Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 25/295 en 25/3190
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 mei 2026 in de zaken tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar.
(gemachtigde: [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 december 2024 (LEE 25/295) en 22 augustus 2025 (LEE 25/3190).
Zaaknummer LEE 25/295
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (waardepeildatum 2024) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 391.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd.
Zaaknummer LEE 25/3190
1.5.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op1 januari 2024 (waardepeildatum 2025) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 394.000 .
1.6.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Beide zaaknummers
1.8.
De rechtbank heeft de beroepen op 31 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2.1.
Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement gebouwd in 2009 met een woonoppervlakte van 118 m2, een berging van 9 m2 en een parkeerplaats van 18 m2.
2.2.
De WOZ-waarde van de woning is voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 317.000.
2.3.
De WOZ-waarde van de woning is voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 391.000.
2.4.
De WOZ-waarde van de woning is voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 394.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar:
de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatums niet te hoog heeft vastgesteld;
de nodige zorgvuldigheid heeft betracht bij het nemen van de WOZ-beschikkingen en bij de behandeling van het bezwaarschrift, en of hij de WOZ-beschikkingen en uitspraken op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd.
Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
a.
a) Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
a) Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
Juridisch kader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Enkele uitgangspunten bij de WOZ-waardering
5. In wat eiser heeft aangevoerd in deze procedures ziet de rechtbank aanleiding om enkele uitgangspunten van de waardering op grond van de Wet WOZ toe te lichten.
6. Woningen worden voor de Wet WOZ gewaardeerd door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2] Uit deze voorgeschreven methode volgt dat de WOZ-waarde van een woning in een voorgaand jaar niet gebruikt kan worden voor de bepaling van de WOZ-waarde in een later jaar. Evenmin kan de WOZ-waarde van een andere (vergelijkbare) woning daarvoor gebruikt worden. Er moet steeds gekeken worden naar woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij geldt als uitgangspunt dat verkopen die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden bruikbaar zijn. Als de verkoopdatum niet dicht bij de waardepeildatum ligt, moet het verkoopcijfer gecorrigeerd worden voor marktontwikkelingen.
7. Wanneer over een WOZ-waarde geprocedeerd wordt, zal doorgaans de heffingsambtenaar aannemelijk moeten maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij is hij niet gehouden om steeds dezelfde vergelijkingsobjecten te gebruiken die hij eerder heeft gebruikt. In een bezwaarprocedure mag de heffingsambtenaar dus andere vergelijkingsobjecten gebruiken dan op het taxatieverslag staan. In een beroepsprocedure mag de heffingsambtenaar weer andere objecten gebruiken dan hij in de bezwaarfase heeft gebruikt.
Bewijslastverdeling
8. Ook in deze zaken moet de heffingsambtenaar, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
WOZ-waarde 2024
9. Eiser heeft – samengevat – het volgende aangevoerd. De sprong van € 317.000 in 2023 naar € 391.000 in 2024 roept vragen op, zeker omdat die stijging niet in lijn is met algemene marktcijfers. De stijging is ook niet in lijn met de stijging van de WOZ-waarde van [adres 2] . De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] in Hoogezand kunnen niet worden gebruikt, omdat de verkoopdatums na de waardepeildatum liggen. [adres 5] in Hoogezand is op 10 oktober 2022 verkocht voor € 375.000. Daaruit volgt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ook het verkoopcijfer van [adres 2] wijst erop dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Dat woningen in Hoogezand een mindere ligging hebben dan de woning van eiser is onvoldoende onderbouwd. Hoogezand heeft juist veel meer voorzieningen dan Harkstede, waardoor de ligging als beter beschouwd moet worden.
10. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd waarom de stijging van de WOZ-waarde afwijkt van de gemiddelde stijging in een regio. Dat komt doordat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van een vergelijking met drie of vier woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De gemiddelde stijging van de markt wordt bepaald door analyse van alle verkochte woningen in een bepaald tijdvak. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. In die taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar [adres 6] , [adres 7] in Siddeburen en [adres 8] in Siddeburen als vergelijkingsobjecten opgenomen. Dit zijn allemaal (laagbouw)appartementen, gebouwd tussen 1997 en 2008. De heffingsambtenaar heeft ten behoeve van het maken van de vergelijking de ligging van eisers woning met een ‘4’ (goede ligging) beoordeeld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de ligging van eisers woning relatief dicht bij Groningen, alsmede de rustige ligging aan het water, beter is dan die van de vergelijkingsobjecten waaraan hij een ‘3’ (gemiddelde ligging) heeft toegekend ( [adres 7] en [adres 8] in Siddeburen).
11. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in beroep drie andere vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd. Zoals hiervoor uitgelegd is dat toegestaan (zie 7.). Ook vergelijkingsobjecten die na de waardepeildatum zijn verkocht kunnen ter onderbouwing dienen (zie 6.). De rechtbank is van oordeel dat die drie vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het zijn allemaal (laagbouw)appartementen van min of meer vergelijkbare woonoppervlakten, gelegen in kleinere dorpen in de gemeente Midden-Groningen. Voor wat betreft de ligging is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat hij – in het kader van de vergelijking met deze vergelijkingsobjecten – de ligging van eisers woning terecht gewaardeerd heeft op een ‘4’. De rechtbank acht het aannemelijk dat de rustige ligging van eisers woning relatief dicht bij Groningen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een meerwaarde heeft. Rekening houdend met de (naar de waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, de verschillen in woonoppervlakte, en de ligging, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
12. De rechtbank acht de verkoop van [adres 3] op 10 oktober 2022 voor € 375.000 geen aanwijzing voor een te hoge waardering van eisers woning. [adres 3] heeft immers een mindere ligging dan eisers woning (een ‘3’ versus een ‘4’) en heeft een iets kleinere woonoppervlakte (111 m2 versus 118 m2). Als rekening gehouden wordt met die verschillen, dan onderbouwt ook het verkoopcijfer van [adres 3] de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde. Voor wat betreft [adres 2] heeft de heffingsambtenaar ter zitting onbetwist gesteld die woning niet op de markt verkocht is. Omdat bij de waardering juist vergeleken moet worden met marktgegevens, is de verkoopprijs van [adres 2] niet bruikbaar voor het bepalen van de WOZ-waarde.
WOZ-waarde 2025
13. Eiser heeft tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2025 bezwaar gemaakt omdat hij meende dat een eventuele aanpassing van de WOZ-waarde van 2024 naar aanleiding van het door hem ingestelde beroep van invloed zou zijn op de waarde voor 2025. In lijn daarmee heeft eiser zijn beroepschrift, voor wat betreft de vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2025, beperkt gemotiveerd. Uit wat eiser in zijn beroepschrift heeft geschreven, alsmede wat ter zitting is besproken, leidt de rechtbank af dat eiser met name vraagtekens zet bij de bruikbaarheid van de verkoopcijfers die verder van de waardepeildatum liggen en zich afvraagt hoe uit dergelijke verkoopcijfers een WOZ-waarde wordt afgeleid, en hoe groot daarbij de rol is van de verschillen in voorzieningen tussen woonplaatsen.
14. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. In die taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar [adres 9] in Siddeburen, [adres 10] in Hoogezand en [adres 11] in Siddeburen als vergelijkingsobjecten opgenomen. Dit zijn allemaal (laagbouw)appartementen, gebouwd tussen 2003 en 2008. De heffingsambtenaar heeft ten behoeve van het maken van de vergelijking de ligging van eisers woning met een ‘4’ (goede ligging) beoordeeld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de ligging van eisers woning relatief dicht bij Groningen, alsmede de rustige ligging aan het water, beter is dan die van de drie vergelijkingsobjecten waaraan hij een ‘3’ (gemiddeld) heeft toegekend. Het verschil in voorzieningen tussen Hoogezand en Harkstede is van minder belang voor de prijsbepaling volgens de heffingsambtenaar.
15. De rechtbank is van oordeel dat de drie vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in beroep aanvoert voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het zijn allemaal (laagbouw)appartementen van min of meer vergelijkbare woonoppervlakten, gelegen in kleinere dorpen in de gemeente Midden-Groningen. Voor wat betreft de ligging is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat hij – in het kader van de vergelijking met deze vergelijkingsobjecten – de ligging van eisers woning terecht gewaardeerd heeft op een ‘4’. De rechtbank acht het aannemelijk dat de rustige ligging van eisers woning relatief dicht bij Groningen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een meerwaarde heeft. Rekening houdend met de (naar waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, de verschillen in woonoppervlakte, en de ligging, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie ten aanzien van de WOZ-waarden
16. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld, blijven de WOZ-waarden voor beide belastingjaren onveranderd.
b) Heeft de heffingsambtenaar zorgvuldig gehandeld en zijn besluiten voldoende gemotiveerd?
17. Eiser heeft een aantal gronden aangevoerd die de rechtbank opvat als een beroep op schending van artikelen 3:2 en 3:46 van de van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eiser stelt samengevat:
- dat de in het taxatieverslag en uitspraken op bezwaar opgenomen vergelijkingsobjecten verschillen van zijn woning, en dat niet duidelijk blijkt hoe met die verschillen rekening is gehouden;
- dat de heffingsambtenaar een aantal van zijn bezwaargronden onjuist geïnterpreteerd heeft, en daarom niet op alle gronden beslist heeft;
- dat de heffingsambtenaar in de loop van de procedure verschillende standpunten heeft ingenomen ten aanzien van hoe de waardering tot stand komt;
- dat er geen reactie is gekomen op zijn opmerkingen en aanvullingen op het verslag van het hoorgesprek;
- dat pas op de hoorzitting werd verteld dat de hogere waardering kwam door een nieuw systeem.
18. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onzorgvuldig gehandeld heeft, of dat hij zijn besluiten onvoldoende gemotiveerd heeft. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
19. De rechtbank stelt voorop dat het in procedures over de WOZ-waarde gaat om de vraag of de waarde van de onroerende zaak te hoog (of te laag) is. In dat kader vergt het zorgvuldigheidsbeginsel met name dat de heffingsambtenaar voldoende kennis vergaart omtrent de relevante feiten voor de waardering. Middels de permanente marktanalyse doet de heffingsambtenaar dat voor de WOZ-beschikkingen. In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar een taxateur opnieuw laten kijken naar de waardering. Die heeft de waarde van de woning opnieuw beoordeeld op grond van een eigen onderzoek naar de relevante feiten, met inachtneming van de door eiser aangevoerde gronden die van invloed kunnen zijn op de waardering. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende zorgvuldig gehandeld.
20. Eiser is in de bezwaarprocedure ten aanzien van de WOZ-waarde voor het jaar 2024 gehoord door de heffingsambtenaar. Blijkens het (door eiser aangevulde) verslag van het hoorgesprek is daarbij uitgebreid gesproken over de waardering. Dat eiser pas op de hoorzitting is verteld dat een nieuw systeem (mogelijk) de reden was voor de hogere waardering voor het jaar 2024 vindt de rechtbank niet vreemd. Zo’n gegeven is juist iets dat op een hoorgesprek aan de orde kan komen. In de uitspraak op bezwaar van 18 december 2024 is de heffingsambtenaar vervolgens ingegaan op wat eiser volgens hem heeft aangevoerd. De rechtbank is het met eiser eens dat de heffingsambtenaar een aantal van zijn bezwaargronden (deels) verkeerd opgevat heeft, althans dat de nuances die eiser daarin had aangebracht verloren zijn gegaan. Dat is mogelijk slordig, maar levert geen schending van artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb op. Daarbij merkt de rechtbank op dat ook niet vereist is dat de heffingsambtenaar elke bezwaargrond uitvoerig bespreekt in de uitspraak op bezwaar, zolang hij maar wel inzicht geeft waarom hij niet tot de door eiser gestelde vermindering van de beschikte waarde overgaat. Tot slot merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar in bezwaar en beroep het ‘Verantwoordingsdocument Wet WOZ’ van de gemeente Midden-Groningen voor de jaren 2024 en 2025 heeft overgelegd. Daarin staat uitvoerig beschreven hoe de waardering tot stand komt. De beroepsgrond slaagt niet.
Griffierecht
21. In zijn beroepschrift ten aanzien van de WOZ-waarde voor het jaar 2025 heeft eiser zich beklaagd over het feit dat de heffingsambtenaar niet heeft gewacht met het doen van uitspraak op bezwaar. Dat had volgens eiser wel in de rede gelegen omdat hij bij zijn bezwaar had aangegeven dat hij na de uitspraak van de rechter in de beroepsprocedure ten aanzien van de WOZ-waarde voor het jaar 2024, zou bezien of hij zijn bezwaar voor het jaar 2025 zou voortzetten of intrekken. Doordat de heffingsambtenaar niet gewacht heeft, werd eiser gedwongen ook ten aanzien van het jaar 2025 beroep in te stellen. Daardoor was hij mogelijk onnodig een tweede maal griffierecht verschuldigd.
22. De rechtbank vat eisers klacht op als een verzoek om de heffingsambtenaar te veroordelen tot het vergoeden van het griffierecht in zaak LEE 25/3190, ongeacht de uitkomst van deze procedure.
23. De rechtbank overweegt als volgt. In zijn bezwaarschrift voor het jaar 2025 heeft eiser duidelijk aangegeven dat het bezwaar ingesteld is ter behoud van recht, en in afwachting van de uitkomst van de beroepsprocedure over het jaar 2024. Eiser heeft daarbij ook aangekondigd een inhoudelijke toelichting op het bezwaar te geven na de uitspraak van de rechter. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, door uitspraak op bezwaar te doen zonder eiser de mogelijkheid te geven zijn bezwaargronden aan te vullen, niet voldoende zorgvuldig gehandeld.
24. De rechtbank passeert dit gebrek op grond van artikel 6:22 van Pro de Awb. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand gelaten wordt. Wel ziet de rechtbank hierin aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van het griffierecht in zaak LEE 25/3190.
Conclusie en gevolgen
25. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarden voor beide jaren gehandhaafd blijven. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. Daarbij merkt de rechtbank op dat proceskosten worden vergoed op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht. In dat besluit wordt de vergoeding van proceskosten beperkt tot een aantal soorten kosten. Kosten voor (aangetekende) verzending van processtukken komen niet voor vergoeding in aanmerking. Eiser krijgt wel het griffierecht in zaak LEE 25/3190 terug (zie 21. t/m 24.).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht in zaaknummer LEE 25/3190 van € 53 aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 12 mei 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.