Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1478
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2025 in de zaak tussen
Bulten Vastgoed Management B.V., te Groningen, eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen, het college
(gemachtigde: mr. Geraedts-Dokkum).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de weigering van de omzettingsvergunning voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van kamerverhuur voor het pand Riouwstraat 19 te Groningen (hierna: het pand). Eiseres is het niet eens met de weigering van de vergunning. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat eiseres geen aanspraak kan maken op het overgangsrecht als bedoeld in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 29 juli 2020 [1] , omdat er geen sprake was van een zogenaamde 3/3-situatie. De rechtbank is verder van oordeel dat het college in redelijkheid heeft kunnen besluiten de vergunning te weigeren. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
1.2.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 4. Daarbij gaat de rechtbank in op de volgende vragen:
- Was er sprake van een 3/3-situatie?
- Heeft het college de omzettingsvergunning in redelijkheid kunnen weigeren?
Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
Procesverloop
2. Eiseres heeft een aanvraag ingediend voor een omzettingsvergunning voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van kamerverhuur voor het pand. Het college heeft deze vergunning met het besluit van 1 maart 2023 geweigerd. Met het bestreden besluit van 13 februari 2024 op het bezwaar van eiseres is het college bij de weigering van de vergunning gebleven.
2.1.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 27 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van het college. Namens het college was verder C.E. van de Ven aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
3.1.
Eiseres is eigenaar van het pand. Zij heeft het pand in 2019 gekocht.
3.2.
Op 10 maart 2021 hebben toezichthouders van de gemeente een inspectie uitgevoerd in het pand naar aanleiding van een klacht uit de omgeving. Daarbij is geconstateerd dat het pand en de bovenwoning aan de Riouwstraat 19a (hierna: de bovenwoning) met elkaar in verbinding stonden via een deur in de gang van het pand.
3.3.
Op 24 november 2022 heeft een toezichthouder van de gemeente opnieuw een inspectie uitgevoerd in het pand. De toezichthouder heeft daarbij geconstateerd dat het pand gebruikt werd voor kamerverhuur, zonder de benodigde omzettingsvergunning.
3.4.
Op 19 januari 2023 heeft eiseres een vergunningaanvraag ingediend voor woningonttrekking ten behoeve van kamerverhuur. Het college heeft deze vergunning geweigerd. Het college stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een zogenaamde 3/3-situatie als bedoeld in de uitspraak van de Afdeling van 29 juli 2020. Ter onderbouwing van dit standpunt stelt het college dat eiseres op 1 juli 2015 nog geen eigenaar van het pand was en dat bovendien, uit de inspectie ter plaatse en de bewonershistorie, gebleken is dat vóór 1 juli 2015 geen sprake was van een 3/3-situatie.
3.5.
Op 28 maart 2023 is een hercontrole uitgevoerd door een toezichthouder van de gemeente in het pand. Daarbij werd geconstateerd dat er twee personen in de woning woonden. De verbinding tussen het pand en de bovenwoning bestond niet meer.
3.6.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt. In het bezwaar stelt zij dat er vóór 1 juli 2015 wel sprake was van een 3/3-situatie. Het pand werd toen kamersgewijs verhuurd aan 3 bewoners in 3 kamers. Omdat eiseres toen geen eigenaar was, is dit voor haar nagenoeg onmogelijk om aan te tonen. Ter onderbouwing van de stelling dat er wel sprake was van een 3/3-situatie verwijst eiseres naar de tekening bij de sloopmelding, die zij na aankoop heeft gedaan. Uit de tekening blijkt dat er toentertijd sprake was van 3 kamers, gesitueerd op de begane grond. Verder verwijst eiseres naar een aanslag en het bijbehorende taxatieverslag van het Noordelijk Belastingkantoor van 2022, waaruit blijkt dat er sprake is van kamersgewijze verhuur.
3.7.
