden de levering van De Pleats aan een derde te laten plaatsvinden;

VI. en voorts in dat geval te beslissen dat indien [eiser] hangende de termijn genoemd onder V besluit om een bodemprocedure tegen de Gemeente aanhangig te maken verband houdende met aankoop/verkoop van De Pleats, de Gemeente in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure te verbieden De Pleats aan Fergees BV of aan een derde te leveren. Dit op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 per dag voor iedere dag dat de Gemeente het verbod op levering niet naleeft met een maximum van € 1.500.000,00 dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom per dag alsmede een in goede justitie te bepalen maximum aan dwangsommen;

VII. de Gemeente te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten, dan wel de proceskosten van onderhavig geding.

4.2.

Fergees vordert dat de voorzieningenrechter:

Primair

I. Fergees ex artikel 217 Rv zal toestaan om tussen te komen in de hoofdzaak, zijnde de tussen [eiser] en de Gemeente, alsmede de tussen [eiser] en de Gemeente aanhangige kort geding procedures waarvan de mondelinge behandeling zal plaatsvinden op 8 april 2025 te 10.00 uur;

II. de Gemeente zal veroordelen tot integrale nakoming van de tussen de Gemeente en Fergees gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de verkoop en levering aan Fergees van De Pleats;

III. de vorderingen van JEF en [eiser] af te wijzen;

Subsidiair

IV. Fergees ex artikel 217 Rv zal toestaan om zich te voegen in de hoofdzaak aan de zijde van de Gemeente;

V. de vorderingen van JEF en [eiser] af te wijzen;

Primair en subsidiair

VI. JEF en [eiser] te veroordelen in de kosten van het incident alsmede in de kosten van de hoofdzaak, onder bepaling dat de proceskosten voldoen dienen te worden binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, en - voor het geval voldoening binnen deze termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede met veroordeling van JEF en [eiser] in de nakosten.

4.3.

De Gemeente concludeert om bij vonnis:

I. de vorderingen van [eiser] af te wijzen;

II. [eiser] te veroordelen in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

III. de veroordeling onder II uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

5.De beoordeling

5.1.

De voorzieningenrechter heeft ter zitting de door Fergees gevorderde tussenkomst toegestaan, nu niet is gebleken van inhoudelijke bezwaren daartegen en Fergees daarbij ook voldoende belang heeft.

De vorderingen van [eiser]

5.2.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Het spoedeisend belang van [eiser] vloeit voort uit zijn vorderingen en is door de Gemeente ook niet betwist.

5.3.

[eiser] stelt dat hij door de Gemeente wordt benadeeld indien hij niet in de gelegenheid wordt gesteld om een bieding op De Pleats uit te brengen. De Pleats zou uitstekend in de vastgoedportefeuille van [eiser] passen en daarom wenst hij in de gelegenheid te worden gesteld om net als huurder een bieding op De Pleats uit te brengen.

5.4.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt.

In het arrest van 26 november 2021 (het Didam I-arrest) heeft de Hoge Raad overwogen dat het gelijkheidsbeginsel op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) doorwerkt in het privaatrecht. De Hoge Raad heeft daarbij als volgt overwogen:

3.1.4

Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

3.1.5

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

3.1.6.

De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

5.5.

Het voorgaande komt er op neer dat de gemeente bij de voorgenomen verkoop van een onroerende zaak slechts mag afzien van het doorlopen van een openbare selectieprocedure, als redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor die verkoop. De Gemeente dient dit voornemen tot verkoop te publiceren, waarbij de Gemeente dient motiveren waarom deze uitzonderingsituatie zich voordoet. De Gemeente heeft in dit geval met de publicatie van 5 maart 2025 aan dit vereiste voldaan. De Gemeente mocht er ten tijde van de publicatie redelijkerwijs van uitgaan dat er geen andere gegadigden waren.

5.6.

