ECLI:NL:RBNNE:2025:3521

• Datum uitspraak: 27 augustus 2025
• Publicatiedatum: 27 augustus 2025
• Zaaknummer: C/17/ 194505 / HA ZA 24-75
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.M. Telman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klachten over onjuiste informatie in verkoopbrochure van boerderij en gevolgen voor contractuele relatie

In deze zaak heeft de rechtbank Noord-Nederland op 20 augustus 2025 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen eisende partijen, bestaande uit V.O.F. [eiser sub 1], [eiser sub 2] en [eiser sub 3], en gedaagde partijen, waaronder [gedaagde sub 1] B.V., [gedaagde sub 2] B.V. en [gedaagde sub 3] B.V. De procedure betreft klachten van de eisende partijen over een door hen aangekochte boerderij van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. De eisende partijen stellen dat in de verkoopbrochure, opgesteld door makelaar [gedaagde sub 3], onjuiste informatie is verstrekt, wat hen heeft doen besluiten tot de aankoop. De rechtbank heeft vastgesteld dat de vorderingen van de eisende partijen enkel betrekking hebben op de contractuele relatie met de verkoper van de boerderij. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vorderingen tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] niet toewijsbaar zijn, omdat er geen contractuele relatie bestaat. Tevens is geoordeeld dat [gedaagde sub 2] niet meer aangesproken kan worden voor de gestelde gebreken, aangezien partijen elkaar kwijting hebben verleend. De rechtbank heeft de vorderingen van de eisende partijen afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Leeuwarden

Zaaknummer: C/17/194505 / HA ZA 24-75

Vonnis van 20 augustus 2025

in de zaak van

1. V.O.F. [eiser sub 1] ,

te [vestigingsplaats] ,

en haar vennoten
2.
[eiser sub 2] ,

te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3] ,

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,

advocaat: mr. C.W. van Weert,

tegen

1. [gedaagde sub 1] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

advocaat: mr. J.G.H. Meijerink,
2.
[gedaagde sub 2] B.V. ,

te [vestigingsplaats] ,

advocaat: mr. J.G.H. Meijerink,
3.
[gedaagde sub 3] B.V. ,

te [vestigingsplaats] ,

advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers,

gedaagde partijen,

hierna mede te noemen: [gedaagde partijen] .

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 augustus 2024

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 juli 2025

- een e-mail van mr. Boender-Lamers van 30 juli 2025 met een verzoek om aanpassing van het proces-verbaal

- …..

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De kern van het geschil

In de kern gaat deze procedure over een drietal klachten die [eisende partijen] heeft over een door hem van [gedaagde sub 1] / [gedaagde sub 2] gekochte boerderij. In de verkoopbrochure die destijds is opgesteld door makelaar [gedaagde sub 3] is onjuiste informatie verstrekt. Twee klachten hangen hiermee samen. De door [eisende partijen] ingestelde vorderingen zien alleen op de contractuele relatie tussen [eisende partijen] en de verkoper van de boerderij. Om die reden worden de vorderingen jegens [gedaagde sub 1] en jegens [gedaagde sub 3] afgewezen. Ook de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] als verkoper van de boerderij zijn naar het oordeel van de rechtbank niet toewijsbaar. [eisende partijen] en [gedaagde sub 2] hebben elkaar namelijk kwijting verleend zodat [gedaagde sub 2] niet meer aangesproken kan worden voor de gestelde gebreken.

3. De vordering

3.1.

[eisende partijen] vordert (letterlijk weergegeven) dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat de kadastrale percelen te (aan en nabij) de [adres] , kadastraal bekend Blankenham [perceel 1] en [perceel 2] , en de erfpachtrechten op de percelen Blankenham [perceel 3] , [perceel 4] , [perceel 5] , [perceel 6] en [perceel 7] niet over de eigenschappen beschikten, die ingevolge de koopovereenkomst tussen partijen waren overeengekomen;

II. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, ten gevolge van onjuiste inlichtingen en/of mededelingen van gedaagden;

III. op grond van artikel 6:230 lid 2 BW bepaalt dat de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel aan de zijde van [eisende partijen] wijzigt, door vermindering van de koopprijs ten behoeve van [eisende partijen] , zulks door gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding (ter opheffing van het betreffende nadeel) nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de andere zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW in zoverre betaling binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis uitblijft tot aan de dag der algehele voldoening;

V. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de andere zal zijn bevrijd, veroordeelt tot vergoeding van het nasalaris met de gebruikelijke opslag in geval van betekening conform het toepasselijke liquidatietarief (proceskosten en nasalaris) voorts te vermeerderen met de wettelijke renten ex artikel 6:119 BW in zoverre betaling binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis uitblijft tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] enerzijds en [gedaagde sub 3] anderzijds voeren ieder afzonderlijk verweer. Zij concluderen allen tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

In een e-mail van 30 juli 2025 heeft mr. Boender-Lamers namens [gedaagde sub 3] verzocht om aanpassing van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling. Volgens mr. Boender-Lamers is haar eigen verklaring niet juist/volledig opgenomen op pagina 7 van het proces-verbaal. Uit de schriftelijke aantekeningen van de griffier blijkt echter naar het oordeel van de rechtbank dat de in het proces-verbaal weergegeven verklaring van mr. Boender-Lamers juist en volledig is. Bovendien komt deze in de kern genomen overeen met de passage die mr. Boender-Lamers toegevoegd had willen zien. De rechtbank zal dus niet tot aanpassing van het proces-verbaal overgaan.

4.2.

[eisende partijen] heeft op 25 oktober 2019 een woning met ligboxenstal, voormalige jongveestal, bijschuur, mestopslag en de ondergrond en erf en verdere toebehoren met de erfpacht percelen van cultuurgrond gelegen aan en nabij de [adres] (hierna: de boerderij) gekocht van [gedaagde sub 1] (hierna: de boerderij). Het betreft de kadastrale percelen Blankenham [perceel 1] en [perceel 2] en de erfpachtrechten op de percelen Blankenham [perceel 3] , [perceel 4] , [perceel 5] , [perceel 6] en [perceel 7] . De koopovereenkomst is op 18 november 2019 schriftelijk vastgelegd. De levering heeft plaatsgevonden door middel van een akte van kavelruil van 9 januari 2020. Het betrof een zogenoemde Groninger akte, waarbij de boerderij voorwaardelijk is geleverd terwijl de koopprijs nog (in drie termijnen) moest worden betaald.

4.3.

Volgens [eisende partijen] beantwoordt de boerderij niet aan de koopovereenkomst. In afwijking van de mededelingen daarover in de door [gedaagde sub 3] opgestelde verkoopbrochure bleek (1) er geen sprake te zijn van de grondsoort “klei op zand” maar van “klei op veen” en (2) bleek de tussenschuur geen oppervlakte te hebben van 472 m² maar bedroeg die oppervlakte ongeveer de helft. Bovendien is volgens [eisende partijen] (3) niet voldaan aan de in de koopovereenkomst opgenomen inspanningsverplichting van de verkoper om ”al het gene te doen binnen haar mogelijkheden” om een “NB vergunning” (verder: natuurbeschermingsvergunning) te verkrijgen.

4.4.

De rechtbank overweegt dat de beide verklaringen van recht (de vorderingen onder I en II) alleen zien op de contractuele relatie tussen [eisende partijen] als koper van de boerderij en de verkoper van de boerderij. Deze betreffen immers non-conformiteit en dwaling. Ook de vordering onder III die (expliciet) is ingesteld op grond van artikel 6:230 lid 2 BW en strekt tot opheffing van beweerdelijk geleden nadeel, ziet alleen op diezelfde contractuele relatie. Daarbij wordt opgemerkt dat die vordering geen schadevergoeding betreft maar een alternatief is voor een vernietiging op grond van dwaling. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft (de advocaat van) [eisende partijen] voor het eerst gesteld dat het handelen van [gedaagde sub 3] kan worden aangemerkt als onrechtmatig handelen. Een wijziging van de vordering is echter uit gebleven. Aan die nieuwe grondslag is dus geen vordering verbonden en kan om die reden onbesproken worden gelaten.

4.5.

Hierna zal eerst worden ingegaan op de vraag wie als verkoper ten aanzien van de boerderij heeft te gelden en met wie [eisende partijen] dus de hiervoor bedoelde contractuele relatie heeft waarop de vorderingen betrekking hebben.

Contractspartijen

4.6.

