ECLI:NL:RBNNE:2025:3091

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Assen

Zaaknummer: C/19/152554 / KG ZA 25-86

Vonnis in kort geding van 7 juli 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. P.H.A. Mulder,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2]

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.J.H. van Baalen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 juli 2025 met producties 1 tot en met 7;
- de akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagde] van 2 juli 2025;

- de aanvullende productie 8 aan de zijde van [eiser] , ingekomen ter griffie op
3 juli 2025;
- de mondelinge behandeling van 4 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eiser] ;
- de pleitnota van [gedaagde] ;

- de tijdens de mondeling behandeling door [gedaagde] ingebrachte hypotheekakte van 30 december 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 30 december 2021 hebben partijen een geldleningsovereenkomst gesloten ten bedrage van € 400.000,00. De geldleningsovereenkomst is vastgelegd door [naam 1] , notaris in [plaats 1] . In de geldleningsovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] ter zekerheid een eerste recht van hypotheek zal verkrijgen op aan [eiser] toebehorende percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [locatie] , nummers [nummer] en [nummer] (hierna: de percelen). Daarnaast is bepaald dat de verschuldigde rente over de lening 6% per jaar bedraagt met een looptijd van vijf jaren.

2.2.

In de geldleningsovereenkomst is verder een koopoptie en boetebeding opgenomen:

“
KOOPRECHT

Ten aanzien van voormeld onderpand zijn partijen voorts het volgende overeengekomen:

a. zodra de schuldenaar langer dan zes maanden niet aan haar betalingsverplichtingen welke voortvloeien uit de onderhavige geldlening heeft voldaan, ontstaat voor de schuldeiser een recht tot koop ten aanzien van voormeld onderpand.

Wanneer de schuldeiser van zijn gemeld recht tot koop gebruik wenst te maken, dient hij aan de schuldenaar schriftelijk mede te delen dat hij voornemens is het registergoed te kopen, alles behoudens het hierna bepaalde;

b. de (vaste) koopprijs van voormeld onderpand bedraagt zeventig procent (70%) van de vrije waarde in het economisch verkeer.

De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door de schuldenaar en de schuldeiser in onderling overleg en bij niet-overeenstemming door drie deskundigen, waarbij de schuldenaar het recht heeft een deskundige aan te wijzen, de schuldeiser de andere deskundige aanwijst en de derde deskundige wordt aangewezen door de beide gekozen deskundigen.

De kosten van de waardebepaling komen voor rekening van de schuldenaar en de schuldeiser, ieder voor de helft.

Nadat de waardebepaling heeft plaatsgevonden dient de schuldeiser binnen een maand nadat hem de uitkomst van de waardebepaling is medegedeeld, te verklaren of hij het recht tot koop wenst uit te oefenen;

(…)

i. indien de schuldenaar op enigerlei wijze aan het onderhavige recht tot koop geen medewerking verleent, ongeacht de reden daarvan, verbeurt de schuldenaar een, zonder tussenkomst van de rechter, terstond opeisbare boete van een honderd duizend euro (€100.000,00), onverminderd het recht voor de schuldeiser om nakoming te vorderen.

(…)

De schuldenaar geeft de schuldeiser hierbij een onherroepelijke volmacht om alle daartoe vereiste (rechts)handelingen te verrichten tot uitoefening van voormeld recht tot koop. Krachtens deze onherroepelijke volmacht is de schuldeiser bevoegd om namens de schuldenaar de levering van voormeld onderpand aan de schuldeiser te bewerkstelligen.”

2.3.

Op eveneens 30 december 2021 hebben partijen een ‘Overeenkomst tot vestiging van hypotheek- en pandrechten’ (hierna: hypotheekakte) gesloten, die eveneens is vastgelegd door [naam 1] , notaris in [plaats 1] . De hypotheekakte bepaalt:

“
De Schuldenaar en de Schuldeiser verklaarden te zijn overeengekomen dat door de Schuldenaar ten behoeve van de Schuldeiser het recht van hypotheek en pandrechten worden gevestigd op de in deze akte omschreven goederen, tot zekerheid als in deze akte omschreven.