In dit kort geding is de vraag aan de orde of de Gemeente zich terecht op de uitzondering van het Didam I-arrest beroept. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de Gemeente de Didam-regels niet heeft geschonden omdat zij - mede gelet op het door haar na het Didam-arrest vastgestelde uitgifteprotocol - Fergees in redelijkheid kon aanmerken als enige serieuze gegadigde. De Gemeente heeft haar beslissing ook afdoende gemotiveerd. De Gemeente heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende duidelijk, logisch en begrijpelijk geformuleerd waarom zij vindt dat Fergees als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt. Fergees heeft een recht van eerste koop en zij heeft als huurder in De Pleats geïnvesteerd. Bij verkoop aan Fergees kan het in onverhuurde staat aan Fergees worden geleverd omdat op dat moment een einde komt aan de met Fergees gesloten huurovereenkomst. Dat Fergees huurbescherming geniet is weliswaar niet relevant, maar het is wel een gegeven, en de vermelding daarvan doet dan ook geen afbreuk aan het motiveringsbeginsel.

5.7.

In het arrest van 15 november 2024 (het Didam II-arrest) heeft de Hoge Raad als volgt overwogen:

3.1.2.

De in de rov. 3.1.4 -3.1.6 van het Didam-arrest geformuleerde regels zijn, met toepassing van art. 3;14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest niet bepaald dat die regels pas gelden vanaf de uitspraak of dat schending van die regels geen gevolgen behoort te hebben voor zover die schending heeft plaatsgevonden vóór die uitspraak. Gelet op de aard en achtergrond van die regels bestaat voor een temporele reikwijdte van de Didam-regels ook geen aanleiding. De Didam-regels zijn dus ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest.

(…..)

3.2.3 (…..)

Handelen door een overheidslichaam in strijd met die regels levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar.

(…..)

3.5.3. (…..)

de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op de nemen.

5.8.

Volgens [eiser] heeft de Gemeente reeds bij het sluiten van de huurovereenkomsten in 2001 en/of 2008 het gelijkheidsbeginsel geschonden. De voorzieningenrechter volgt [eiser] in zoverre hierin dat uit het Didam II arrest volgt dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest. Het aangaan van een huurovereenkomst door de Gemeente met een recht van eerste koop is destijds niet gepubliceerd en gemotiveerd en daarmee in beginsel als onrechtmatig aan te merken jegens degenen die destijds mogelijk als gegadigden konden worden aangemerkt. Dat [eiser] destijds gegadigde zou zijn geweest indien de Gemeente dat voornemen wel zou hebben gepubliceerd, is niet gebleken. Uit de Didam-arresten volgt ook dat dergelijke gesloten overeenkomsten niet nietig of vernietigbaar zijn. De huurovereenkomst en het recht van eerste koop zijn dan ook rechtsgeldig. De voorzieningenrechter verwerpt dan ook het standpunt van [eiser] dat nakoming van het recht op eerste koop onrechtmatig zou zijn. Iedere nadere onderbouwing van die stelling van [eiser] ontbreekt ook.

5.9.

Het door [eiser] ter zitting ingenomen standpunt dat Fergees met haar instemming met artikel 14.4 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de Gemeente zal voldoen aan haar verplichting om de voorgenomen verkoop te publiceren en om potentiële gegadigden in de gelegenheid te stellen daar tegen op te komen, afstand heeft gedaan van haar recht op eerste koop is voor de voorzieningenrechter onnavolgbaar en zal dan ook worden verworpen.

5.10.

De voorzieningenrechter is verder van oordeel dat de Gemeente niet kan worden verweten dat zij de belangen van andere (potentiële) gegadigden of het maatschappelijk belang uit het oog heeft verloren. Anders dan [eiser] meent is de te realiseren koopprijs niet een (doorslaggevend) (gunnings)criterium en behoefde de Gemeente dus ook niet een zo hoog mogelijke bieding na te streven. Met het door [eiser] gedane beroep op het door hem genoemde Fair-play beginsel, op grond waarvan [eiser] meent dat hij in de gelegenheid dient te worden gesteld een bod uit te brengen, miskent [eiser] dat Fergees niet in de gelegenheid is gesteld om een bod uit te brengen, maar dat de koopprijs op een zorgvuldige wijze tot stand is komen door de inschakeling van drie taxateurs en dat de aldus tot stand gekomen kooprijs ook niet voor onderhandelingen vatbaar was. Daarmee is naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook voldoende vast komen te staan dat Fergees een reële koopprijs voor De Pleats zal betalen. De suggestie dat Fergees wordt voorgetrokken en De Pleats voor een appel en een ei kan kopen, wordt dan ook verworpen.