Allereerst overweegt de rechtbank dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde sub 3] als makelaar heeft opgetreden bij de verkoop van de boerderij en dus niet als verkoper van de boerderij. Omdat er geen contractuele relatie tussen [eisende partijen] en [gedaagde sub 3] bestaat, zoals hiervoor bedoeld, zullen de vorderingen jegens [gedaagde sub 3] worden afgewezen.

4.7.

Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is het [gedaagde sub 2] die als verkoper van de boerderij moet worden aangemerkt. Zij hebben daartoe aangevoerd dat uit de akte van kavelruil van 9 januari 2020 volgt dat [gedaagde sub 1] haar rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst met [eisende partijen] heeft overgedragen aan [gedaagde sub 2] , die dit heeft aanvaard. [gedaagde sub 2] is in die akte van kavelruil dan ook als verkoper aangeduid. Ook volgt volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] uit die akte van kavelruil dat [eisende partijen] met deze gang van zaken expliciet akkoord is gegaan. Zij verwijzen in dit verband naar de bladzijden 20/21 en 114 van de akte van kavelruil. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

Bladzijden 20/21:

Juridische constructie partij 1

- Door [gedaagde sub 1] B.V., voornoemd, zijn diverse (koop)overeenkomsten gesloten waaraan bij deze akte uitvoering wordt gegeven als volgt:

- [gedaagde sub 1] B.V. heeft met […] [gedaagde sub 2] […] inzake de verkrijging van registergoederen overeenkomsten gesloten inhoudende dat [gedaagde sub 1] B.V. een aantal uit de door [gedaagde sub 1] B.V. gesloten (koop)overeenkomsten voortvloeiende rechten en verplichtingen overdraagt aan een van deze genoemde vennootschappen, dan wel onder gelijke bepalingen en bedingen aan derden.

- [gedaagde sub 1] B.V. heeft met […] [gedaagde sub 2] B.V. […] inzake de vervreemding van registergoederen overeenkomsten gesloten inhoudende dat genoemde vennootschappen meewerken aan de overdracht van de bij haar in juridische eigendom zijnde registergoederen onder de bepalingen en bedingen zoals dor [gedaagde sub 1] B.V. is overeengekomen;

- Alle hiervoor genoemde vennootschappen behoren tot het hetzelfde concern. Voor zover nodig heeft [gedaagde sub 1] B.V. in de kavelruil haar rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de gesloten overeenkomsten overgedragen aan […] [gedaagde sub 2] B.V. […], welke overdracht door laatstgenoemde vennootschappen zijn aanvaard.

De rechthebbenden en de rechthebbenden aan wie bovengenoemde kavels (geheel dan wel gedeeltelijk) zullen worden toegedeeld, hebben, voor zover nodig, bij deze de op grond van artikel 94 boek 3 van het Burgerlijk Wetboek vereiste mededeling gedaan aan de desbetreffende rechthebbenden, die hebben verklaard deze mededeling voor kennisgeving aan te nemen.

Bladzijde 114:

De onderhavige toedeling van kavel 16

a. Het woonhuis met ligboxenstal, overige bedrijfsgebouwen, ondergrond, erf, tuin en verder aan- en bijbehoren, staande en gelegen aan de
[adres] , kadastraal bekend gemeente
Blankenham sectie
[sectie] nummers:

-
[perceel 1] […]

-
[perceel 2] […]

b.
Het recht van erfpacht […] kadastraal bekend gemeente
Blankenham sectie
[sectie] nummers:

-
[perceel 3] […]

-
[perceel 4] […]

-
[perceel 5] […]

-
[perceel 6] […]

-
[perceel 2] […]

[…]

(Ingebracht door [gedaagde sub 2] en toegedeeld aan [eiser sub 1] ), waarbij
[eiser sub 1] hierna aangeduid wordt als koper en
[gedaagde sub 2] als verkoper, welke levering is, zolang de koopsom niet is voldaan, geschied onder de ontbindende voorwaarden dat:

[…]

4.8.

