Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1171
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H.A. Huizinga),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 250.000 (de beschikking).
1.2.
De aanslag is onder nummer [nummer] opgelegd op 25 februari 2023.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 229.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op 20 augustus 2024 nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 28 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, bijgestaan door J. Schokker (taxateur) en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
1.7.
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.
Feiten
2.1.
Eiser is mede-eigenaar van de onroerende zaak.
2.2.
De onroerende zaak is een vrijstaande woning gebouwd in 1925 met een gebruiksoppervlakte van circa 129 m2 waarvan 103 m2 wonen, gelegen op een kavel van 807 m2. De onroerende zaak omvat verder een garage en een berging, beide met een oppervlakte van circa 13 m2.
2.3.
Op de website van gemeente Midden-Groningen is bij de informatie over de Wet waardering onroerende zaken onder meer het volgende gepubliceerd:
“Aardbevingsschade
De meeste gemeenten in de provincie Groningen gaan op dezelfde manier om met de WOZ-waarde in relatie tot aardbevingsschade. Dat geldt ook voor Midden-Groningen. Uitgangspunt is een eenvoudige en heldere procedure.
Heeft u aardbevingsschade en een bevestigingsbrief van het IMG met het definitieve schadebedrag? Geef dit door aan de gemeente. Dit kan het hele jaar door.
- Dit kan digitaal via de DigiD of eHerkenning knop op deze pagina. Als u heeft ingelogd klikt u op bezwaar maken. Daar kunt u kiezen voor de optie "WOZ Aardbevingsschade formeel".
- U kunt ook bezwaar maken per post, via Postbus 75, 9600 AB Hoogezand.
Na ontvangst trekken we het bedrag af van de WOZ-waarde, samen met het ‘rompslompbedrag’ van € 2.500.”
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak van eiser op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
3.2.
De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak verder ook of de heffingsambtenaar de procesposten voor bezwaar op het juiste bedrag heeft vastgesteld.
De vastgestelde waarde van de onroerende zaak
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
Nieuwe waardematrix
6. De heffingsambtenaar heeft op 20 augustus 2024 diverse stukken overgelegd, waaronder een nieuwe waardematrix. In zijn begeleidende schrijven bij die stukken heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden en aan de hand daarvan een nieuwe taxatie is opgemaakt. De nieuwe taxatie vervangt de eerdere, aldus de heffingsambtenaar. In de oude waardematrix werd de onroerende zaak getaxeerd op € 290.000. In de nieuwe waardematrix wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 229.000. Daarbij is aan het onderhoud en de voorzieningen een ‘2’ toegekend, en aan de kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid een ‘3’.
Standpunten eiser
7. Eiser voert het volgende aan:
- Er is ten onrechte geen rekening gehouden met de aanwezige aardbevings- en rompslompschade. Eiser stelt dat op de website van de gemeente staat dat als een schaderapport wordt overgelegd, de schade en de rompslompschade in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde. Anders dan de heffingsambtenaar stelt kan niet met deze schades rekening gehouden worden door aan de kwaliteit een ‘2’ toe te kennen.
- Dat de kwaliteit op een ‘3’ staat in de matrix is niet terecht. De woning is zeer eenvoudig en heeft voorzieningen uit de jaren 40 of 50. Daarnaast heeft de woning vochtproblemen. Er is geen sprake van een gemiddelde kwaliteit. De kwaliteit moet op een ‘2’ gesteld worden.
- Er is onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning.
- Volgens de nieuwe matrix wordt voor kwaliteit een correctie van 10% per punt gerekend. In de eerdere matrix en in andere matrices van wordt gerekend met 7%.
Standpunten heffingsambtenaar
8. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat, gelet op de door hem overgelegde taxaties, er een grote marge zit tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde van de onroerende zaak. Ook als rekening gehouden zou worden met de aardbevingsschade en de kwaliteit op een ‘1’ gesteld zou worden, zou dat niet meebrengen dat de beschikte waarde hoger is dan de getaxeerde waarde. De heffingsambtenaar stelt onder verwijzing naar het taxatierapport en de matrix dat reeds voldoende rekening is gehouden met hetgeen eiser aanvoert.
