Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 24/2215, 24/2216 en 25/3652
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 oktober 2025 in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M. Christenhusz).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank:
- de beroepen van eiser tegen de hierna onder 1.2 te noemen uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 maart 2024 (zaken 24/2215 en 24/2216), en
- het rechtstreeks beroep van eiser tegen de hierna onder 1.4 te noemen beschikking van de heffingsambtenaar van 10 september 2024 (zaak 25/3652).
Zaken 24/2215 en 24/2216
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waardes van de volgende onroerende zaken in [plaats] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) bij beschikking voor het jaar 2023 (de oorspronkelijke WOZ-beschikkingen) als volgt vastgesteld:
Zaaknr.
Onroerende zaak
WOZ-waarde
24/2215
[A-straat] 34 (nr. 34-oud)
€ 156.000
24/2216
[A-straat] 20 NST (nr. 20 NST)
€ 28.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van nr. 34-oud verlaagd tot € 132.000 en de waarde van nr. 20 NST verlaagd tot nihil.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
Zaak 25/3652
1.4.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 10 september 2024 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 34 in [plaats] (nr. 34-nieuw) op de waardepeildatum voor het jaar 2023 vastgesteld op € 132.000 (de nieuwe WOZ-beschikking).
1.5.
Eiser heeft de rechtbank bij bericht van 9 november 2024 meegedeeld zich niet te kunnen vinden in de waarde die bij de nieuwe WOZ-beschikking is vastgesteld. Op de zitting van de rechtbank (zie 1.6) hebben partijen ermee ingestemd dat dit bericht door de rechtbank kan worden behandeld als rechtstreeks beroep als bedoeld in artikel 7:1a, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Omdat dit rechtstreeks beroep pas op de zitting bij de rechtbank aanhangig is geworden, heeft de griffier na de zitting alsnog een nummer aan dit beroep toegekend, namelijk LEE 25/3652. Deze uitspraak ziet ook op het beroep met dat nummer.
Alle zaken
1.6.
De rechtbank heeft de beroepen op 14 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de kadastrale percelen [V1] en [V2] in [plaats] . Perceel [V1] zal de rechtbank hierna ook aanduiden als nr. 34-oud en perceel [V2] zal de rechtbank hierna ook aanduiden als nr. 20 NST (zie onder 1.1). De rechtbank zal deze percelen samen hierna ook aanduiden als nr. 34-nieuw (zie onder 1.4). Deze percelen hebben samen een oppervlakte van 2.323 m². Op deze percelen rust in ieder geval sinds de waardepeildatum een woonbestemming.
3. Percelen [V1] en [V2] waren op de waardepeildatum onbebouwd. Deze percelen zijn op grond van het sinds 22 september 2021 geldende bestemmingsplan [gebied] verdeeld in 5 kavels, genummerd 1, 8, 9, 10 en 11.
4. Kavel 1 is op een deel van perceel [V1] gelegen. Voor kavel 1 is op 18 augustus 2022 een omgevingsvergunning verleend, waarna is begonnen met het leggen van de fundering van een woning. De fundering was op 1 januari 2023 gereed.
5. Kavels 8, 9, 10 en 11 zijn gelegen op het resterende deel van perceel [V1] en op perceel [V2] . Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westerwolde heeft in april 2022 een positief standpunt ingenomen op het verzoek van eiser om op deze kavels vier woningen te mogen bouwen. De procedure voor het verkrijgen van de daarvoor benodigde vergunningen is gestart op 1 december 2023. Die procedure is op 18 juli 2024 succesvol afgerond. Tot dat moment mocht eiser niet beginnen met bouwen op deze kavels.
Aanloop naar de beroepsprocedure
6. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 24 februari 2023 de waardes van nr. 34-oud en nr. 20 NST vastgesteld zoals hiervóór onder 1.1 vermeld. De heffingsambtenaar heeft op de bezwaren van eiser hiertegen als volgt beslist:
“ [A-straat] 20 NST is geen apart WOZ object maar samen met [A-straat] 34 een perceel.
De nieuwe Woz waarde voor [A-straat] is 132.000,- en de waarde van [A-straat] 20 NST wordt € 0,-”.
7. Eiser heeft op 3 april 2024 beroep ingesteld tegen deze uitspraken op bezwaar.
8. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar bij brief met dagtekening 10 september 2024 het volgende aan de rechtbank geschreven:
“Bij bestudering van de stukken (…) is geconcludeerd dat de uitspraak op bezwaar had moeten zijn, dat de oude aanslagen vernietigd moeten worden. (…)
Daarom wordt de beschikking bij deze vernietigd.
