Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/640
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. B. Timmermans, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp),
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor,
(gemachtigde [naam 1] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 december 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), naar de toestand op 1 januari 2024 (de toestandsdatum), vastgesteld op € 418.000 (de beschikking).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van € 418.000 gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, vergezeld door haar echtgenoot, en mr. [naam 2] , als waarnemer van haar gemachtigde, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 3] , taxateur.
Feiten
2. Eiseres is samen met haar echtgenoot eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning gelegen in het recreatiegebied aan [gebied] , op een perceel van 870 m² (648 m² grond en 222 m² water). In 2023 was de woning in aanbouw.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Eiseres bepleit een waarde van € 258.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 418.000.
7. Eiseres voert - samengevat - aan dat er op 1 januari 2023 sprake was van een braakliggend bouwterrein, nadat de voormalige recreatiewoning in 2022 was gesloopt.
Volgens eiseres moet de waarde van de woning op de toestandsdatum worden getaxeerd op € 258.000, te weten € 162.000 voor de grond (648 m² keer € 250) en € 96.000 voor de in aanbouw zijnde woning. Eiseres heeft de waarde van de woning exclusief BTW bepaald, omdat de BTW voor haar aftrekbaar is. Eiseres is van mening dat de uitspraak op bezwaar in strijd is met het recht, het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel.
8. De heffingsambtenaar stelt zich - ook samengevat - op het standpunt dat de waarde van de woning op de toestandsdatum niet te hoog is bepaald. Eiseres heeft zelf aan bouwkosten een bedrag van € 160.000 opgegeven. Aangezien eiseres een particulier is, kan zij de BTW over de bouwkosten niet aftrekken. Zodoende dient er bij waardebepaling te worden uitgegaan van de bouwkosten inclusief BTW. De bouwkosten bedragen dan
€ 193.600. Voor de grondwaarde is gebruik gemaakt van marktgegevens van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum verkocht zijn. Hieruit blijkt dat de grondprijs aanzienlijk hoger ligt dan de € 250 per m2 waar eiseres van is uitgegaan. De grondprijs van € 466 per m² die is gehanteerd in de matrix is volgens de heffingsambtenaar zeker niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft hierbij verwezen naar de verkoopcijfers van een zestal recreatiewoningen die zich op 20 tot maximaal 550 meter van de woning bevinden. [2]
€ 193.600. Voor de grondwaarde is gebruik gemaakt van marktgegevens van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum verkocht zijn. Hieruit blijkt dat de grondprijs aanzienlijk hoger ligt dan de € 250 per m2 waar eiseres van is uitgegaan. De grondprijs van € 466 per m² die is gehanteerd in de matrix is volgens de heffingsambtenaar zeker niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft hierbij verwezen naar de verkoopcijfers van een zestal recreatiewoningen die zich op 20 tot maximaal 550 meter van de woning bevinden. [2]
Naar de mening van de heffingsambtenaar zijn het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel niet geschonden.
De waardebepaling
9. Niet in geschil is dat het gaat om een recreatiewoning in aanbouw en dat de WOZ-waarde moet worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde en vierde lid, van de Wet WOZ. Daarbij zijn de grondwaarde en de stichtingskosten (bouwkosten) bepalend. Tussen partijen is niet in geschil dat het gereedheidspercentage van de woning op de toestandsdatum 60% was. Tevens is niet in geschil dat de door eiseres zelf opgegeven bouwkosten € 160.000 bedragen.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegd waardeverklaring en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 418.000 niet te hoog is bepaald. Ter onderbouwing van de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar de woning van eiseres vergeleken met de verkopen van een zestal, nabijgelegen recreatiewoningen aan [adres 2] die goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en die aantonen dat de totale grondwaarde van € 301.968 (648 m² keer € 466 ) niet te hoog is. Met name de verkoop van het directe buurpand, waar
€ 605 per m² is betaald voor een oppervlakte van 666 m² grond, geeft aan dat de grondwaarde bij eiseres eigenlijk te laag is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft gelet hierop gesteld dat zelfs indien de bouwkosten exclusief BTW zouden moeten worden berekend, dan nog steeds de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de stichting van een woning moet namelijk ook rekening worden gehouden met leges (in het geval van eiseres ongeveer € 9.000) en een hogere grondprijs kan worden afgeleid uit de referentieverkopen.
11. Eiseres heeft voor het eerst tijdens de zitting (en daarmee mogelijk tardief) gesteld dat zij de BTW kan aftrekken, zodat de stichtingskosten van de woning exclusief BTW moeten worden bepaald. Zelfs als de rechtbank ervan uitgaat dat eiseres de BTW zou kunnen aftrekken, dan is de waarde van € 418.000 niet te hoog bepaald gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen over de grondprijs.
Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met het recht, het motiveringsbeginsel en/of het zorgvuldigheidsbeginsel?
12. In artikel 7:11, eerste lid, van de Awb is bepaald dat naar aanleiding van een bezwaar een heroverweging van het bestreden besluit moet plaatsvinden. Verder staat in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dat een uitspraak op bezwaar deugdelijk gemotiveerd moet zijn. Het doel daarvan is dat het eiseres duidelijk moet zijn waarom haar bezwaarschrift precies is afgewezen, zodat een gedegen afweging kan worden gemaakt of, en zo ja, op welke gronden eiseres tegen de uitspraak op bezwaar in beroep wil gaan. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft gekeken of de vastgestelde waarde niet te hoog was vastgesteld en op welke gronden hij van mening was dat dit niet zo was. Dat de heffingsambtenaar niet ieder punt uit het bezwaarschrift van eiseres heeft benoemd in de uitspraak op het bezwaar, wil nog niet zeggen dat sprake is van schending van het recht, het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel. Ook deze grief treft geen doel.
13. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 418.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 23 april 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.