5.11.

De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat de Gemeente goed en toetsbaar heeft uitgelegd dat er slechts één serieuze gegadigde is. De uitleg in de publicatie is voldoende duidelijk en [eiser] is in staat gebleken zijn bezwaren tegen het voornemen van de Gemeente in dit kort geding naar voren te brengen. Het enkele feit dat Fergees aan de criteria voldoet, betekent ook niet dat deze criteria zijn toegeschreven naar Fergees. Dat dit anders zou zijn, heeft [eiser] ook niet gemotiveerd onderbouwd.

5.12.

[eiser] heeft, als belangstellende voor de koop van De Pleats, geen recht van eerste koop of een gelijkwaardig ouder recht, en hij heeft ook niet als ondernemer en huurder in De Pleats geïnvesteerd. Nu [eiser] niet aan die criteria voldoet, is er geen schending van het gelijkheidsbeginsel en voor zover er wel (enige) betekenis kan worden toegekend aan het gelijkheidsbeginsel, dan kan dit niet het door [eiser] gewenste effect sorteren.

5.13.

Fergees mag er op vertrouwen dat de Gemeente de door haar aangegane afspraken, die in 2001 en/of 2008 te goeder trouw zijn gemaakt en waarvan niet is gebleken dat de Gemeente daarmee heeft beoogd de in 2021 door de Hoge Raad geformuleerde Didam-regels te omzeilen, nakomt. Het vertrouwensbeginsel botst alsdan met het gelijkheidsbeginsel, zodat een belangenafweging dient plaats te vinden. Die belangenafweging valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit in het voordeel van Fergees. Fergees is al jarenlang huurder en exploiteert er een goed lopende onderneming. Fergees heeft investeringen in het gehuurde gedaan, niet alleen financieel, maar vooral in de vorm van tijd en energie. In de huurovereenkomst is een recht van eerste koop opgenomen, om, in geval van verkoop, de vruchten van het ondernemerschap aan Fergees te doen toekomen. Fergees heeft als tussenkomende partij haar belang ook nader toegelicht. Met de aankoop van het pand krijgt Fergees de volledige regie over het pand, kan zij de eerdere investeringen zekerstellen en groot onderhoud zelfstandig en sneller uitvoeren. Hiermee kan ze toekomstbestendige stappen zetten voor De Pleats maar ook voor de continuïteit van haar onderneming (die door de zoon van [het echtpaar] zal worden voortgezet) en de samenwerking met de Stichting. Het zakelijke eigendomsrecht biedt Fergees beduidend meer zekerheid dan het contractuele huurrecht. Met verkoop aan een derde loopt Fergees het niet geheel denkbeeldige risico dat een nieuwe verhuurder andere plannen en belangen heeft dan Fergees waarmee de positie van Fergees als huurder kan verslechteren. Bovendien kan wellicht op enig moment de verhuurder de huurovereenkomst met Fergees als huurder willen opzeggen. Die risico's zijn naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende met contractuele bepalingen af te dekken. Dit belang van Fergees dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter te prevaleren boven het belang van [eiser] , dat uitsluitend van financiële aard is. [eiser] wil De Pleats als beleggingsobject om daar rendement uit te halen.

5.14.

