Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Assen
Zaaknummer: C/18/253600 / KG ZA 26-79
Vonnis in kort geding van 16 april 2026
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaten: mrs. D.G. Peters en S. Thijssen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende op een geheim adres,
2.
[gedaagde sub 2] B.V.,
[gedaagde sub 2] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. J.P.A. Hoogstad.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 7 maart 2026;
- de mondelinge behandeling van 2 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] .
- de mondelinge behandeling van 2 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] .
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de woning met perceel en bijbehorende aangelegenheden aan [adres] , kadastraal bekend als gemeente Zeewolde, [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] , groot 1 hectare, 86 are en 28 centiare (hierna: de woning). Op de woning rust een hypotheek die verstrekt is door een particulier.
2.2.
De particuliere hypotheekverstrekker heeft verlof aangevraagd om de woning executoriaal te veilen. Deze veiling is niet doorgegaan.
2.3.
Partijen hebben op 16 augustus 2025 een koopovereenkomst gesloten. Daarbij is onder meer het volgende overeengekomen: [gedaagde sub 1] koopt de woning van [eiseres] voor een koopprijs van 862.000,-. De woning wordt ‘as is, where is’ geleverd. [gedaagde sub 1] draagt de overdrachtsbelasting, terwijl de waarborgsom wordt verrekend met de kosten ‘geleverde arbeid en overig te verrekenen kosten’. De levering is bepaald medio 2026.
2.4.
In de koopovereenkomst is overeengekomen dat [eiseres] de woning uiterlijk 1 september 2025 volledig zal ontruimen. Partijen hebben vervolgens mondeling afgesproken dat [eiseres] en haar minderjarige zoon tijdelijk nog in de woning mochten blijven wonen. Deze afspraak is op 5 september 2025 schriftelijk bevestigd.
2.5.
[gedaagde sub 1] heeft op 28 augustus 2025 de sleutels overgedragen gekregen. Op of rond die datum heeft [gedaagde sub 1] zijn onderneming [gedaagde sub 2] statutair gevestigd op het adres van de woning.
2.6.
Op 1 september 2025 is een addendum opgesteld waarin nadere afspraken zijn gemaakt. Daarin is onder meer bepaald dat verkoper het recht krijgt om het passeren van de eigendomsakte tot nader orde uit te stellen.
2.7.
Op 27 september 2025 zijn partijen ook een bruikleenovereenkomst overeengekomen. Deze overeenkomst is later bij brief van 12 november 2025 door [gedaagde sub 1] beëindigd.
2.8.
[gedaagde sub 1] verbleef tot 31 oktober 2025 in een van de bijgebouwen van het terrein. Hij is nadien nog enkele keren aanwezig geweest bij de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] veroordeelt:
om binnen twee dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, het perceel grond met daarop gelegen de woning en bijhorende aangelegenheden, plaatselijk bekend als [adres] , kadastraal bekend als gemeente Zuidwolde, [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] , leeg en ontruimd, vrij van huur en/of gebruik, met al het zijne te ontruimen en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen op straffe van een dwangsom van 1.000,- per dag met een maximum van 25.000,- en met machtiging van [eiseres] om als dat maximum is bereikt de ontruiming zo nodig met behulp van inschakeling van de sterkte arm van justitie te bewerkstelligen indien [gedaagde sub 1] nalatig blijft om aan dit bevel te voldoen;
in de kosten van de procedure, te verhogen met wettelijke rente, deurwaarderskosten ex. art. 434a Rv en 240 Rv, inbegrepen alle kosten ontruiming en opslag en nakosten.
3.2.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst met [gedaagde sub 1] vernietigd dient te worden op grond van dwaling dan wel ontbonden wegens diverse tekortkomingen van [gedaagde sub 1] in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij heeft daartoe een bodemprocedure bij deze rechtbank aanhangig gemaakt. Vooruitlopend daarop vordert [eiseres] in dit kort geding dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij wijze van voorlopige voorziening worden ontruimd, omdat de onderlinge verhoudingen ernstig zijn verstoord.
3.3.
[gedaagde sub 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Hij voert daartoe – samengevat – allereerst aan dat het spoedeisend belang ontbreekt. [eiseres] heeft dit niet onderbouwd en voor zover zij wijst op een nadere procedure heeft zij dit in het geheel niet met bewijsstukken onderbouwd. Verder heeft [eiseres] niet onderbouwd waarom sprake zou zijn van dwaling, dan wel misbruik van omstandigheden.
3.4.
Op de stellingen en verweren van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
Het beoordelingskader
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom beoordelen of partijen ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Verder moet de voorzieningenrechter in dit kort geding beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. De voorzieningenrechter moet in dit verband ook een belangenafweging maken.