(…)

De Schuldenaar verklaarde dat het recht van hypotheek is verleend tot:

a.
a) een bedrag van vierhonderdduizend euro (€ 400.000,00) te vermeerderen met

b) renten, vergoedingen, boeten en kosten, welke samen worden begroot op veertig procent (40%) van het hiervoor onder a vermelde bedrag, derhalve tot een bedrag van honderdzestigduizend euro (€ 160.000,00) derhalve tot een totaalbedrag van vijfhonderdzestigduizend euro (€ 560.000,00), op:

Onderpand

diverse percelen grasland gelegen te [plaats 2] , zonder plaatselijke aanduiding, kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [locatie] , nummers [nummer] en [nummer] respectievelijk ter grootte van acht hectare, negenentachtig are en vijftig centiare (8 ha 89 a 50 ca) en zes hectare, achtenvijftig are en vijf centiare (6 ha 58 a 5 ca);

hierna zowel samen als ieder afzonderlijk te noemen: 'het onderpand'.”

2.4.

[eiser] is in gebreke gebleven met de tijdige en/of volledige betaling van de maandelijks verschuldigde rente.

2.5.

[gedaagde] heeft op 2 juni 2025 aan notaris [naam 3] de opdracht verstrekt tot openbare verkoop van de percelen. In de aanzegging van de executieverkoop heeft [gedaagde] de vordering op [eiser] begroot op in totaal € 980.023,20, die als volgt is opgebouwd:

- Hoofdsom € 400.000

- Rente € 47.743,20

- Inwinningskosten 1 september 2023 tot 9 juli 2025 € 82.280

- Inkoopoptie: 30% van de potentiële waarde € 450.000

2.6.

[eiser] heeft bij brief van 26 juni 2025 geprotesteerd tegen de openbare verkoop van de percelen. [eiser] heeft meermaals (waaronder op 26 juni 2025 en in de kort geding procedure van 4 juli 2025) aanbod gedaan tot betaling van de verschuldigde hoofdsom, rente en incassokosten, zijnde een bedrag van € 455.125,93. [gedaagde] heeft de betalingen geweigerd.

2.7.

De openbare verkoop van twee aan mevrouw [eiser] toebehorende percelen is gepland op [datum] , ten overstaan van [naam 2] , notaris te [plaats 3] .

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] te veroordelen tot het intrekken althans staken en gestaakt te houden althans schorsen en geschorst te houden van de tenuitvoerlegging en parate executie van het door [eiser] aan [gedaagde] op 30 december 2021 verstrekte recht van hypotheek – onder meer bestaande uit de openbare online veiling van de percelen grasland, kadastraal bekend: gemeente [plaats 2] , [locatie] , nummers [nummer] en [nummer] op [datum] ten overstaan van notaris [naam 2] , kantoorhoudende te ( [postcode] ) [plaats 3] aan het [adres] – onder toezending van een afschrift van dat schriftelijke bericht aan [eiser] ;

[gedaagde] te veroordelen om, na voldoening van het bedrag ad € 455.125,93 dan wel een door uw Rechtbank in goede justitie te bepalen geldsom door [eiser] op de kwaliteitsrekening van notaris [naam 2] , haar medewerking te verlenen aan het doorhalen van het aan [gedaagde] verstrekte recht van hypotheek op de onroerende zaken, kadastraal bekend: gemeente [plaats 2] , [locatie] , nummers [nummer] en [nummer] , in de daartoe bestemde openbare registers;

te bepalen, indien de medewerking van [gedaagde] niet binnen een termijn van 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan de doorhaling van het betreffende hypotheekrecht is gerealiseerd, dat de onderhavige uitspraak van de Voorzieningenrechter in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] ex artikel 3:300 BW, ten behoeve van de doorhaling van het op 30 december 2021 ten behoeve van [gedaagde] gevestigde recht van hypotheek op de onroerende zaken, kadastraal bekend: gemeente [plaats 2] , [locatie] , nummers [nummer] en [nummer] , na ontvangst van € 455.125,93 op de kwaliteitsrekening gehouden door notaris [naam 2] ;

