Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 11777402 \ CV EXPL 25-3910
Vonnis van 20 januari 2026
in de zaak van
CHRISTELIJKE WONINGSTICHTING PATRIMONIUM,
te gemeente Groningen,
eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Patrimonium,
gemachtigde: LAVG,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 augustus 2025;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis in conventie met producties;
- de mondelinge behandeling van 20 november 2025, waar namens Patrimonium zijn verschenen [bewonersconsultent ] , [projectleider] en [wijkbeheerder] , bijgestaan door mr. A.A. Roelfsema. [gedaagde] is ook verschenen en heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. In de spreekaantekeningen van [gedaagde] is een wijziging van eis opgenomen;
- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt van hetgeen ter zitting naar voren is gebracht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Patrimonium als verhuurder en [gedaagde] als huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onroerende zaak aan [adres] te Groningen.
2.2.
In de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst staat onder meer het volgende vermeld:
“Artikel 7
(…)Indien de huurbetaling niet tijdig, overeenkomstig bovengenoemde regels, plaatsvindt, is de verhuurder gerechtigd de huurpenningen, alsmede de door huurder uit welken hoofde ook verschuldigde schadeloosstelling, zonder voorafgaande ingebrekestelling met gebruikmaking van alle wettige middelen in te vorderen. Huurder zal zich bij de huurbetaling niet beroepen op enige schuldvergelijking. Alle hieruit voortvloeiende kosten, zowel gerechtelijke als buitengerechtelijke, zijn voor rekening van huurder.
(…)
Artikel 15
Het in gebreke zijn van huurder
1. Indien huurder in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet of deze overeenkomst op hem rust en door de verhuurder gerechtelijke en /of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voor verhuurder voortvloeiende kosten voor rekening van huurder.
2. De ingevolge dit artikel door huurder aan verhuurder te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat verhuurder zijn vordering op huurder uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, vermeerderd met het geldend BTW-percentage en de wettelijke rente.”
2.3.
[gedaagde] heeft ten aanzien van de huur voor de maand februari 2024 een bedrag van € 1,00 onbetaald gelaten.
2.4.
Op 18 maart 2024 heeft [gedaagde] aan een medewerker van Patrimonium, die op dat moment ter plaatse was, doorgegeven dat er een lek aanwezig was in de hemelwaterafvoer die door zijn berging loopt.
2.5.
Op 23 september 2024 heeft [gedaagde] per e-mail aan Patrimonium gemeld dat zijn keukenkraan lekt en dat er regenwater zijn kelder in sijpelt.
2.6.
Op 21 oktober 2024 heeft [gedaagde] een e-mail verzonden aan Patrimonium waarin het volgende staat:
“Dit is de derde keer dat ik je informeer over schade en waterlekkage in de waterafvoerleidingen in de kelder.
Binnen drie werkdagen, als de schade niet is hersteld. Ik doe het zelf en alle reparatiekosten worden afgetrokken van de eerstvolgende maandhuur.”
2.7.
Na meerdere e-mails over en weer te hebben verzonden is door partijen afgesproken dat Patrimonium op 23 oktober 2024 na 10:00 uur bij [gedaagde] zal langskomen.
2.8.
Op 23 oktober 2024 heeft [gedaagde] een e-mail verzonden aan Patrimonium waarin het volgende staat vermeld:
“Vandaag heb je een fout gemaakt door het niet goed te maken en de afspraak te verpesten. Dit kost geld en tijd.”
2.9.
[gedaagde] heeft ten aanzien van de huur voor de maand oktober 2024 een bedrag van € 400,09 onbetaald gelaten. Op 5 november 2024 heeft [gedaagde] in een e-mail richting Patrimonium daarover het volgende aangegeven:
“Er is 400 euro afgetrokken van de huurperiode oktober 2024. Om de schade te herstellen.”
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Patrimonium vordert – na vermindering van eis – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 481,02, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 389,61 vanaf 25 juni 2025 tot de dag der algehele voldoening met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Patrimonium.
In reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert in reconventie – na wijziging van eis – om:
I. Patrimonium en haar partner te berechten voor het misdrijf van contractbreuk, diefstal van geld van de huurders en valse claims.
II. Patrimonium en haar vertegenwoordigers te berechten wegens gebreke van de tussen ons gesloten huurovereenkomst en wegens het niet nakomen van hun verplichtingen op het gebied van onderhoud, reparatie en schoonmaak, ondanks dat zij hiervoor maandelijks een bedrag van de huur inhouden, en hen hoofdelijk te verplichten tot betaling van een schadevergoeding, d.w.z. ter waarde van zes maanden huur.
III. Patrimonium te vervolgen voor huurbreuk en diefstal van geld van mij als huurder. Patrimonium moet het bedrag van de terugontvangen schoonmaakkosten aan mij via mijn bij hen bekende bankrekeningnummer uitbetalen en tevens aansprakelijk worden gesteld voor de geleden schade inclusief de emotionele schade.
IV. Patrimonium en haar partner te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding voor de werkonderbreking van ongeveer tien dagen tussen het wachten op de reparatiedatum en het moment dat ik de reparatie uitvoerde, en de tijd die ik besteedde aan het beantwoorden van hun brieven.
V. Patrimonium te veroordelen tot een wettelijke maximumstraf voor het verbreken van contractuele verplichtingen en het opzettelijk beschadigen van andermans eigendom.
VI. Patrimonium te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding voor het niet nakomen van de overeenkomst met betrekking tot schoonmaak- en reparatiewerkzaamheden. Ik verzoek om een schadevergoeding gelijk aan 18 werkdagen ter hoogte van 180 per werkdag met rente vanaf 18 maart 2024 tot de uitspraak in deze zaak: inclusief de wachttijd die ik heb geïnvesteerd om tijdens de afspraken te wachten op de reparatiebedrijven, inclusief de reparatie die ik zelf heb uitgevoerd, daarmee was ik twee dagen bezig, en inclusief de gerechtelijke procedures, dat wil zeggen de tijd die ik heb geïnvesteerd voor het opstellen van alle stukken en bewijzen zoals de productienummers, alsmede vergoeding van de schade veroorzaakt door waterlekkage aan mijn persoonlijke bezittingen: een kledingkast en een houten bed in totaal ter waarde van 2200 euro.
VII. Patrimonium te veroordelen in de proceskosten.
VIII. De uitspraak te publiceren om het bewustzijn onder huurders te vergroten, die een groot deel van de bevolking vormen.
3.4.
Patrimonium voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring in zijn vorderingen, dan wel tot afwijzing daarvan met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Patrimonium vordert in conventie betaling van een bedrag van € 389,61 aan hoofdsom. Patrimonium legt aan die vordering ten grondslag dat [gedaagde] de huur voor de maand februari 2024 en oktober 2024 niet volledig heeft betaald, waardoor een huurachterstand van € 401,09 is ontstaan. Vervolgens heeft zij een bedrag aan teruggave van servicekosten van € 11,48 verrekend met het openstaande bedrag. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij de huur voor de betreffende maanden niet volledig heeft betaald. [gedaagde] voert daarentegen aan dat hij een geldbedrag heeft ingehouden op de huur omdat hij zelf een lek in de hemelwaterafvoer in zijn berging heeft hersteld. De kantonrechter zal beoordelen of [gedaagde] gerechtigd was om een bedrag in te houden op de huur.
4.2.
[gedaagde] stelt dat hij Patrimonium op 18 maart 2024 op de hoogte heeft gesteld van het lek in de hemelwaterafvoer. Daarna heeft hij op 23 september 2024 Patrimonium nogmaals gewezen op de lekkage en op 21 oktober 2024 heeft hij een termijn gesteld van drie dagen waarbinnen Patrimonium de lekkage moest verhelpen. Nadien is er een afspraak gemaakt tussen partijen dat Patrimonium op 23 oktober 2024 zou langskomen. Aangezien Patrimonium de lekkage op die datum niet heeft verholpen, heeft [gedaagde] de lekkage nadien zelf verholpen. Hij heeft daarvoor spullen aangekocht bij de bouwmarkt ter hoogte van een bedrag van € 27,00. Daarnaast heeft hij twee dagen besteed aan de reparatie.