Wat ik nu ga doen, is voor het belastingjaar 2023 een nieuwe beschikking afgeven. (…) Het ingediende beroep wordt aangemerkt als ‘bezwaar’ tegen deze nieuw afgegeven beschikking.”
9. Bij brief met eveneens dagtekening 10 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het volgende aan eiser geschreven:
“Deze brief is uw nieuwe Woz beschikking.
Belastingjaar 2023 (…)
Woz object [A-straat] 34 , [plaats]
Woz Waarde € 132.000,-
(…)
Uw beroepschrift wat u al heeft ingediend, wordt opgevat als een bezwaarschrift tegen deze beschikking. Er volgt een uitspraak op bezwaar.”
10. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 23 september 2024 met als onderwerp ‘Uitspraak op bezwaar’ het volgende aan eiser geschreven:
“Op 10 september heeft u een nieuwe beschikking ontvangen, waarin de Woz waarde is vastgesteld op € 132.000 van de [A-straat] 34 in [plaats] voor het belastingjaar 2023. Uw beroepschrift is opgevat als bezwaarschrift tegen deze beschikking van 10 september 2024. Daarom ontvangt u nu een uitspraak op dit bezwaar.
(…)
Uw bezwaar (…) verklaar ik ongegrond.”
11. Naar aanleiding van de onder 8 en 9 genoemde brieven heeft de griffier eiser gevraagd of hij de beroepen wil handhaven. Hierop heeft eiser bij bericht van 9 november 2024 verklaard dat hij de beroepen wil handhaven en verder, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“U verzocht aan de gemeente Westerwolde (…) een verweerschrift in te dienen.
In plaats daarvan veranderd de heffingsambtenaar de spelregels tijdens het spel, door een nieuwe beschikking af te geven op 10 september 2024.
Met deze dagtekening ontving ik een nieuwe beschikking (…) welke kant nog wal slaat (…)
Het bedrag van de beschikking met WOZ waarde € 132.000,= met waardepijldatum
1-1-2022 over belastingjaar 2023 is m.i. niet correct.”
1-1-2022 over belastingjaar 2023 is m.i. niet correct.”
Beoordeling door de rechtbank
12. De rechtbank zal hierna onder 14 tot en met 17 eerst ingaan op de oorspronkelijke WOZ-beschikkingen, aangezien eiser uitdrukkelijk heeft verklaard zijn beroepen daartegen te handhaven (zie onder 11).
13. Het is op grond van de wet niet vanzelfsprekend dat de rechtbank ook de nieuwe WOZ-beschikking direct in deze uitspraak kan beoordelen. Daarom zal de rechtbank eerst onder 18 tot en met 21 uitleggen waarom dat in dit geval toch kan. Vervolgens zal de rechtbank onder de punten 22 en verder overgaan tot een inhoudelijke beoordeling van de nieuwe WOZ-beschikking.
De oorspronkelijke WOZ-beschikkingen (zaken 24/2215 en 24/2216)
Vooraf: griffierecht
14. De griffier heeft afzonderlijk griffierecht geheven in zowel de zaak met nummer 24/2215 als in de zaak met nummer 24/2216, ofwel twee keer € 51.
15. De rechtbank is van oordeel dat de griffier daardoor te veel griffierecht heeft geheven. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de beroepen van eiser gericht tegen twee besluiten die samenhangen als bedoeld in artikel 8:41, derde lid, Awb. Deze besluiten zijn namelijk tegelijkertijd genomen en bij de beoordeling van deze besluiten waren, bij de stand van zaken bij het indienen van de beroepen, dezelfde feiten en omstandigheden van belang. De waarde van nr. 20 NST was op dat moment immers al verminderd tot nihil.
16. Gelet op het voorgaande had de griffier maar één keer griffierecht van € 51 mogen heffen. Dat betekent dat de griffier in beginsel een vergoeding van € 51 aan eiser is verschuldigd voor het griffierecht dat ten onrechte van hem is geheven. Zoals de rechtbank hierna onder 21 echter zal overwegen, is eiser op de zitting op zijn beurt griffierecht verschuldigd geworden voor zijn rechtstreeks beroep in de zaak met nummer 25/3652. Om praktische redenen en met instemming van eiser zal de rechtbank bepalen dat deze twee bedragen worden verrekend. Eiser en de griffier hoeven elkaar over en weer dus geen (vergoeding van) griffierecht meer te betalen.
