Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 23/3016
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 211.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: C.M.L. Poen als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2.1.
Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning gebouwd in 1970, met een woonoppervlakte van 113 m2, een aangebouwde berging met een oppervlakte van 9 m2, een tuinhuis met een oppervlakte van 6 m2 en een overkapping met een oppervlakte van 6 m2. De woning staat op een kavel van 181 m2.
2.2.
Begin 2021 is het buurpand, de [adres 2] , verkocht voor € 164.000. Dit object heeft eenzelfde gebruiksoppervlakte als de woning van eiser. Het perceel bij dit object is 75 m2 groter.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in beroep een taxatierapport met waardematrix overgelegd. In dat taxatierapport is de waarde van de woning berekend op € 217.000. Daartoe zijn zes vergelijkingsobjecten gebruikt, waaronder de [adressen 3 en 4] te [woonplaats] . Uit de waardematrix volgt een gemiddelde waarde per m2 woonoppervlakte van € 1.426,31. Op grond van die gemiddelde waarde per m2 is de woning getaxeerd op € 217.000.
7. Eiser wijst op de in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten aan de [adressen 3 en 4] te [woonplaats] en op de verkoop van het buurpand binnen één jaar van de waardepeildatum (zie 2.2.). Daarbij wijst eiser er op dat de [adres 4] een hoekwoning betreft en daarom een hogere waarde heeft. Uit deze drie verkopen volgt een lagere waarde per m2 woonoppervlakte, aldus eiser.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens de waardematrix van de heffingsambtenaar is de waarde per m2 woonoppervlakte van de [adres 3] (afgerond) € 1.322 en die van de [adres 4] (afgerond) € 1.405. Beide liggen aldus onder de voor de taxatie gebruikte gemiddelde waarde per m2 van (afgerond) € 1.426 waar de waarde van de woning op is gebaseerd. Eiser heeft gesteld dat het buurpand ( [adres 2] ), behoudens het perceeloppervlakte, identiek is. De heffingsambtenaar heeft dat niet betwist. De rechtbank concludeert dat de verkoop van dit buurpand – voor € 164.000 circa tienmaanden voor de waardepeildatum – leidt tot een aanzienlijk lagere waarde per m2 woonoppervlakte dan waar vanuit gegaan is in de waardematrix. Eiser wijst dus drie goed vergelijkbare vergelijkingsobjecten aan die gezamenlijk een lagere waarde onderbouwen. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 189.000 aannemelijk maakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiser de door hem gestelde waarde heeft berekend enkel op basis van de verkoop van het buurpand. Dat is onvoldoende om de waarde aannemelijk te achten.
10. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 203.000.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
12. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.108 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907, met toepassing van een wegingsfactor 1).
13. Eiser heeft ook verzocht om een vergoeding van de door hem gemaakte taxatiekosten. De rechtbank kent een vergoeding toe voor het taxatierapport en baseert zich daarbij op de Richtlijn inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Dit betekent dat aan eiser een vergoeding wordt verstrekt van € 128,26. [2]
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 203.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.236,26 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 12 juni 2025.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.