Het bezwaar van eiseres is ter advisering voorgelegd aan de adviescommissie bezwaarschriften (hierna: de bezwaarcommissie). Op 24 oktober 2023 heeft eiseres tijdens een hoorzitting de gelegenheid gehad zijn bezwaren mondeling toe te lichten. Op de hoorzitting hebben partijen met elkaar afgesproken dat eiseres tot 1 december 2023 de gelegenheid zou krijgen nadere stukken over te leggen, waaruit zou blijken dat sinds de peildatum 1 juli 2015 tot aan de aanvraag voor een omzettingsvergunning steeds drie personen in het pand hebben gewoond. Ook werd afgesproken dat het college nadere gegevens zou overleggen over de bovenwoning.
3.8.
Op 26 oktober 2023 heeft het college de nadere gegevens overgelegd. Dit betrof een bewonersoverzicht voor het pand en de bovenwoning. Voor de bovenwoning is in 1997 een omzettingsvergunning verleend voor vijf personen. Op de peildatum 1 juli 2015 was één persoon ingeschreven in het pand en waren zes personen ingeschreven in de bovenwoning.
3.9.
Op 29 november 2023 heeft eiseres een huurovereenkomst overgelegd, waaruit zou blijken dat vanaf 18 mei 2023 het pand en de bovenwoning samen werden verhuurd en in gebruik waren voor kamerverhuur. Verder heeft eiseres zeven verklaringen overgelegd van oud-bewoners, waarin zij verklaarden dat zij samen met acht andere bewoners in het pand en de bovenwoning hebben gewoond. Ook verklaarden zij dat drie kamers gesitueerd waren op de begane grond (het pand) en zes kamers op de verdiepingen (de bovenwoning).
3.10.
Het college heeft, in navolging van het advies van de bezwaarcommissie, het primaire besluit in stand gelaten, onder aanvulling van de motivering. Het college stelt zich daarbij op het standpunt dat er geen sprake was van een 3/3-situatie. Het pand en de bovenwoning waren op 1 juli 2015 één kamerverhuurpand. Daardoor was sprake van één groot pand dat feitelijk als één studentenhuis werd gebruikt. Hiervoor was ook op dat moment al een vergunning nodig, en deze was niet aangevraagd of verleend. De situatie viel daarom niet onder het overgangsrecht. Bovendien was eiseres op de peildatum geen eigenaar van het pand. Degenen die op 1 juli 2015 eigenaar waren, konden aanspraak maken op een omzettingsvergunning op grond van de uitspraak van de Afdeling van 29 juli 2020 en de daarop volgende mededeling van de wethouder van de gemeente. Die mededeling was gericht op eigenaren die buiten hun toedoen het recht verloren om hun kamerverhuurpand omgezet te houden. Deze aanspraak gaat niet over op een nieuwe eigenaar, want deze nieuwe eigenaar had zich op de hoogte kunnen stellen van de benodigde vergunningen en het (strenge) beleid van de gemeente ten aanzien van onttrekking ten behoeve van kamerverhuur.
Ook onder het huidige beleid stelt het college zich op het standpunt dat de weigering op goede gronden is gegeven. Op grond van het huidige beleid worden geen omzettingsvergunningen meer verleend, behalve in bijzondere omstandigheden. De reden daarvoor is dat het omzetten van woonruimte ten koste gaat van goedkope woonruimte. Het college wil de bestaande woningvoorraad die geschikt is voor gezinsbewoning beschermen. Van bijzondere omstandigheden is in dit geval ook niet gebleken.
Ook onder het huidige beleid stelt het college zich op het standpunt dat de weigering op goede gronden is gegeven. Op grond van het huidige beleid worden geen omzettingsvergunningen meer verleend, behalve in bijzondere omstandigheden. De reden daarvoor is dat het omzetten van woonruimte ten koste gaat van goedkope woonruimte. Het college wil de bestaande woningvoorraad die geschikt is voor gezinsbewoning beschermen. Van bijzondere omstandigheden is in dit geval ook niet gebleken.
Was er sprake van een 3/3-situatie?