4.3.
Patrimonium stelt dat zij en het door haar ingeschakelde bedrijf [bedrijf] meermaals contact hebben gezocht met [gedaagde] over het laten plaatsvinden van de reparatie, maar dat het niet is gelukt om met [gedaagde] in contact te komen. Daarnaast stelt zij dat [bedrijf] op 10 oktober 2024 langs is gegaan en de deur toen niet open werd gedaan. Ook op 23 oktober 2024 is Patrimonium langs geweest maar werd de deur niet opengedaan. Volgens Patrimonium is zij gelet daarop niet in verzuim komen te verkeren, maar is sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde] .
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:206 lid 1 BW Pro is bepaald dat de verhuurder verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In lid 3 is vervolgens bepaald dat als de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de huurder de gebreken zelf kan verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.
4.5.
Gelet op dit voorgaande dient allereerst de vraag te worden beantwoord of Patrimonium in verzuim is geweest met het verhelpen van de gebreken. Niet ter discussie staat dat [gedaagde] op 21 oktober 2024 een termijn heeft gesteld van drie dagen om de lekkage te verhelpen. Vervolgens is een afspraak gemaakt om langs te komen op 23 oktober 2024. Door [gedaagde] is gesteld dat Patrimonium langs is geweest maar het gebrek niet heeft verholpen. Door Patrimonium is dit betwist en aangevoerd dat de deur niet werd opengedaan. Niet ter discussie staat echter dat het gebrek niet binnen de gestelde termijn is verholpen. De kantonrechter is van oordeel dat daarmee in beginsel is voldaan aan de vereisten die artikel 6:81 BW Pro (in combinatie met artikel 6:82 BW Pro) stelt. Door Patrimonium is evenwel gesteld dat sprake is van schuldeisersverzuim doordat [gedaagde] de deur niet open heeft gedaan (artikel 6:58 BW Pro). Indien sprake is van schuldeisersverzuim, kan de schuldenaar (in dit geval Patrimonium) niet in verzuim raken op grond van artikel 6:61 lid 2 BW Pro.
4.6.
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro rusten op Patrimonium de stelplicht en de bewijslast van de door haar gestelde feiten die tot de conclusie kunnen leiden dat sprake is van schuldeisersverzuim. De kantonrechter is van oordeel dat Patrimonium niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Door Patrimonium is niet nader onderbouwd dat zij op 23 oktober 2024 aanwezig was maar de deur niet werd opengedaan en zij heeft ook geen stukken (zoals bijvoorbeeld verklaringen) overgelegd. Verder heeft Patrimonium ook niet gesteld dat zij nadien nog langs is geweest of heeft geprobeerd om in contact te komen met [gedaagde] . De kantonrechter is gelet daarop van oordeel dat niet is komen vast te staan dat sprake is van schuldeisersverzuim. Gelet daarop en gezien is voldaan aan de vereisten die artikel 6:81 BW Pro stelt, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is (geweest) van verzuim aan de zijde van Patrimonium.
4.7.
[gedaagde] was gelet op dit voorgaande gerechtigd om het gebrek te verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op Patrimonium te verhalen. Patrimonium voert aan dat zij betwijfelt of het herstel van het gebrek goed heeft plaatsgevonden en dat waarschijnlijk enkel sprake is van een tijdelijke oplossing. De kantonrechter is evenwel van oordeel dat ook indien sprake is van een tijdelijke oplossing, de kosten daarvan voor rekening van Patrimonium dienen te komen. [gedaagde] stelt dat hij materialen heeft aangeschaft ter hoogte van een bedrag van € 27,00. Patrimonium betwist dit niet. De kantonrechter is van oordeel dat deze kosten op Patrimonium kunnen worden verhaald. Daarbij stelt [gedaagde] dat hij twee dagen heeft besteed aan de reparatie en dat een vergoeding van € 180,00 per dag redelijk is. De kantonrechter acht een dergelijke vergoeding buitensporig en is van oordeel dat een bedrag van € 50,00 aan vergoeding voor de verrichte werkzaamheden redelijk is. In totaal had [gedaagde] daarom een bedrag van € 77,00 in mindering mogen brengen op de huur. Dit bedrag zal dan ook in mindering strekken op de gevorderde hoofdsom van € 389,61 waardoor een bedrag van € 312,61 resteert. Dit bedrag zal worden toegewezen. De gevorderde reeds verschenen wettelijke rente zal worden afgewezen, nu deze is gebaseerd op een hoger bedrag dan het toegewezen bedrag. De wettelijke rente over het bedrag van € 312,61 zal worden toegewezen vanaf 25 juni 2025.