Spoedeisend belang
4.2.
Eén van de vereisten om een vordering in een kort geding te kunnen toewijzen, is dus dat de partij die de vordering instelt voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing daarvan. Het moet daarbij gaan om een situatie waarin, vanwege de feiten en omstandigheden van de zaak, het treffen van een onmiddellijke voorlopige voorziening noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft en dat de vordering tot ontruiming alleen al om die reden niet kan worden toegewezen. De voorzieningenrechter licht dit toe.
4.3.
[eiseres] heeft zowel in de dagvaarding als ter zitting nagelaten haar spoedeisend belang voldoende te onderbouwen. Hoewel haar gemachtigde tijdens de zitting spreekaantekeningen heeft voorgedragen, is het onderdeel dat betrekking heeft op het spoedeisend belang daarbij onbesproken gebleven. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde sub 1] sinds 31 oktober 2025 niet meer in de woning verblijft. [eiseres] heeft weliswaar aangevoerd dat op 16 februari 2026 een incident zou hebben plaatsgevonden, waarbij zij door [gedaagde sub 1] zou zijn bedreigd met een mes en daarvan aangifte is gedaan, maar deze stelling is op geen enkele wijze onderbouwd. [gedaagde sub 1] betwist dat hij [eiseres] zou hebben bedreigd met een mes. De verhalen van partijen staan wat dat betreft lijnrecht tegenover elkaar. In ieder geval is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde sub 1] na het vermeende voorval in februari 2026 nog in de woning of op het terrein aanwezig is geweest. Daarbij komt dat [eiseres] inmiddels een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt waarin zij dezelfde vordering heeft ingesteld. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom [eiseres] de uitkomst van de bodemprocedure niet kan afwachten. [gedaagde sub 1] verblijft immers niet meer in de woning en [eiseres] kan er tot op heden met haar zoon blijven wonen. Verder heeft [eiseres] nog aangevoerd dat zij belang heeft bij een uitspraak van de voorzieningenrechter, omdat een tweede procedure aanhangig is bij de rechtbank. Dit zou gaan om een procedure tussen [eiseres] en haar hypotheekverstrekker over een opnieuw aangezegde veiling van de woning, maar ook dit standpunt is niet nader toegelicht of onderbouwd met stukken. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat het spoedeisend belang ontbreekt. [eiseres] is daarom niet-ontvankelijk in haar vordering.
Inhoudelijke gronden
4.4.
Ook als de voorzieningenrechter tot het oordeel zou zijn gekomen dat [eiseres] wel voldoende spoedeisend belang bij haar vordering had, zou die vordering zijn afgewezen. De voorzieningenrechter legt dit – kort samengevat – uit.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten. Gelet op het beginsel van contractsvrijheid mogen partijen in beginsel zelf bepalen hoe zij hun onderlinge rechtsverhouding vormgeven. Zij zijn vervolgens gebonden aan wat zij met elkaar zijn overeengekomen en moeten hun contractuele verplichtingen nakomen. Volgens mr. Peters is er een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat de koopovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden. [eiseres] stelt namelijk dat sprake is van dwaling. Zo zou [gedaagde sub 1] de bodem professioneel (laten) saneren, omdat de gemeente een last onder bestuursdwang heeft opgelegd. Dat was voor [eiseres] een doorslaggevende reden om de woning aan [gedaagde sub 1] te verkopen, maar tot op heden is de bodem niet gesaneerd. Ook is niet gebleken dat [gedaagde sub 1] de woning kan financieren. [gedaagde sub 1] heeft dit alles gemotiveerd betwist.
4.5.
Als een van de partijen bij het aangaan van een overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken heeft gehad, heeft dat in het algemeen geen invloed op de geldigheid van de overeenkomst. Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten en als de wederpartij in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of behoorde te weten de dwalende had behoren in te lichten. Gelet op de standpunten van partijen kan in het kader van dit kort geding niet vastgesteld worden welke van de verschillende standpunten van partijen juist zijn. Daarvoor is nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering nodig. Voor een dergelijk nader onderzoek en bewijslevering leent een kortgedingprocedure als de onderhavige zich niet. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] onvoldoende aannemelijk zijn om in kort geding te kunnen worden toegewezen.
4.6.
[eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde sub 1] betalen. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
- griffierecht € 341,00
- salaris advocaat € 760,00
- totaal € 1.101,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.101,00 aan de zijde van [gedaagde sub 1] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.A. Baarsma en in het openbaar uitgesproken op
16 april 2026.