4. Eiseres stelt dat er wel degelijk sprake was van een 3/3-situatie
.Het pand werd al vóór 1 juli 2015 kamersgewijs verhuurd aan 3 bewoners in 3 kamers. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiseres een huurovereenkomst overgelegd en een zevental verklaringen van oud-bewoners van het pand. Verder verwijst eiseres naar het taxatieverslag van het Noordelijk Belastingkantoor waaruit blijkt dat sprake is van kamersgewijze verhuur. Eiseres heeft contact opgenomen met het Noordelijk Belastingkantoor en dat heeft aangegeven dat sinds 1995 al sprake is van kamerverhuur in het pand. Eiseres stelt verder dat de gemeente een geanonimiseerde bewonershistorie heeft overgelegd. Eiseres verzoekt de gemeente om de bewonershistorie en oude dossiers over te leggen. Daaruit blijkt, volgens eiseres, zonder meer dat er sprake is geweest van een 3/3-situatie.
.Het pand werd al vóór 1 juli 2015 kamersgewijs verhuurd aan 3 bewoners in 3 kamers. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiseres een huurovereenkomst overgelegd en een zevental verklaringen van oud-bewoners van het pand. Verder verwijst eiseres naar het taxatieverslag van het Noordelijk Belastingkantoor waaruit blijkt dat sprake is van kamersgewijze verhuur. Eiseres heeft contact opgenomen met het Noordelijk Belastingkantoor en dat heeft aangegeven dat sinds 1995 al sprake is van kamerverhuur in het pand. Eiseres stelt verder dat de gemeente een geanonimiseerde bewonershistorie heeft overgelegd. Eiseres verzoekt de gemeente om de bewonershistorie en oude dossiers over te leggen. Daaruit blijkt, volgens eiseres, zonder meer dat er sprake is geweest van een 3/3-situatie.
4.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat er geen sprake was van een 3/3-situatie. Een groot deel van de stukken die eiseres heeft overgelegd, zijn van na de peildatum. Eiseres heeft hiermee niet onderbouwd hoe de feitelijke situatie op de peildatum was. Twee verklaringen zijn van vóór de peildatum. Daaruit blijkt dat het pand en de bovenwoning toen samen werden verhuurd en gebruikt voor kamerverhuur, waarbij 9 kamers werden verhuurd. Dit betekent dat op de peildatum sprake was van één groot, illegaal samengevoegd, studentenpand. Die situatie voldoet niet aan de vereisten om onder het overgangsrecht te vallen, óók niet als op de begane grond 3 kamers zouden zijn. Het overgangsrecht ziet op situaties die op 1 juli 2015 legaal waren en pas daarna vergunningplichtig zijn geworden. Daarvan was in dit geval geen sprake.
Eiseres is bovendien pas op 18 maart 2019 eigenaar van het pand geworden. Eiseres komt daarom geen beroep toe op het overgangsrecht.
Het college stelt zich ten slot op het standpunt dat de bewonershistorie reeds overgelegd is en dat niet duidelijk is wat eiseres bedoelt met ‘de oude dossiers’.
Eiseres is bovendien pas op 18 maart 2019 eigenaar van het pand geworden. Eiseres komt daarom geen beroep toe op het overgangsrecht.
Het college stelt zich ten slot op het standpunt dat de bewonershistorie reeds overgelegd is en dat niet duidelijk is wat eiseres bedoelt met ‘de oude dossiers’.
4.2.