Met het voorgaande hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd gesteld dat hoewel [gedaagde sub 1] de koopovereenkomst aanvankelijk heeft gesloten, [gedaagde sub 2] nadien de rechten en verplichtingen van [gedaagde sub 1] heeft overgenomen en daarmee als verkoper heeft te gelden. [eisende partijen] heeft nagelaten om hierop te reageren, zodat de rechtbank dit als vaststaand zal aannemen. Dit brengt met zich dat [gedaagde sub 1] niet (meer) als verkoper van de boerderij heeft te gelden en dat er dus geen contractuele relatie (meer) tussen [eisende partijen] en [gedaagde sub 1] bestaat, zoals hiervoor bedoeld. Ook de vorderingen tegen [gedaagde sub 1] zullen dus worden afgewezen.

De vorderingen tegen [gedaagde sub 2] : de akte van kwijting

4.9.

[gedaagde sub 2] heeft onder meer gesteld dat aan [eisende partijen] geen vorderingen meer toekomen omdat partijen op 13 maart 2023 een (notariële) akte van kwijting hebben ondertekend. De rechtbank is dat met [gedaagde sub 2] eens en legt hierna uit waarom.

4.10.

In de door [eisende partijen] en [gedaagde sub 2] op 13 maart 2023 ondertekende akte van kwijting die betrekking heeft op de koopovereenkomst van de boerderij is onder meer het volgende vermeld:

KWIJTING

Vorengemelde koopprijs van het verkochte is door de koper voldaan door storting op een rekening van mij, notaris. Verkoper verleent koper bij deze uitdrukkelijk kwitantie voor de betaling van gemelde koopprijs.

(UITWERKING) ONTBINDENDE VOORWAARDE

Vorengemelde ontbindende voorwaarde alsmede alle overige ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, alsmede in gemelde akte van kavelruil, zijn thans uitgewerkt. Verkoper noch koper kan zich ter zake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.

Verkoper en koper verklaren verder dat zij, ter zake de onderhavige levering, ieder het hen toekomende heeft ontvangen en elkander over en weer volledige kwijting en decharge verlenen. […]

4.11.

[gedaagde sub 2] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd gesteld dat ook de vorderingen van [eisende partijen] onder het bereik van de akte van kwijting vallen. Uit de tekst van de akte van kwijting volgt dit inderdaad. Daarbij gaat het met name om de zin “Verkoper en koper verklaren verder dat zij, ter zake de onderhavige levering, ieder het hen toekomende heeft ontvangen en elkander over en weer volledige kwijting en decharge verlenen”. Als dit anders uitgelegd moet worden omdat partijen daarmee destijds iets anders hebben bedoeld, had het op de weg van [eisende partijen] gelegen om dit onderbouwd aan te voeren. [eisende partijen] heeft echter nagelaten om op dit verweer van [gedaagde sub 2] te reageren. De rechtbank gaat dan ook uit van de uitleg die [gedaagde sub 2] aan die akte van kwijting heeft gegeven. Door het ondertekenen van deze akte van kwijting heeft [eisende partijen] dan ook afstand gedaan van zijn (beweerde) aanspraken. Indien [eisende partijen] dat niet had gewild, had hij toen een voorbehoud moeten opnemen voor de drie kwesties waarop de vorderingen zijn gebaseerd. Die waren toen al bij [eisende partijen] bekend. [eisende partijen] heeft tijdens de mondelinge behandeling immers verklaard dat het een bewuste keuze is geweest om zijn beklag niet meteen te doen maar te wachten totdat hij de financiering rond had en [gedaagde sub 1] “geen macht” meer over hem had. De akte van kwijting is ondertekend nadat de financiering rond was, de koopprijs voor de boerderij volledig was voldaan en [gedaagde sub 1] (in de visie van [eisende partijen] ) “geen macht” meer over hem had. [eiser sub 1] heeft de akte van kwijting zonder voorbehouden getekend en heeft pas bij brief van 23 november 2023 zijn beklag gedaan. Dat was te laat want toen had hij al kwijting verleend. Op grond hiervan zullen dus ook de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] worden afgewezen.

Proceskosten

4.12.

[eisende partijen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden vastgesteld op:

- griffierecht

€

688,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.094,00

De proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 3] worden vastgesteld op:

- griffierecht € 688,00

- salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00)

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.094,00

4.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eisende partijen] af,

5.2.

veroordeelt [eisende partijen] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eisende partijen] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 3] van

€ 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [eisende partijen] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 5.2. en 5.3. bedoelde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het gaat om de beslissingen onder 5.2. tot en met 5.4.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.

82