4.8.
Patrimonium vordert daarnaast een bedrag van € 72,79 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt voorop dat zij de (on)eerlijkheid van bedingen over buitengerechtelijke incassokosten ambtshalve dient te toetsen op grond van de Richtlijn 93/13/EEG. In de artikelen 7, 15.1 en 15.2 van de algemene voorwaarden staan bedingen over de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten. Volgens de artikelen 7 en 15.1 van de algemene voorwaarden moet een huurder alle gemaakte buitengerechtelijke incassokosten betalen aan de verhuurder. Dat maakt deze bedingen naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG en van afdeling 6.5.3 BW, omdat een huurder op grond van deze bepaling meer moet betalen dan wettelijk is verplicht en daarmee het evenwicht uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [gedaagde] als consument wordt verstoord. Ditzelfde geldt voor artikel 15.2, omdat volgens dit beding de buitengerechtelijke incassokosten tenminste 15% bedragen van de uit handen gegeven vordering. Dit is in strijd met artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. In deze omstandigheden kan niet terug worden gevallen op de wettelijke bedragen. Om die reden vernietigt de kantonrechter de bedingen en zal zij de vordering betreffende de buitengerechtelijke kosten afwijzen.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat gezien partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, de proceskosten in conventie dienen te worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
In reconventie
4.10.
De kantonrechter stelt bij de vorderingen in reconventie het volgende voorop. Verschillende vorderingen van [gedaagde] zijn gericht tegen de partner van Patrimonium of haar vertegenwoordigers. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat hij enkel bedoeld heeft om vorderingen in te stellen tegen Patrimonium, zodat de kantonrechter daarvan uit zal gaan.
4.11.
[gedaagde] vordert in reconventie (onder meer) om Patrimonium te berechten voor het misdrijf van contractbreuk, diefstal van geld van de huurders, valse claims en voor het niet nakomen van hun verplichtingen op het gebied van onderhoud, reparatie en schoonmaak. Verder vordert hij om Patrimonium te vervolgen voor huurbreuk en diefstal van geld en vordert hij om Patrimonium te veroordelen tot een wettelijke maximumstraf voor het verbreken van contractuele verplichtingen en het opzettelijk beschadigen van andermans eigendom. Dit betreffen geen vorderingen die bij de kantonrechter geldend kunnen worden gemaakt en worden daarom afgewezen.
4.12.
Verder vordert [gedaagde] om Patrimonium te verplichten tot betaling van een schadevergoeding ter waarde van zes maanden huur. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] van mening is dat hij daar recht op heeft omdat Patrimonium haar verplichtingen op het gebied van onderhoud, reparatie en schoonmaak volgens hem niet is nagekomen. Ten aanzien daarvan heeft [gedaagde] ter zitting ook een schadevergoeding gevorderd ter hoogte van 18 werkdagen van € 180,00 per dag. Verder vordert [gedaagde] een schadevergoeding voor de werkonderbreking van ongeveer tien dagen tussen het wachten op de reparatiedatum en het moment dat hij de reparatie uitvoerde alsmede voor de tijd die hij heeft besteed aan het beantwoorden van brieven. De kantonrechter zal ervan uitgaan dat deze schadevergoedingen naast elkaar worden gevorderd.
4.13.
