Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 23/4750
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 526.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: C.M.L. Poen als waarnemer van de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning gebouwd in 1999, met een woonoppervlakte van 200 m2, een dakkapel en een inpandige garage met een oppervlakte van 35 m2. De woning staat op een kavel van 929 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Standpunten partijen
7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in beroep een taxatierapport met waardematrix overgelegd. In dat taxatierapport is de waarde van de woning berekend op € 542.000. Daartoe zijn drie vergelijkingsobjecten gebruikt, [adres 2] te [woonplaats] met een woonoppervlakte van 174 m2, [adres 3] met een woonoppervlakte van 174 m2 en de [adres 4] met een woonoppervlakte van 174 m2.
8. Eiser voert in beroep het volgende aan. In de waardematrix is de ligging van de woning ten onrechte op een 5 gesteld. De ligging is vergelijkbaar met die van het vergelijkingsobject [adres 2] , dat op een 4 gesteld is in de waardematrix. In de waardematrix is de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 3] ten onrechte op een 2 gesteld. Tot slot voert eiser aan dat, omdat de vergelijkingsobjecten allemaal kleiner zijn dan de woning van eiser, op grond van het afnemend grensnut nog een correctie moet plaatsvinden.
Beoordeling door de rechtbank
9. De rechtbank overweegt als volgt. In beroep richt eiser zijn gronden op de waardematrix waarmee de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde onderbouwt. Uit die waardematrix volgt een getaxeerde waarde van € 542.000, terwijl de WOZ-waarde op € 526.000 is vastgesteld. Dat brengt mee dat, ook als één of meerdere van de beroepsgronden van eiser doel treft, dat niet direct noodzakelijkerwijs betekent dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
Liggingsfactor van de woning
9.1.
De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat de ligging van de woning beter is dan die van [adres 2] . De woning van eiser heeft aan twee zijden water en vrij uitzicht aan de achterzijde. [adres 2] ligt daarentegen maar met één zijde aan het water en is gesitueerd tussen diverse andere woningen. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de ligging van de woning van eiser op een 5 heeft gesteld.
Kwaliteitscorrectie vergelijkingsobject [adres 3]
9.2.
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar (in absolute zin) teveel corrigeert door de kwaliteit van de [adres 3] op een 2 te zetten. Hij wijst erop dat deze correctie, die enkel wordt toegepast omdat dit object een houten kap heeft, leidt tot een correctie van € 36.540. Volgens eiser kan dit nooit meer zijn dan 50% (€ 18.270) van de door de heffingsambtenaar voorgestane correctie. Alhoewel de rechtbank het met de heffingsambtenaar eens is dat de houten kap van [adres 3] wel enige invloed heeft op de waarde, vindt de rechtbank de totale correctie waarmee de heffingsambtenaar rekent, aan de hoge kant. De rechtbank wijst er echter op dat de getaxeerde waarde van de woning ruim boven de beschikte waarde is gelegen. Rekening houdend met het standpunt van eiser en dus met een correctie van € 18.270 voor de houden kap komt de getaxeerde waarde van de woning van eiser uit op € 535.332. Dat is nog steeds ruim boven de beschikte waarde van € 526.000.
Afnemend grensnut
9.3.
De rechtbank is van oordeel dat, anders dan de heffingsambtenaar heeft betoogd, er in beginsel wel rekening gehouden moet worden met het afnemend grensnut in het geval sprake is van verschillende woonoppervlakten. De rechtbank stelt vast dat alle drie in de waardematrix gebruikte vergelijkingsobjecten kleiner zijn dan de woning van eiser, maar dat dit slechts 25 m² is. Ook stelt de rechtbank vast dat alle vergelijkingsobjecten al een hogere m²-prijs hebben, hetgeen men ook kan verwachten. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut.
Slotsom
9.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum gehandhaafd blijft op € 526.000. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 24 juni 2025.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.