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt – verkort weergegeven – aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] gehouden is om haar meermaals gedane aanbod tot voldoening van de leensom vermeerderd met rente en redelijke incassokosten te accepteren en dat door betaling van een bedrag van € 455.125,93 de executie moet worden gestaakt en gestaakt moet blijven. Voorts stelt [eiser] dat het kooprecht nietig is zodat zij uit dien hoofde niets aan [gedaagde] is verschuldigd.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en veroordeling in de proceskosten van [eiser] . [gedaagde] voert aan dat hij een bedrag van € 980.023,20 van [eiser] heeft te vorderen, gelet op de inwinningskosten ter hoogte van € 82.280,00 en € 450.000,00 betreffende de koopoptie. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij recht heeft op € 450.000,00 (30% van € 1.500.000 (de potentiële waarde van de onroerende zaken)) en hij verwijst daarbij naar de in de geldleningsovereenkomst opgenomen koopoptie. [gedaagde] voert aan dat hij de koopoptie niet heeft kunnen inroepen, doordat [eiser] tegenwerkt, en hij daarmee een voordeel misloopt van 30%. [gedaagde] voert aan dat de koopoptie niet nietig is, omdat deze niet is opgenomen in de hypotheekakte, maar in de geldleningsovereenkomst. Daarnaast geldt volgens [gedaagde] dat zelfs als de koopoptie nietig zou zijn, dat niet automatisch betekent dat het boetebeding ook nietig is.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, omdat de geplande executieverkoop staat gepland op [datum] .

Toetsingskader

4.2.

In dit kort geding beoordeelt de voorzieningenrechter of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. In deze procedure is geen plaats voor nadere bewijslevering.

Waartoe strekt het hypotheekrecht?

4.3.

Partijen zijn het erover eens dat zij een geldleningsovereenkomst hebben gesloten en dat daartoe zekerheid is gesteld door middel van een hypotheekrecht. Partijen verschillen echter van mening voor welk bedrag het hypotheekrecht tot zekerheid strekt. [eiser] stelt dat het (momenteel) een bedrag van € 455.125,93 betreft, bestaande uit de hoofdsom van de geldlening, rente en incassokosten. [gedaagde] gaat uit van een bedrag van € 980.023,20, bestaande uit de hoofdsom, rente, inwinningskosten van € 82.280,00 en € 450.000,00 betreffende de koopoptie. Het geschil beperkt zich dus tot de vraag of de door [gedaagde] gestelde inwinningskosten en 30% van de potentiële waarde in verband met de inkoopoptie onder het hypotheekrecht vallen.

4.4.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het hypotheekrecht tot zekerheid strekt voor de hoofdsom en de rente (momenteel een bedrag van € 455.125,93). De inwinningskosten vallen niet onder het bedrag waartoe het hypotheekrecht tot zekerheid strekt. De voorzieningenrechter acht daartoe allereerst van belang dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling zelf heeft erkend dat dit bedrag niet onder het hypotheekrecht valt. Volgens [gedaagde] is [eiser] deze kosten aan hem verschuldigd, omdat dit volgt uit hetgeen partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid over en weer van elkaar mochten verwachten en hetgeen volgens ongeschreven recht in maatschappelijk verkeer betaamt. De verschuldigdheid van deze inwinningskosten is (ook volgens [gedaagde] ) niet gegrond op een contractuele bepaling uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten van 30 december 2021.

[eiser] heeft zich in dit kader op het standpunt gesteld dat een bedrag van € 4.030,48 aan buitengerechtelijke incassokosten, conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, wel valt onder het hypotheekrecht. [gedaagde] heeft dit onderkend, waardoor de voorzieningenrechter, nu partijen het hierover eens zijn, hiervan uitgaat.

4.5.

Wat betreft het bedrag van 30% van de potentiële waarde in verband met de inkoopoptie geldt het volgende. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de koopoptie nietig is op grond van artikel 3:235 BW. Het toe-eigeningsverbod van artikel 3:235 BW houdt in dat een beding, bij de verpanding of de vestiging van de hypotheek overeengekomen, volgens hetwelk de pand- en hypotheekhouder het recht zullen hebben eigenaar te worden van het onderpand ingeval de debiteur niet aan zijn verplichtingen voldoet, nietig is. De door partijen overeengekomen koopoptie is zo’n beding. De stelling van [gedaagde] dat de koopoptie niet is opgenomen in de hypotheekakte maakt dat niet anders, nu de koopoptie is overeengekomen ten behoeve van de vestiging van de hypotheek. De geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte zijn ook onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit blijkt ook uit het feit dat in de geldleningsovereenkomst wordt gerefereerd naar de hypotheekakte en andersom, beide overeenkomsten op dezelfde dag zijn gesloten en door dezelfde notaris zijn vastgelegd. De nietigheid van de koopoptie betekent ook dat het boetebeding nietig is. Dat boetebeding is immers onderdeel van de koopoptie. Daarnaast geldt dat [gedaagde] de koopoptie wegens nietigheid niet kan inroepen, kan deze zodat logischerwijze [eiser] ook niet kan tegenwerken zoals bedoeld in het boetebeding. Verder overweegt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] , mede gelet op de stellige betwisting van [eiser] , niet aannemelijk heeft gemaakt dat er aanspraak is gemaakt op de inkoopoptie en dat daardoor de boete verbeurd zou zijn. Het bedrag van € 450.000,00 en/of het boetebedrag van € 100.000,00 vallen dus niet onder het bedrag waartoe het hypotheekrecht tot zekerheid strekt.