Overwegingen rechtbank
9. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat de woning op de waardepeildatum nog niet herstelde aardbevingsschade had en dat die begroot is op circa € 10.000. Op de heffingsambtenaar rust dan de bewijslast om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, die meebrengen dat in de door hem verdedigde waarde van € 229.000 de waardevermindering ten gevolge van de aardbevingsschade en de rompslompschade, in totaal circa € 12.500, zijn meegewogen. [2]
10. Met zijn stelling dat ook als rekening gehouden zou worden met de aardbevings- en rompslompschade de beschikte waarde niet te hoog zou zijn maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de waardevermindering door de aardbevingsschade en met de rompslompschade. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de nieuwe matrix – die is opgesteld na een inpandige opname van de onroerende zaak – de eerste matrix vervangt. In de nieuwe matrix wordt de woning getaxeerd op € 229.000, precies de naar aanleiding van het bezwaar verminderde waarde. In de matrix is echter geen rekening gehouden met de aardbevings- en rompslompschade. Alsnog met die schade rekening houden brengt derhalve mee dat de getaxeerde waarde lager uitvalt.
11. De rechtbank overweegt verder dat – gelijk eiser stelt – de gemeente Midden-Groningen op haar website een duidelijke toezegging heeft staan dat na het overleggen van een schaderapport zowel het schadebedrag als € 2.500 rompslompschade in mindering gebracht zal worden op de vastgestelde WOZ-waarde (zie 2.3.). De handelwijze van de heffingsambtenaar – vasthouden aan de in bezwaar verminderde waarde en stellen dat de aardbevingsschade al verdisconteerd is in die waarde – is in strijd met deze toezegging.
12. Ten aanzien van de kwaliteit van de woning overweegt de rechtbank als volgt. Uit de bij de taxatierapporten overgelegde foto’s volgt dat de keuken en het sanitair in de woning zeer sterk verouderd en versleten zijn. Een potentiële koper zal aan de keuken en het sanitair geen enkele waarde meer toekennen. Het leidt geen twijfel dat een koper de keuken en het sanitair na aankoop zal vervangen. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de kwaliteit ten onrechte op een ‘3’ gesteld. Dat moet ten hoogste een ‘2’ zijn. Uit de matrix volgt dat het aanpassen van de kwaliteit van een ‘3’ naar een ‘2’ een afslag van 10% op de waarde van de woning meebrengt.
13. Ten aanzien van de staat van onderhoud overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft in de matrix een ‘2’ toegekend aan het onderhoud. Uit de matrix volgt dat dat een afslag van 7% van de waarde van de opstallen met zich meebrengt. In dit geval betekent dat, dat voor de slechte staat van onderhoud rekening is gehouden met een afslag van circa € 7.200. Gelet op de omvang van het achterstallig onderhoud acht de rechtbank die vermindering niet in lijn met de kosten voor het herstellen naar een gemiddelde staat (een ‘3’). De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning.
14. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
15. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 200.000 aannemelijk maakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat in het door eiser overgelegde taxatierapport niet onderbouwd is hoe de verkoopprijzen van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten te herleiden zijn tot de door eiser voorgestane waarde.
16. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie op € 200.000.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld.
Kostenvergoeding in bezwaar
18. Tegelijk met het doen van uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar aan eiser een bezwaarkostenvergoeding toegekend van € 552,52. De heffingsambtenaar heeft die als volgt berekend. Voor door een derde verleende rechtsbijstand is € 296 toegekend (voor het bezwaarschrift en de hoorzitting beide 1 punt toegekend met een puntwaarde van € 296 en een wegingsfactor 0,5). Voor het taxatierapport is € 256,52 toegekend (4 uur à € 53 + 21% btw).
Standpunten eiser
19. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij het berekenen van de bezwaarkostenvergoeding uit had moeten gaan van wegingsfactor 1 in plaats van 0,5. Verder stelt eiser dat ten onrechte geen vergoeding is toegekend voor de door hem naar de hoorzitting meegenomen deskundige.
Standpunten heffingsambtenaar
20. De heffingsambtenaar stelt dat terecht is uitgegaan van wegingsfactor 0,5. Daartoe wijst hij op door hemzelf vastgesteld beleid inzake proceskostenvergoedingen. [3] Dat geen vergoeding is toegekend voor de aanwezigheid van de deskundige is volgens de heffingsambtenaar in lijn met artikel 8 van Pro zijn beleidsregel.