De rechtbank overweegt dat de Afdeling in de uitspraak van 29 juli 2020 heeft geoordeeld dat het college onder omstandigheden gehouden is aan een woningeigenaar een omzettingsvergunning te verlenen. Die omstandigheden zijn als volgt. Een woningeigenaar verhuurde op de peildatum 1 juli 2015 drie kamers aan drie personen in een woning. Per 1 juli 2015 [2] heeft de gemeente beoogd het (omzetten en) omgezet houden van een zelfstandige woning in drie of meer onzelfstandige woonruimte vergunningplichtig te stellen. Woningeigenaren die al drie of meer onzelfstandige woonruimten verhuurden konden daarom tot 1 juli 2017 onder het overgangsrecht een vergunning aanvragen en verkrijgen. Doordat in artikel 20, tweede lid van de Huisvestingsverordening
het omgezet houdenvan een zelfstandige woning in drie of meer onzelfstandige woonruimten echter niet vergunningplichtig was gesteld, zou het college een aanvraag voor een omzettingsvergunning moeten afwijzen. Pas met artikel 20, tweede lid, van de Huisvestingsverordening 2019 Gemeente Groningen [3] werd ook het omgezet houden vergunningplichtig. In de periode dat het overgangsrecht liep (tot 1 juli 2017) kon een woningeigenaar dus geen omzettingsvergunning krijgen, terwijl deze vergunning na 3 juli 2019 op grond van het nieuwe beleid zou worden afgewezen. Een woningeigenaar zou daarom geen omzettingsvergunning kunnen verkrijgen, terwijl hij op 1 juli 2015 wel voldeed aan de 3/3-situatie waarvoor het overgangsrecht was vastgesteld. Onder die omstandigheden vond de Afdeling het in de rede liggen dat het college een woningeigenaar alsnog een omzettingsvergunning zou verlenen om de illegale situatie op te heffen.
het omgezet houdenvan een zelfstandige woning in drie of meer onzelfstandige woonruimten echter niet vergunningplichtig was gesteld, zou het college een aanvraag voor een omzettingsvergunning moeten afwijzen. Pas met artikel 20, tweede lid, van de Huisvestingsverordening 2019 Gemeente Groningen [3] werd ook het omgezet houden vergunningplichtig. In de periode dat het overgangsrecht liep (tot 1 juli 2017) kon een woningeigenaar dus geen omzettingsvergunning krijgen, terwijl deze vergunning na 3 juli 2019 op grond van het nieuwe beleid zou worden afgewezen. Een woningeigenaar zou daarom geen omzettingsvergunning kunnen verkrijgen, terwijl hij op 1 juli 2015 wel voldeed aan de 3/3-situatie waarvoor het overgangsrecht was vastgesteld. Onder die omstandigheden vond de Afdeling het in de rede liggen dat het college een woningeigenaar alsnog een omzettingsvergunning zou verlenen om de illegale situatie op te heffen.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de 3/3-situatie zich in dit geval niet voordeed en dat het college dus niet gehouden was om alsnog een omzettingsvergunning aan eiseres te verlenen. De feitelijke situatie op 1 juli 2015 was, zo volgt uit de door eiseres zelf overgelegde verklaringen van oud-bewoners en ook uit een inspectierapport van de gemeente van 10 maart 2021, dat het pand en de bovenwoning feitelijk als één groot studentenpand werd verhuurd waarbij er 9 kamers werden verhuurd. Dat er op de begane grond 3 kamers werden verhuurd, maakt niet dat de situatie onder de 3/3-situatie valt, want ook onder het recht van vóór 1 juli 2015 was voor de verhuur van kamers aan meer dan 4 personen een omzettingsvergunning nodig. Dat er nog sprake was van twee huisnummers en dat voor de bovenwoning wel een omzettingsvergunning was verleend, doet er ook niet aan af. Alle uiterlijke omstandigheden wijzen erop dat er toen geen sprake was van twee woningen, maar van één samengevoegde woning. Pas veel later, toen eiseres het pand verbouwd heeft, is de verbinding tussen het pand en de bovenwoning weg gehaald en zijn er weer twee losse panden ontstaan. De situatie moet daarom, naar het oordeel van de rechtbank, beoordeeld worden alsof het op de peildatum om één pand ging, waarbij niet 3 kamers maar 9 kamers werden verhuurd.
4.4.
Nu de 3/3-situatie zich niet voordeed, komt de rechtbank niet toe aan de vraag of eiseres, die op 1 juli 2015 nog geen eigenaar van het pand was, aanspraak kan maken op een vergunning op grond van het overgangsrecht of dat alleen de oude eigenaar hier recht op had.
Heeft het college de omzettingsvergunning in redelijkheid kunnen weigeren?