4.6.

De voorzieningenrechter komt dan ook tot een totaal bedrag van € 455.125,93 waarvoor het hypotheekrecht tot zekerheid strekt, bestaande uit de hoofdsom van € 400.000,00, de rente van € 51.095,45 en de incassokosten ter hoogte van € 4.030,48.

Staking executieverkoop en doorhaling

4.7.

Gelet op bovenstaande (en artikel 3:269 BW) is de voorzieningenrechter van oordeel dat na betaling van een bedrag van € 455.125,93 door [eiser] aan [gedaagde] de schuld komt te vervallen en daarmee ook het hypotheekrecht. [gedaagde] heeft dan ook, na betaling door [eiser] , geen recht meer van parate executie en [gedaagde] dient de executieverkoop, die op [datum] gepland staat, te staken en gestaakt te houden.

4.8.

[eiser] heeft aangevoerd dat zij belang heeft bij doorhaling van het hypotheekrecht, eruit bestaande dat zij voor betaling van het bedrag van € 455.125,93 een financiering nodig heeft van een externe financier en dat die financier heeft aangegeven een eerste recht van hypotheek te willen, dan wel dat de eerste hypotheekhouder slechts nog een hypotheekrecht heeft van € 104.874,07. [eiser] heeft verder naar voren gebracht dat er een dreiging is tot executie door [gedaagde] zolang er een hypotheekrecht bestaat.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat genoegzaam is komen vast te staan dat het hypotheekrecht niet meer omvat dan [eiser] bereid is te betalen. Na betaling van het bedrag van € 455.125,93 dient het hypotheekrecht dan ook volledig te worden doorgehaald. Daarnaast dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter in het licht van het voorgaande het belang van [eiser] bij doorhaling van het ten gunste van [gedaagde] verstrekte hypotheekrecht, na betaling van het door [eiser] toegezegde bedrag, te prevaleren boven het belang van [gedaagde] bij handhaving van het hypotheekrecht. Ook om die reden zal de vordering van [eiser] tot doorhaling van het hypotheekrecht worden toegewezen.

Proceskosten

4.9.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.764,04

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] , na voldoening door [eiser] van het bedrag van € 455.125,93 op de kwaliteitsrekening van notaris [naam 2] , tot het intrekken c.q. staken en gestaakt houden van de tenuitvoerlegging en parate executie van het door [eiser] aan [gedaagde] op 30 december 2021 verstrekte recht van hypotheek – onder meer bestaande uit de openbare online veiling van de percelen grasland, kadastraal bekend: gemeente [plaats 2] , [locatie] , nummers [nummer] en [nummer] op [datum] ten overstaan van notaris [naam 2] , kantoorhoudende te ( [postcode] ) [plaats 3] aan het [adres] –onder toezending van een afschrift van een schriftelijke bericht aan [eiser] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] , na voldoening van het bedrag van € 455.125,93 door [eiser] op de kwaliteitsrekening van notaris [naam 2] , haar medewerking te verlenen aan het doorhalen van het aan [gedaagde] verstrekte recht van hypotheek op de onroerende zaken, kadastraal bekend: gemeente [plaats 2] , [locatie] , nummers [nummer] en [nummer] , in de daartoe bestemde openbare registers;

5.3.

bepaalt dat, indien de medewerking van [gedaagde] , zoals beslist onder 3.2., niet binnen een termijn van 7 dagen na betekening van dit vonnis aan de doorhaling van het betreffende hypotheekrecht is gerealiseerd, dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] ex artikel 3:300 BW;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.764,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G. Kattenberg en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2025.

657/vj