Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 23/4500
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 397.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: C.M.L. Poen als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee onder één kap-woning gebouwd in 1911, met een woonoppervlakte van 246 m2, een aangebouwde garage met een plat dak met een oppervlakte van 39 m2, een serre met een oppervlakte van 16 m2 en een dakterras/balkon met een oppervlakte van 10 m2. De woning staat op een kavel van 564 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in beroep een taxatierapport met waardematrix overgelegd. In dat taxatierapport is de waarde van de woning berekend op € 472.000, terwijl de WOZ-waarde is vastgesteld op € 397.000. In de waardematrix zijn vier vergelijkingsobjecten gebruikt, te weten de [adres 2] te [woonplaats] , de [adressen 3 en 4] te [woonplaats] en de [adres 5] te [woonplaats] .
7. Eiser voert in beroep het volgende aan. In de waardematrix heeft zijn woning ten onrechte een 3 voor ligging gekregen. Gelet op de ligging aan een drukke weg en tegenover een winkelcentrum en tankstation moet de ligging op een 2 gesteld worden. Eiser stelt dat de in de waardematrix opgenomen woningen aan de [adressen 3 en 4] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van zijn woning. De [adressen 3 en 4] zijn grachtenpanden gelegen in het centrum en zijn daarom niet vergelijkbaar met zijn woning. De andere twee vergelijkingsobjecten zijn veel kleiner. Om dan toch nog een goed vergelijk te maken moet rekening gehouden worden met het afnemend grensnut. Rekening houdend met enkel de vergelijksobjecten [adres 2] en [adres 5] , en met een ‘2’ voor de ligging, moet de waarde dan op € 341.000 vastgesteld worden.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de woningen aan de [adressen 3 en 4] , gelet op de locatie en het soort woning, onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Ze kunnen daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning van eiser. Ten aanzien van de ligging van de woning van eiser is de rechtbank van oordeel dat die goed vergelijkbaar is met de ligging van het vergelijkingsobject [adres 5] , die in de waardematrix ook op een 3 is gesteld. In de waardematrix is daarom naar het oordeel van de rechtbank ook voor de ligging van de woning van eiser terecht een 3 toegekend.
9. Eiser heeft ter zitting verklaard dat, als de rechtbank van oordeel zou zijn dat de ligging terecht op een 3 is gesteld, de waarde volgens hem dan € 361.000 zou moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat, als de rechtbank van oordeel zou zijn dat de
[adressen 3 en 4] niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, de berekening van eiser gevolgd kan worden.
10. Nu de rechtbank van oordeel is dat de [adressen 3 en 4] niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser én dat de ligging terecht op een 3 gesteld is, is niet in geschil dat de waarde van de woning op € 361.000 vastgesteld moet worden. De rechtbank zal daarom de WOZ-waarde verlagen tot € 361.000.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
12. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.108 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907, met toepassing van een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 361.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 12 juni 2025.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.