Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 24/2749 en 24/2750
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 juni 2026 in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren
(gemachtigde: mr. [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar (in één geschrift vervat) van de heffingsambtenaar van 20 juni 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (24/2749) en [adres 2] (24/2750), beide in [plaats] (de woningen) op 1 januari 2023
(de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 469.000 en € 345.000 (de beschikkingen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen [adres 1] gegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 446.000. Het bezwaar tegen [adres 2] heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 1 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woningen.
- [adres 1] (het huisadres van eiser) betreft een vrijstaande woning uit 1991 met een totale oppervlakte van 154 m² (inclusief 36 m² overige ruimte), met een dakkapel en een berging van 479 m². De oppervlakte van het perceel is 479 m².
-[adres 2] betreft een vrijstaande woning uit 1975 met een oppervlakte van 106 m², met een dakkapel en een garage van 21 m². De oppervlakte van het perceel is 516 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woningen niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
4. Voor de beoordeling van de beroepen is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waardes te hoog heeft vastgesteld. Voor [adres 1] bepleit hij een waarde van € 357.000, en voor [adres 2] een waarde van
€ 209.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waardes.
6.1.
Eiser voert het volgende aan:
Over [adres 1] stelt eiser dat sprake is van ernstig achterstallig onderhoud, er ernstige funderingsgebreken zijn en dat sprake is van een lage woonkwaliteit. De woning ligt aan de drukke doorgaande provinciale weg N359. Volgens eiser zijn er onvoldoende vergelijkbare referentiewoningen. Hij vindt het referentieobject [adres 3] niet vergelijkbaar. Verder vraagt hij zich af waarom in de nieuwe waardematrix eerder gehanteerde referentieobjecten zijn verdwenen.
Over [adres 2] stelt eiser dat de woning gedateerd is, dat sprake is van bijzonder ernstig achterstallig onderhoud en dat sprake is van een lage woonkwaliteit. Verder vraagt hij zich af waarom in de nieuwe waardematrix een eerder gehanteerd referentieobject is verdwenen. Volgens eiser zijn er onvoldoende vergelijkbare referentiewoningen. Hij vindt de referentieobjecten [adres 4] en [adres 5] niet vergelijkbaar. Verder wijst hij er op dat het referentieobject [adres 6] een andere ligging heeft, uit een andere bouwperiode komt en een hogere kwalificatie heeft.
Voor beide woningen stelt eiser dat de overgelegde grafieken onnavolgbaar zijn. Verder is hij van mening dat de aankoopprijzen van zijn woningen moeten meewegen bij de waardering. Tot slot stelt eiser dat hij kosten heeft gemaakt in de bezwaarfase, die hij vergoed wil zien.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn standpunt matrices overgelegd, waarin de waarde van [adres 1] is bepaald op € 409.000
(€ 37.000 lager dan de verlaagde waarde in de uitspraak op bezwaar) en de waarde van [adres 2] is bepaald op € 345.000. In deze matrices zijn de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten gebruikt, alle in [plaats] :
Voor [adres 1] :
- [adres 7] (verkocht op 2 juni 2022 voor € 385.000);
- [adres 3] (verkocht op 1 februari 2023 voor € 417.500);
- [adres 6] (verkocht op 25 november 2022 voor € 495.000).
Voor [adres 2] :
- [adres 5] (verkocht op 27 januari 2023 voor € 420.000);
- [adres 6] (verkocht op 25 november 2022 voor € 495.000);
- [adres 4] (verkocht op 16 januari 2023 voor € 480.000).
De waardebepaling van [adres 1] (24/2749)
7. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift, dus hangende de beroepsfase, een WOZ-waarde bepleit van € 409.000. Eiser is van mening dat die waarde nog steeds te hoog is bepaald. Op de heffingsambtenaar rust daarom de bewijslast dat de waarde van
€ 409.000 niet te hoog is.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn tweede matrix en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de gehanteerde referentieobjecten, wat type, bouwjaar, ligging, uitstraling en staat van het object betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De prijs per m² van € 1.651 van de woning (de verblijfsruimte) van eiser is, in vergelijking met die van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald.
9. Door bij de staat van eisers woning (luxe/onderhoud) uit te gaan van de laagste kwalificatie (één ster: ‘bouwval/volgens de huidige maatstaven onbewoonbaar’) is de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ruim voldoende tegemoet gekomen aan hetgeen eiser heeft gesteld over de onderhoudstoestand van de woning. De door eiser overgelegde foto’s geven geen aanleiding om hier van af te wijken. Ten aanzien van hetgeen eiser heeft gesteld over de ligging, gaat de rechtbank ervan uit dat dit ook geldt voor de referentiewoningen (met name [adres 7] ), die net als eisers woning met vier sterren (woonwijk/-streek) voor de ligging zijn gewaardeerd, zodat de eventuele invloed ervan op de waarde in de gehanteerde verkoopprijzen is verdisconteerd. Eiser heeft met hetgeen hij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat er een extra aftrek zou moeten plaatsvinden. Verder wijst de rechtbank erop dat de heffingsambtenaar in elke fase van de procedure referentieobjecten mag aandragen en deze (nader) mag onderbouwen, mits eiser voldoende gelegenheid krijgt om hierop te reageren.
10. Aan eisers stelling dat de eigen aankoopprijs van de woning moet worden meegewogen bij de waardebepaling, gaat de rechtbank voorbij. Niet gesteld of gebleken is dat de woning onlangs is verkocht. Op grond van de Wet WOZ dient de WOZ-waarde jaarlijks telkens opnieuw te worden bepaald, aan de hand van transacties van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
11. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar onzorgvuldig of onrechtmatig jegens eiser heeft gehandeld. De enkele stelling van eiser dat de heffingsambtenaar hem zou hebben beïnvloed om geen WOZ-bureau in te schakelen, is onvoldoende.
12. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 409.000 (zie 7.), niet te hoog vastgesteld. Nu de verlaging hangende het beroep heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank het beroep in de zaak 24/2749 gegrond verklaren. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd en dat de rechtbank de waarde zal verlagen tot dat bedrag. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar in deze zaak het griffierecht aan eiser vergoeden.
De waardebepaling van [adres 2] (24/2750)
13. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat de oppervlakte van de woning kleiner is dan de oppervlakte waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. De rechtbank volgt dit niet. Nog daargelaten dat eiser dit eerst, zonder nadere onderbouwing, op de zitting naar voren heeft gebracht, ziet de rechtbank ook in de stukken in het dossier niet dat de heffingsambtenaar de oppervlakte onjuist heeft berekend.
14. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix, en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de gehanteerde referentieobjecten, wat type, bouwjaar, ligging, uitstraling en staat van het object betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan eiser heeft gesteld vindt de rechtbank [adres 6] goed vergelijkbaar met eisers woning. Dat die woning zeven jaar ‘jonger’ is dan eisers woning doet hier niet aan af. Ook is niet gebleken dat die woning een heel andere ligging heeft. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De prijs per m² van € 1.498 van de woning (de verblijfsruimte) van eiser is, in vergelijking met die van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald.
15. Door bij de staat van eisers woning (luxe/onderhoud) uit te gaan van kwalificatie twee sterren (‘gedateerd/inrichting is verouderd en vertoont mankementen’) is de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende tegemoet gekomen aan hetgeen eiser heeft gesteld over de onderhoudstoestand van de woning. De door eiser overgelegde foto’s geven geen aanleiding om hiervan af te wijken. Ten aanzien van hetgeen eiser heeft gesteld over de ligging, gaat de rechtbank ervan uit dat dit ook geldt voor de referentiewoningen, die net als eisers woning met vier sterren (woonwijk/-streek) zijn gewaardeerd, zodat de eventuele invloed ervan op de waarde in de gehanteerde verkoopprijzen is verdisconteerd. Eiser heeft met hetgeen hij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat er een extra aftrek zou moeten plaatsvinden. Verder geldt ook hier dat de heffingsambtenaar in elke fase van de procedure referentieobjecten mag aandragen en deze (nader) mag onderbouwen, mits eiser voldoende gelegenheid krijgt om hierop te reageren.
16. Ten slotte volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat de door de heffingsambtenaar overgelegde grafieken onnavolgbaar zijn. De grafieken waar eiser op doelt, zijn ter informatie bijgevoegd bij de matrices en geven de m²-prijzen van de verblijfsruimte van verkochte objecten weer ten opzichte van het te taxeren object. Hoewel dit soort grafieken lastig leesbaar kan zijn, leidt dit er niet toe dat de vastgestelde waarde te hoog is bepaald, zeker nu de matrices zelf al voldoende inzichtelijk zijn.
17. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 345.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
18. Het beroep in de zaak 24/2750 is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft. Eiser krijgt daarom in deze zaak het griffierecht niet terug.
Proceskosten
19. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. Eiser heeft weliswaar gesteld dat hij kosten heeft gemaakt in de bezwaarfase, maar heeft dit, ook niet ter zitting, onderbouwd of anderszins geconcretiseerd. Zonder deze onderbouwing kan niet worden vastgesteld dat de kosten redelijk en noodzakelijk zijn, zodat een vergoeding niet kan worden toegekend. Daarnaast is niet in geschil dat eiser geen beroepsmatige bijstand heeft gehad (zie 11.).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak 24/2749 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van [adres 1] voor het belastingjaar 2024 naar een bedrag van
€ 409.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser vergoedt.
- verklaart het beroep in de zaak 24/2750 ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 18 juni 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.