[gedaagde] voert ter onderbouwing van zijn vorderingen aan dat hij zes maanden lang veel bezig is geweest met de lekkage. Hij stelt dat hij vaak is gaan kijken in de berging en dat hij er veel over heeft nagedacht. Daarnaast stelt hij dat hij tijd heeft moeten besteden aan het wachten op reparatiebedrijven, het uitvoeren van de reparatie en het opstellen van alle brieven, stukken en bewijzen. Een verdere onderbouwing van de schade is door [gedaagde] niet gegeven. De kantonrechter is gelet daarop van oordeel dat onvoldoende gesteld is om te concluderen dat [gedaagde] ter zake hiervan (immateriële) schade heeft geleden. Verder is ook niet gesteld dat er kosten zijn gemaakt voor het verrichten van buitengerechtelijke werkzaamheden en worden de kosten voor het voeren van de procedure meegenomen in de proceskostenveroordeling waardoor deze niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komen. De tijd die [gedaagde] heeft besteed aan de reparatie is daarnaast bij de vordering in conventie al meegenomen. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld om een vordering in te stellen tot huurprijsvermindering, is daarnaast onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot als gevolg van het gebrek. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
4.14.
Ook vordert [gedaagde] betaling van het bedrag dat Patrimonium terug heeft gekregen aan schoonmaakkosten. [gedaagde] stelt dat hij een gedeelte van de door hem betaalde schoonmaakkosten heeft teruggekregen van Patrimonium, maar dat zij de rest van de door hem betaalde schoonmaakkosten ook nog moet terugbetalen. Volgens [gedaagde] heeft Patrimonium namelijk ook alle aan het door haar ingeschakelde schoonmaakbedrijf betaalde kosten teruggekregen. Hij stelt dat dit valt af te leiden uit de brief van Patrimonium van 28 januari 2025. Verder stelt [gedaagde] dat er ook niet goed is schoongemaakt. Patrimonium voert evenwel aan dat zij niet het gehele bedrag wat zij heeft betaald heeft teruggekregen van het schoonmaakbedrijf en dat zij het bedrag wat zij heeft ontvangen van het schoonmaakbedrijf al naar verhouding heeft terugbetaald aan de verschillende huurders. Door [gedaagde] is naar aanleiding daarvan niet nader onderbouwd waarom hij, bovenop het reeds teruggekregen bedrag, nog recht zou hebben op terugbetaling van een bedrag. Naar het oordeel van de kantonrechter valt uit de brief van 28 januari 2025 ook niet af te leiden dat Patrimonium alle schoonmaakkosten terugbetaald heeft gekregen van het schoonmaakbedrijf. Het enkele feit dat niet goed is schoongemaakt, leidt verder nog niet tot het rechtsgevolg dat [gedaagde] de schoonmaakkosten (in zijn geheel) niet verschuldigd is. [gedaagde] heeft daarom onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij nog recht heeft op betaling van een bedrag ter zake van de schoonmaakkosten. De vordering wordt dan ook afgewezen.
4.15.
[gedaagde] vordert verder een schadevergoeding van € 2.200,00 voor de schade die is veroorzaakt door waterlekkage aan zijn kast en bed. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om tot de conclusie te komen dat hierdoor schade is geleden, laat staan tot een bedrag van € 2.200,00, nu elke onderbouwing van de zijde van [gedaagde] hiervoor ontbreekt. Deze vordering wordt daarom ook afgewezen.
4.16.
Tot slot vordert [gedaagde] om de uitspraak te publiceren. De kantonrechter ziet dit niet als een vordering gericht tot Patrimonium, maar als een verzoek aan de kantonrechter. De kantonrechter zal tot publicatie van het vonnis overgaan.
4.17.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Patrimonium worden begroot op € 339,00 (1 punt x € 339,00) aan salaris gemachtigde, aangezien de vorderingen in reconventie voortvloeien uit het verweer in conventie, en € 135,00 aan nakosten, in totaal € 474,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 312,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2025 over een bedrag van € 312,61 tot de dag der algehele voldoening;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026.
52952