5. Eiseres stelt dat het college onvoldoende gemotiveerd heeft dat niet alsnog een omzettingsvergunning verleend kan worden. Het standpunt dat zulke woningen beschermd moeten worden en niet omgezet moeten worden is onvoldoende, aangezien het pand al sinds jaar en dag onttrokken is aan de woningmarkt en niet meer omgezet hoeft te worden in een kamerverhuurpand. Ook juist voor jongeren is voldoende woonruimte nodig, die door deze woning wordt geboden. Als het pand niet langer bewoond mag worden door 3 bewoners, ontstaat een tekort aan woonruimte voor jongeren, terwijl voor jongeren al een groot tekort aan woonruimte is. Er zijn bovendien nooit klachten of meldingen van overlast geweest op dit adres. Er is dan ook geen sprake van een verstoord evenwicht in de buurt.
5.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat uit langdurig gevoerd beleid volgt dat in beginsel geen omzettingsvergunningen ten behoeve van kamerverhuur meer worden verleend. Dit volgt niet alleen uit de ‘Beleidsregels huisvestingvergunning onttrekking zelfstandige woonruimte en woningvorming 2019’, maar ook uit de ‘Manifestatie BouwJong!’ uit 2010, de woonvisies ‘Wonen in Stad’ uit 2015 en ‘een thuis voor iedereen’ uit 2020, bestemmingsplannen (zoals ‘Herziening Bestemmingsregels Wonen’ uit 2017) en de Huisvestingsverordeningen (2015, 2019 en 2022). Slechts in bijzondere omstandigheden wordt van dit beleid afgeweken. In wat eiseres heeft aangevoerd, ziet het college geen aanleiding om van het beleid af te wijken. Het college ziet niet in waarom het pand niet, bijvoorbeeld, door starters zou kunnen worden bewoond. Ook het feit dat er nooit klachten zijn geweest, is voor het college geen aanleiding om af te wijken van het beleid.
5.2.
De rechtbank overweegt dat het college een aanvraag om een omzettingsvergunning ten tijde van het bestreden besluit kon weigeren op grond van het bepaalde in artikel 23 van Pro de Huisvestingsverordening 2022. [4] Dit is een discretionaire bevoegdheid van het college, waarbij de rechter zich bij toetsing moet beperken tot de vraag of het college in redelijkheid heeft kunnen besluiten om de omzettingsvergunning te weigeren. Artikel 23, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening 2022 stelt dat het college een omzettingsvergunning kan weigeren als, naar het oordeel van het college, het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid groter is dan het belang dat is gediend met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming. Het college heeft verwezen naar langdurig beleid, waarbij in beginsel geen omzettingsvergunningen ten behoeve van kamerverhuur worden verleend, zodat goedkope woonruimte beschikbaar blijft. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Het betoog van eiseres dat het pand al sinds jaar en dag gebruikt wordt voor kamerverhuur en dus feitelijk niet onttrokken wordt aan de woningmarkt, volgt de rechtbank niet. Uit de laatste controle door een toezichthouder op 28 maart 2023 bleek dat het pand bewoond werd door twee bewoners en dat de verbinding tussen het pand en de bovenwoning niet meer aanwezig was. Eiseres heeft dit ter zitting ook bevestigd. De rechtbank ziet daarom niet in waarom deze woonruimte niet geschikt zou zijn voor bijvoorbeeld starters. Ook overigens heeft eiseres geen bijzondere omstandigheden aangevoerd waarom het college van het beleid af had moeten wijken. Het feit dat er geen klachten uit de buurt zijn, is naar het oordeel van de rechtbank geen bijzondere omstandigheid die aanleiding geeft om van dit beleid af te wijken, omdat ook dan nog steeds geldt dat de woonruimte beschikbaar gesteld kan worden als goedkope woonruimte voor bijvoorbeeld starters. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het college de vergunning in redelijkheid heeft kunnen weigeren en ook voldoende gemotiveerd heeft waarom de omzettingsvergunning geweigerd is.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.S. Schür, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Dijk, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.