Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: C/18/247729 / HA ZA 25-202
Vonnis van 1 april 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers, hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. W.A. Koers te Leusden,
tegen
MAKELAAR IDEE B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde, hierna te noemen: Makelaar Idee,
advocaat: mr. P.C. Schutte te Winschoten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 december 2025;
- de akte overlegging productie 11 aan de zijde van [eisers] ;
- de akte overlegging producties 4 t/m 6 aan de zijde van Makelaar Idee;
- de akte overlegging producties 12 t/m 14 aan de zijde van [eisers] .
1.2.
Op 17 februari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [eiser sub 1] in persoon is verschenen, bijgestaan door mr. Koers, en waarbij namens Makelaar Idee [naam 1] is verschenen, bijgestaan door mr. Schutte. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling. De spreekaantekeningen van mr. Koers zijn aan het dossier toegevoegd.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 20 december 2021 is tussen [eisers] als kopers en [naam 2] en [naam 3] als verkopers een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning aan de [adres] .
2.2.
De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
"6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis voor particuliere bewoning."
2.3.
Voorafgaand aan het sluiten van de koop hebben [eisers] de woning bezichtigd en hebben zij kennisgenomen van de advertentie op Funda. De tekst van de advertentie op Funda luidt, voor zover van belang, als volgt:
"Op een gewilde en prachtige plek in het centrum van [plaats] ligt dit royale en markante pand. De woning biedt bijzonder veel woonoppervlak (ca. 266m2) en is op dit
moment opgedeeld in twee wooneenheden. De woning kan echter ook eenvoudig in zijn geheel worden gebruikt: er bevinden zich meerdere toegangen tussen de wooneenheden. De flexibele indeling leent zich perfect voor een combinatie van winkel of galerie en woning, een bed and breakfast of wonen met praktijk aan huis.
(…)
Bijzonderheden:
* Royale woning in het centrum van [plaats] ;
* Groot oppervlak (ca. 266m2) met bijzonder veel mogelijkheden;
* Veel karakteristieke elementen als balkenconstructie en klassieke boerderijramen;
* Bestemming wonen met bedrijvigheid;
* Gelegen in prachtige groene gemeente met veel recreatiemogelijkheden in de omgeving."
2.4.
Ten behoeve van de financiering van de aankoop van de woning is door [eisers] een hypotheekadviseur ( [naam 4] ) ingeschakeld. Door [naam 4] is een offerte aangevraagd bij hypotheekverstrekker Holland Woont. De offerte luidt, voor zover van belang, als volgt:
"Annuïteitenhypotheek: € 150.000,00
Risicoklasse: NHG
Rente: 1,25%
Rentedatum: 12 januari 2022
Rentevastperiode: 240 maanden
(…)
Aflossingsvrije hypotheek: € 150.000,00
Risicoklasse: NHG
Rente: 1,40%
Rentedatum: 12 januari 2022
Rentevastperiode: 240 maanden
(…)
2.8.
Verlengen, kan dat?
Dit renteaanbod is geldig tot en met 14 april 2022. Mocht dit te kort zijn, dan kan je het maximaal 3 maanden verlengen. Hiervoor betaal je een vergoeding aan ons. Deze vergoeding wordt per dag berekend. Dit is per dag 0,00667% van de aan jou aangeboden hypotheeklening. Per maand betekent dit een vergoeding van 0,20%.
(…)
3.1.
Documentenlijst
In dit overzicht vind je alle documenten die wij nodig hebben om je aanvraag af te ronden.
(…)
[ ] Gevalideerd taxatierapport"
2.5.
Bij de taxatie van de woning is door de taxateur geconstateerd dat op de woning geen woonbestemming rust, althans dat geen omgevingsvergunning voor gebruik als woning is afgegeven, en dat daarom het (door hypotheekverstrekker Holland Woont gevraagde) gevalideerde taxatierapport niet kan worden afgegeven.
2.6.
Op 19 april 2022 is door de gemeente een omgevingsvergunning verleend voor gebruik als woning. Op dat moment was de offerte bij Holland Woont verlopen. Door [eisers] is een nieuwe offerte opgevraagd bij Nationale Nederlanden. De offerte van Nationale Nederlanden luidt, voor zover van belang, als volgt:
2.7.
Op 1 juli 2022 is de woning aan [eisers] geleverd.
2.8.