Met betrekking tot de overige vorderingen van [eiser] overweegt de voorzieningenrechter als volgt. [eiser] vordert (i) dat de Gemeente hem alle relevante informatie verstrekt met betrekking tot - kort gezegd - de door Fergees te betalen koopprijs, (ii) de Gemeente te gebieden om hem in de gelegenheid te stellen om een bieding uit te brengen en (iii) om de Gemeente te gebieden om De Pleats te verkopen aan de hoogste bieder. [eiser] baseert zich daarbij op artikel 194 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), maar de stukken waarvan hij afgifte vordert zien niet op een rechtsbetrekking waarbij hij partij is. [eiser] heeft in het kader van deze procedure ook geen belang bij die stukken. Nog daargelaten dat de Gemeente niet veroordeeld kan worden tot verkoop van De Pleats, krijgt [eiser] daarmee geen gelijke kans op verwerving, maar een betere, namelijk zonder mededinging en met voorkennis. Bovendien kan schending van de Didam-regels niet leiden tot een onderhandse selectieprocedure met een beperkt aantal gegadigden maar zal er, indien de Gemeente toch tot verkoop wenst over te gaan, een openbare selectieprocedure gestart moeten worden. De stelling van [eiser] dat de publicatie van de voorgenomen verkoop kan worden aangemerkt als een openbare verkoopprocedure miskent dat voor een openbare verkoopprocedure geheel andere en met waarborgen omklede spelregels gelden waarbij ook andere gegadigden mee moeten kunnen dingen.

5.15.

[eiser] heeft voorts gevorderd de Gemeente te verbieden De Pleats de verkopen en te leveren gedurende de looptijd van een door [eiser] in te stellen hoger beroep en/of een door [eiser] aanhangig te maken bodemprocedure.

5.16.

De voorzieningenrechter acht in dat kader relevant dat in artikel 14.4 van de gesloten koopovereenkomst de opschortende voorwaarde is opgenomen dat indien een of meer derden binnen de in de publicatie gestelde termijn van twintig dagen een kort geding aanhangig hebben gemaakt, de door deze derde(n) ingestelde vorderingen door de rechter onherroepelijk zijn afgewezen. Tot die tijd zal er dus geen sprake zijn van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst waaraan uitvoering kan worden gegeven. Dit biedt naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende waarborgen. De voorzieningenrechter is verder van oordeel dat opschorting in afwachting van een door [eiser] te entameren bodemprocedure een onredelijke vertraging zal opleveren.

5.17.

De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.999,00

5.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De vorderingen van Fergees

5.19.

De vordering van Fergees om de vorderingen van [eiser] af te wijzen dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter te worden gezien als een ondersteuning van het verweer van de Gemeente en niet als een vordering waarbij Fergees een (zelfstandig) belang heeft. Kernvraag is immers of de Gemeente de regels uit de Didam-arresten heeft geschonden. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

5.20.

Fergees heeft voorts gevorderd de Gemeente te veroordelen tot integrale nakoming van de tussen De Gemeente en Fergees gesloten overeenkomst met betrekking tot de verkoop en levering van De Pleats aan Fergees.

5.21.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot afwijzing van deze vordering omdat - als de vorderingen van JEF en [eiser] onvoorwaardelijk worden afgewezen - er geen enkele aanleiding is om aan te nemen dat de Gemeente de koopovereenkomst niet zal nakomen. De voorzieningenrechter is met de Gemeente van oordeel dat Fergees met deze vorderingen op de zaken vooruitloopt. De vorderingen van Fergees zullen daarom bij gebreke van voldoende (spoedeisend) belang worden afgewezen.

5.22.

Het vorenstaande leidt er toe dat alle vorderingen van Fergees als tussenkomende partij, zowel die tegen [eiser] als die tegen de Gemeente zullen worden afgewezen, waarbij de kosten zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit geldt tevens voor de kosten van het incident tot tussenkomst.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

ten aanzien van [eiser]

6.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald

6.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

ten aanzien van Fergees

6.5.

verstaat dat Fergees als tussenkomende partij is toegelaten,

6.6.

wijst de vorderingen van Fergees af,

6.7.

compenseert de proceskosten, in die zin dat alle partijen de eigen kosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.

c 110

Verkoop van onroerende zaak door gemeente aan huurder met recht van eerste koop

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing