Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 11531391 \ CV EXPL 25-580
vonnis van 13 januari 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser sub 2],
te [plaats] ,
3.
[eiser sub 3],
te [plaats] ,
4.
[eiser sub 4],
te [plaats] ,
5.
[eiser sub 5],
te [plaats] ,
6.
[eiser sub 6],
te [plaats] ,
7.
[eiser sub 7],
te [plaats] ,
8.
[eiser sub 8],
te [plaats] ,
9.
[eiser sub 9],
te [plaats] ,
10.
[eiser sub 10],
te [plaats] ,
11.
[eiser sub 11],
te [plaats] ,
12.
[eiser sub 12],
te [plaats] ,
13.
[eiser sub 13],
te [plaats] ,
14.
[eiser sub 14],
te [plaats] ,
15.
[eiser sub 15],
te [plaats] ,
16.
[eiser sub 16],
te [plaats] ,
17.
[eiser sub 17],
te [plaats] ,
18.
[eiser sub 18],
te [plaats] ,
2.
[eiser sub 2],
te [plaats] ,
3.
[eiser sub 3],
te [plaats] ,
4.
[eiser sub 4],
te [plaats] ,
5.
[eiser sub 5],
te [plaats] ,
6.
[eiser sub 6],
te [plaats] ,
7.
[eiser sub 7],
te [plaats] ,
8.
[eiser sub 8],
te [plaats] ,
9.
[eiser sub 9],
te [plaats] ,
10.
[eiser sub 10],
te [plaats] ,
11.
[eiser sub 11],
te [plaats] ,
12.
[eiser sub 12],
te [plaats] ,
13.
[eiser sub 13],
te [plaats] ,
14.
[eiser sub 14],
te [plaats] ,
15.
[eiser sub 15],
te [plaats] ,
16.
[eiser sub 16],
te [plaats] ,
17.
[eiser sub 17],
te [plaats] ,
18.
[eiser sub 18],
te [plaats] ,
19.[eiser sub 19] ,te [plaats] ,20. [eiser sub 20] ,te [plaats] ,21. [eiser sub 21] ,te [plaats] ,22. [eiser sub 22] ,te [plaats] ,23. [eiser sub 23] ,te [plaats] ,24. [eiser sub 24] ,te [plaats] ,25. [eiser sub 25] ,te [plaats] ,26. [eiser sub 26] ,te [plaats] ,27. [eiser sub 27] ,te [plaats] ,28. [eiser sub 28] ,te [plaats] ,29. [eiser sub 29] ,te [plaats] ,30. [eiser sub 30] ,te [plaats] ,31. [eiser sub 31] ,te [plaats] ,hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,eisers,gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
te [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
gedaagden,
gemachtigde: [gemachtigde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens intrekking van de vordering in reconventie
- de antwoordakte.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] c.s. huren of huurden van [gedaagde sub 1] c.s. woonruimte in een appartementencomplex genaamd [complex] . [eiser sub 1] c.s. wonen of woonden in de hiervoor gehanteerde volgorde van namen aan de straat [adres] met de huisnummers [31 huisnummers] .
2.2.
Van de huurovereenkomsten maken algemene bepalingen deel uit. Artikel 4.2 van de huurovereenkomsten luidt dat de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoedingen wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
Artikel 14.1 van de algemene bepalingen luidt voor zover van belang:
Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast.
Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast.
Artikel 14.7 luidt:
Wordt het verbruik van gas, elektriciteit, warmte of (warm) water bepaald aan de hand van verbruiksmeters en ontstaat wegens niet of onjuist functioneren van deze meters een geschil over huurders aandeel in de kosten van verbruik, dan wordt dit aandeel vastgesteld door een bedrijf dat in het meten en vaststellen van afgenomen gas,
Wordt het verbruik van gas, elektriciteit, warmte of (warm) water bepaald aan de hand van verbruiksmeters en ontstaat wegens niet of onjuist functioneren van deze meters een geschil over huurders aandeel in de kosten van verbruik, dan wordt dit aandeel vastgesteld door een bedrijf dat in het meten en vaststellen van afgenomen gas,
elektriciteit, warmte en/of (warm) water is gespecialiseerd. Dit geldt eveneens bij beschadiging, vernietiging of fraude met betrekking tot de meters, onverminderd alle andere rechten die verhuurder in dat geval tegenover huurder heeft, zoals het recht op herstel of vernieuwing van de meters en vergoeding van geleden schade.
2.3.
[complex] bestaat uit vier gebouwen, genummerd 1 tot en met 4. De gebouwen 3 en 4 zijn sinds eind 2021 eigendom van [gedaagde sub 1] c.s. De gebouwen met de nummers 1 en 2 zijn bij een ander in eigendom. [complex] 1 en 2 bestaan uit 97 woningen en [complex] 3 en 4 uit 164 woningen.
2.4.
De vier gebouwen hebben één gezamenlijke elektra-, gas- en wateraansluiting met voor elk van deze nutsvoorzieningen één eigen (hoofd)meter. Per woonruimte zijn tussenmeters geplaatst. De tussenmeters voor elektriciteit en water registreren het verbruik in respectievelijk kWh en m³. De tussenmeters voor gas/warmte registreren het verbruik in warmte-eenheden. De gemeenschappelijke ruimtes hebben geen eigen tussenmeters. Het meten van het verbruik vindt plaats door meetbedrijf WMS.
2.5. 16
woonruimtes in de gebouwen 3 en 4 hebben geen elektriciteitsmeter. De zich in de gebouwen 1 en 2 bevindende huisnummers [nummer] , [nummer] en [nummer] hebben geen, dan wel een
niet volledig werkende warmtemeter meer nadat radiatoren in die woningen in 2021 en 2022 zijn vervangen.
2.6.
De warmte-eenheden per woning waren aanvankelijk gemaximaliseerd op 3.750 eenheden per woning in de gebouwen 3 en 4 en 4.000 eenheden per woning in de gebouwen 1 en 2. Op basis hiervan bedroeg de eenheidsprijs per warmte-eenheid € 0,36. Naar aanleiding van en tijdens een procedure bij de huurcommissie over de afrekening bijkomende kosten, waarover hierna meer, hebben [gedaagde sub 1] c.s. de maximering losgelaten. Hierdoor is de prijs per warmte-eenheid herberekend en gewijzigd in € 0,26.
2.7.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben op verschillende momenten afrekeningen servicekosten 2022 aan huurders verstrekt. In enkele gevallen zijn deze afrekeningen niet verstrekt. [eiser sub 1] c.s. hebben op verschillende momenten verzoeken bij de huurcommissie ingediend strekkende tot vaststelling van de servicekosten over het jaar 2022. De huurcommissie heeft bij uitspraken van 15 november 2024 en 18 november 2024 de betalingsverplichtingen ter zake van de servicekosten over 2022 vastgesteld.
2.8.
Voorafgaand aan de uitspraken van de huurcommissie is door de rapporteur van de huurcommissie onderzoek gedaan en zijn door hem per zaak rapporten van onderzoek opgesteld.
2.9.
De betalingsverplichtingen die de huurcommissie heeft vastgesteld zijn weergegeven in het hierna volgende overzicht. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat niet iedere eiser gedurende het gehele jaar 2022 in [complex] heeft gewoond.
gas/
stookkosten
stookkosten
elektriciteit
water
mutatiekosten
WMS
WMS
elektriciteit alg. ruimte
schoonmaak-
kosten
kosten
betalings-
verplichting
verplichting
[eiser sub 1]
€ 1.104,93
€ 284,33
€ 25,19
€ 22,59
€ 9,99
€ 77,27
€ 1.524,30
[eiser sub 2]
€ 479,27
€ 185,05
€ 9,46
€ 22,59
€ 3,95
€ 30,50
€ 730,82
[eiser sub 3]
€ 1.138,83
€ 276,39
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.550,24
[eiser sub 4]
€ 1.065,60
€ 112,47
€ 23,01
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.305,85
[eiser sub 5]
€ 997,01
€ 190,12
€ 25,36
-
€ 10,06
€ 77,77
€ 1.300,32
[eiser sub 6]
€ 1.405,54
€ 196,22
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.736,78
[eiser sub 7]
€ 609,50
€ 124,86
€ 15,00
€ 22,59
€ 12.00
€ 92,77
€ 876,72
[eiser sub 8]
€ 1.896,30
€ 209,83
€ 9,54
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 2.220,44
[eiser sub 9]
€ 798,12
€ 262,13
€ 10,28
-
€ 12,00
€ 92,07
€ 1.174,60
[eiser sub 10]
€ 2.007,77
€ 259,12
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 2.401,91
[eiser sub 11]
€ 1.196,18
€ 59,44
€ 5,63
€ 22,59
€ 3,95
€ 30,50
€ 1.318,29
[eiser sub 12]
€ 1.100,10
€ 60,96
€ 9,46
€ 22,59
€ 3,95
€ 30,50
€ 1.227,56
[eiser sub 13]
€ 1.188,87
€ 319,04
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.642,93
[eiser sub 14]
€ 1.216,04
€ 312,91
€ 19,25
€ 22,59
€ 9,99
€ 77,27
€ 1.663,99
[eiser sub 15]
€ 3.515,16
€ 309,92
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 3.960,10
[eiser sub 16]
€ 1.031,44
€ 192,79
€ 20,22
-
€ 8,02
€ 62,02
€ 1.314,49
[eiser sub 17]
€ 1.381,79
€ 390,63
€ 18,73
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.895,92
[eiser sub 18]
€ 2.036,78
€ 276,39
€ 28,22
-
€ 12,00
€ 92,07
€ 2.445,46
[eiser sub 19]
€ 1.634,06
€ 276,39
€ 28,39
-
-
-
€ 1.983,84
[eiser sub 20]
€ 855,86
€ 432,60
€ 12,12
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.405,35
[eiser sub 21]
€ 830,93
€ 161,11
€ 20,84
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.117,65
[eiser sub 22]
€ 513,24
€ 126,70
€ 15,79
€ 22,59
€ 8,98
€ 68,86
€ 756,16
[eiser sub 23]
€ 2.312,77
€ 480,80
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,07
€ 2.927,89
[eiser sub 24]
€ 2.722,96
€ 396,51
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 3.254,49
[eiser sub 25]
€ 1.630,58
€ 158,33
€ 14,38
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.908,06
[eiser sub 26]
€ 1.149,62
€ 214,82
€ 21,18
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.490,39
[eiser sub 14]
€ 1.301,31
€ 367,89
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.804,22
[eiser sub 5]
€ 2.537,45
€ 336,80
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 3.009,27
[eiser sub 29]
€ 1.621,09
€ 170,38
€ 17,74
-
€ 7,04
€ 54,39
€ 1.870,64
[eiser sub 30]
€ 2.722,51
€ 539,38
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 3.396,91
[eiser sub 31]
€ 1.398,31
€ 349,12
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 92,77
€ 1.882,45
2.10.
[eiser sub 1] c.s. waren het op onderdelen niet eens met de beslissingen van de huurcommissie en zij hebben daarom de onderhavige procedure aangespannen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vorderen, bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om de betalingsverplichtingen ten aanzien van de servicekosten voor 2022 vast te stellen op de hierna per individu te noemen bedragen, althans op een lager bedrag dan door middel van de uitspraak van de huurcommissie is overeengekomen, en het bedrag dat onverschuldigd is betaald te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 november 2024 tot aan de dag van algehele voldoening.
Elke eiser vordert individueel om de betalingsverplichting vast te stellen als volgt:
[eiser sub 1] : € 898,24, [eiser sub 2] € 620,77, [eiser sub 3] € 1.111,83, [eiser sub 4] € 940,67,
[eiser sub 5] € 785,99, [eiser sub 6] € 1.031,66, [eiser sub 7] € 626,53, [eiser sub 8] € 1.024,56,
[eiser sub 9] € 1.076,89, [eiser sub 10] € 1.094,56, [eiser sub 11] € 491,33, [eiser sub 12] € 496,68,
[eiser sub 13] € 1.154,48, [eiser sub 14] € 926,82, [eiser sub 15] € 1.145,36, [eiser sub 16] € 614,27,
[eiser sub 17] € 1.213,84, [eiser sub 18] € 1.109,09, [eiser sub 19] € 1.012,78,
[eiser sub 20] € 1.249,91, [eiser sub 21] € 987,14, [eiser sub 22] € 672,54, [eiser sub 23] € 1.315,53,
[eiser sub 24] € 1.231,95, [eiser sub 25] € 977,90, [eiser sub 26] € 1.041,19, [eiser sub 27] € 1.203,33,
[eiser sub 28] € 1.172,24, [eiser sub 29] € 553,28, [eiser sub 30] € 1.374,82 en [eiser sub 31] € 1.184,56.
[eiser sub 5] € 785,99, [eiser sub 6] € 1.031,66, [eiser sub 7] € 626,53, [eiser sub 8] € 1.024,56,
[eiser sub 9] € 1.076,89, [eiser sub 10] € 1.094,56, [eiser sub 11] € 491,33, [eiser sub 12] € 496,68,
[eiser sub 13] € 1.154,48, [eiser sub 14] € 926,82, [eiser sub 15] € 1.145,36, [eiser sub 16] € 614,27,
[eiser sub 17] € 1.213,84, [eiser sub 18] € 1.109,09, [eiser sub 19] € 1.012,78,
[eiser sub 20] € 1.249,91, [eiser sub 21] € 987,14, [eiser sub 22] € 672,54, [eiser sub 23] € 1.315,53,
[eiser sub 24] € 1.231,95, [eiser sub 25] € 977,90, [eiser sub 26] € 1.041,19, [eiser sub 27] € 1.203,33,
[eiser sub 28] € 1.172,24, [eiser sub 29] € 553,28, [eiser sub 30] € 1.374,82 en [eiser sub 31] € 1.184,56.
Verder vorderen [eiser sub 1] c.s. veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser sub 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de kosten van de procedure.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben bij conclusie van antwoord een vordering in reconventie ingediend, maar die hebben zij na de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser sub 1] c.s. ingetrokken.
4.De beoordeling
De exceptio plurium litis consortium
4.1.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben als eerste verweer een beroep gedaan op de zogenoemde exceptio plurium litis consortium. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. volgt uit de huurovereenkomsten dat de huurders gezamenlijk de servicekosten moeten dragen en dat via een verdeelsleutel de verdeling per saldo een volledige vergoeding van de gemaakte kosten moet opleveren. Daarom is er in deze situatie sprake van een processueel ondeelbare rechtsverhouding en moeten alle huurders in deze procedure betrokken worden. Dat is niet gebeurd en [eiser sub 1] c.s. zijn daarom volgens [gedaagde sub 1] c.s. niet-ontvankelijk. [gedaagde sub 1] c.s. hebben zich hierbij beroepen op een arrest van het gerechtshof Amsterdam. [1] [eiser sub 1] c.s. hebben deze stellingname betwist. Volgens hen betreft de zaak waarop [gedaagde sub 1] c.s. zich beroept een niet vergelijkbaar geval. Er is verder sprake van individuele huurovereenkomsten en er is geen collectieve of ondeelbare verhouding met [gedaagde sub 1] c.s. Ook is het ondoenlijk om alle huurders en voormalige huurders van het complex te identificeren en op te roepen.
4.2.
De kantonrechter volgt het standpunt van [gedaagde sub 1] c.s. niet. De huurders hebben elk individuele huurovereenkomsten met [gedaagde sub 1] c.s. (of hun rechtsvoorganger) gesloten met betrekking tot hun woonruimte. Dat de huurovereenkomst tevens een door de verhuurder te verzorgen levering van nutsvoorzieningen behelst waarbij de hoogte via een verdeelsleutel zou worden bepaald maakt dit individuele karakter niet anders. Ten aanzien van dit laatste kan nog worden opgemerkt dat er in dit geval sprake is van bemetering per woonruimte, zodat de door [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerde verdeelsleutel wat dat betreft niet van toepassing is, althans sterk moet worden genuanceerd.
4.3.
Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. hebben aangevoerd volgt uit de huurovereenkomsten ook niet dat de verdeling per saldo een vergoeding van de totale gemaakte servicekosten moet opleveren. De artikelen 4.1 en 4.2 van de huurovereenkomsten in samenhang met artikel 14.1 van de algemene bepalingen hebben slechts betrekking op de bij de huurder in rekening te brengen kosten. Daarbij is niet bepaald dat de huurders moeten instaan voor de totale kosten. Daar komt bij dat, indien het standpunt van [gedaagde sub 1] c.s. zou worden gevolgd, het exploitatierisico in feite bij de huurders zou komen te liggen en daarvoor biedt de wettelijke regeling met betrekking tot de huur van woonruimte geen grondslag.
Het geval dat aanleiding gaf tot de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, waarop [gedaagde sub 1] c.s. zich hebben beroepen, is gezien het voorgaande niet vergelijkbaar. Kortom, van een ondeelbare rechtsverhouding is geen sprake en de per huurder verschuldigde servicekosten kunnen daarom individueel worden beoordeeld.
Het verdere beoordelingskader
4.4.
De huurcommissie heeft uitspraak gedaan naar aanleiding van de door [eiser sub 1] c.s. ingediende verzoeken om de hoogte van de servicekosten over 2022 vast te stellen. Artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen de daartoe gestelde termijn van acht weken een beslissing van de rechter vordert. In dat geval is de uitspraak van de huurcommissie in zijn geheel vervallen, ook indien, zoals in dit geval, niet wordt opgekomen tegen alle onderdelen van de beslissing van de huurcommissie. [2] Omdat [eiser sub 1] c.s. tijdig hun vordering bij de kantonrechter hebben aangebracht zal de kantonrechter de hoogte van de servicekosten, waaronder de energiekosten, volledig (opnieuw) moeten vaststellen.
4.5.
De door [gedaagde sub 1] c.s. versterkte afrekeningen van de servicekosten zijn niet overgelegd. De kantonrechter heeft deze afrekeningen, daar waar zij zijn verstrekt aan de desbetreffende eiser, echter kunnen afleiden uit de wel overgelegde rapporten van de rapporteur van de huurcommissie. Blijkens deze rapportage zijn de posten ‘diverse algemene servicekosten’, ‘elektrakosten’, ‘energie- en waterkosten’ en ‘schoonmaakkosten’ op de afrekeningen opgenomen en in rekening gebracht. In de uitspraken van de huurcommissie zijn aan de posten ‘energie- en waterkosten’, elektriciteit algemene ruimten’ en ’schoonmaakkosten’ betalingsverplichtingen toegekend. Overige posten zijn door de huurcommissie op nihil gesteld,
4.6.
De bezwaren van [eiser sub 1] c.s. richten zich op de onderdelen warmtekosten en schoonmaakkosten. De discussie tussen partijen spitst zich daar op toe en de kantonrechter zal daar allereerst op ingaan.
4.7.
De kantonrechter merkt verder nog op dat hij er ambtshalve mee bekend is dat de afrekening van de servicekosten in 2025 al tot meerdere procedures bij deze rechtbank heeft geleid, zowel ten aanzien van huurders van [gedaagde sub 1] c.s. als huurders van de andere eigenaar. [eiser sub 1] c.s. hebben ook verwezen naar die procedures. Omdat de kantonrechter ermee bekend is dat in deze procedures dezelfde gemachtigden hebben opgetreden als in de onderhavige procedure, gaat de kantonrechter er vanuit dat partijen bekend zijn met de in die zaken gewezen vonnissen.
De schoonmaakkosten
4.8.
[eiser sub 1] c.s. hebben aangevoerd dat de door het schoonmaakbedrijf in rekening gebrachte bedragen niet kloppen omdat ten onrechte niet het lage Btw-tarief van 9% in rekening is gebracht, maar het hoge tarief van 21%. [gedaagde sub 1] c.s. hebben bij conclusie van antwoord erkend dat het schoonmaakbedrijf het onjuiste tarief heeft gehanteerd en toegezegd dat op dit punt creditering zal plaatsvinden.
4.9.
De door [eiser sub 1] c.s. op dit punt gemaakte herberekening van de schoonmaakkosten is door [gedaagde sub 1] c.s. niet weersproken en daarom zal de post ‘schoonmaakkosten’ worden vastgesteld, zoals is gevorderd op basis van het lage Btw-tarief.
De warmtekosten
4.10.
Deze beoordeling op dit punt vindt plaats tegen de volgende achtergrond. De verwarming vindt plaats door een gasgestookte installatie. De vier gebouwen hebben maar één bemeterde gasaansluiting en het gemeten gasverbruik betreft dus alle vier de gebouwen, zonder uitsplitsing per gebouw, woning en overige ruimtes. De individuele woningen in het complex, op drie na, zijn voorzien van een warmtemeter die het aantal afgenomen warmte-eenheden meten. De gemeenschappelijke ruimtes zijn niet voorzien van dergelijke meters. Er valt niet een directe omrekening te maken van het aantal warmte-eenheden naar het aantal kubieke meters gas.
Zowel in de gebouwen 1 en 2 als 3 en 4 vond een aftoppping plaats die inhield dat er per woning per jaar niet meer dan een bepaald aantal warmte-eenheden als maximum verbruik in aanmerking werd genomen. De prijs per warmte-eenheid werd bepaald op basis van het vastgestelde, afgetopte aantal warmte-eenheden en het totale gasverbruik. Op basis hiervan was de prijs per warmte-eenheid berekend op afgerond € 0,36.
4.11.
Naar aanleiding van de mondelinge behandeling bij de huurcommissie hebben [gedaagde sub 1] c.s., na daartoe door de huurcommissie in de gelegenheid te zijn gesteld, nadere duidelijkheid omtrent het aftoppen verschaft. [gedaagde sub 1] c.s. hebben daarbij het aftoppen losgelaten en alsnog het daadwerkelijk aantal gemeten warmte-eenheden in aanmerking genomen. Door het aftoppen was het totale aantal aanvankelijk in aanmerking genomen warmte-eenheden lager dan het daadwerkelijke aantal, te weten 289.301 tegen 381.719. Als gevolg van het alsnog in aanmerking nemen van het werkelijke (en hogere) aantal warmte-eenheden is de prijs per warmte-eenheid herberekend op afgerond € 0,26 (het bedrag aan gasverbruik gedeeld door het aantal warmte-eenheden).
De huurcommissie is daar van uitgegaan bij de vaststelling van de verwarmingskosten. De huurcommissie is daarbij overigens afgeweken van het advies van de rapporteur, die was uitgegaan van het wettelijke vastgestelde verbruik van 400 m³ volgens bijlage VIII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
4.12.
[eiser sub 1] c.s. kunnen zich niet verenigen met de vaststelling door de huurcommissie omdat de berekening volgens hen niet klopt. Volgens [eiser sub 1] c.s. is de aftopping bij de gebouwen 1 en 2 niet ongedaan gemaakt, zodat de bepaling van de prijs per warmte-eenheid niet correct is. Verder hebben [gedaagde sub 1] c.s. als variabele gaskosten voor de gebouwen 3 en 4 een bedrag van € 102.029,67 in aanmerking genomen - waarvan de huurcommissie ook is uitgegaan -, maar het niet duidelijk gemaakt waarop dat bedrag is gebaseerd en volgens [eiser sub 1] c.s. is het verbruik per gebouw niet bekend. Ook voeren zij aan dat er drie woningen zijn waar geen warmtemeters meer aanwezig zijn. Dit is volgens hen van invloed op de bepaling van de eenheidsprijs, te meer nu dit slecht geïsoleerde en ongunstig gesitueerde woningen betreft met een hogere warmtevraag dan gemiddeld.
[eiser sub 1] c.s. stellen zich verder op het standpunt dat de huurcommissie hoor en wederhoor onvoldoende in acht heeft genomen.
4.13.
Voor wat betreft het laatste argument overweegt de kantonrechter dat deze procedure geen hoger beroepsprocedure van de procedure bij de huurcommissie is en mogelijke formele gebreken in die procedure liggen in die zin niet ter toetsing voor.
De kantonrechter zal een eigen, nieuwe vaststelling van de betalingsverplichting moeten maken. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat de huurcommissie [eiser sub 1] c.s. in de gelegenheid heeft gesteld om zich schriftelijk uit te laten over de nadere toelichting door [gedaagde sub 1] c.s. op de vraag van de huurcommissie, zodat wederhoor is toegepast. Dat er geen nieuwe mondelinge behandeling is gelast, zoals [eiser sub 1] c.s. kennelijk wensten, maakt dit niet anders.
4.14.
[gedaagde sub 1] c.s. zijn op de argumenten van [eiser sub 1] c.s. niet of nauwelijks (inhoudelijk) ingegaan en de door [eiser sub 1] c.s. aangehaalde onduidelijkheden niet verhelderd. [gedaagde sub 1] c.s. hebben alleen aangevoerd dat er op grond van artikel 14.7 van de algemene bepalingen een gespecialiseerd bedrijf had moeten worden ingeschakeld en dat er desnoods een verdeling van kosten op basis van het aantal vierkante meters moet plaatsvinden.
4.15.
De kantonrechter is van oordeel dat de argumenten van [eiser sub 1] c.s. hout snijden in zoverre dat uit de herberekening van de prijs per warmte-eenheid door [gedaagde sub 1] c.s. blijkt dat de aftopping van het verbruik van grote invloed was op die prijs. Omdat door [eiser sub 1] c.s. onweersproken is aangevoerd dat de aftopping bij de gebouwen 1 en 2 niet is afgeschaft en de warmte-eenheden gelden ten aanzien van het gehele complex, heeft er nog steeds geen zuivere bepaling van de prijs per warmte-eenheid plaatsgevonden. Gelet op het resultaat van de herberekening van [gedaagde sub 1] c.s. mag worden verwacht dat de prijs per warmte-eenheid bij algehele aftopping nog lager zal worden. Verder is het aannemelijk dat bij de drie woningen waarbij het verbruik - onweersproken - door [gedaagde sub 1] c.s. niet aan de desbetreffende huurders werd doorberekend, voor rekening van de andere huurders komt. Dat is strijdig met het uitgangspunt dat per huurder/woning gemaakte verwarmingskosten aan de desbetreffende huurders worden doorberekend en niet aan de anderen.
Daarnaast hebben [gedaagde sub 1] c.s. geen enkele toelichting gegeven op de toerekening van een bedrag van € 102.029,67 aan variabele gaskosten aan de gebouwen 3 en 4. Dit bedrag is een relevante component bij de vaststelling van de kosten per eiser zoals dat door de huurcommissie is vastgesteld en daarom had een dergelijke toelichting van [gedaagde sub 1] c.s. mogen worden verwacht.
4.16.
De uiteindelijk te betalen servicekosten worden volgens het bepaalde in artikel 7:259 BW Pro jaarlijks door de verhuurder in rekening gebracht door middel van een daartoe te verstrekken uitgesplitst overzicht. De kantonrechter is van oordeel dat als gevolg van dit wettelijke systeem als uitgangspunt geldt dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de stelplicht van de hoogte van deze kosten, en daarmee het onderliggende verbruik van [eiser sub 1] c.s., bij [gedaagde sub 1] c.s. als verhuurder ligt.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben niet inhoudelijk gereageerd op de hiervoor vermelde argumenten die de gemotiveerde betwisting door [eiser sub 1] c.s. van het aangenomen verbruik vormen en hebben geen inzicht gegeven in de totstandkoming van de aan de vaststelling van de eenheidsprijs ten grondslag gelegde kosten van het variabele gasverbruik. Dat had wel op hun weg gelegen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. hun standpunt onvoldoende hebben onderbouwd, zodat niet vast is komen te staan dat hun berekening van de warmtekosten klopt.
4.17.
De kantonrechter volgt het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op artikel 14.7 van de algemene bepalingen niet. Artikel 14.7 ziet op niet of onjuist functioneren van gebruiksmeters en overige in die bepaling genoemde calamiteiten, maar daarop hebben [eiser sub 1] c.s. zich niet beroepen, zodat deze bepaling reeds om die reden in dit geval toepassing mist. Overigens hadden [gedaagde sub 1] c.s. ook zelf het gespecialiseerde bedrijf kunnen inschakelen.
Verder geldt dat artikel 14.7 niet in de weg kan staan aan het aanwenden door een huurder van de wettelijk vastgelegde mogelijkheid om de afrekening van servicekosten voor te leggen aan de huurcommissie en de kantonrechter.
4.18.
Omdat er sprake is van bemetering in de woningen is er verder geen aanleiding om een verdeling van de verbruikskosten op basis van het aantal vierkante meters te hanteren. Hetgeen partijen daarover verder nog hebben aangevoerd behoeft daarom geen bespreking.
4.19.
Op grond van artikel 7:259 lid 1 BW Pro moet de huurder dan een bedrag betalen dat in overeenstemming is met de geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding kan worden beschouwd. Uit het voorgaande volgt dat er op basis van de beschikbare gegevens geen zuivere bepaling van de warmtekosten per woning kan worden gedaan. De kantonrechter zal het verbruik daarom vaststellen op het wettelijk vastgestelde verbruik van 400 m³ volgens bijlage VIII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, met een prijs per m³ van € 1,77. [3]
4.20.
De andere posten op de afrekeningen zoals die door de huurcommissie zijn vastgesteld zijn door partijen niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat zij deze vaststellingen juist achten en deze bedragen, met inbegrip van de nihilstellingen, daarom overnemen. Dit alles leidt tot het volgende bedragenoverzicht.
gas/
stookkosten
stookkosten
elektriciteit
water
mutatiekosten
WMS
WMS
elektriciteit alg. ruimte
schoonmaak-
kosten
kosten
betalings-
verplichting
verplichting
[eiser sub 1]
€ 485,19
€ 284,33
€ 25,19
€ 22,59
€ 9,99
€ 70,95
€ 898,24
[eiser sub 2]
€ 371,71
€ 185,05
€ 9,46
€ 22,59
€ 3,95
€ 28,01
€ 620,77
[eiser sub 3]
€ 708,00
€ 276,39
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.111,83
[eiser sub 4]
€ 708,00
€ 112,47
€ 23,01
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 904,67
[eiser sub 5]
€ 489,03
€ 190,12
€ 25,36
-
€ 10,06
€ 71,42
€ 785,99
[eiser sub 6]
€ 708,00
€ 196,22
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.031,66
[eiser sub 7]
€ 49,84
€ 124,86
€ 15,00
€ 22,59
€ 12.00
€ 42,24
€ 626,53
[eiser sub 8]
€ 708,00
€ 209,83
€ 9,54
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.024,56
[eiser sub 9]
€ 708,00
€ 262,13
€ 10,28
-
€ 12,00
€ 84,48
€ 1.076,89
[eiser sub 10]
€ 708,00
€ 259,12
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.094,56
[eiser sub 11]
€ 371,71
€ 59,44
€ 5,63
€ 22,59
€ 3,95
€ 28,01
€ 491,33
[eiser sub 12]
€ 371,71
€ 60,96
€ 9,46
€ 22,59
€ 3,95
€ 28,01
€ 496,68
[eiser sub 13]
€ 708,00
€ 319,04
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.154,48
[eiser sub 14]
€ 485,19
€ 312,91
€ 19,25
€ 22,59
€ 9,99
€ 70,95
€ 926,82
[eiser sub 15]
€ 708,00
€ 309,92
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.145,36
[eiser sub 16]
€ 336,29
€ 192,79
€ 20,22
-
€ 8,02
€ 56,92
€ 614,27
[eiser sub 17]
€ 708,00
€ 390,63
€ 18,73
-
€ 12,00
€ 84,48
€ 1.213,84
[eiser sub 18]
€ 708,00
€ 276,39
€ 28,22
-
€ 12,00
€ 84,48
€ 1.109,09
[eiser sub 19]
€ 708,00
€ 276,39
€ 28,39
-
-
-
€ 1.012,78
[eiser sub 20]
€ 708,00
€ 432,60
€ 12,12
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.249,91
[eiser sub 21]
€ 708,00
€ 161,11
€ 20,84
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 987,14
[eiser sub 22]
€ 442,01
€ 126,70
€ 15,79
€ 22,59
€ 8,98
€ 56,47
€ 672,54
[eiser sub 23]
€ 708,00
€ 480,80
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 84,48
€ 1.315,53
[eiser sub 24]
€ 708,00
€ 396,51
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.231,95
[eiser sub 25]
€ 708,00
€ 158,33
€ 14,38
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 977,90
[eiser sub 26]
€ 708,00
€ 214,82
€ 21,18
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.401,19
[eiser sub 14]
€ 708,00
€ 367,89
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.233,03
[eiser sub 5]
€ 708,00
€ 336,80
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.172,24
[eiser sub 29]
€ 308,17
€ 170,38
€ 17,74
-
€ 7,04
€ 49,95
€ 553,28
[eiser sub 30]
€ 708,00
€ 539,38
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.374,82
[eiser sub 31]
€ 708,00
€ 349,12
€ 30,25
-
€ 12,00
€ 85,19
€ 1.184,56
4.21.
De vorderingen van [eiser sub 1] c.s. zijn op het voorgaande gebaseerd en zullen daarom worden toegewezen in die zin dat per eiser conform het gevorderde het totaalbedrag vanwege betalingsverplichting servicekosten over 2022 zal worden vastgesteld.
[eiser sub 1] c.s. hebben eveneens wettelijke rente vanaf 15 november 2024 gevorderd, zonder duidelijk te onderbouwen wat precies met deze vordering wordt bedoeld. Het is niet mogelijk om wettelijke rente te vorderen over de vaststelling van de afrekening van de servicekosten. De kantonrechter zal deze vordering daarom als onvoldoende onderbouwd afwijzen.
De proceskosten
4.22.
[gedaagde sub 1] c.s. zullen voornamelijk in het ongelijk gesteld worden en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden vastgesteld op:
- explootkosten € 292,28 (2 maal € 146,14)
- griffierecht € 90,00
- salaris gemachtigde
€
595,00
(2,5 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.096,28,,
te voldoen binnen veertien
dagen na aanschrijving.
4.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
Stelt de betalingsverplichting ten aanzien van de servicekosten 2022 per individuele eiser vast als volgt:
- [eiser sub 1] , een bedrag van € 898,24;
- [eiser sub 2] , een bedrag van € 620,77;
- [eiser sub 3] , een bedrag van € 1.111,83;
- [eiser sub 4] , een bedrag van € 940,67;
- [eiser sub 5] , een bedrag van € 785,99;
- [eiser sub 6] , een bedrag van € 1.031,66;
- [eiser sub 7] , een bedrag van € 626,53;
- [eiser sub 8] , een bedrag van € 1.024,56;
- [eiser sub 9] , een bedrag van € 1.076,89;
- [eiser sub 10] , een bedrag van € 1.094,56;
- [eiser sub 11] , een bedrag van € 491,33;
- [eiser sub 12] , een bedrag van € 496,68;
- [eiser sub 13] , een bedrag van € 1.154,48;
- [eiser sub 14] , een bedrag van € 926,82;
- [eiser sub 15] , een bedrag van € 1.145,36;
- [eiser sub 16] , een bedrag van € 614,27;
- [eiser sub 17] , een bedrag van € 1.213,84;
- [eiser sub 18] , een bedrag van € 1.109,09;
- [eiser sub 19] , een bedrag van € 1.012,78;
- [eiser sub 20] , een bedrag van € 1.249,91;
- [eiser sub 21] , een bedrag van € 987,14;
- [eiser sub 22] , een bedrag van € 672,54;
- [eiser sub 23] , een bedrag van € 1.315,53;
- [eiser sub 24] , een bedrag van € 1.231,95;
- [eiser sub 25] , een bedrag van € 977,90;
- [eiser sub 26] , een bedrag van € 1.041,19;
- [eiser sub 27] , een bedrag van € 1.203,33;
- [eiser sub 28] , een bedrag van € 1.172,24;
- [eiser sub 29] , een bedrag van € 553,28;
- [eiser sub 30] , een bedrag van € 1.374,82;
- [eiser sub 31] , een bedrag van € 1.184,56,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten, tot op heden begroot op € 1.096,28, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het anders of meer gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. T.K. Hoogslag en in het openbaar uitgesproken op
13 januari 2026.
13 januari 2026.
c. 324