Overwegingen rechtbank
21. De rechtbank overweegt dat de rechter de beslissing van het bestuursorgaan over de wegingsfactor zelfstandig kan toetsen, met toepassing van de regels die op grond van artikel 7:15, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zijn gesteld in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de bij dat besluit behorende Bijlage. [4] De rechter is niet gebonden aan het oordeel van het bestuursorgaan en kan de juistheid van het oordeel van het bestuursorgaan met betrekking tot deze factor volledig toetsen. Ook is de rechter niet gebonden aan beleidsregels die het bestuursorgaan ter zake heeft vastgesteld.
22. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval wegingsfactor 1,0 in overeenstemming is met het belang en de ingewikkeldheid van de zaak. Daarbij betrekt de rechtbank het feit dat het bezwaarschrift voldoende op de zaak van eiser was toegesneden en op inhoudelijke gronden gegrond is verklaard.
23. Ten aanzien van het verzoek om een vergoeding voor het inschakelen van de deskundige overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft een deskundige (taxateur) meegebracht naar de hoorzitting. Eiser heeft daarvoor in bezwaar een vergoeding verzocht van € 44,14 inclusief btw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan eiser ten onrechte geen vergoeding toekend voor het inschakelen van de deskundige. De rechtbank zal de verzochte vergoeding daarom alsnog toekennen.
24. De rechtbank zal het besluit van de heffingsambtenaar over de bezwaarkostenvergoeding vernietigen en de kostenvergoeding opnieuw vaststellen. Omdat de rechtbank de kostenvergoeding voor het bezwaar opnieuw vaststelt, zal zij in lijn met het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024 het hoge tarief toepassen. [5] Daarbij gelden de tarieven ten tijde van het doen van uitspraak door de rechtbank. [6] De rechtbank zal de bezwaarkostenvergoeding derhalve vaststellen op totaal € 1.594,66 (voor het bezwaarschrift en de hoorzitting beide 1 punt met een puntwaarde van € 647 en een wegingsfactor 1,0, voor het taxatierapport 4 uur à € 53 + 21% btw = € 256,52 en € 44,14 voor het inschakelen van de deskundige).
Conclusie en gevolgen
25. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank zal de vastgestelde waarde op waardepeildatum verminderen tot € 200.000 en de bezwaarkostenvergoeding op € 1.594,66 vaststellen.
26. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoedingen betalen. Deze proceskostenvergoeding voor beroepsmatige rechtsbijstand bedraagt € 1.814,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen.
27. Eiser heeft verder een deskundige (taxateur) meegebracht naar de zitting van de rechtbank. Eiser heeft ook daarvoor een kostenvergoeding verzocht van € 44,14 inclusief btw. Voor de aanwezigheid van de deskundige kent de rechtbank op grond van artikel 1, onderdeel b, van het Bpb een vergoeding toe. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van het Bpb geldt voor de hoogte van de kosten van een deskundige het te vergoeden bedrag volgens de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is te vinden in artikel 6 van Pro het Besluit tarieven strafzaken. Daarin is bepaald dat sinds 1 januari 2025 een tarief geldt van ten hoogste € 162,63 per uur. De rechtbank acht het bedrag van de gevraagde vergoeding voor het bijwonen van de zitting van de rechtbank, mede gelet op de reistijd en het aantal zaken dat achtereenvolgens behandeld wordt, alleszins redelijk. Voor het inschakelen van de deskundige kent de rechtbank daarom een vergoeding van € 44,14 toe.
28. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van € 1858,14 aan proceskostenvergoeding voor de beroepsprocedure.
29. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ wat betreft de bezwaar- en beroepsfase geen toepassing vindt, omdat de aanslag en de beschikking zijn opgelegd vóór 1 januari 2024 [7] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 200.000;
- stelt de bezwaarkostenvergoeding vast op € 1.594,66;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.858,14 aan proceskosten voor de beroepsfase aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.M.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025.
griffier
rechter
(de griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen)
uitspraak te ondertekenen)
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.