[eisers] hebben Cum Laude Advies gevraagd om te berekenen wat het verschil in nettolasten tussen de beide offertes is gedurende 10 jaar. Uit het rapport van Cum Laude Advies d.d. 29 augustus 2023 blijkt dat de hypotheek bij Nationale Nederlanden in de periode van 10 jaar netto € 22.655,00 méér kost dan de hypotheek die door Holland Woont was geoffreerd.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Makelaar Idee te veroordelen tot betaling van:
I. een bedrag van € 27.405,41 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 juli 2022 dan wel vanaf 25 augustus 2025 (de dag van dagvaarding);
II. een bedrag van € 789,53 aan kosten van het deskundigenrapport;
III. een bedrag van € 1.278,91 aan buitengerechtelijke kosten;
IV. de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis.
3.2.
Makelaar Idee voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat Makelaar Idee onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld doordat zij is tekortgeschoten in haar zorgplicht. Dit tekortschieten bestaat er volgens [eisers] uit dat Makelaar Idee onjuiste mededelingen heeft gedaan over de bestemming die op de gekochte woning rust, en vervolgens onvoldoende voortvarend is geweest bij het aanvragen van de omgevingsvergunning om die bestemming te wijzigen. [eisers] stellen dat hierdoor vertraging is ontstaan, waarna hun hypotheekofferte is verlopen en zij vervolgens een nieuwe hypotheekofferte hebben ontvangen met een hogere rente. [eisers] vorderen dat Makelaar Idee wordt veroordeeld om de schade die zij hierdoor lijden te vergoeden.
4.2.
Bij de beoordeling moet vooropgesteld worden dat de makelaar van de verkoper van een onroerende zaak tegenover de kopers, met wie hij weliswaar geen contractuele relatie heeft, een zorgplicht kan hebben en aansprakelijk kan zijn indien hij die zorgplicht schendt. Hiervan kan sprake zijn indien de makelaar de koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper voor diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat behoort tot die eigenschappen doorgaans de oppervlakte en de bestemming [1] .
4.3.
De rechtbank komt tot het oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [eisers] voorafgaand aan de verkoop onjuist door Makelaar Idee zijn geïnformeerd over de bestemming van de woning. Omdat de door [eisers] gestelde onrechtmatige daad van Makelaar Idee was gestoeld op de onjuistheid van de informatie over de bestemming van de woning, betekent dit dat de vordering tot schadevergoeding moet worden afgewezen. De vorderingen tot betaling van de deskundigenkosten en de buitengerechtelijke kosten delen dit lot, nu de toewijsbaarheid daarvan afhankelijk is van de aanwezigheid van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding.
4.4.
Redengevend voor dit oordeel is dat, zoals Makelaar Idee stelt, in de tekst van de advertentie op Funda onder het kopje "bijzonderheden" stond vermeld dat de bestemming van het pand "wonen met bedrijvigheid" is, en dus geen zuivere woonbestemming. Dit is door [eisers] niet betwist. Verder stelt Makelaar Idee dat het voor de hand had gelegen dat [eisers] het als een bedrijfspand beschouwden, omdat de omliggende panden dat ook zijn. Ook dit is door [eisers] niet betwist. Ter zitting is door [eiser sub 1] verklaard dat ze zijn afgegaan op de tekst van de advertentie. Tegen die achtergrond is de rechtbank van oordeel dat [eisers] niet onjuist zijn geïnformeerd over de bestemming van het pand. [eiser sub 1] heeft ter zitting verklaard dat zij het pand toch hebben gezien als een woonhuis en dat bij de bezichtiging te zien was dat er werd gewoond en er geen bedrijf aanwezig was. Relevant is echter niet hoe [eisers] de bestemming van het pand hebben opgevat, maar hoe zij dit (in redelijkheid) hebben mogen opvatten. Door [eisers] is niet onderbouwd waarom zij er in weerwil van de tekst van de advertentie (waar zij naar eigen zeggen op af zijn gegaan) op hebben mogen vertrouwen dat het pand toch een zuivere woonbestemming had.
4.5.
Door [eisers] is nog gesteld dat in de tekst van de koopovereenkomst wordt benoemd dat de onroerende zaak een "woonhuis voor particuliere bewoning" is. Door Makelaar Idee wordt erkend dat deze aanduiding fout was. Naar het oordeel van de rechtbank maakt dit echter niet dat [eisers] verkeerd zijn geïnformeerd over de bestemming van het pand, omdat ten tijde van het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst de beslissing om te kopen al was genomen, waarbij [eisers] zich hebben laten leiden door de advertentietekst, en deze beslissing dus niet kon zijn beïnvloed door de bewoordingen in de koopovereenkomst.
4.6.
[eisers] worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Makelaar Idee worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.856,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 4.856,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.B. Faber-Siermann en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.
524 / MvdH