Procesbelang
17. Na het indienen van het beroepschrift heeft de heffingsambtenaar de oorspronkelijke WOZ-beschikkingen vernietigd (zie onder 8). Door de vernietiging van deze beschikkingen kan eiser niet meer in een betere positie komen met zijn beroepen met nummers 24/2215 en 24/2216. Dat betekent dat het belang bij die beroepen is vervallen en dat de rechtbank die beroepen niet-ontvankelijk moet verklaren. Het gevolg daarvan is dat de heffingsambtenaar het griffierecht van (één keer) € 51 dat terecht voor die beroepen is geheven (zie onder 16) moet vergoeden. [1] Eiser heeft in beginsel ook recht op vergoeding van eventuele proceskosten, maar op de zitting heeft eiser verklaard dat hij daarop geen aanspraak maakt.
De nieuwe WOZ-beschikking (zaak 25/3652)
Het rechtstreeks beroep tegen de nieuwe WOZ-beschikking
18. De heffingsambtenaar heeft op 10 september 2024 een nieuwe WOZ-beschikking afgegeven, waarin de waarde van nr. 34-nieuw is vastgesteld. Anders dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan, kan het beroepschrift van eiser van 3 april 2024 (zie onder 7) niet worden aangemerkt als bezwaarschrift tegen de nieuwe WOZ-beschikking. Nog los van het feit dat de nieuwe WOZ-beschikking op 3 april 2024 nog niet was genomen en er ook geen reden was voor eiser om te menen dat die beschikking al was genomen, volgt uit het beroepschrift van 3 april 2024 duidelijk dat het beroep is gericht tegen de uitspraken op de bezwaren over de oorspronkelijke WOZ-beschikkingen.
19. Omdat het beroepschrift van eiser niet kan worden aangemerkt als bezwaarschrift tegen de nieuwe WOZ-beschikkingen, kan het stuk van 23 september 2024 van de heffingsambtenaar met als onderwerp ‘Uitspraak op bezwaar’ (zie onder 10) ook niet worden aangemerkt als uitspraak op bezwaar inzake de nieuwe WOZ-beschikking.
20. Pas in het stuk van 9 november 2024 (zie onder 11) maakt eiser duidelijk dat hij het niet eens is met de nieuwe WOZ-beschikking. De rechtbank merkt dit stuk dan ook aan als bezwaarschrift tegen de nieuwe WOZ-beschikking. [2] De heffingsambtenaar heeft op dit bezwaar geen uitspraak gedaan. Dat betekent dat de rechtbank het beroep inzake de nieuwe WOZ-beschikking alleen inhoudelijk kan beoordelen als beide partijen daarmee op grond van artikel 7:1a, lid 1, Awb instemmen. Zoals onder 1.5 is weergegeven, hebben beide partijen hiermee op de zitting van de rechtbank ingestemd. De rechtbank zal het beroep inzake de nieuwe WOZ-beschikking daarom inhoudelijk beoordelen.
21. De rechtbank overweegt tot slot dat eiser voor dit rechtstreeks beroep griffierecht verschuldigd is. Dit griffierecht is geheven door verrekening zoals beschreven in 16.
De inhoudelijke beoordeling van de nieuwe WOZ-beschikking
22. De rechtbank beoordeelt hierna of de waarde van nr. 34-nieuw niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
23. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van nr. 34-nieuw te hoog is vastgesteld en moet worden verminderd tot € 110.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
24. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In afwijking in zoverre van deze hoofdregel wordt op grond van artikel 17, lid 4, Wet WOZ voor een gebouwd eigendom in aanbouw de waarde bepaald op, kort gezegd, de vervangingswaarde.
25. Tussen partijen is terecht niet in geschil dat de waarde van nr. 34-nieuw moet worden bepaald naar de staat van die onroerende zaak op 1 januari 2023. Vanwege het leggen van de fundering (zie onder 4) op een deel van nr. 34-nieuw is die onroerende zaak, als geheel bezien, namelijk in 2022 gewijzigd als gevolg van bouw. Dan volgt uit artikel 18, derde lid, Wet WOZ dat de waarde wordt bepaald naar de staat van de onroerende zaak aan het begin van het belastingjaar.
26. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar een te hoge waarde heeft toegekend aan nr. 34-nieuw. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat op een groot deel van de percelen [V1] en [V2] pas kon worden gebouwd toen daarvoor een vergunning was afgegeven op 18 juli 2024 (zie onder 5). Volgens eiser moet, in lijn met eerdere jaren, aan het deel van de percelen waarop nog niet mocht worden gebouwd een waarde van € 4.000 per perceel worden toegekend. Volgens eiser kan slechts voor kavel 1 (van 550 m²) een hogere waarde aan perceel [V1] worden toegekend, namelijk € 35.000. Eiser concludeert al met al tot een waarde van € 48.500, die als volgt is opgebouwd:
Kavel onder fundering (550 m²)
€ 35.000
Fundering
€ 7.000
Perceel [V2]
€ 4.000
Resterende deel [V1]
€ 2.500
27. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij, met eiser, nauwelijks waarde heeft toegekend aan perceel [V2] , omdat daarop nog niet werd gebouwd. De heffingsambtenaar heeft verder verklaard dat hij geen waarde heeft toegekend aan de fundering, omdat hij daarvan nog niet op de hoogte was. De vastgestelde waarde van € 132.000 ziet dus nagenoeg geheel op perceel [V1] . De heffingsambtenaar heeft deze waarde gebaseerd op de verkoop van [A-straat] 24 (nr. 24). Dit object, met een perceeloppervlakte van 789 m², is op of kort na de waardepeildatum verkocht voor € 104.182. Daarbij is dus een prijs per vierkante meter grond betaald van € 132. Omdat perceel [V1] een oppervlakte van ongeveer 1.000 m² heeft, is de waarde op € 132.000 niet te hoog vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. Daarbij maakt het volgens de heffingsambtenaar niet uit dat er op 1 januari 2023 nog geen bouwvergunning was voor het resterende deel van perceel [V1] . Op dat moment was namelijk wel sprake van een woonbestemming voor het gehele perceel en was ook bekend dat er in de toekomst op het gehele perceel zou kunnen worden gebouwd.
28. Nu eiser de voor nr. 34-nieuw vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat die waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar daarin niet geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
29. De heffingsambtenaar heeft op de zitting desgevraagd verklaard dat nr. 24 een kavel betreft waarop ten tijde van de verkoop kon worden gebouwd. Eiser heeft daaraan onweersproken toegevoegd dat de voorbereidingen voor die bouw ook al waren begonnen, onder meer doordat de daarvoor benodigde (nuts)voorzieningen al waren aangebracht. Vast staat dat dit voor het resterende deel van perceel [V1] op 1 januari 2023 nog niet het geval was. In die zin verschillen beide objecten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat enerzijds het resterende deel van perceel [V1] en anderzijds nr. 24 ondanks dit verschil op dezelfde waarde per vierkante meter kunnen worden gewaardeerd. Voor de waarde van een perceel kan het naar het oordeel van de rechtbank namelijk wel degelijk van belang zijn of niet alleen een woonbestemming geldt, maar ook of voor de kavels die daarop zijn gelegen bouwvergunningen zijn afgegeven. Daarbij houdt de rechtbank rekening met de verklaring van eiser op de zitting dat het verkrijgen van die vergunningen in dit geval niet slechts een formaliteit was, maar dat eiser daarvoor aan veel voorwaarden moest voldoen. Eiser heeft deze stelling voldoende gemotiveerd door te wijzen op de lange duur tussen het positieve standpunt van het college van burgemeester en wethouders (april 2022) en het indienen van de aanvraag voor de vergunningen (1 december 2023).
30. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 48.500 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat ook eiser niet in zijn bewijslast is geslaagd. Eiser heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt waarop zijn waarde van € 2.500 voor het resterende deel van perceel [V1] is gebaseerd. Een verwijzing naar de WOZ-waardes in eerdere jaren volstaat daarvoor niet. De waarde van een onroerende zaak moet namelijk voor elk jaar opnieuw worden bepaald, ongeacht de hoogte van die waarde in eerdere jaren.
31. Omdat geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van nr. 34-nieuw in goede justitie op € 110.000.
Conclusie en gevolgen
Zaken 24/2215 en 24/2216
32. De beroepen zijn niet-ontvankelijk. De heffingsambtenaar moet het griffierecht van € 51 (zie onder 16) aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen aanspraak gemaakt op vergoeding van eventuele proceskosten.
Zaak 25/3652
33. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de voor nr. 34-nieuw vastgestelde waarde verminderen tot € 110.000. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 (zie onder 16 en 21) aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen aanspraak gemaakt op vergoeding van eventuele proceskosten.
Beslissing
Zaken 24/2215 en 24/2216
De rechtbank:
- verklaart de beroepen niet-ontvankelijk; en
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden.
Zaak 25/3652
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vermindert de vastgestelde waarde van nr. 34-nieuw per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 tot € 110.000; en
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 30 oktober 2025.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.